STSJ Castilla-La Mancha 37/2020, 4 de Febrero de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 37/2020 |
| Fecha | 04 Febrero 2020 |
T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00037/2020
Recurso núm. 11/18
Toledo
S E N T E N C I A Nº 37
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidenta:
D.ª Raquel Iranzo Prades
Magistrados:
D. Jaime Lozano Ibáñez
D. Miguel Ángel Pérez Yuste
D. Ricardo Estévez Goytre
En Albacete, a cuatro de febrero de dos mil veinte.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 11/2018, el recurso contencioso administrativo seguido a instancia de UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A., representada por el Procurador Sr. Abelardo López Ruiz y dirigido por el Letrado D. Luis Alberto Morales Cano, contra el JURADO REGIONAL DE VALORACIONES DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA LA MANCHA, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Abogado del Estado, sobre JUSTIPRECIO; siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Raquel Iranzo Prades.
Por la representación procesal de UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A., se interpuso en fecha 4 de enero de 2.018, recurso contencioso-administrativo contra el Acuerdo adoptado por el Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de fecha 28 de septiembre de 2.017, en el expediente de justiprecio EX/TO-240/16, por el que se establece la indemnización por la expropiación/ Servidumbre permanente de paso aéreo, en una superficie total de 740,50 metros cuadrados en la parcela identificada en catastro bajo el número 107 del polígono 9 del término municipal de Las Ventas de Retamosa, provincia de Toledo, con cultivo de viña secano, identificada en el Proyecto como Finca nº 266. Expropiación
llevada a cabo como consecuencia de la ejecución del Proyecto denominado "Línea Eléctrica de Alta Tensión, 132 kV., Fuensalida-Valmojado (E-45211117357)", incoado por la Dirección Provincial de Economía, Empresas y Empleo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en Toledo. El Jurado estableció una indemnización total, incluido 5% de afección, de 9.213,75 €.
Formalizada demanda, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables, terminó solicitando se dicte sentencia estimando el recurso de conformidad con lo interesado en el suplico de la misma.
En concreto dice:
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Más allá de la presunción "iuris tantum" de acierto de los acuerdos de los Jurado de Expropiación Forzosa, la valoración establecida por el Jurado Regional es desproporcionada, irreal y desorbitada. Basa su decisión el Jurado en el informe del Vocal Técnico designado a dicho fin por el referido Jurado, D. Pascual, de fecha 22 de septiembre (folios 29-66), mediante el que determina a través del método de capitalización de rentas potenciales el valor del suelo, al amparo de lo establecido en el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, en consonancia con los artículos 7 al 17 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, llegando en sus cálculos a aplicar un descabellado valor del suelo de 19,7502 €/m² para valorar las afecciones producidas por la implantación de la línea eléctrica en la finca, aplicando asimismo un injustificado factor de localización de 2,48, lo que, en conclusión, eleva de forma totalmente desproporcionada el justiprecio fijado por dicho Jurado Regional en el Acuerdo objeto del presente recurso.
Que la valoración de 197.502 €/ha es irreal y desorbitada se desprende de su comparación con la valoración recogida en la publicación oficial del Servicio de Estadística del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente "Encuesta de precios de la Tierra 2015-2016" como valor medio del terreno en Castilla-La Mancha, atendiendo al cultivo, explotación o aprovechamiento del mismo y para el año de referencia, asciende a 9.673 €/ha, para el viñedo de secano, y que el Jurado Regional reconoce como referencia válida para determinar el precio medio de mercado del suelo rural, sin embargo y de forma incongruente ha justipreciado en base a un valor de 197.502 €/ha, es decir 20 veces superior al que él mismo fija como precio medio.
Además, el precio medio anterior de 9.673 €/ha prácticamente coincide con los precios oficiales de las trasmisiones que utiliza la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en la determinación del valor mínimo orientativo a declarar en las transmisiones patrimoniales.
Como colofón a lo anterior esta parte ha confeccionado minuciosamente el siguiente estudio de mercado basado en los precios publicados para diversas fincas en venta en diversos portales inmobiliarios, observándose que los precios de la tierra de secano sin expectativas urbanísticas se sitúan por debajo de
10.000 E/ha, muy alejados del valor del terreno de 197.502 €/ha en base al que ha justipreciado el Jurado Regional de Valoraciones.
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Esta valoración desproporcionada deriva en primer lugar de la Renta Neta atribuida al terreno; el Jurado parte de una RN de 498,53 €/Ha, a la que llega calculando unos ingresos totales de 1.873,96 € y de unos costes de 1.375,43 €.
Sin embargo, considera que su determinación carece de la debida motivación, y acudiendo a la publicación de
2.003 de "Sistemas de Cultivo. Evaluación de itinerarios técnicos, coeditado por Mundiprensa y la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, y sin entrar a analizar aún la procedencia de la aplicación de la tasa de capitalización establecida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, a nuestro entender la renta neta de la explotación debería ser:
Ingresos por venta de productos:.....................7.500 kg/ha. x 0,2161€/kg = 1.596,75 €/ha.
Ingresos por subvención:...................................................................253,21 €/ha.
Total ingresos...............................................................................1.873,96 €/ha.
Total Costes (datos oficiales ECREA - MAPAMA):.................................1.532,94 €/ha.
Resultado renta neta:................................................................ ..... 341,02 €/ha .
Ello supone, aplicando la tasa de capitalización que utiliza el Vocal Técnico del Jurado, un valor del terreno de 54.476 €/ha, que es un precio indudablemente excesivo e irreal desvirtuado por la tasa de capitalización anormalmente baja.
c)Aplicación de una improcedente tasa de capitalización de la renta ( 0,626 % ) que desvirtúa por completo el justiprecio resultante. Muestra evidente de que la tasa legalmente establecida arrojaría precios totalmente dispares es que una explotación agrícola con un cultivo y una rentabilidad estable a lo largo de estos últimos años, presenta valoraciones totalmente incongruentes en función del mes o el año en que se realiza la valoración. De esta forma, resulta disparatado observar que en el mes de septiembre de 2012 la parcela se valoraría en base a 10.182 €/ha, cuando en mayo de 2015, debería realizarse en base a 93.183 €/ha, tal y como se muestra en los cuadros de evolución, tanto mensual como anual, del precio del suelo.
De hecho, el Jurado Regional de Valoraciones ha utilizado la media anual, en lugar de la última referencia publicada, lo que supone una simplificación arbitraria y lesiva a los intereses de mi representada, ya que puestos a utilizar una media, debería haber utilizado una no sólo de un año, sino de varios, y de esta forma, si se considera la media de los años transcurridos entre 2011 y 2015, la tasa media es del 2,72%, lo que supondría un precio del suelo de 11.718 €/ha, frente a los 79.638 €/ha resultantes de considerar únicamente un año. No obstante, en caso de haber utilizado la del año en curso, debería haber sido la del inmediatamente anterior contada de fecha a fecha que en este caso no es el 0,626%, sino el 0,985% (de junio 2014 a mayo 2015), lo que implicaría directamente que el resultado final del cálculo del justiprecio fuera un 36% menor.
Por ello entiende que es de aplicación a esta expropiación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuya Disposición Adicional Séptima establece dentro de las reglas para la capitalización de la renta en suelo rural, que ésta ha de ser el promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse la valoración. Norma que sería aplicable por la Disposición Transitoria Tercera del precitado RDL, que establece en su primer párrafo que "...Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo..." . Y por aplicación de esta norma, cuya finalidad es establecer una tasa más estable, la tasa de capitalización sería del 4,68 %. Con esta Tasa, aplicada a la RN establecida por el Jurado, el valor sería de 10.652 €/Ha, o 1,06 €/m2.
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No es procedente aplicar los factores de corrección por localización en el cálculo de valor del suelo. El Jurado aplica como factor de corrección (FL) el 2,48 . Entiende que su aplicación no es preceptiva sino potestativa, concretamente en el caso de que el valor obtenido mediante la capitalización de la renta suponga un precio por debajo de los normales de venta. Y menciona como justificación de este criterio la Sentencia del TS 2311/2017 (Recurso...
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