STS 385/2021, 7 de Junio de 2021

El 23 de marzo de 2016 se presentó demanda interpuesta por D. Sixto contra Abanca Corporación Bancaria S.A. solicitando se dictara sentencia por la que "estimando la demanda, condene a ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA, S.A. a abonar a mi mandante la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO EUROS (74.148 €), más los intereses legales correspondientes al SEIS POR CIENTO (6%), con expresa imposición de las costas causadas".

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 82 de Madrid, dando lugar a las actuaciones n.º 272/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y contestó a la demanda planteando las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva ad causam, oponiéndose en cuanto al fondo y solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte demandante.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 18 de septiembre de 2017 con el siguiente fallo:

"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador Sr. Vázquez Senín en nombre y representación de DON Sixto contra ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA S.A. representada por el procurador Sr. Silva López y en consecuencia debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar al actor 74.148 euros que devengarán el interés anual conforme al fundamento jurídico cuarto, sin que haya lugar a imponer las costas causadas en esta instancia".

Interpuesto por la entidad demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la parte demandante y que se tramitó con el n.º 839/2017 de la sección 19.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta dictó sentencia el 21 de febrero de 2018 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo las costas a la apelante.

Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandada-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El recurso extraordinario por infracción procesal se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:

"PRIMERO.- CON BASE EN EL ART 469.1 APARTADO 3° DE LA LEC, POR INCURRIR LA AUDIENCIA PROVINCIAL EN INFRACCIÓN DEL ART 217.2 DE LA LEC, POR CONSIDERAR QUE ES MI MANDANTE QUIEN DEBE ACREDITAR QUE LA VIVIENDA ADQUIRIDA POR LA PARTE DEMANDANTE NO TUVO COMO DESTINO SU DOMICILIO O RESIDENCIA, INVIRTIENDO DE ESTA FORMA LA CARGA DE LA PRUEBA DEL PRESUPUESTO BÁSICO DE LA ACCIÓN EJERCITADA EN LA DEMANDA QUE CORRESPONDE EN ESTE CASO A LA PARTE DEMANDANTE, ALTERANDO DE ESTA FORMA LA CARGA DE LA PRUEBA".

"SEGUNDO: CON BASE EN EL ART. 469.1.4° DE LA LEC, POR INCURRIR LA AUDIENCIA PROVINCIAL EN UNA VALORACIÓN DE LA PRUEBA MANIFIESTAMENTE ARBITRARIA E ILÓGICA QUE NO SUPERA EL TEST DE RACIONALIDAD CONSTITUCIONALMENTE EXIGIBLE, AL CONSIDERAR ACREDITADO QUE LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA POR LA PARTE DEMANDANTE TENIA POR OBJETO EL DOMICILIO O SU RESIDENCIA".

El recurso de casación se formulaba al amparo del art. 477.2.3.º LEC, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, y se articulaba de dos motivos con los siguientes enunciados:

"PRIMERO.- CONFORME AL ART 477.2.3, Y 477.3 DE LA LEC, POR INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO, SEGÚN LA CUAL LA APLICACIÓN DE LA LEY 57/68 DEBE TENER COMO BASE O PUNTO DE PARTIDA SU FINALIDAD PROTECTORA O TUITIVA DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN PARA UN FIN RESIDENCIAL, EXCLUYÉNDOSE DE SU APLICACIÓN LOS SUPUESTOS DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS CON CARÁCTER ESPECULATIVO. CONCRETAMENTE INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA ESTABLECIDA EN LAS SENTENCIAS DE LA SALA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO NÚM. 706/2011 DE 25 DE OCTUBRE DE 2011, NÚM. 360/2016 DE 1 DE JUNIO DE 2016 Y NÚM. 420/2016 DE 24 DE JUNIO DE 2016".

"MOTIVO SEGUNDO.- SUBSIDIARIAMENTE AL MOTIVO PRIMERO ANTERIOR, CONFORME AL ART 477.2.3. Y 477.3 LEC, POR INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO, SEGÚN LA CUAL NO PUEDE IMPUTAR LA RESPONSABILIDAD DE LA LEY 57/68 A LA ENTIDAD FINANCIERA QUE HA CUMPLIDO EL DEBER DE DILIGENCIA EXIGIBLE. CONCRETAMENTE INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA ESTABLECIDA EN LA SENTENCIA DE LA SALA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO NÚM. 502/2017 DE 14 DE SEPTIEMBRE DE 2017 Y A SENSU CONTRARIO EN SENTENCIA. TAMBIÉN DE ESTA SALA DE 29 DE JUNIO DE 2016".

Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, los recursos fueron admitidos por auto de 8 de julio de 2020, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación de ambos recursos con imposición de costas a la parte recurrente.

Por providencia de 14 de mayo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 2 de junio siguiente, en que ha tenido lugar por el sistema de videoconferencia habilitado por el Ministerio de Justicia.

En el presente litigio el comprador de dos viviendas en construcción ubicadas en un mismo edificio reclamó del banco hoy recurrente el reintegro de las cantidades anticipadas a la promotora a cuenta del precio de cada inmueble, las cuales fueron ingresadas en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad y estaban garantizadas mediante certificados o avales individuales expedidos por una entidad aseguradora extranjera que se disolvió después de que se hicieran dichos anticipos pero antes de que venciera el plazo de entrega de las viviendas. El banco discrepa de su condena manteniendo en casación, como argumento principal, que las compraventas no estaban sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por haberse adquirido las viviendas con una finalidad especulativa y, subsidiariamente, que no podía exigírsele la responsabilidad del art. 1-2.ª de la mencionada ley por haber actuado con la debida diligencia en el momento de aceptar los ingresos.

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

   1.1. Con fecha 26 de octubre de 2006 D. Sixto, residente en Getafe (Madrid), suscribió con Inmobiliaria Pasillo Verde VP. S.L.U (luego Astunosa Servicios Inmobiliarios S.L., en adelante la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la señalada como n.º NUM000 (más garaje y trastero), fase 2, EDIFICIO000, piso NUM001.º, de la promoción "Residencial Terra Cobalto", sita en San Cibrao, concello de Cervo, provincia de Lugo (doc. 1 de la demanda). La vivienda tenía una superficie útil de 63,11 m2 y una superficie construída de 88,61 m2.

   1. En lo que ahora interesa, el contrato estipulaba (cláusula 3) que el precio de la vivienda era de 182.708 euros más IVA, que a cuenta del mismo el comprador debía anticipar 18.000 euros (IVA incluido) en el momento de la firma y 21.099 euros (IVA incluido) en tres pagos semestrales (de 7.033 euros cada uno), y que el resto debía abonarse en el momento de la entrega de llaves, prevista (cláusula 7) en un plazo de 30 meses. También estipulaba (cláusula 4) que las cantidades entregadas a cuenta debían ser ingresadas en la cuenta especial n.º NUM002 abierta por la promotora en Caixa Galicia (actualmente Abanca Corporación Bancaria, S.A., en adelante Abanca) y que quedaban garantizadas hasta la entrega de llaves "mediante póliza de afianzamiento que será entregada por la vendedora a la compradora dentro de los 30 días siguientes a cada pago efectuado por esta". Además, cada parte podía transmitir o ceder su posición jurídica a terceros con tal de notificarlo fehacientemente (cláusula 6).

   2. De acuerdo con lo pactado el comprador anticipó a la promotora un total de 39.099 euros, a razón de 18.000 euros en el acto de la firma del referido contrato privado (doc. 2 de la demanda) y 7.033 euros con fechas 30 de abril de 2007, 26 de octubre de 2007 y 26 de abril de 2008 (doc. 3 de la demanda). Todas las cantidades se ingresaron en la citada cuenta especial abierta por la promotora en Caixa Galicia (Abanca).

   3. De acuerdo con lo pactado, como garantía de devolución de dichas cantidades más sus intereses la promotora hizo entrega al comprador de un certificado o aval individual (n.º NUM003) expedido por la mercantil Secure Construction LTD, en adelante Secure, en virtud de contrato de afianzamiento suscrito con la promotora (doc. 4 de la demanda).

      1.2. Con fecha 27 de octubre de 2006 las mismas partes suscribieron un segundo contrato de compraventa que tuvo por objeto otra vivienda (n.º NUM004, fase 2, EDIFICIO000, piso NUM005.º) -más garaje y trastero anejos- de la misma promoción (doc. 5 de la demanda), con superficies útil y construida idénticas a las de la vivienda del piso NUM001.º.

   1. El contrato estipulaba (cláusula 3) que el precio de la vivienda era de 163.775 euros más IVA, que a cuenta del mismo el comprador debía anticipar 18.000 euros (IVA incluido) en el momento de la firma y 17.049 euros (IVA incluido) en tres pagos semestrales (a razón de 5.683 euros cada uno), y que el resto debía abonarse en el momento de la entrega de llaves, prevista (cláusula 7) para dentro de 30 meses. También estipulaba (cláusula 4) que las cantidades entregadas a cuenta debían ser ingresadas en la referida cuenta especial terminada en 249 abierta por la promotora en Abanca, que quedaban garantizadas hasta la entrega de llaves mediante póliza de afianzamiento y que cada parte podía transmitir o ceder su posición jurídica a terceros con tal de notificarlo fehacientemente (cláusula 6).

   2. De acuerdo con lo pactado, a cuenta del precio de esta segunda vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 35.049 euros, a razón de 18.000 euros en el acto de la firma del referido contrato privado (doc. 6 de la demanda) y 5.683 euros con fechas 30 de abril de 2007, 26 de octubre de 2007 y 27 de abril de 2008 (doc. 7 de la demanda). Todas las cantidades se ingresaron en la referida cuenta especial de la promotora en Abanca.

   3. Como garantía de devolución de dichas cantidades más sus intereses la promotora hizo entrega al comprador de certificado o aval individual (n.º NUM006) expedido por Secure (doc. 8 de la demanda).

      1.3. La promotora fue declarada en concurso por auto de 3 de septiembre de 2008 del Juzgado de lo Mercantil n.º 7 de Madrid (doc. 10 de la demanda).

      1.4. En ese mismo mes de septiembre de 2008, cuando todavía no había vencido el plazo de entrega pactado, el comprador tuvo conocimiento de que en mayo del mismo año la compañía Secure, radicada en Londres, había solicitado su disolución voluntaria. No se discute que las garantías prestadas dejaron de ser efectivas desde la disolución y que esto determinó que el comprador requiriese a la promotora para que constituyera nuevas garantías.

      1.5. Con fecha 24 de septiembre de 2008 las partes vendedora y compradora suscribieron sendas adendas a los contratos de compraventa (doc. 9 de la demanda) en las que se reconocía que la promotora estaba realizando gestiones para la obtención de un préstamo promotor con Abanca, que comprador y promotora seguían interesados en el buen fin de los contratos de compraventa y que por esto mismo acordaban su ratificación y modificación en el sentido de fijar un nuevo plazo de entrega (20 meses desde la reanudación de las obras) y obligarse la promotora a "realizar las gestiones necesarias para la entrega inmediata de las pólizas de afianzamiento que garantizan la totalidad de las cantidades entregadas y pendientes de entrega, en su caso, una vez ASTUNOSA haya obtenido el préstamo promotor".

      1.6. Por auto de 29 de octubre de 2014 el juez del concurso acordó la apertura de la fase de liquidación (doc. 11 de la demanda).

2. En marzo de 2016 el comprador demandó al banco interesando su condena a devolver la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las dos viviendas (74.148 euros) más sus intereses (al tipo del 6%).

   En síntesis, y en lo que ahora interesa, alegaba que, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad más sus intereses, por aceptarlas sin asegurarse de que estuvieran debida y efectivamente garantizadas, toda vez que la Secure fue disuelta antes de que venciera el plazo de entrega de las viviendas, imposibilitando con ello la ejecución de los avales en su día entregados, y que el banco no avaló ni exigió a la promotora el otorgamiento de nuevas garantías. En la demanda nada se alegaba sobre la finalidad de la compra de las dos viviendas.

3. El banco se opuso a la demanda alegando, en síntesis: (i) que el comprador carecía de legitimación activa ad causam y el banco de legitimación pasiva ad causam por no ser parte en los contratos de compraventa ni haber financiado la promoción, y haberse limitado a abrir la cuenta especial en la que se recibieron los anticipos; (ii) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de compraventas con fines especulativos, pues a la circunstancia de que el demandante no acreditara en su demanda que la compra tenía una finalidad residencial se sumaba la existencia de "indicios claros" de que la compra era especulativa, tales como "la compra de más de una vivienda en la misma promoción" o "la posibilidad pactada en el contrato de transmitir la posición de comprador a favor de cualquier tercero" (folio 83 de las actuaciones de primera instancia); (iii) que en todo caso no podía exigírsele responsabilidad conforme al art. 1-2.ª de la mencionada ley al haber actuado con la diligencia que le era exigible, toda vez que se aseguró de que las cantidades se ingresan en cuenta especial y de que su restitución estuviera debidamente garantizada; y (iv) que en caso de que se condenara al banco el tipo de interés debía ser el legal y no el 6%.

4. La sentencia de primera instancia, estimando parcialmente la demanda, condenó al banco a abonar al demandante un total de 74.148 euros de principal, más el interés legal desde septiembre de 2008, y al pago de las costas.

   Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque el mero hecho de que se hubieran comprado dos viviendas no probaba ("no habla por sí mismo") que el comprador tuviera la intención de destinarlas a una finalidad distinta de la residencial ("su ocupación por sí o por su familia"), pues correspondía al banco probar que se compraron como inversión, lo que no hizo ("ni siquiera se ha pedido su interrogatorio [del comprador] o se ha indagado sobre cuál pueda ser su profesión o medio de vida, ni el patrimonio inmobiliario que posea, o la existencia de compraventas anteriores que pudieran indicar negocios especulativos"); (ii) el banco era responsable conforme al art. 1-2.ª de la citada ley porque, aunque inicialmente actuó con la diligencia debida (ya que abrió cuenta especial y comprobó que se habían otorgado las garantías), sin embargo "dicha diligencia dejó de existir desde el momento en que tuvo conocimiento de que dichas garantías ya no existían", esto es, a partir de septiembre de 2008, fecha en que se firmaron las adendas en virtud de las cuales promotora y comprador reconocían que se estaba negociando un préstamo al promotor con dicho banco, ampliaban el plazo de ejecución de las obras y establecían la necesidad de nuevas garantías; y (iii) no procedía el interés del 6% sino el legal, y únicamente desde el referido mes de septiembre de 2008, por ser cuando el banco incumplió sus deberes legales.

5. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación el banco reiterando que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, por no haber probado el comprador-demandante que las viviendas se hubieran adquirido con una finalidad residencial, y que el banco no era responsable como receptor de los anticipos al haber actuado con la diligencia que le era exigible. Además, adujo retraso desleal y caducidad de la acción por haber transcurrido más de los dos años que establece el actual art. 2 c) de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (BOE de 15 de julio, en vigor el 1 de enero de 2016).

   El demandante se opuso al recurso alegando, en síntesis, en cuanto a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968, que correspondía al banco probar la finalidad especulativa de las compras, lo que no había hecho, y que la compra "de dos viviendas vacacionales en la misma urbanización" era algo "absolutamente habitual, dadas las limitadas características que dichos inmuebles ofrecen", pues, como manifestó en el acto del juicio, el demandante buscaba "dar cabida a toda su familia", y en cuanto a la responsabilidad del banco conforme al art. 1.2.ª de dicha norma, que la sentencia apelada era conforme a Derecho porque el banco había incumplido sus deberes de diligencia.

6. La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del banco, confirmó íntegramente la sentencia apelada con imposición de costas a la parte apelante.

   Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, las siguientes: (i) la acción no ha caducado porque no se ejercita la derivada del aval sino la del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968; (ii) la Ley 57/1968 es aplicable porque el banco "no ha acreditado que el hecho de adquirir dos viviendas con sus anejos inseparables, constituya presunción inequívoca de la intencionalidad inversora del demandante", ni "el supuesto propósito de la reventa de las dos viviendas adquiridas", ni que el comprador sea un inversor profesional o especulador ("pertenezca a alguno de dichos colectivos de profesionales o especuladores"); (iii) la alegación de supuesto retraso desleal es cuestión nueva en apelación, además de que no consta acreditada la supuesta mala fe de Abanca; y (iv) el banco es legalmente responsable conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por las mismas razones dadas por la sentencia apelada, esto es, por no exigir nuevas garantías una vez tuvo conocimiento en septiembre de 2008 (antes del vencimiento del plazo de entrega) del hecho de que, a resultas de la disolución de Secure, las otorgadas por esta entidad habían dejado de existir, conclusión que, aunque se aparta de una interpretación literal de la mencionada norma, es conforme con su finalidad de proteger al comprador garantizando que pueda recuperar lo que entregó a cuenta si la construcción no llega a buen fin.

7. Contra esta sentencia el banco demandado-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y recurso de casación por interés casacional, articulado también en dos motivos, el primero acerca de la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 cuando la vivienda se adquiere con fines especulativos y el motivo segundo sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito con arreglo al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en casos como este de desaparición sobrevenida de las garantías otorgadas en su día.

8. La parte recurrida se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación.

   Recurso extraordinario por infracción procesal

Los dos motivos del recurso van a ser examinados conjuntamente dada su estrecha relación entre sí.

El motivo primero, formulado al amparo del ordinal 3.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción del art. 217.2 LEC por haber invertido la sentencia recurrida las reglas sobre carga de la prueba al considerar que debe ser el banco el que pruebe que las viviendas no se adquirieron con una finalidad residencial. En su desarrollo se invoca la doctrina de esta sala sobre el art. 217.2 LEC, que se dice contenida en la sentencia 445/2014, de 4 de diciembre, y las que en ella se citan, y se argumenta, en síntesis, que no era el banco el que debía probar la finalidad especulativa de las compras sino que correspondía al comprador-demandante probar los hechos que habrían de servir de fundamento a sus pretensiones, en concreto que ambas viviendas se adquirieron con una finalidad residencial, lo que no hizo.

El motivo segundo, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción de los arts. 24 de la Constitución y 316.1 y 326 LEC, y denuncia que la conclusión a que llega la sentencia recurrida de que las viviendas litigiosas tenían por objeto servir de domicilio o residencia al comprador-demandante es el resultado de una valoración de la prueba documental privada manifiestamente arbitraria e ilógica, contraria a la sana crítica, que justifica su revisión por esta sala.

En su desarrollo se argumenta, en síntesis, que dicha valoración probatoria no ha ponderado debidamente que, según los contratos de compraventa (docs. 1 y 5 de la demanda, no impugnados de contrario y por tanto "prueba plena" según el art. 326.1 LEC), su objeto lo constituían dos pisos de la misma promoción, cada uno sito en una planta del mismo edificio, que en los dos contratos se pactó que el comprador podía ceder su posición y que este tenía su domicilio en Getafe, mientras que la promoción se iba a construir en la provincia de Lugo, conjunto de datos que eran "indicios más que suficientes para considerar que estamos ante una adquisición especulativa" y permiten aplicar la jurisprudencia de esta sala (invocada en casación) sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 cuando se trata de compraventas con fines de inversión.

La parte recurrida se ha opuesto a los dos motivos reiterando, en cuanto al primero, que la carga de probar la finalidad especulativa recaía en el banco, y en cuanto al segundo, que la valoración probatoria de la sentencia es conforme a Derecho y que no procede su revisión porque la parte recurrente solo pretende sustituir la valoración probatoria del tribunal sentenciador por sus propias e interesadas conclusiones.

La aplicabilidad o no al caso de la Ley 57/1968 se viene considerando una cuestión "necesariamente esencial" ( sentencias 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, 161/2018, de 21 de marzo, y 623/2020, de 19 de noviembre), de cuya decisión dependerá la procedencia o improcedencia de resolver las demás cuestiones planteadas en casación.

A este respecto, es jurisprudencia constante, reiterada recientemente por las sentencias 623/2020, de 19 de noviembre y 460/2020, de 3 de septiembre ( con cita de las sentencias 161/2018, de 21 de marzo, 33/2018, de 24 de enero, 582/2017, de 26 de octubre, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1 de junio, y 706/2011, de 25 de octubre), que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales.

Las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la citada sentencia 623/2020:

"[...] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la expresión "toda clase de viviendas" empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya "el carácter de irrenunciables" a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios")".

En cuanto a los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, la misma sentencia 623/2020 declara lo siguiente:

"La ya citada sentencia 161/2018 recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora, "la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores 'ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial'"".

En aplicación de esa jurisprudencia, la sentencia 623/2020 consideró que el tribunal sentenciador había apreciado correctamente la finalidad inversora de la compra en atención, entre otros indicios resultantes de los hechos probados, a que los compradores "tenían su residencia habitual en otra ciudad" y a que "en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda". En la misma línea, la sentencia 582/2017 concluyó que la compra no tenía una finalidad residencial sino de inversión atendiendo a indicios tales como el número de viviendas (tres), la superficie de cada una, su respectivo precio (cuantitativamente importante) y su ubicación (en una ciudad distinta de la de residencia del comprador); y la sentencia 460/2020 consideró que la sentencia recurrida había fundado correctamente su decisión de considerar inaplicable la Ley 57/1968 en atención a la existencia de "cumplida prueba de que las viviendas se compraron con una finalidad no residencial, tanto por el número de viviendas de una misma promoción como por la circunstancia de que no se indicara en ningún momento que el comprador las comprara para sus familiares", todos ellos residentes en el extranjero y, por lo que ahora interesa, cuyos nombres en ningún momento fueron indicados a la vendedora ni a la entidad garante (razón por la que no aparecieron en los avales).

De aplicar la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta al caso se desprende que el recurso debe ser estimado por las siguientes razones:

1. ) La sentencia recurrida, siguiendo el criterio de la de primera instancia, funda su decisión de considerar aplicable la Ley 57/1968 únicamente en la falta de acreditación por el banco de la finalidad especulativa del demandante. En este sentido, en línea con la sentencia de primera instancia (según la cual, del mero hecho de que se hubieran adquirido dos viviendas no podía colegirse que el demandante tuviera una intencionalidad especulativa), la sentencia recurrida considera que la adquisición de dos viviendas con sus anejos no constituía "presunción inequívoca de la intencionalidad inversora" del comprador, sobre todo si ese dato se ponía en relación con el hecho de que el banco no hubiera probado ni el propósito de reventa del comprador, ni que este fuera un profesional del sector inmobiliario o dedicado a la especulación.

2. ) Sin embargo, ese razonamiento no tiene en cuenta que para defender la finalidad no residencial del comprador, y consiguientemente la no aplicación de la Ley 57/1968 al caso, el banco hoy recurrente no se fundaba únicamente en el número de viviendas objeto de compraventa. Así, frente al silencio del comprador, que omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y tampoco identificó a los supuestos familiares a quienes debían servir de residencia (lo que explica que en los contratos, en los justificantes de los pagos a la promotora y en los avales solo figure el nombre del demandante), la entidad bancaria también adujo, tanto al contestar a la demanda como al recurrir en apelación, que las viviendas, situadas en diferentes plantas del edificio proyectado, pertenecían a una promoción que se iba a construir en Lugo, provincia muy distante de Getafe, ciudad de residencia del demandante, así como que los contratos de compraventa contenían una cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros. Estos hechos, no discutidos por el comprador y que además se encuentran refrendados documentalmente, figuran, como se ha razonado ya, entre los que la jurisprudencia considera indicios relevantes para apreciar una finalidad no residencial que excluye la aplicación de la Ley 57/1968.

La estimación del recurso por infracción procesal determina, conforme a la regla 7.ª de la d. final 16.ª.1 LEC, que teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación, en concreto del primero, sobre infracción de la jurisprudencia que excluye la aplicación de la Ley 57/1968 a las compraventas de viviendas con finalidad no residencial, procede anular la sentencia recurrida y, en su lugar, estimado el recurso de apelación del banco demandado, desestimar íntegramente la demanda.

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, ni las del recurso de casación ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación del banco tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer al demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda ha sido desestimada íntegramente.

Conforme a la d. adicional 15.ª. 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.