SAP Madrid 171/2022, 13 de Mayo de 2022
| Ponente | JUAN VICENTE GUTIERREZ SANCHEZ |
| ECLI | ECLI:ES:APM:2022:7223 |
| Número de Recurso | 926/2021 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 171/2022 |
| Fecha de Resolución | 13 de Mayo de 2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 20ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.007.00.2-2020/0003501
Recurso de Apelación 926/2021
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Alcorcón
Autos de Procedimiento Ordinario 316/2020
APELANTE: PASEO COMERCIAL CARLOS III SA
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA
APELADO: BRASA Y LEÑA ESPAÑA SL
PROCURADOR D./Dña. JAVIER GARCIA GUILLEN
SENTENCIA Nº 171/2022
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a trece de mayo de dos mil veintidós.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 316/2020 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Alcorcón a instancia de PASEO COMERCIAL CARLOS III SA apelante - demandado, representado por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA contra BRASA Y LEÑA ESPAÑA SL apelado - demandante, representado por el Procurador D. JAVIER GARCIA GUILLEN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 01/07/2021.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Alcorcón se dictó Sentencia de fecha 01/07/2021, cuyo fallo es el tenor siguiente: ESTIMAR SUSTANCIALMENTE la demanda formulada por Brasa y Leña España, S.L., representada por el Procurador don Javier García Guillén, contra Paseo Comercial Carlos III S.A representada por la Procuradora doña María del Carmen Iglesias Saavedra y, en consecuencia, procede declarar: 2.Tener por añadido a la cláusula 7.3 in fine del contrato pactado lo siguiente: "No se entenderá como incumplimiento del arrendatario la interrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, ni la reducción de la superficie de uso utilizada del local cuando ello sea consecuencia de la declaración gubernamental de cualquier estado de excepción, incluido el estado de alarma, provocado por cualquier tipo de pandemia o virus, y mientras persistan las medidas gubernamentales de limitaciones de aforo." 2.Añadir en el contrato del cláusula número 3.5 del contrato con el siguiente tenor literal: "Si por cualquier circunstancia consecuencia de la declaración gubernamental de cualquier estado de excepción, incluido el estado de alarma, provocado por cualquier tipo de pandemia o virus, el centro comercial donde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al público, en aplicación de las medidas gubernamentales correspondientes, durante más de 7 días naturales consecutivos, la parte arrendadora se verá eximida de abonar la renta pactada (renta mínima garantizada y renta variable pactada) en la cuantía proporcional al número de días del mes en los que el centro comercial permanezca cerrado. En estos casos, el arrendador, no podrá considerar el impago o retraso en el pago de la renta por parte del arrendatario como un incumplimiento a los efectos de las cláusulas 13.2 (sobre consecuencias del impago), 13.3.3 (sobre intereses de demora por retraso en el pago de cualquier obligación económica derivado del contrato), ni podrá reclamar al arrendatario el importe de las rentas impagadas durante dicho periodo en el que, por causas no imputables al arrendatario, éste no pudiera ejercer su actividad en ellocal arrendado. En el caso, de que por cualquier circunstancia del tipo que fuera, relacionadas con una situación excepcional motivada por pandemia o virus, se impusieran gubernamentalmente medidas a los centros comerciales o a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforo habitual, la renta mínima garantizada del mes en curso y los gastos comunes y asimilados se reducirán proporcionalmente en los mismos porcentajes de reducción del aforo del centro comercial o del establecimiento." 3. Desde el 1 de julio de 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2020, la renta a abonar será la resultante de reducir en dicho periodo (tanto por renta mínima como por renta variable y gastos adicionales) en los mismos porcentajes correspondientes a la reducción de aforo establecidas gubernamentalmente. 4.Imponer a la demandada el pago de las costas que se causaren en el presente procedimiento.
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Solo se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada, en aquello que no se opongan a los de la presente, debiendo sustituirse en lo que sea necesario.
La entidad "BRASA Y LEÑA ESPAÑA SL," formuló demanda frente a "PASEO COMERCIAL CARLOS III S.A.", ejercitando una acción de modificación contractual y suspensión temporal de determinadas obligaciones establecidas en diferentes cláusulas del contrato de arrendamiento concertado entre ellas el 28 de septiembre de 2009, con base en la doctrina jurisprudencial de la cláusua rebus sic stantibus, al haber cambiado excepcionalmente las circunstancias tenidas en cuenta cuando se pactó el contrato, como consecuencia de la situación creada a raiz de la pandemia del COVID-19. Señala que fijada la duración inicial del contrato en cinco años y determinada la renta total a abonar, parte en una cantidad variable (7% del volumen de ventas del negocio) y otra parte en una renta mínima garantizada ( 4.948,79 € mensuales), las partes suscribieron con posterioridad diferentes addendas a fin de adaptar y modificar la duración del contrato, el importe de la renta mínima garantizada o superficie objeto de arrendamiento, todo lo cual quedó extraordinariamente afectado como consecuencia de la pandemia del COVID 19 y regulación administrativa que se hizo de la misma, lo que entiende ha provocado un desequilibrio entre las prestaciones de las partes que le causa un gran perjuicio económico ante la imposibilidad de seguir abonando las rentas convenidas, afectando también dicha situación a la superficie del local objeto del contrato y al destino o uso que se debería dar al mismo, en cuanto se ve impedido de ejercer su actividad en toda la superficie del local y por tiempo limitado. Solicita en consecuencia, se dicte sentencia por la que:
A) Efectuando una revisión del contrato de arrendamiento formalizado en fecha 28 de septiembre de 2009, se acuerde dejar sin efecto la cláusula 7.3 in fine del contrato pactado, añadiendo al final de la meritada cláusula expresamente lo siguiente:
"No se entenderá como incumplimiento del arrendatario lainterrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, ni lareducción de la superficie de uso utilizada del local cuando ello seaconsecuencia de la declaración gubernamental de cualquier estadode excepción, incluido el estado de alarma, provocado por cualquiertipo de pandemia o virus, y mientras persistan las recomendacionesgubernamentales de limitaciones de aforo."
- Que además de lo anterior se acuerde añadir en el contrato una cláusula número 3.5 del contrato que rece: "Si por cualquier circunstancia del tipo que sea, el centro comercialdonde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al públicodurante más de 7 días naturales consecutivos, la parte arrendadorase verá eximida completamente de abonar la renta pactada (rentamínima garantizada y renta variable pactada) del mes en curso. Enestos casos, el arrendador, no podrá considerar el impago o retrasoen el pago de la renta por parte del arrendatario como unincumplimiento a los efectos de las cláusulas 13.2 (sobreconsecuencias del impago), 13.3.3 (sobre intereses de demora porretraso en el pago de cualquier obligación económica derivado delcontrato), ni podrá reclamar al arrendatario el importe de las rentasimpagadas durante dicho periodo en el que, por causas no imputables al arrendatario, éste no pudiera ejercer su actividad en el local arrendado.
En el caso, de que por cualquier circunstancia del tipo que fuera, seimpusieran gubernamentalmente medidas a los centros comercialeso a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforohabitual, la renta mínima garantizada del mes en curso y los gastoscomunes y asimilados se reducirán proporcionalmente a la reduccióndel aforo del centro comercial o del establecimiento."
B) Que, igualmente, se acuerde que como consecuencia de la crisis generada por el COVID- 19, desde el 1 de julio de 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2020, la renta a abonar será únicamente el pago de la renta variable, eximiendo al arrendatario del pago de la renta mínima pactada y subsidiariamente a lo anterior, se acuerde reducir la renta a abonar por el arrendamiento en dicho periodo,(tanto por renta mínima como por renta variable y gastos adicionales) en los mismos porcentajes correspondientes a los de las limitaciones de aforo establecidas gubernamentalmente.
C ) En todo caso se condene a la demandada al pago de las costas que se causaren en el presente procedimiento.
La entidad demandada se opuso a la demanda. Sostiene que lo pretendido de contrario es utilizar la situación sanitaria acaecida como consecuencia del COVID-19,...
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