STS, 12 de Noviembre de 1984

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, número siete, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error de hecho en la apreciación de la prueba resultante de documento auténtico, como es la escritura pública otorgada el cinco de diciembre de mil novecientos setenta y siete, ante el Notario de Santa Cruz de Tenerife Don Manuel García Lois, por Don Daniel , de una parte, como Presidente del Cabildo Insular de Tenerife, y de otra, Don Juan Enrique , Presidente de la Empresa Nacional de Turismo, Sociedad Anónima, así como el pliego de condiciones económico-administrativas incorporado a la escritura. La autenticidad de este documento está reconocida por ambas partes. La sentencia recurrida arranca de la afirmación errónea de que "la renta señalada se debe desde la entrega a la arrendataria del negocio, en las condiciones en que se encontraba, susceptible de explotación; como efectivamente ha necho la arrendataria, sin subordinación alguna a la terminación de las obras de reforma y mejora, que solamente operan para que entre en juego o no un límite mínimo al "cuantum" de la renta". Y es errónea esta declaración porque la estipulación tercera de la escritura establece con toda precisión el día en que la renta comenzará a devengarse, señalándose como tal la fecha en que entre en pleno funcionamiento el hotel, una vez se hayan ejecutado totalmente las obras de reformas y mejoras, porque se entiende que entonces es cuando se ha entregado al adjudicatario el negocio.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por violación, en el sentido de no aplicación, del párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil. Toda esta litis gira en torno a la interpretación de la disposición tercera del contrato de autos. Tal disposición está redactada en términos claros y precisos y tiene una significación clara, precisa y no deparan duda alguna. Por lo que la sentencia recurrida, al no haber tenido en cuenta el párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno citado, infringe por violación el precepto.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por interpretación errónea del artículo mil doscientos ochenta y cinco del Código Civil . Admitiendo que haya dudas en la interpretación del contrato, la sentencia recurrida infringe el artículo mil doscientos ochenta y cinco citado, por interpretación errónea, ya que la interpretación del negocio jurídico celebrado entre las partes parece dar prevalencia a las condiciones económico-administrativas unidas como anexo al contrato y trata de adquirir una voluntad contraria a la claramente expresada en el contrato. Es incuestionable que en el contrato se determina con precisión la fecha en que se devengará la renta, por lo que no existe cláusula o disposición dudosa que precise acudir a ese elemento interpretativo. La Sala acude a la interpretación sistemática para obtener consecuencias noqueridas por las partes contratantes. Tal interpretación es errónea en base a que: Primero.-Coloca en el mismo plano el contrato directo y las llamadas condiciones económico-administrativas, siendo así que el contrato tiene fecha muy posterior a aquéllas y sus cláusulas se redactan de mutuo acuerdo éntrelas partes. Segundo.-En la misma estipulación de las condiciones económico-administrativas está clara cuál sea la fecha en que se devengue la renta: cuando entre en pleno funcionamiento el hotel, una vez que se hayan ejecutado totalmente las obras.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por aplicación indebida del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil . La sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida, el artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil al considerar que de los actos anteriores y coetáneos al contrato se desprende que las partes quisieron establecer el pago de la renta desde el momento de la entrega del hotel, en contra de lo que resulta del contrato y de las condiciones del concurso- subasta. En realidad, el Tribunal sentenciador no realiza una interpretación atendiendo a los actos coetáneos y posteriores al contrato, sino que va más allá del proceso intelectual, al tratar de integrar las disposiciones del contrato con una voluntad no declarada ni querida por las partes, como es entender, en base al artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil , que la disposición tercera del contrato, después del punto y seguido, como si literalmente dijera "dicha renta mínima se devengará...". Esta labor integradora está fuera del alcance del intérprete cuando se trata de negocios jurídicos privados, porque no puede ni presumirse una declaración de voluntad ni crear, en base al método interpretativo, una voluntad no manifestada.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por violación en sentido de no aplicación del artículo mil doscientos ochenta y ocho del Código Civil . Este motivo se articuló como subsidiario del anterior, para el caso que se consideren las condiciones económico-administrativas del concurso subasta, en su totalidad o en parte, como cláusulas contractuales. La sentencia recurrida infringe el artículo mil doscientos ochenta y ocho del Código Civil por violación, en el sentido de su no aplicación, al interpretar una cláusula oscura de las condiciones económico-administrativas, en favor de la parte que la redactó. Esta cláusula, siendo como es oscura y redactada unilateralmente por el Excmo. Cabildo Insular está claro que no debe favorecerle.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Magistrado Don José María Gómez de la Barcena y López.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que la sentencia de alzada, después de confirmar la de primer grado, en cuanto acogió la reconvención y declaró que el Cabildo Insular de Tenerife estaba obligado a ejecutar en el Hotel Mencey, tanto en el inmueble como en las instalaciones, las obras de reforma y mejora que se determinan en la condición quinta del pliego de condiciones económico-administrativo anexo al contrato de arrendamiento del hotel, realizando las gestiones, proyectos, financiación y análogas que resulten necesarios para ejecutarlas, pronunciamiento con el que se aquietó la parte actora reconvenida, revoca tal resolución, que absolvió de la demanda y estimando la misma, condena a la Empresa Nacional de Turismo, Sociedad Anónima, como arrendataria del citado hotel, a abonar a la demandante, en concepto de rentas correspondientes a los años mil novecientos setenta y ocho y mil novecientos setenta y nueve, la cantidad global de cincuenta y un millones trescientas cincuenta y nueve mil quinientas noventa y siete pesetas, más los intereses legales desde la demanda de conciliación, sin hacer expresa condena respecto de las costas procesales causadas en ninguna de las instancias; contra tal pronunciamiento condenatorio se alza el presente recurso de casación por infracción de Ley y de doctrina legal, integrado por cinco motivos, acusando, el primero de ellos, articulado al amparo del ordinal séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a la sentencia impugnada, de haber incidido en error de hecho en la apreciación de la prueba, resultante de documento auténtico, la escritura pública, en la que se plasma el contrato de arrendamiento concertado entre las partes, así como el pliego de condiciones económico-administrativas que se incorpora a la misma, error que dice se produce al establecer la Sala de instancia la afirmación de que "la renta señalada en porcentajes se debe desde la entrega a la arrendataria del negocio e industria, en las condiciones en que se encontraba, susceptible de explotación, como efectivamente ha hecho la arrendataria, sin subordinación alguna a la terminación de las obras de reforma y mejora, previstas en la condición posterior, que solamente operan para que entre en juego o no un límite mínimo al "quantum" de la participación en que la renta consiste", entendiendo que tal error se produce, a la vista del contenido de la estipulación tercera del contrato, que determina el día "a quo" en que la renta comenzará a devengarse y que viene supeditado a la realización total de las obras de reforma y mejoras a que se refieren las primeras y quinta condiciones económico-administrativas del citado pliego; motivo que hade perecer, pues la consecuencia a la que la sentencia impugnada llegó, no lo fue por vía de una valoración probatoria, sino a través de la interpretación, tanto del contrato como de las condiciones económico-administrativas al mismo incorporadas, en la integridad de su clausulado de aquí que la única vía para atacar tal exégesis lo sea por la del número primero del dicho artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciando la infracción de las normas de hermenéutica contractual que, a su juicio, hubieran sido violadas, erróneamente interpretadas o indebidamente aplicadas.

CONSIDERANDO que toda la tesis argumentativa de la parte recurrente, mantenida en los cuatro motivos restantes, todos articulados con apoyo procesal en el ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , va encaminada a combatir la interpretación realizada por el Tribunal "a quo" del clausulado del contrato locativo plasmado en la escritura pública de cinco de diciembre de mil novecientos setenta y siete, concertada entre el Cabildo actor y la sociedad demandada y referido al Hotel Mencey de Santa Cruz de Tenerife y las condiciones económico-administrativas incorporadas a la dicha escritura, de cuyo contexto la Sala de instancia deduce que las rentas correspondientes a los años mil novecientos setenta y ocho y mil novecientos setenta y nueve son debidas desde la entrega a la demandada, como arrendataria, del Hotel Mencey, sin que tal abono venga subordinado a la verificación de las obras de mejora y reforma pactadas, que solamente habrá de operar, en orden a la fijación del límite cuantitativo de la renta o merced arrendaticia, conclusión a la que llega tras valorar el íntegro clausulado contractual, para alcanzar cuál fue la verdadera intención de las partes al contratar, excluyendo una interpretación literal rígida, para acudir a la utilización de "otros medios objetivos", y determinar, ante la falta de términos contractuales claros, cuál fue la voluntad de los contratantes, examinando a tal fin los actos anteriores, coetáneos y posteriores, labor exegética que, como se dejó apuntado, trata de combatirse denunciando: a) la violación pomo aplicación del párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil, motivo segundo , por entender que los términos del contrato son claros, dado que su disposición tercera dispone que la renta no se devengará hasta que entre en pleno funcionamiento el hotel, una vez que se hayan realizado totalmente las obras de reforma y mejora, a que se refieren las condiciones económico-administrativas primera y quinta del pliego; b) la interpretación errónea del artículo mil doscientos ochenta y cinco del mismo Cuerpo legal -motivo tercero -, porque aun admitiendo que existan dudas en la interpretación, no cabe colocar en el mismo plano el contrato directo y las llamadas condiciones económicoadministrativas, al ser aquél de fecha posterior, y cuando de dichas condiciones se deriva claramente la fecna en que podrán percibirse las rentas; c) la aplicación indebida del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código sustantivo, pues, a su juicio, ante la claridad de los términos del contrato huelga acudir a actos anteriores y coetáneos al mentado contrato -motivo cuarto-, y, por último, d) la no aplicación del artículo mil doscientos ochenta y ocho del mismo Código, motivo quinto , que se formula como subsidiario, para el supuesto de que se consideren las condiciones económico-administrativas del concurso subasta, en su totalidad o en parte, como cláusulas contractuales, en cuyo caso si las cláusulas son oscuras no pueden favorecer a quien las redactó.

CONSIDERANDO que al articular la entidad impugnante los cuatro motivos que, sustancialmente, se dejan antes transcritos, lo que está pretendiendo es sustituir la labor hermenéutica llevada a cabo por el Tribunal de Instancia, siempre más objetiva e imparcial, por la más subjetiva e interesada de la recurrente, con olvido de que es doctrina constante de este Tribunal Supremo que la labor de interpretación de los contratos concierne y viene atribuida privativamente a los Tribunales de Instancia, y si bien es lícito impugnarla en casación, acudiendo a la denuncia de las normas de hermenéutica comprendidas en los artículos mil doscientos ochenta y uno y siguientes del Código Civil , la interpretación verificada por el Tribunal "a quo" siempre habrá de ser mantenida, mientras se acomode a los límites de lo racional y lo lógico, incluso en aquellos supuestos en que pueda caber alguna duda de su exactitud rigurosa, sentencias de veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y dos, catorce de marzo, dieciséis de abril y dieciséis de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro , labor exegética que ha de llevarse a cabo, tras un examen pormenorizado del contrato, en su clausulado, como un conjunto orgánico, sin detenerse exclusivamente en su literalidad, sino tratando de llegar al convencimiento de que fue lo realmente convenido y querido por Tas partes, más incluso en aquellos casos en los que el sentido literal no sea lo suficientemente claro y explícito, o que la aparente claridad de unas cláusulas, sea desvanecida por otras, de aquí que para alcanzar cuales hayan sido el espíritu y finalidad perseguidos por el negocio, deba acudirse al examen y valoración de las circunstancias concurrentes, anteriores, coetáneas y posteriores, reveladoras de la total conducta de los interesados, que contempla el artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil , como dijeron las sentencias de dieciocho de febrero y treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y uno .

CONSIDERANDO que el Tribunal "a quo", después de destacar que, a la vista de la estipulación cuarta del contrato, los contratantes aceptaban para regirlos el pliego de condiciones económicoadministrativas que por fotocopia queda incorporado, "asumiendo por consiguiente todos los derechos y obligaciones que con arreglo al mismo incumbe a cada parte", pasa a examinar el contenido del citado pliego y concretamente de las condiciones tercera -reproducida en su primera parte en la disposicióncontractual tercera-, y cuarta , concluye con la afirmación de que existe una interna contradicción entre el clausulado contractual y el condicionado del pliego, que se integra en el contrato, lo que le obliga a buscar, acudiendo a las normas de hermenéutica del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil , cual haya sido la real voluntad de los contratantes, para lo que examina las actuaciones que precedieron a la celebración del contrato, anuncio del concurso que quedó desierto, contratación directa del arriendo, "en condiciones no inferiores a las fijadas en el concurso-subasta", ofrecimiento a Entursa, "con arreglo a las mismas condiciones que rigieron el concurso-subasta y que consta en el pliego que se adjunta", a lo que contestó el Presidente de dicha empresa manifestando "nuestra aceptación a la oferta..., quedando a su disposición para llevar a cabo la formalización del oportuno contrato", folios setenta y tres y setenta y cuatro, oferta y aceptación que acomodadas a la preceptividad establecida en el artículo cuarenta y uno, quinto, del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales , en el que se previene que pueden ser concertados directamente los contratos que después de un concurso-subasta hayan quedado desiertos, siempre que "se efectúen en condiciones no inferiores a las fijadas en aquéllos", las que fueron mantenidas en el acto de la suscripción del contrato notarial, y expresamente aceptadas en su disposición cuarta , y recogidas en los antecedentes del propio documento público, pactos que indudablemente habrán de vincular al arrendatario, y que determinan que la renta se debe desde la fecha del contrato, debiéndose aplicar el modelo siguiente, desde que se verifiquen las obras a las que el arrendador viene obligado, conclusión acomodada a las directrices de lo racional y lógico, y que quebrarían de aceptarse la tesis de la recurrente, de acudir a una literal interpretación del contrato, prescindiendo del pliego de condiciones, por ella expresamente aceptada, pues ello conduciría al absurdo de que el tal arrendatario, hasta que las obras no se realicen, no está obligado a satisfacer renta de ningún tipo, después de recibir y explotar una industria hotelera, pese a las deficiencias de sus instalaciones, cuyo acomodo a la categoría del hotel es obligación impuesta al arrendador y que tampoco el arrendatario ha urgido, pensando en que mientras tal situación se dilate no habrá, de acuerdo con su particular interpretación del contrato, de pagar merced alguna.

CONSIDERANDO que al devenir lógica la conclusión de la Sala de instancia de que la renta ha de ser satisfecha desde la fecha del contrato y acomodada a lo coincidentemente establecido en la disposición segunda de la escritura y condición segunda del pliego de condiciones, supeditando la percepción de los mínimos a la verificación de las obras, es indudable que no se producen las infracciones denunciadas en los motivos segundo a quinto, los que han de ser desestimados, repulsa que apareja la del recurso, con la secuela obligada en cuanto a las costas, prevista en el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley Procesal , mas sin pronunciamiento sobre el depósito, que, por innecesario no fue constituido.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por Empresa Nacional de Turismo, Sociedad Anónima, contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en fecha veintiuno de mayo de mil novecientos ochenta y dos . Condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y, a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Carlos de la Vega.-Jaime Santos.-José María Gómez de la Barcena y López.-Rafael Pérez.-José Luis Albacar.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. Don José María Gómez de la Barcena y López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.