STS, 13 de Octubre de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 13 Octubre 1981 |
Núm. 365.- Sentencia de 13 de octubre de 1981 .
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: "Caja de Ahorros La Inmaculada".
OBJETO: Demolición de obra.
FALLO
Estima recurso contra sentencia de la Audiencia de Zaragoza de 3 de julio de 1979 .
DOCTRINA: Propiedad Horizontal.
En el documento en que se constituyó el régimen de Propiedad Horizontal se incluyeron unas "normas complementarias", que han de ser consideradas como los estatutos rectores de la
comunidad constituida, vinculatorios para todos los adquirentes de pisos y locales, en cuyo artículo 6 se autorizaba a los propietarios de la planta baja o locales para colocar anuncios luminosos o no, de donde se deriva que no puede estimarse como tercero al demandante respecto de aquellos pactos contenidos en los estatutos comunitarios expresamente aceptados por él.
En la villa de Madrid, a 13 de octubre de 1971; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza número cuatro por don Carlos , mayor de edad, soltero, industrial y domiciliado en Zaragoza, contra "Caja de Ahorros de La Inmaculada", con domicilio social en Zaragoza, sobre demolición de obras, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Gonzalo Castellón Gómez-Trevijano y con la dirección del Letrado don José María Desantes Guanner, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador don Ángel Deleito Villa y con la dirección del Letrado don Francisco López Silva.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Marcial José Bibián Fierro, en representación de don Carlos , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza número cuatro, demanda de mayor cuantía contra "Caja de Ahorros de La Inmaculada", de Zaragoza, sobre demolición de obras, estableciendo los siguientes hechos: Su representado era propietario del piso NUM001 D de la primera planta de la casa número NUM000 de la calle de DIRECCION000 , de Zaragoza; que la demandada tenía instalada en el mismo edifico y en la planta baja una Agencia Urbana, en la que había construido una marquesina y dos rótulos, uno en la fachada a cada calle, que perjudicaba los derechos del actor, puesto que su vivienda quedaba afectada por las instalaciones, y las instalaciones habían sido efectuadas sin la autorización del actor ni de la Comunidad de Propietarios; exponiendo los fundamentos jurídicos que estimó pertinentes y suplicando se dictara sentencia condenando a la demandada a demoler las obras efectuadas, reponiendo la fachada del edificio al estado en que se encontraba antes de efectuarse las obras.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la demandada "Caja de Ahorros de La Inmaculada", de Zaragoza, compareció en los autos en su representación el Procurador don Orencio OrtegaFrigón, que contestó la demanda, oponiendo a la misma: Que en la escritura de compraventa del piso por e) actor se hacía constar que éste conocía las normas de la Comunidad de Propietarios; que la demandada era propietaria de una parte de la planta baja y del sótano del edificio en la que tenía instalada la Oficina Urbana número 18, en el que existía la marquesina, así como los letreros en las fachadas de ambas calles, que ni modificaban la configuración del edificio, ni perjudicaba los derechos del actor; que en el contrato de compraventa se había pactado el derecho de la demandada a instalar en la fachada toda clase de anuncios y marquesinas; que por ello, cuando la constructora había otorgado la escritura de declaración de obra nueva, había hecho constar las normas complementarias del régimen de la Propiedad Horizontal, estableciendo el derecho de los propietarios de los locales comerciales a realizar las obras mencionadas; que en la fecha en que se habían realizado las obras, ni el señor Carlos era propietario del piso, ni existía la Comunidad de Propietarios; que habiendo sido la constructora la que había ordenado por medio de sus Arquitectos la ejecución de las obras, existía una legitimación pasiva incompleta; que además, el actor no estaba legitimado para accionar como un condueño, ya que la acción pertenecería a la Comunidad de Propietarios; exponiendo los fundamentos jurídicos que estimó pertinentes y suplicando se dictara sentencia desestimando la demanda.
RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de Derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Zaragoza numero cuatro dictó sentencia con fecha 23 de diciembre de 1978 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que estimando la excepción de legitimación pasiva incompleta, declaro que no procede el examen de la pretensión en cuanto al fondo, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas procesales.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del actor V tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza dictó sentencia con fecha 3 de julio de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Que declarando haber lugar al recurso de apelación interpuesto por don Carlos , con estimación íntegra de la demanda interpuesta contra la "Caja de Ahorros de La Inmaculada", y revocación de la sentencia apelada, debemos condenar y condenamos a la demandada referida a demoler las obras e instalaciones efectuadas por la entidad demandada, consistentes en una mampara o marquesina y dos rótulos adosados uno en cada parte de la fachada del inmueble litigioso, reponiendo la fachada del edificio número NUM000 de la calle de DIRECCION000 al mismo ser y estado en el que se encontraba antes de efectuarse las mismas; todo ello sin especial pronunciamiento sobre costas en ambas instancias a ninguna de las partes litigantes.
RESULTANDO que el Procurador don Gonzalo Castelló Gómez-Treviano, en representación de "Caja de Ahorros de La Inmaculada", ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, con apoyo en los siguientes motivos:
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero , de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por aplicación indebida del artículo 1.257 del Código Civil y del principio "res nter alios acta". El artículo 1.257 del Código Civil establece que "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los contratan". El principio del artículo 1.257 del Código Civil no es absoluto. "Existe en nuestro Código Civil una pluralidad de preceptos que van quitándole mucha de la fuerza que parece tener." Los contratos de compraventa de los diferentes pisos y bajos de un edificio dividido por el constructor y vendedor en propiedad horizontal, constituyen relaciones jurídicas de ejecución inmediata, mediante la "traditio" de la cosa, y también una relación jurídica estable; definitiva mientras el edificio dure, regulada por la Ley 49 de 1960, de 21 de julio . En consecuencia, los contratos por los que se enajena cada finca, constituyen un solo contrato general, común a todos los adquirentes, a los que se enajena en conjunto las partes comunes del edificio dividido, bien que se vaya concertando individualmente con cada uno de ellos. Normas comunitarias que el demandante conoció y aceptó cuando adquirió su vivienda. Esta relación jurídica trae su causa de una decisión del constructor, que es el que ha fijado las condiciones estatutarias, aceptadas por todos los comuneros, entre ellos por el demandante, que aquí están en juego; y -a mayorabundamiento- es aquel bajo cuya dirección técnica se han hecho las construcciones que, por el demandante, se trata de demoler. Por lo que la aplicación por la sentencia recurrida del artículo 1257 del Código Civil y del principio general "res inter alios acta" al asunto del pleito es indebida.
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del articulo 1.962, ordinal primero , de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por aplicación indebida del artículo 1.257 del Código Civil y del principio "res inter alios acta". En un segundo aspecto es inaplicable el precepto y el principio mencionados. En el contrato de compraventa del local, se consignó que en el Reglamento de la Comunidad se haría constar que la demandada podría instalar en la parte que le correspondiese de la fachada toda clase de anuncios y marquesinas. En la declaración de obra nueva del edificio se establecen las normas complementarias que, unilateralmente, había establecido el contrato y habían sido aceptadas por todos los comuneros. Estas normas, que constituyen el Estatuto de la Comunidad, son obligatorias, y no son contrarias a la Ley. Mi representada encomendó a la misma constructora, en el espacio comprendido entre el contrato de compraventa y la plasmación registral de los Estatutos, la construcción de la marquesina estatutariamente autorizada. No es, por tanto, la entidad demandada la responsable de los Estatutos, ni la de la construcción cuya legalidad se debate. La legitimación pasiva de mi representada es así derivada de la que tiene la entidad constructora, y contra ella debió dirigirse la demanda. No es que sea incompleta la legitimación de la Caja demandada, sino que -en virtud de una aplicación indebida del artículo 1.257 del Código Civil - se ha despreciado el presupuesto procesal del litis consorcio pasivo necesario.
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.962, ordinal primero , de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por violación del artículo 1.101 del Código Civil , al no ser tenido en cuenta por la sentencia recurrida. Las obras que se discuten fueron instaladas por el contrato de compraventa concertado entre la constructora y demandada; conforme a los Estatutos de la Comunidad establecidos por la constructora y bajo la dirección de los técnicos de esta última. Ninguna de estas tres afirmaciones ha sido contradicha por la parte demandante ni por la sentencia recurrida. Se da aquí el ya citado presupuesto procesal típico del litis consorcio pasivo necesario, conforme tiene declarado esa Sala, entre otras en la sentencia de 19 de diciembre de 1974 . Y la sentencia que lo resolvió no tomó en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.101 , al menos en cuanto a sus repercusiones del desenlace de este pleito alcanzan a la entidad constructora, que debió ser parte en el pleito, siendo codemandada por el demandante.
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del articulo 1.962, ordinal primero , de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida del articulo 7." de la Ley de 21 de julio de 1960 . La aplicación de este precepto es indebida en un doble sentido: A) En primer lugar, en cuanto a que lo que en la Segunda Instancia se discutió fue el problema del litis consorcio pasivo necesario. B) La sentencia aplicó indebidamente el artículo 7.° de la ley de 21 de julio de 1960 , por cuanto su alegación por la Audiencia no se hace para motivar la resolución del fondo, sino para justificar que la legitimación pasiva es -según la sentencia recurrida- completa y suficiente y que debe ser aplicado el artículo 1.257 del Código Civil .
Tanto porque el artículo 7.° de la ley de 21 de julio de 1964 no tiene relación alguna con el problema de la legitimación pasiva, cuanto porque su invocación en el Considerando tercero de la demanda no es adecuada, por fuera de lugar y por no estar motivada.
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.962, ordinal primero , de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por violación del artículo 5.° de la Ley 49 de 1960, de 21 de julio , al no ser tenido en cuenta por la sentencia de la Audiencia. En el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se podrá incluir las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley. No puede considerarse tercero al demandante desde el momento en que él mismo, al suscribir el contrato de compraventa de su piso, entró a formar parte de la comunidad y aceptó los Estatutos, que son obligatorios en cuanto aceptados libremente y asumidos como norma convencional complementaria de la legal. La demandada, como el demandante, se limitó a aceptarles; y posteriormente, no han sido modificados, antes bien se les ha afirmado registralmente. Si algo existe de irregular en su origen no es la demandada la responsable. Es problema entre el comunero que impugne los Estatutos y la promotora que los formuló con anterioridad incluso a la venta de los pisos. La sentencia recurrida olvida así la existencia del artículo 5." de la Ley de 1960 y no lo aplica, cuando resulta la norma que regula el supuesto planteado.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don José María Gómez de la Barcena López.CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que el real problema que la controversia entraña se concreta al punto relativo a si la Caja de Ahorros demandada estaba o no autorizada por el Estatuto privativo de la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en el número NUM000 de la calle de DIRECCION000 , de la ciudad de Zaragoza, para realizar las obras efectuadas, extremo respecto del cual disienten las partes contendientes, dado que la accionante recurrida entiende que tal autorización no existía o caso de existir no la vinculaba, en tanto la recurrente demandada sostiene que el Estatuto privativo de la Comunidad de Propietarios, incluido en la escritura de declaración de obra nueva y expresamente aceptado por el accionante, claramente atribuía a la Caja demandada el derecho a colocar los rótulos y marquesina que posteriormente adosó a la fachada del inmueble, por lo que no puede ser condenada a su demolición y a reponer aquélla a su primitivo ser y estado.
CONSIDERANDO que en la escritura pública otorgada en 15 de julio de 1970, ante el Notario de Zaragoza don Pascual Gomis Vidal, por la que se declaró la obra nueva del inmueble de autos, donde se encuentran ubicados el piso del actor y el local de la demandada, se constituyó aquél en régimen de propiedad horizontal, incluyéndose en tal documento público las "normas complementarias" que han de ser consideradas como los Estatutos rectores de la Comunidad constituida, vinculatorios para todos los adquirientes de pisos y locales, en cuyo artículo 6 .°se autorizaba a los propietarios de la planta baja o locales para "colocar en la parte que les corresponda en la fachada toda clase de anuncios luminosos o no, toldos, marquesinas, adornos, etc.", normas estatutarias que fueron expresamente conocidas y aceptadas por la parte demandante en la escritura pública de compraventa de su piso, de fecha 2 de marzo de 1977, de donde se deriva que no puede estimarse como tercero al demandante respecto de aquellos pactos contenidos en los Estatutos comunitarios expresamente aceptados por él, con absoluta eficacia vinculante, al par que concebidos e incluidos en tal titulo constitutivo de la Comunidad, sin vulnerar norma legal alguna, razonamiento que determina la acogida de los motivos primero y quinto del recurso, por cuanto excluida la condición de tercero del demandante, ni el artículo 1.257 del Código Civil es aplicable al supuesto contemplado, ni la Sala de Instancia ha tenido en cuenta, y por ello ha inaplicado el artículo 5.º de la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960 , que regula la inclusión de las reglas de constitución de la comunidad, con un criterio permisivo, en cuanto no conculquen prohibiciones legales.
CONSIDERANDO que por el contrario han de ser rechazados los motivos segundo, tercero y cuarto, los que también, como los dos anteriores, son articulados por la vía del ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y se denuncia la aplicación indebida del precitado artículo 1.257 del Código Civil , la violación por no aplicación del artículo 1.101 de dicho cuerpo legal y la indebida aplicación del artículo 1." de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en el desarrollo de los tres motivos, lo que la parte recurrente pretende es atacar la sentencia de Instancia en cuanto rechaza la excepción por ella aducida de falta de legitimación pasiva o defectuosa constitución de la relación jurídico-procesal, excepción que quiebra, ya que, plenamente acreditado en la Instancia que las obras efectuadas lo han sido en beneficio exclusivo de la demandada, su interpelación en el proceso fue correcta, sin necesidad de llamar al mismo a la empresa constructora, por la circunstancia de que sus técnicos intervinieran y supervisaran tales instalaciones, pues los supuestos perjuicios que de su verificación hayan podido causarse a la recurrente, podrá resarcirse de ellos mediante el ejercicio, en otro proceso, de las acciones de las que se crea asistida contra la dicha constructora.
CONSIDERANDO que la acogida de los motivos primero y quinto lleva consigo la del recurso, sin que proceda hacer pronunciamiento de condena sobre las costas causadas ni sobre el depósito, que no fue constituido ante la disconformidad de las sentencias recaídas en la Instancia.
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad demandada, "Caja de Ahorros de La Inmaculada", por acogida de sus motivos primero y quinto que lo amparan, contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, de fecha 3 de julio de 1979 , en el proceso examinado, sin hacer expresa condena de costas, y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficia! del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Antonio Fernández. Jaime de Castro. Carlos de la Vega. Rafael Casares. José María Gómez de la Barcena López. Rubricados.Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don José María Gómez de la Barcena López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.
Madrid, a 13 de octubre de 1981.-Antonio Docavo.-Rubricado.
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