STS, 15 de Octubre de 1984
| Ponente | ANTONIO FERNANDEZ RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:TS:1984:170 |
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 1984 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 558.
En la Villa de Madrid, a quince de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Zaragoza y en grado de apelación ante
la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, por doña Natalia , casada, doña María Virtudes , doña Carla , solteras, doña Estefanía , casada, mayores de edad, sus labores, y don Carlos Jesús
, licenciado en Derecho, mayor de edad, casado, todos ellos vecinos de Zaragoza, contra la Sociedad Stadium Las Fuentes, S. A., con domicilio en Zaragoza, sobre nulidad de contrato; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por la parte demandante representada por el Procurador don Isacio Calleja García y defendida por el Letrado don Fernando López Bazán, habiendo comparecido la parte demandada, representada por el Procurador don Manuel del Valle Lozano y defendida por el Letrado don Salvador Peña Ochoa.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Zaragoza fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, seguidos entre partes, de una, como demandantes doña Natalia , doña María Virtudes , doña Carla , doña Estefanía y don Carlos Jesús , y de otra, como demandado la Sociedad Stadium Las Fuentes, S. A., sobre nulidad de contrato. Que la representación actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero: doña Esperanza , casada con don Jesús , era propietaria por herencia de la finca sita en Zaragoza, término de Las Fuentes, que a continuación describe. Segundo.-Que con fecha 13 de julio de 1970, doña Esperanza suscribió con la sociedad demandada el denominado formalmente "contrato de arrendamiento» de la finca antes descrita, acompañándose el ejemplar de dicho contrato firmado únicamente por Stadium Las Fuentes, copia que quedó en poder del arrendador, y sin duda por tal circunstancia no fue firmada por doña Esperanza , el ejemplar que acompañamos naes obstáculo para el problema que se dirige cual es la nulidad o validez del mencionado contrato. Tercero.-Entre otras cláusulas, dicho contrato contiene las siguientes: "Segundo.-El precio del arrendamiento se conviene en 40.000 pesetas mensuales, pagaderas por adelantado. Tercero.-Existe un proyecto de via arterial en el Ministerio de Obras Públicas que afectaría a esta finca, ignorándose actualmente los metros que serán expropiados, llegado el momento el arriendo quedará reducido al terreno no afectado por la expropiación, fijándose su precio a prorrateo del precio actual y los metros que queden libres. Cuarto.-Llegada la circunstancia aludida en el pacto procedente doña Esperanza concede derecho de tanteo y retracto a favor de Stadium Las Fuentes, S. A., sobre el resto de la finca que no fuera objeto de expropiación por la Administración. Séptimo.-Por la especial clase de este contrato de arrendamiento, su naturaleza es de carácter civil, estando afecto al vigente Código Civil en todo aquello no estipulado en este documento, siendo de aplicación los artículos 1.542 y concordantes del cuerpo legal citado. Octavo.-El tiempo de vigencia pacto tercero queda determinado a tenor de las exigencias del artículo 1.543 del Código Civil , y en su defecto, por treinta años, prorrogables a instancia del arrendatario con la única variedad como compensación a devaluación de moneda de incremento de renta en un cincuenta por ciento. Noveno.-El hecho de cambios de nombre de la actual razón social Stadium Las Fuentes, S. A., o su fusión con otra entidad jurídica o persona física, así como el aumento de socios o la modificación de sus estatutos, jamás implicará causa de resolución de este contrato.» Cuarto.-Aunque la situación lucidez mental de doña Esperanza no va a constituir punto de debate motiva-, ción de la declaración de nulidad que se solicita del contrato expuesto, fueron la causa de que firmase el documento referido, con gran ventaja para el arrendatario, pues es indudable que con tal documento contractual la propietaria queda relegada amantener única y exclusivamente la nuda propiedad, pero además, con limitación incluso de los derechos indiscutibles que tal propiedad le confería. Quinto.-Doña Esperanza falleció sin testar el día 16 de agosto de 1977, iniciando sus ' representados el correspondiente procedimiento judicial de declaración de herederos, abintestato ante el Juzgado de Primera Instancia número, tres de Zaragoza, que terminó en auto de 12 de enero de 1978 , por el que sus mandantes eran declarados herederos de doña Esperanza , en la forma que determina la parte dispositiva de dicha resolución. Sexto. Con fecha 18 de julio de 1978 se llevó a cabo ante notario escritura de manifestación de herencia. Séptimo.-Sus representados desde el momento de ser declarados herederos y aceptaron la herencia fueron conscientes del anómalo contrato de arrendamiento firmado por su tía y causante, por cuanto tal documento significa, en la práctica, la pérdida de la finca arrendada, inmediatamente se comenzaron las gestiones con la sociedad, hoy demandada, para poder llegar a una anulación del contrato y suscripción de uno nuevo, en donde los puntos fundamentales debían versar sobre el plazo del contrato, prórroga, ' análogos derechos por ambas partes sobre la renta, aun teniendo en cuenta la pequeña cuantía pactada, la de revisión, ya que según la cláusula contractual en el año 2000 incrementa un 50 % la renta anual de 40.000 pesetas, se llegaría a la desorbitada cantidad de
60.000 pesetas anuales. Pues bien, a pesar de lo inconcebible que es tal pacto, fue siembre prioritario, establecer otras estipulaciones, ya que era mucho más importante centrar el documento contractual en un verdadero contraído de arrendamiento, dentro del marco legal y sin perjuicios para ninguna de las partes. Octavo.-En esta línea de pretender encontrar un acuerdo, entre ambas partes, se remitió la carta de fecha 23 de noviembre de 1978, y desde entonces se ha venido manteniendo contactos casi ininterrumpidamente con la sociedad demandada, teniendo lugar el correspondiente acto de conciliación, que terminó sin efecto. Alegó los fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado que dicte en su día sentencia por la que se declare nulo o inexistente el contrato suscrito por doña Esperanza con la sociedad demandada Stadium Las Fuentes, S. A., el trece de julio de mil novecientos setenta, sobre arrendamiento de la finca descrita en la presente demanda, con los pronunciamientos inherentes a dicha declaración. Y subsidiariamente, y para el supuesto de que tal pretensión fuese estimada, se declaren nulas y sin valor alguno las cláusulas tercera, cuarta y octava y novena del mencionado documento, con imposición en ambos casos de las costas causadas a la parte demandada.
RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado de la misma a la representación demandada formuló su contestación oponiendo en síntesis los siguientes hechos: preliminar. Niega la totalidad de los hechos contenidos en el escrito de demanda, en cuanto se opongan a los que en este escrito se consignan. Primero.-En el correlativo de la demanda que contestamos se describe de forma muy sucinta la finca a que este pleito se refiere, en un asunto de la trascendencia e importancia que reviste para mi parte tanto por el fondo del asunto y pretensiones de los actores se ve obligada a remitirse al título aportado y a la descripción íntegra que del mismo resulta, con especial mención de la disconformidad cuanto a la superficie se atribuye por los actores a esa finca, superficie que ni concuerda con el título ni con la verdadera extensión superficial que la finca tiene. Segundo.-Disiente esta parte del contrato del hecho segundo, pues carecen de realidad y certeza las manifestaciones que allí hacen los actores. Tercero.-La importancia del contrato suscrito en Zaragoza el 13 de julio de 1970 obliga a esta parte a incorporar su contenido total a los hechos de esta demanda; si no se hace aquí la transcripción literal es tan sólo por evitar inútiles repeticiones. Cuarto.-Concretándonos, en primer lugar, al objeto del contrato, ya hemos visto que era un campo según el título y finca, así lo llama el contrato. En aquellas fechas, el campo o finca tenía un destino eminentemente agrícola que le venía dando su ocupante anterior. Quinto.-Nada hemos de objetar al correlativo; la expresión de los hechos que allí se exponen determinan la obligación que para los herederos resulta de los actos de su causante. Sexto.-Su parte que tiene reconocida la legitimidad de los actores, con anterioridad a este pleito se considera relevado de admitir en este debate los documentos a que se refiere el correlativo. Séptimo.-Negamos el correlativo, salvo en lo que allí se confiesa. La parte actora se limita a calificar el contrato de autos como un simple arrendamiento, siendo así que del contenido total del mismo resultan ahora importantes derechos de las partes. No son los menores ni los menos importantes los derechos que se establecen en la cláusula cuarta. Octavo.-Lo que evidencian los actores es un propósito inadmisible de no cumplir el contrato que otorgó su causante y continuó cumpliendo y respetando correctamente el viudo, como nuevamente se viene a reconocer al final de este hecho. Pero su parte no puede avenirse a ese propósito de los actores, porque no es ni justo, ni contractual, ni económicamente bueno para él que ya hizo las obras de mejora, ni moralmente lícito, por eso, se opuso legítimamente en el acto de conciliación y lo hace en este pleito, ante las reiteradas, abusivas y temerarias pretensiones de los actores. Alegó los fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se desestime en todas sus partes, tanto la petición principal cuanto la subsidiaria formuladas en la demanda, se declare no haber lugar a las mismas y se condene expresamente a las costas de este procesal.
RESULTANDO que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica, fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número tres de Zaragoza dictó sentencia con fecha treinta y uno de enero de mil novecientosochenta y uno, cuya parte dispositiva dice: Fallo: Que estimando en parte la demanda debo declarar y declaro nula la cláusula octava del contrato de arrendamiento de trece de julio de mil novecientos setenta por el que doña Esperanza , asistida de su esposo don Jesús , cedió en arrendamiento a Stadium Las Fuentes, S. A., en lo referente a la prórroga del plazo contractual de treinta años que se concede al arrendatario, y debo absolver y absuelvo a Stadium Las Fuentes, S. A., de las demás pretensiones de doña Natalia , doña Estefanía y don Carlos Jesús , no se hace condena en costas.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por las representaciones de ambas partes recursos de apelación que fueron admitidos y sustanciada la alzada la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza dictó sentencia en tres de febrero de mil novecientos ochenta y dos , cuyo fallo dice: Fallamos que estimando el recurso de apelación de la parte demandada y desestimando el interpuesto por la parte actora contra la sentencia que, en primera instancia con fecha treinta y uno de enero del pasado próximo año y en las actuaciones de los que el actual rollo dimana, dictó el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de esta capital, y revocándola en sus pronunciamientos de fondo, debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda formulada por la representación de doña Natalia ; doña María Virtudes y doña Carla ; doña Estefanía y don Carlos Jesús contra la entidad "Stadium Las Fuentes, S. A.», a la que absolvemos de todos y cada uno de los pedimentos; y sin hacer especial pronunciamiento de condena en las costas causadas en ambas instancias.
RESULTANDO que el Procurador don Isacio Calleja García, en nombre de doña Natalia , doña María Virtudes y doña Carla , doña Estefanía y don Carlos Jesús formalizó recurso de-casación por infracción y doctrina legal que funda en los siguientes motivos:
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de Ley por violación del artículo 1.543 del Código Civil en relación con los artículos 1.251 y 1.300 del mismo cuerpo legal. Dice el artículo 1.543 del Código Civil que el contrato de arrendamiento civil exige que el arrendamiento sea por un tiempo determinado y por un precio cierto. La exigencia del tiempo determinado viene configurada como un requisito indispensable del negocio jurídico que se trata de constituir, porque la temporalidad se encuentra en la propia esencia del arrendamiento civil y es lo que le diferencia fundamentalmente del arrendamiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Ese carácter imperativo de la temporalidad, como requisito sine qua non para la propia existencia del contrato viene exigido por una constante jurisprudencia, que matiza como "contra su esencia va el término indefinido» ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 1965 , artículo 202, entre otras muchas).
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por violación, en su aspecto negativo de falta de aplicación del artículo 1.256 del Código Civil . Dice el referido artículo del Código Civil que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes y es indudable que tal situación se plantearía en la relación jurídica contractual objeto de la presente "litis» de admitir la validez de la cláusula octava del contrato suscrito entre las partes, sobre la base de aceptar a los meros efectos dialécticos la interpretación que efectúa el Tribunal de Instancia sobre el plazo de vigencia del contrato. Es decir, admitamos, aunque sea tan sólo a los efectos de la argumentación, que, como se dice en la sentencia de primera instancia y en la de la Audiencia Territorial, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes era contrato a tiempo determinado de treinta años, con una cláusula resolutoria para el supuesto de que se produjera determinada expropiación parcial sobre la finca objeto del contrato antes de firmar el referido plazo de los treinta años. Está fuera de toda duda que en dicho caso el contrato reuniría los requisitos exigidos por el artículo 1.543 del Código Civil para los arrendamientos civiles.
RESULTANDO que el Procurador don Manuel del Valle Lozano compareció como recurrido en nombre de Stadium Las Fuentes, S. A., admitido el recurso e instruidas las partes se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Fernández Rodríguez.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que son antecedentes de hecho, esenciales para decidir en orden al recurso de casación de que se trata, reconocidos en la sentencia recurrida en cuanto acepta los considerandos de la dictada en primera instancia que se conformen con los de aquélla, que en el contrato de arrendamiento en controversia, de fecha trece de julio de mil novecientos setenta, se estableció: "Tercero. Existe un proyecto de vía arterial en el Ministerio de Obras Públicas, que afectará a esa finca, ignorándose actualmente los metros que serán expropiados para tal fin, por lo tanto el tiempo de vigencia de este contrato se ciñe a lafecha en que por el Ministerio de Obras Públicas se expropien la porción de terreno que el arriendo quedará reducido al terreno no afectado por la expropiación, fijándose su precio a prorrateo del precio actual y los metros que queden libres» y que "Octavo. El tiempo de vigencia, pacto tercero, queda determinado a tenor de las exigencias del articulo mil quinientos cuarenta y tres del Código Civil , por el supuesto al que se alude en dicho pacto, y en su defecto, por treinta años, protrogables a instancia del arrendatario con la única variante como compensación de devaluación de moneda de incremento de renta en un cincuenta por ciento»; así como también es de tener en cuenta que, como pretensión subsidiaria se interesa la nulidad de la cláusula octava del documento de fecha trece de junio de mil novecientos setenta, comprensivo del contrato de arrendamiento en cuestión.
CONSIDERANDO que las circunstancias expuestas en el precedente conducen a la estimación del primero de los motivos en que se apoya el recurso de casación motivador de la presente resolución, formulado, al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo mil quinientos cuarenta y tres del Código Civil en relación con los artículos mil doscientos sesenta y uno y mil trescientos del mismo Cuerpo Legal, porque si como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (sentencias, entre otras, de diecinueve de enero de mil novecientos sesenta y cinco), claramente conduce a la ineficacia de la cláusula octava del contrato de arrendamiento de que se trata, en el aspecto de que al término de los treinta años fijado como plazo de duración se confiere la facultad de prórroga a instancia del arrendatario, o sea por su propia y exclusiva voluntad sin limitación alguna y únicamente supeditado a compensación de devaluación de moneda de incremento de renta en un cincuenta por ciento, pues ello significa una manifestación temporal de duración indefinida inoperante en el arrendamiento.
CONSIDERANDO que los mismos razonamientos consignados en el primero de los considerandos de esta resolución y concretamente sus manifestaciones fácticas, llevan a la también acogida del segundo de los motivos fundamentales, al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, en su aspecto negativo de falta de aplicación del artículo mil doscientos cincuenta y seis del Código Civil , toda vez que la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el artículo mil doscientos cincuenta y seis del Código Civil de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes; y sin que a ello obste la manifestación que hace la Sala sentenciadora de instancia de que la nulidad de tal prórroga indefinida, de ser declarada, supondría separarse de las cuestiones de facto y de jure que los litigantes sometieron a su conocimiento, cayendo en incongruencia, pues en contra de esa apreciación se alza el hecho de que en la súplica de la demanda inicial expresamente se inste con carácter subsidiario a la petición principal que la sentencia impugnada no acoge, la declaración de nulidad de la indicada cláusula octava, con el consiguiente alcance al aspecto de prórroga indefinida que en ella se establece sometida a la exclusiva voluntad del arrendatario.
CONSIDERANDO que por lo expuesto procede declarar el recurso de que se trata, casando en consecuencia la sentencia, sin pronunciamiento sobre depósito al no haberse constituido por no ser preceptivo al no ser conformes de toda conformidad las sentencias de primera y segunda instancia, y dictándose acto continuo, y por separado, la sentencia que corresponda sobre los extremos respecto de los cuales recae la casación, y sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en el mencionado recurso; y todo ello a tenor de lo normado en el artículo mil setecientos cuarenta y cinco de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
FALLAMOS
se estima el recurso de casación ejercitado por doña Natalia , doña María Virtudes y doña Carla , doña Estefanía y don Carlos Jesús , contra la sentencia de que se trata, cuya resolución en consecuencia se casa, si pronunciamiento especial en cuanto a costas en dicho recurso. Comuniqúese esta resolución y la que a continuación se dicte a la Audiencia referida, con devolución de las actuaciones remitidas.
ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Beltrán. Antonio Fernández Rodríguez. Jaime de Castro. Antonio Sánchez. Jaime Santos.
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