STS, 18 de Septiembre de 1985
| Ponente | ANTONIO FERNANDEZ RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:TS:1985:366 |
| Fecha de Resolución | 18 de Septiembre de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 524.- Sentencia de 18 de septiembre de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Doña Beatriz .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid, de 15 de
diciembre de 1984.
DOCTRINA: Contratos. Interpretación.
Si ciertamente son supletorias las normas de interpretación distintas de la literal, como
consecuencia de la norma del artículo 1.281, primero, del Código Civil, ello ha de ser sobre la base
que el contenido gramatical de lo pactado responda a una clara e indubitada apreciación sin
precisión de acudir a otras reglas interpretativas.
En la Villa de Madrid, a dieciocho de septiembre de mil novecientos ochenta y cinco.
En los autos de juicio ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Benavente y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid por don Silvio , vecino de Benavente, contra doña Beatriz , viuda, vecina de Valladolid, sobre resolución de contrato de compraventa; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Leónides Merino Palacios y defendida por el Letrado don Gabriel Luis Echeverría Folios; no habiendo comparecido la parte recurrida.
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia de Benavente, fueron vistos los autos de juicio ordinario de mayor cuantía, promovidos por don Silvio , contra doña Beatriz , sobre resolución de contrato. Que la representación de la parte actora, formalizó demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento, con opción de compra, de una finca sita en el término municipal de Benavente al camino Zamorano, de cincuenta y una áreas que linda al Norte, Heredera de Joaquín , hoy Carmela , Sur, otra del Mayorazgo de Melgar, hoy María Milagros , Oeste, camino Zamorano y Este, Herederos de Paulino , hoy Jon ; contrato suscrito en documento privado de quince de enero de mil novecientos ochenta y uno; dicha finca se arrendó por plazo de un año con amplias facultades, incluso para edificar; que fijan el precio de la finca en cinco millones ciento cincuenta y ocho mil pesetas, incluido en el mismo el precio del arrendamiento, que es de un diez por ciento, es decir, quinientas quince mil ochocientas pesetas; que como pago parcial del precio de renta y de cantidad de venta, a la firma del contrato se pagó un millón de pesetas; que en la cláusula c) se dice que la finca se vende libre de cargas y gravámenes, lo que fue comprobado en el Registro de la Propiedad; que posteriormente, doña Carmela planteó un interdicto de recobrar la posesión, que prosperó en el Juzgado y en apelación, en los que se perfila la existencia de una servidumbre de paso y otra de acueducto, y al haberse vendido libre decargas y gravámenes, al haber incumplido la parte contraria su obligación de entrega en la forma establecida, es decir, libre de dichas cargas, se entiende que ha de resolverse la obligación a favor de la parte que viene cumpliendo, esto es, el comprador; que dentro del plazo de validez del contrato de quince de enero de mil novecientos ochenta y uno, el actor cumplió con las obligaciones que le incumbían; que la finca se vendió libre de cargas; que el interdicto se interpuso dentro de la vigencia del contrato y en el cual intervino la hoy demandada, por lo que tuvo pleno conocimiento de la situación; que como consecuencia de las facultades concedidas en el contrato, el actor realizó obras, lo que lleva consigo la existencia de unos daños en los que habrá de ser indemnizado; que tuvo que pagar, por liquidación del impuesto, la cantidad de trescientas setenta y cuatro mil veinte pesetas; qué ha de serle devuelta la cantidad de un millón de pesetas que entregó como parte del precio. Alegó en derecho y suplicó sentencia que declare que la finca vendida no fue libre de cargas y gravámenes y que como consecuencia de las sentencias firmes que se presentan la misma ha resultado gravada con dos servidumbres de paso la una y otra de acueducto que se desconocían por el actor al efectuar la compraventa de acuerdo con los artículos en virtud de la evicción y saneamiento a que se obliga la vendedora demandada y además viene obligada por el Código Civil, se resuelva la compraventa condenando a la demandada a que devuelva al actor la suma recibida de un millón de pesetas como parte del precio de la cosa vendida y además que indemnice al demandante el importe de las obras realizadas en la mentada finca con su permiso y aquiescencia, que se fijarán en el trámite de ejecución de sentencia sin rebasar nunca la cuantía de este asunto, así como abonar el pago que indebidamente y por su culpa se efectuó del Impuesto de actos jurídicos documentados. Imponiendo las costas.
RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado a la parte demandada, su representación contestó a la misma en base a los siguientes hechos: que lo único que hizo fue arrendarle la parcela en cuestión; que no existe en el documento referencia alguna a la pretensión de enervación de acciones de tanteo y retracto y que si se estableció el plazo del arrendamiento en un año lo fue porque tal tiempo era el que se consideraba necesario para completar el total pago del precio en venta; cierta la amplia facultad para cultivar y edificar en la finca, pero incierto en absoluto el conocimiento por la demandada del propósito para la edificación por parte del arrendatario; que en virtud, en realidad lo que se establece es el precio de cinco millones ciento cincuenta y ocho mil pesetas, para el supuesto de que se ejercitase la opción de compra y quinientas quince mil ochocientas pesetas, anuales, en concepto del precio del arrendamiento, si no ejercitada o cumplida la opción de compra subsistiese la relación arrendaticia; cierta la entrega del millón de pesetas, así como la entrega de la finca como corresponde en un arrendamiento; en la estipulación b) se fija que el actor abonará el resto del precio, es decir, la cantidad de cuatro millones ciento cincuenta y ocho mil pesetas, el uno de agosto de mil novecientos ochenta y uno y, en los quince primero días de dicho mes se procedería a elevar a escritura pública el contrato privado, transformado de arrendamiento en compraventa por el pago del precio; que al no haberse pagado la citada cantidad no quedó consagrada la opción de compra, quedando en vigor únicamente un contrato de arrendamiento; la arrendadora no ha percibido sino una parte del precio del arrendamiento y pretende ejercitar una acción rescisoria de un contrato de compraventa que no llegó a perfeccionarse; para el supuesto de que se consumase la compraventa, a demandada tenía la seguridad, a la fecha del contrato, de la inexistencia de cargas y gravámenes, que asimismo no constaban en el Registro; que cuando la servidumbre fue reconocida por sentencia de este Juzgado de seis de octubre de mil novecientos ochenta y uno , confirmada por la Audiencia en treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta y dos , había transcurrido sobradamente el plazo para el ejercicio de la opción; que el motivo real de la actitud del actor no es la existencia de los gravámenes, sino el conocimiento de que resultaba inedificable como consecuencia del Plan General de Ordenación Urbana de Benavente, a cuyo destino pensaba dedicar la finca comprada; no ha existido engaño alguno por la demandada, protagonizado únicamente por el actor quien, para sustraerse a los efectos jurídicos del posible tanteo o retracto de colindantes, establece un contrato de arrendamiento de finca rústica con opción de compra, que no llega a ejercitar porque, frustrado en su propósito de dedicar la parcela a finalidad distinta del cultivo, pretende hacer a la demandada responsable económica de su riesgo empresarial; que se busca en este pleito un enriquecimiento injusto por parte del actor; rechaza absolutamente que la entrega del millón de pesetas lo fuera en concepto de anticipo del pago del precio de la venta, sino precio del arrendamiento; que durante el tiempo en que pudo ejercitar a opción de compra, la finca estuvo libre de cargas, ya que las sentencias son posteriores. Alegó en derecho y suplicó sentencia «por la que se desestimen todos sus injustos y caprichosos pedimentos, imponiéndole las costas que el litigio motive».
RESULTANDO que por el Juzgado de Primera Instancia de Benavente se dictó sentencia finalmente con fecha cinco de diciembre de mil novecientos ochenta y tres , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: que desestimando la demanda interpuesta por don Silvio , debo de absolver y absuelvo de la misma a la demandada doña Beatriz , sin expresa imposición de las costas.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, y sustanciada la alzada se dictó sentencia con fecha quince de diciembre de mil novecientosochenta y cuatro por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto y revocando la sentencia de fecha cinco de diciembre de mil novecientos ochenta y tres, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Benavente en los autos de que dimana la presente apelación, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes de la finca litigiosa y, en su consecuencia, debemos condenar y condenamos a la demandada a que devuelva al actor la suma de cuatrocientas ochenta y cuatro mil doscientas pesetas como parte del precio pagado y, además, indemnice a aquél el importe de las obras realizadas en la mentada finca, que se fijará en período de ejecución de sentencia, así como al pago que efectuó del impuesto de actos jurídicos documentados; sin hacerse especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.
RESULTANDO que contra dicha sentencia se interpuso recurso de casación por el Procurador don Leónides Merino Palacios, en representación de doña Beatriz , que fundamentó en los siguientes motivos:
Error en la apreciación de la prueba (artículo 1.692,4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Examen de la sentencia recurrida. El primero de los considerandos de la sentencia recurrida aborda la exégesis del documento número uno de los obrantes en autos, partiendo de una presunción respecto de cuál fuera la intencionalidad de los contratantes al tiempo de suscribir el contrato y, apartándose del tenor literal del mismo, sienta básicamente una premisa; la de no considerar la existencia de contrato de arrendamiento. Se circunscribe, pues, el examen a valorar si lo que los contratantes plasmaron en el documento fue un contrato de opción de compra o una compraventa plena y, por consecuencia de un examen sumamente parcial del documento, la sentencia llega a la conclusión de que se trata exclusivamente de un contrato de compraventa con precio aplazado, conclusión que se alcanza en el primero de los considerandos de la sentencia del hecho de que en la cláusula B) y en la C) se refiere a la «Vendedora» y al «Comprador».
Infracción de normas jurídicas y de la jurisprudencia aplicables. (Artículo 1.692, 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Doctrina jurisprudencial. A) Respecto de la interpretación del negocio jurídico plasmado en el documento (contrato de arrendamiento con opción de compra), se utiliza la presunción en la sentencia recurrida, contraviniendo la doctrina que le atribuye valor supletorio, sentada, entre otras en las sentencias de dos de febrero de mil novecientos veinticinco, once de abril de mil novecientos cuarenta y siete y cinco de febrero de mil novecientos sesenta y cuatro, confirmada íntegramente en la sentencia del Tribunal Supremo de diecisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y tres , en una situación fáctica y jurídica análoga. B) Respecto de la naturaleza del contrato la inobservancia de la regla contenida en el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil , en la sensible y matizada interpretación jurisprudencial recogida, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de dos de febrero de mil novecientos setenta y dos puesto que, como hemos expuesto en el primero de los motivos de casación del presente recurso los elementos objetivos configuradores, tanto de la forma reflejada en el documento como de la intención manifestada desde la fecha de suscribirlo hasta dieciocho meses después, en que se produce la demanda de conciliación es notoriamente patente la de mantener por ambas partes lo convenido.
RESULTANDO que admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista que ha tenido lugar el nueve de septiembre actual.
Visto siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez
La inconsistencia y consiguiente desestimación del primero de los motivos en que se apoya el recurso de casación de que se trata, fundamentado, al amparo del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en pretendido error en la apreciación de la prueba, basado en el documento número 1 de los obrantes en autos, surge de tener en cuenta que lo en realidad pretendido por el recurrente, es evidenciar no un simple error de hecho, sino desvirtuar la interpretación que del contenido de dicho documento hace la Sala sentenciadora de instancia para deducir cuál es la verdadera naturaleza jurídica del vínculo jurídico que de él emana, es decir compraventa en contra de la apreciación de arrendamiento con opción de compra que dicho recurrente pretende, aspecto que no es propio de desvirtuar a través del error de hecho que acoge el precitado número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Trámites Civil en su actual redacción, sino en el número 5.° del mismo precepto, en el que enmarca toda impugnación de apreciaciones interpretativas del órgano jurisdiccional de instancia, que solamente pueden combatirse por este último cauce revelando que son absurdas o ilógicas, lo que, además, no se evidencia en el presente caso, dado que el desplazamiento posesorio de un bien fijando precio definitivo de su transmisión con entrega efectiva de parte de él y aplazamiento de abono del resto en una determinada fecha en manera alguna puede entenderse significativo de opción de compra, sino de real compraventa con parte del precioaplazado.
No puede entenderse alterado el vínculo jurídico de compraventa por la circunstancia de que conjuntamente con la entrega efectiva de parte del precio establecido se hubiese asignado también una determinada cantidad con causa arrendaticia, puesto que sí, precisamente en la estipulación a) del documento a que se alude en el anterior párrafo la cantidad fijada para el arrendamiento a que nominalmente se nace referencia, se entrega conjuntamente con la parte de precio también entregada pero «que asimila y suma a las cantidades pagadas por el precio de la finca», claramente está poniendo de manifiesto que dicha cantidad asignada a renta no responde a un real vínculo arrendaticio, sino a una garantía del vendedor para resarcirse del comprador por la posesión que hubiese mantenido de la parte de precio aplazada en el caso de que no entregase éste en su día y quedase por su causa resuelto el contrato de compraventa concertado y por tanto sin base de que se hubiese concertado efectiva relación arrendaticia.
Que los razonamientos expuestos en el precedente párrafo conducen a la también no acogida del segundo de los motivos en que, al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se fundamenta el recurso en cuestión; de una parte porque si ciertamente son supletorias las normas de interpretación distintas de la literal, como consecuencia de la norma contenida en el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil , ello ha de ser sobre la base que el contenido gramatical de lo pactado responde a una clara e indubitada apreciación sin precisión de acudir a otras reglas interpretativas, que no es lo apreciable en el presente caso conforme los certeros razonamientos que al respecto contiene la sentencia recurrida; y de otra parte, debido a que el artículo 1.445 del. Código Civil >en modo alguno impide que el contrato de compraventa afectante a un bien inmueble, cuya naturaleza viene reconocida tiene el convenio reflejado en el documento acompañado a los autos con el número 1, mantenga su eficacia, y consiguientemente posibilite por parte del comprador, a resolverlo por causa de evicción con relación al vendedor, toda vez que cual se deduce, «a sensu contrario», del contexto del artículo 1.504 del Código Civil la compraventa de bienes inmuebles subsiste en su eficacia, en el supuesto de retraso del pago del precio, en tanto el comprador no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial de resolución del contrato por esa causa, y ese esencial requerimiento a tal fin no consta haya sido oportunamente practicado.
En consecuencia de todo lo expuesto procede declarar no haber lugar al recurso, con imposición de las costas en él causadas al recurrente, y sin pronunciamiento sobre depósito al no haber sido constituido por no ser preceptivo efectuarlo al no ser conformes de toda conformidad las sentencias de primera y segunda instancia; y ello de conformidad con lo prevenido en el último párrafo del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto en nombre del Rey y por autoridad conferida por el pueblo español,
FALLAMOS
desestimando los motivos en que se apoya declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto a nombre de doña Beatriz contra la sentencia dictada, con fecha quince de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro , por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid en las actuaciones de que se trata, con imposición a la recurrente de las costas causadas en dicho recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Antonio Fernández Rodríguez.-Rafael Casares.- José María García de la Barcena.- Mariano Martín Granizo.- José Luis Albácar.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico. Juan José Vizcaíno.- Rubricado.
-
SAP Madrid 218/2006, 15 de Marzo de 2006
...doctrina jurisprudencial (SSTS de 2 de noviembre de 1983, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, 10 de enero, 5 de febrero, 2 de julio y 18 de septiembre de 1985, 4 de marzo, 9 de junio y 15 de julio de 1986, 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990, ent......
-
SAP Madrid 378/2016, 29 de Julio de 2016
...efectuado al comprador el requerimiento resolutorio exigido por tal precepto - art. 1.504 CC - ( SSTS de 30 de diciembre de 1955, 18 de septiembre de 1985, 24 de febrero de 1990, 5 de junio de 1991, 14 de febrero de 1992, 30 de noviembre de 1994, 7 de noviembre de 1996 y 2 de octubre de 200......
-
SAP Jaén 42/2023, 18 de Enero de 2023
...efectuado al comprador el requerimiento resolutorio exigido por tal precepto - art. 1.504 Cc- ( SSTS de 30 de diciembre de 1955, 18 de septiembre de 1985, 24 de febrero de 1990, 5 de junio de 1991, 14 de febrero de 1992, 30 de noviembre de 1994, 7 de noviembre de 1996 y 2 de octubre de 2000......
-
SAP Jaén 172/2016, 16 de Marzo de 2016
...efectuado al comprador el requerimiento resolutorio exigido por tal precepto - art. 1.504 Cc- ( SSTS de 30 de diciembre de 1955, 18 de septiembre de 1985, 24 de febrero de 1990, 5 de junio de 1991, 14 de febrero de 1992, 30 de noviembre de 1994, 7 de noviembre de 1996 y 2 de octubre de 2000......
-
II. El contrato de opción de compra
...el optante haya podido realizar al optatario, como las rentas abonadas por el uso y disfrute de la cosa objeto de la opción. 101 La STS 18 septiembre 1985 asevera: “al asimilar y sumar las sumas pagadas al precio de la finca, claramente está poniendo de manifiesto que dicha cantidad asignad......