STS, 2 de Octubre de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 02 Octubre 1981 |
Núm. 339.-Sentencia de 2 de octubre de 1981.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Demandante.
OBJETO: Retracto de finca urbana.
FALLO
Desestimando recurso contra sentencia de la Audiencia de Granada de 16 de septiembre
de 1979.
DOCTRINA: Infracción de ley. Contradiciendo los hechos probados.
En el recurso se parte del carácter de arrendatario del local que se pretende retraer por los recurrentes, olvidándose que la Sala de Instancia declara probado que ninguno de ellos ostentó tal
carácter ni ocupó de hecho en momento alguno el local, y dicho fundamento de hecho no ha sido atacado en el recurso por el cauce procesal oportuno, quedando subsistente dicha declaración.
En la villa de Madrid, a 2 de octubre de 1981;
En los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Almería, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, por don Eusebio , mayor de edad, casado, vecino de Almería y don Luis Carlos , mayor de edad, casado y con la misma vecindad que el anterior; contra Entidad «Andarax, S. A.», con domicilio social en Almería, sobre retracto de finca urbana; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por el demandante don Luis Carlos , representado por el Procurador don Manuel Ayuso Tejerizo y dirigido por el Letrado don Francisco Frías Jiménez; habiendo comparecido ante esta Sala la parte demandada y recurrida, representada por el Procurador doña María Rodríguez Puyol y dirigida por el Letrado don Clemente de la Hoz Elvira, sin que lo haya verificado el otro demandante.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Almería se promovió retracto de finca urbana por don Eusebio y don Luis Carlos , representados por el Procurador don Fernando Soler Mustiales, contra «Andarax, Sociedad Anónima», representada a su vez por el Procurador don Ángel Vizcaíno Martínez, mediante escrito de demanda en la que se expusieron los siguientes hechos: Primero. En 1 de marzo de 1946, se suscribió contrato entre don Jose Enrique y don Jose Carlos -éste padre y causante de los actores-, por el arriendo de una finca rústica situada en el número dos del Camino de Marín de esta ciudad de Almería, de superficie de 6.100 varas, con cochera, terraza y jardines.-Segundo. Que con motivo del fallecimiento de don Jose Carlos , se partieron los bienes que el mismo dejó a su fallecimiento, en documento de fecha 23 de abril de 1976, y por el cual se adjudicó el negocio de chatarra de que aquel era titular, por terceras partes proindivisas a los actores y su hermano Benedicto .-Tercero. Ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Almería, se siguió procedimiento de desahucio de la finca aludida en el hecho primero, por los herederos de la propietaria, contra doña Mónica , segunda esposa de don JoseCarlos y viuda de éste, pronunciándose sentencia en 22 de septiembre de 1976 (autos número 142 de 1976 ) desestimatoria de la demanda y que tubo por base el que se consigna.- Cuarto. Que los actores tuvieron noticias, con posterioridad, de que en el mes de abril del presente año, la empresa demandada adquirió, por compraventa a los herederos de la propietaria del local comprendido en el contrato de arrendamiento del documento anexo número dos, de esta demanda, el expresado local, por precio de 1.200.000 pesetas, en escritura, «al parecer otorgada ante el Notario de Almería, don José Barrasa Gutiérrez, sin hacerse notificación de la que previene la ley, y en cuyo local tienen su actividad industrial de chatarra, los demandantes a quienes fueron adjudicados tal actividad negocial por fallecimiento de su padre don Jose Carlos , en partición verificada en la fecha anteriormente indicada.-Quinto. Se llevó a cabo de conciliación sobre estos extremos ante el Juzgado Municipal número uno de Almería en 13 de junio pasado, según se acredita con la certificación unida al documento anexo número cuatro, sin que hubiera avenencia.-Sexto. Que los actores depositan a la presentación de esta demanda, en la mesa judicial y a disposición de los demandados, a los fines de la presente acción de retracto, la cantidad del precio de la cosa reclamada, por la suma de 1.200.000 pesetas y cuya cantidad consigna; haciendo, además expresa y formal promesa del abono de los pacos legítimos a que hubiera dado lugar la operación de compraventa por parte de los demandados, para cuyos conceptos consigna en la mesa del Juzgado la suma de otras 200.000 pesetas, ofreciendo prestar la fianza por el exceso que pudiera surgir, por no conocerse la cuantía exacta; alegándose finalmente los fundamentos de derecho que creyó oportunos y terminó suplicando sentencia por la que se estime la demanda, declarando haber lugar al retracto arrendaticio urbano que se deduce, declarando subrogados a los demandantes y en beneficio de la comunidad de que forman parte don Benedicto , como arrendatarios del local de negocio de chatarra sito en el camino de Marín número dos, de esta ciudad de Almería, en el lugar de los compradores, la compañía demandada «Andarax, S. A.», respecto a la adquisición por ellos realizada de la finca a que se refiere la demanda, condenando en su consecuencia a los demandados a estar y pasar por tal pronunciamiento solicitado y otorgar los documentos precisos para la formalización de la subrogación operada, con imposición de costas de oponerse a esta pretensión.
RESULTANDO que por la referida representación de la Entidad demandada, «Andarax, S. A.», se contestó la demanda, exponiendo los siguientes hechos: Previa alegación por la excepción de falta de legitimación activa en los actores por cuanto no son ni han sido arrendatarios, y también falta de acción, pues los actores en su demanda (hecho tercero) mencionan los autos 142.976 del Juzgado de Primera Instancia número uno, en los que recayó sentencia firme, donde aparece que la arrendataria desde 3 de julio de 1973 es doña Mónica , única demandada de desahucio por los propietarios en aquél pleito; habiéndose facilitado xerocopia de dicha carta e incluso de posteriores recibos de alquiler pagados a nombre de doña Mónica , así como de un requerimiento notarial practicado por los entonces propietarios del inmueble señor Andrés y otros, a través del Notario de Almería don José Barrasa Gutiérrez, por acta de 22 de enero de 1976, número 228 de su Protocolo, denegando la prórroga, y a cuyo requerimiento resulta contestó uno de los hermanos Benedicto Eusebio , actores en este pleito, manifestado «que rechazaba el requerimiento por ser el contrato prorrogable a voluntad de la arrendataria doña Mónica , que quedó subrogada en el mismo al fallecimiento de su esposo don Jose Carlos »; y cuyas xerocopias de la carta y acta notarial expresadas se aportan; que los entonces propietarios del inmueble don Oscar , don Juan Miguel , doña Emilia , don Andrés y don Gonzalo , suscribieron con la arrendataria doña Mónica en Almería, el 4 de abril de 1977, un documento resolviendo dicho contrato de arrendamiento, conforme a las cláusulas que en el mismo se contienen; y que resuelto el contrato por dichos propietarios arrendadores, dos días después otorgan escritura de compraventa ante el Notario don José Barrasa Gutiérrez, el 6 de abril de 1977, la venta del expresado inmueble libre de arrendatario a «Andarax, S. A.», y cuya copia autorizada dicen no poder aportar en este acto por hallarse en el Registro de la Propiedad; si bien a efectos de prueba señalan el expresado Protocolo y Registro, para solicitar en su momento dicha prueba documental; que el precio de compra fue el de 17.500.000 pesetas, según nota que se adjunta, número cuatro, que desglosa los talones o cheques que «Andarax, S. A.», dio contra su cuenta corriente en el «Banco Español de Crédito» de Almería, por los talones números 401.752 y correlativos hasta el 401.758; y finalmente, el talón número 401.769, entregado por importe de 2.250.000 pesetas, como resto de la indemnización que habían convenido los anteriores propietarios por importe de 5.250.000 pesetas a favor de la arrendataria doña Mónica , por la resolución del contrato de arrendamiento en aquel documento de 4 de abril de 1977; aportándose justificante del pago del resto de indemnización; que los hermanos Benedicto Eusebio , actores en este pleito, no han sido ni son arrendatarios del expresado inmueble por lo que no están legitimados y carecen de la acción de retracto que ejercitan; siendo de resaltar como dato documental en tal sentido la propia actuación de uno de los tres hermanos Benedicto Eusebio , el llamado José, que demandó de conciliación a doña Mónica , para que repartiera con José y sus hermanos Jose Carlos y Eusebio , la expresada indemnización de los 5.250.000 pesetas; que alegaba la excepción de falta litis-consorcio pasivo necesario, por cuanto entiende que los actores debieron haber incluido en esta demanda, no sólo a «Andarax, S. A.», compradora, sino también a los vendedores, por su interés en la cuestión; que asimismo alega la excepción de prescripción o caducidad de la acción, pues, evidente el conocimiento por loshermanos Benedicto Eusebio en el mes de abril de 1977 de la venta efectuada del expresado inmueble a la entidad demandada, pretendiendo recibir cantidad precisa como participación del mismo y sus hermanos en la indemnización establecida por la resolución del contrato; además de no poder ir contra sus propios actos, resultaría que hecho el cómputo hasta el ejercicio de la presente acción de retracto, habrían transcurrido con exceso los 60 días naturales que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que rechazan en su totalidad con impugnación de la documental, es incierto el hecho primero de la demanda, pues los actores silencian que en 3 de julio de 1973 quedó subrogada y única titular del arrendamiento doña Mónica , como viuda de don Jose Carlos ; que tomada posesión por «Andarax, S. A.», del inmueble adquirido, como los hermanos Benedicto Eusebio pretendieran ocupar parte del patio de gran extensión existente en la parte posterior de la vivienda, dieron lugar a que por persona representante de «Andarax, S. A.», se formulara la oportuna denuncia que dio lugar a la incoación de las Diligencias Previas número 668 de 1977 del Juzgado de Instrucción número dos de Almería.-Segundo. Que es incierto el hecho segundo de la demanda, pues el negocio de chatarra lo tienen en Rambla de Belén, sobre almacenes o tres naves de su propiedad que inventarían como número dos en el documento que dice suscribieron, del que se carece de ejemplar, pero se menciona a efectos de prueba, pues no ha sido posible adquirir a esta parte ejemplar de dicho documento; que en dicho almacén es donde tienen su negocio de chatarras, sus existencias y vehículos que, con la matrícula de éstos, relacionan como número seis, en el inventario según referencias que se ha dado, como igualmente se ha comentado a esta representación que en el expresado inventario no aparece incluida mención alguna a arrendamiento de la calle o camino Marín número dos, a que este pleito se refiere; por lo que es totalmente incierto que los actores hubieren sido arrendatarios de este inmueble.-Tercero. Que es cierta la existencia del pleito civil tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Almería, número 142 de 1976, que se mencionan por los actores, de donde resulta que efectivamente fue única arrendataria doña Mónica ; por lo que igualmente resulta que los actores no están legitimados para el ejercicio de la acción de retracto; aparte de que el arrendamiento había quedado resuelto en 4 de abril de 1977.-Cuarto. Que es incierto el hecho cuarto de la demanda, pues los actores tuvieron seguidamente conocimiento de la expresada venta efectuada en 6 de abril de 1977 a «Andarax, S.
A.», así como de las condiciones del precio de compraventa, como lo prueba el convenio resolutorio entre los propietarios vendedores y la arrendataria doña Mónica y ésta había de recibir como indemnización por la resolución y desalojo acordado 5.250.000 pesetas, y así se desprende de la demanda de conciliación instada por don Benedicto , ante el Juzgado Municipal número uno de Almería; que aparte de hallarse el contrato resuelto, nada había de notificárseles a los hermanos Benedicto Eusebio , pues no eran arrendatarios y, los propietarios vendedores habían resuelto previamente el contrato con la única persona reconocida, la arrendataria doña Mónica .- Quinto. Que se rechazó el acto conciliatorio a que alude por los actores en su hecho quinto de la demanda por cuanto se formulaba pretensión totalmente improcedente.-Sexto. Que es improcedente el hecho sexto de la demanda, las excepciones que alegadas en la contestación, así turno el que vengan los actores a afirmar como precio de venta el de 1.200.000 pesetas, cuando por la citada conciliación de 28 de abril; que los aquí actores Benedicto Eusebio pretendían que la única arrendataria, doña Mónica , repartiera con ellos los 5.250.000 pesetas fijados como indemnización por la resolución del contrato, para la venta libre del inmueble en 17.500.000 pesetas por los propietarios vendedores a la demandada «Andarax, S. A.», precio total cuyo pago y desglose se contiene en el documento número cuatro aportado, que advera procesalmente, y se señala a efectos de prueba, al amparo del artículo 504 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Oficina del «Banco Español de Crédito» de Almería , en orden a la cuenta corriente de la demandada y los talones o cheques que diera contra dicha cuenta, para poder solicitar prueba documental sobre estos extremos; y tras insistir en que los actores acreditan como documento número cuatro, conciliación de 13 de junio pasado y no cumplen con el requisito formal y solemne de no transmitir a su vez en el plazo de dos años siguientes a su pretendida adquisición, como le obliga la Ley de Arrendamientos en su artículo 51 ; y tras alegar los fundamentos de derecho que creyó oportunos, terminó suplicando sentencia por la que estimando las excepciones y motivo de oposición alegados, se desestime totalmente la demanda, absolviendo de ella a «Andarax, Sociedad Anónima», con expresa imposición de las costas a la parte actora.
RESULTANDO que practicada la prueba y previa celebración de vista por el Juez de Primera Instancia número tres de Almería, se dictó sentencia en 25 de febrero de 1978 , desestimando la demanda y absolviendo de la misma a la demandada.
RESULTANDO que por el demandante don Luis Carlos , se interpuso, contra la sentencia anterior, recurso de apelación y, elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, por la expresada Sala se dictó sentencia en 3 de octubre de 1979 , desestimando el recurso de apelación y confirmando la sentencia del Juzgado, con imposición de costas de la alzada a la parte apelante.
RESULTANDO que a su vez, contra la preinserta sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, se preparó, por la representación del demandante-apelante don Luis Carlos , recurso de casación por infracción de Ley, y elevados los autos a esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se hapersonado ante la misma, en nombre del expresado recurrente, el Procurador don Manuel Ayuso Tejerizo, mediante escrito en el que se articulan los siguientes motivos:
Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, por falta de aplicación del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos número uno , texto aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 .
Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, por falta de aplicación del número artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, por falta de aplicación del artículo 6, número primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del artículo 657 del Código Civil .
Visto siendo Ponente el Magistrado don Andrés Gallardo Ros.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que al formularse los tres motivos de casación en que en todos y por el cauce del número primero del artículo 1.692 se denuncia respectivamente la violación del número primero del artículo 58 de la Ley Arrendaticia, en el primero, la del número segundo del citado artículo, en el segundo y la del número primero del artículo 60 de la citada Ley en el tercero se parte en todos ellos del carácter de arrendatarios del local que se pretende retraer por los recurrentes, mas al hacerlo así, hacen supuesto de la cuestión, olvidando que la Sala de Instancia declara probado que ninguno de ellos ostentó tal carácter, ni ocupó de hecho en momento alguno el local, y como dicho fundamento de hecho no ha sido atacado en el recurso por el cauce procesal oportuno, al quedar subsistente dicha declaración de la Sala, es evidente que falta el requisito previo de la condición de arrendatario para el ejercicio del derecho de retracto y por ello, al no ser aplicable al caso el contenido de los preceptos legales que se dicen violados no existe ninguna de las infracciones denunciadas procediendo por tanto la desestimación de los tres motivos alegados y por ende la del recurso interpuesto con el resto de pronunciamientos exigidos por el artículo 1.748 de la Ley Procesal .
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don Luis Carlos , contra la sentencia que, con fecha 16 de septiembre de 1979, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido, a la que se dará el destino que previene la ley; y líbrese al Presidente de la mencionada audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
Así, por esa nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo Ros.-José Antonio Seijas Martínez.-Jaime Castro García.- Rafael Casares Córdoba.-José María Gómez de la Barcena y López.-Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
Madrid, a 2 de octubre de 1981.-José Sánchez Oses.-Rubricado.
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