STS 44/1979, 15 de Febrero de 1979

Se formula al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , toda vez que la sentencia recurrida incide en error de hecho en la apreciación de la prueba, que resulta de documentos auténticos obrantes en autos que demuestran la equivocación evidente del Juzgador. La sentencia recurrida no acepta los considerandos de la dictada por el Juzgado en que se razona acerca de la inexistencia de la novación extintiva del contrato de 20 de octubre de 1955, del que es expresión el documento acompañado con la demanda. Por el contrario, en su segundo considerando, la Sala razona la inexistencia de la novación invocada en base a unos antecedentes (los consignados en el primerconsiderando en orden a los pactos, condiciones y naturaleza del contrato), a unos hechos que estima probados (modificaciones de precio o renta, forma de pago, y aceptación por el arrendador de la presencia de "Hotel" La Torre, S. A.", como explotadora del negocio) y a un hecho que se estima no acreditado (si don Roberto , a partir de 1958, actuó en nombre propio o como representante de la "Sociedad Anónima Hotel La Torre", en sus relaciones con el señor Gustavo ). Al declarar improbado aquel hecho, la Sala ha incurrido en un evidente error de hecho, cuya trascendencia es indudable, toda vez que viene a ser el primero de los hechos constitutivos de la acción ejercitada por esta parte. En efecto: tal y como acertadamente se reconocía en el décimo cuarto de los considerandos de la sentencia del Juzgado, a partir de 1959, una vez constituida la entidad "Hotel La Torre, S. A." -a la que el señor Roberto aportó el negocio establecido en los locales que construyera en la finca del señor Gustavo , en méritos del contrato de 20 de octubre de 1955 (pacto tercero, primero de la escritura constitucional aportada con la demanda, y certificación del Registro Mercantil de Gerona, obrante en el ramo de pruebas de la actora), la misma pasó a ocupar aquellos locales y a explotar asu nombre el negocio hotelero que en los mismos estaba establecido, que giró a nombre de la sociedad a todos los efectos, incluso oficiales (véase recibos acreditativos del pago de la Licencia Fiscal aportados con la demanda y certificación librada por el Ayuntamiento de Palafrugell obrante en el ramo de pruebas de la demanda principal). Resulta claro, pues, que a partir de 1959 el señor Roberto , en nombre propio, no tuvo intervención alguna en la explotación del negocio, sino la derivada de su condición de Gerente de la sociedad "Hotel La Torre, S. A.". Análogamente, líente al demandado señor Gustavo , el señor Roberto , a partir de 1959, jamás obró en nombre propio, sino únicamente como representante de la sociedad. Y este hecho -cuya realidad no se acepta en la sentencia recurrida- resulta acreditado, en primer lugar, a través de los documentos justificativos del pago de la renta o merced arrendaticia, correspondiente a los años 1959, 1960 y 1961, firmados por el Reverendo don Ángel Jesús , apoderado del arrendador, cuya autenticidad reconoció al contestar la pregunta sexta de las que le fueron formuladas, y en cuyos recibos, literalmente dice: "Recibí de "Hotel La Tone, S. A.", la cantidad de 20.000 pesetas, a cuenta del arrendamiento de la finca de mi propiedad donde está situado el mencionado hotel, según contratos y condiciones en vigencia." En segundo lugar, tal hecho resulta de los propios recibos acreditativos del pago de la renta correspondiente a los años 1962 y siguientes, firmados por el propio demandado, cuya autenticidad reconoció el arrendador a! absolver la posición 14, en los que, invariablemente, el arrendador demandado declara recibir del señor Roberto la renta correspondiente a los "terrenos» que ocupa "Hotel La Torre, S. A.". Y, por último, que el señor Roberto , a partir de 1959, no mantuvo otra relación con el demandado que la derivada de su condición de Gerente, de "Hotel La Torre, S. A.", resulta asimismo perfectamente claro a la vista del documento aportado por el propio señor Gustavo , con su contestación, correspondiente a un contrato de 18 de febrero de 1963, en que de forma constante y reiterada se alude a la condición de Gerente de la sociedad que ostenta el señor Roberto , que en el contrato en ningún momento obra en nombre propio, sino como tal Gerente (y, en dicho carácter, contrata y se obliga frente al demandado, no por sí, sino por la sociedad en cuya representación interviene), lo que, unido al propio contenido del documento, relativo a los terrenos de la finca "La Torre» y al hotel construido en los mismos, viene a probar documentalmente, a través de un contrato aportado a los autos por el mismo demandado, no sólo que la sociedad es quien ocupa o explota el hotel, sino también, y principalmente, que el señor Roberto se relacionaba con el arrendador no en nombre propio, sino únicamente en representación de la sociedad. Así, pues, los documentos obrantes en autos, cuya autenticidad es evidente al haber sido expresa y formalmente reconocidos por sus otorgantes, e incluso aportado el último por él mismo demandado, demuestran sin lugar a dudas que a partir de 1959, el señor Roberto no sólo dejó de ocupar las instalaciones hoteleras y a explotar el hotel (en cuya explotación siguió "Hotel La Torre, S. A.", a la que el señor Roberto aportaba el negocio documento número 9 de la demanda), sino que, a nombre propio, el señor Roberto cesó de tener relación alguna con el arrendador, con el que únicamente se relacionó obrando en nombre y representación de "Hotel La Torre, S. A.".

Se formula este segundo motivo, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida infringe, por violación, consecuencia de no haber aplicado debiendo serlo, los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil , y sentencias de primero de diciembre de 1951, 9 de abril de 1957, 24 de enero de 1957 y 24 de enero de 1962 . En la sentencia recurrida se reconoce que la relación arrendaticia nacida del contrato que en fecha20 de octubre de 1955 otorgaron don Roberto y don Gustavo , fue novado o modificado por cambio de precio, forma de pago y sustitución, en la tenencia y disfrute y explotación de los edificios e instalaciones de la industria hotelera, del señor Roberto por "Hotel La Torre, S. A.". Y es lo cierto que, aun con distintos fundamentos, tanto la sentencia recurrida como la del Juzgado declaran que aquellas sustituciones o novaciones no constituyen una novación extintiva del contrato. Sin embargo, el artículo 1.203 del Código Civil, en su número primero establece con absoluta claridad que las obligaciones pueden modificarse "variando su objeto o sus condiciones principales", de forma que siempre que la "antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", se habrá operado una propia y verdadera novación extintiva, aun cuando no se haya determinado expresamente (artículo 1.204 ), preceptos que han venido siendo interpretados reiteradamente por este Tribunal, en el sentido de que la novación exige "una obligación persistente, la creación de otra nueva, la disparidad deambas y la voluntad de llevar a cabo la sustitución ("animus novandi") -sentencias de 1 de diciembre de 1951 -, no siendo preciso "que la voluntad de novar conste de modo terminante en el caso de incompatibilidad entre las dos obligaciones, porque si ésta existe de modo manifiesto, tal circunstancias basta a impedir el cumplimiento de la primera, reiterando la doctrina de las sentencias de 14 de junio de 1916 y 5 de diciembre de 1919 , según la cual no se precisa la declaración del propósito de los otorgantes de tener por la nueva extinguida la anterior obligación, si ambas obligaciones resultante todo, punto incompatibles» -sentencias de 9 de abril de 1957, cuya doctrina reiteran las de 24 de enero de 1957 y 24 de enero de 1962 . Pues bien, la novación o modificaciones cuya realidad aceptan como sustrato fáctico tanto la sentencia recurrida como la del Juzgado, implican una propia y verdadera novación extintiva del contrato formalizado entre el señor Roberto y el señor Gustavo en 20 de octubre de 1955, no porque en la segunda obligación se constate expresamente la voluntad novatoria, sino porque, siendo distinto el objeto de uno y otro contrato e incompatibles las obligaciones nacidas de uno y otro, por expresa disposición del artículo 1.204 del Código Civil, en relación con el 1.203 y sentencias citadas, el primero quedó sustituido por el segundo, que extinguió aquél. En efecto: A) El contrato de 20 de octubre de 1955, formalizado entre el señor Roberto y el señor Gustavo , tenía por objeto un solar o una porción de terreno de la finca "La Torre". El nuevo convenio, otorgado por el demandado y la sociedad "Hotel La Torre, S. A." tenía por objeto unas edificaciones habitables que, en méritos del contrato de 1955, el señor Roberto había construido en la finca "La Torre", en cuyos edificios estaba establecida la industria hotelera para cuya explotación se constituyó la sociedad, de la que tomó el nombre, cuyo negocio el señor Roberto había aportado a la entidad creada. Y tan cierto es el cambio de objeto, que mientras el demandado reconoce que al tiempo de constituirse la sociedad, las edificaciones estaban ya construidas y el hotel en funcionamiento; el señor Roberto aportó a la sociedad, no las edificaciones construidos en la finca "La Torre» -que serían de su propiedad en caso de seguir en vigor dicho contrato-, ni los derechos de los derivados, sino únicamente el negocio de hostelería cuya sede eran aquellos locales (pacto III, primero de la escritura constitucional de la sociedad, y certificación del Registro Mercantil de Gerona obrante en el ramo de pruebas). B) También fue novado el contrato por cambio de sus condiciones esenciales, porque: a) Las obligaciones de pago asumidas por "Hotel La Torre, S. A.» -y consiguientemente, el derecho del arrendador a la percepción de la renta-, no guardaban relación alguna con las contraídas por el señor Roberto en el contrato, puesto que, frente a las

25.000 pesetas anuales que el señor Roberto debía abonar (pacto segundo), incrementadas con 20.000 pesetas anuales por metros cuadrados construido y revalizadas de acuerdo con el módulo valor-trigo, cuya aplicación supuso, en el año 1968, el pago de una renta de 37.000 pesetas anuales, "Hotel La Torre", en méritos delnuevo convenio, abonó en 1959 la suma de 80.000 pesetas, cuya cifra se ha elevado en la actualidad a 150.000 pesetas anuales, a satisfacer por trimestres anticipados en vez de abonarse por semestres, como en el contrato novado, b) "Hotel La Torre" no asumió ni podía asumir la obligación que contrajo el señor Roberto en el contrato (pacto tercero) de construir edificios e instalaciones para una industria hotelera (pacto esencial del contrato novado, según se dice en el mismo), por la sencilla cuanto poderosa razón de que, al tiempo de constituirse la sociedad y de formalizarse con el arrendador el nuevo convenio, tales edificios c instalaciones estaban ya construidos, y, en los mismos, se hallaba ya establecido el hotel para cuya explotación se creó la sociedad, c) También resulta inaplicable al nuevo convenio, lo convenido en el pacto 15 del novado, porque al tiempo de formalizarse el nuevo acuerdo, el pozo estaba ya construido, d) Y, finalmente, resulta asimismo incompatible con el nuevo contrato, el pacto 13 del novado (pacto especial, según en el mismo se afirma) en virtud del cual, pasado el término contractual, el arrendatario "derribará y retirará totalmente las construcciones e instalaciones por él edificadas, teniendo de plazo para hacerlo dos años", porque es claro que si dicha cláusula tenía su razón de ser en un contrato de arrendamiento por plazo fijo, carece totalmente de sentido en uno sujeto a prórroga legal.

Se formula este tercer motivo, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para el negado supuesto de que, no dándose lugar al articulado en el inmediato anterior, se aprecie *que la sentencia recurrida aplica efectivamente los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil , y sentencias de 1 de diciembre de 1951, 9 de abril de 1957, 24 de enero de 1957 y 24 de enero de 1962 , en cuyo caso dicha resolución incidiría en infracción de Ley por interpretación errónea de los propios artículos y sentencias. Admitido por la sentencia recurrida la modificación del contrato por cambio de la persona del arrendatario, del precio y forma de pago, una correcta interpretación de los artículos y sentencias dichos, impone el análisis de los derechos y obligaciones nacidas de ambos convenios y, dada su absoluta incompatibilidad (que ha sido analizada en el motivo anterior) no puede sino declararse los efectos novatorias (novación extintiva), que de dicha incompatibilidad de ambas obligaciones se derivan a la luz de los artículos y sentencias citados, con el consiguiente reconocimiento de la extinción de las obligaciones nacidas del contrato primitivo y novado.

Se formula este motivo, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , toda vez que la sentencia recurrida incide en infracción por violación, al no haber aplicado debiendo hacerlo, los artículos primero, párrafo primero y 57, primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Se formula este motivo, con estricto acatamiento a los hechos probados que se declaran en lasentencia recurrida, en cuanto a que en su segundo considerando, se reconoce la realidad del otorgamiento de un convenio entre "Hotel La Torre, S. A.", y el señor Gustavo , por el que se modificó el arriendo de 20 de octubre de 1955. Porque en base a tal reconocimiento y al hecho (admitido por el demandado recurrido, hecho quinto de la contestación), de que al tiempo de constituirse "Hotel La Torre, Sociedad Anónima", y formalizarse aquel convenio, en la finca "La Torre", de Calella, ya existían unas edificaciones habitables, susceptibles de albergar una industria hotelera (que el señor Roberto había creado y aportó a la sociedad), resulta incuestionable que el objeto del contrato no fue ya un terreno, o solar, sino aquellas edificaciones habitables. Y, por ello, el convenio se halla sujeto al ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo primero proclama. Y no se diga que el arriendo es de temporada o de industria porque así como "Hotel La Torre, Sociedad Anónima", viene ostentando la posesión de los locales arrendados, de forma ininterrumpida desde 1959, abriendo el hotel en todas las épocas del año en que su explotación es rentable, sin que en este largo período el señor Gustavo haya ocupado jamás los locales arrendados, por otra parte, en el arriendo no se comprendió industria alguna (sino sólo los locales), porque el hotel había sido creado y pertenecía al señor Roberto , que lo aportó a la sociedad, por lo que, evidentemente, el señor Gustavo no cedió "además del local el negocio o industria en él establecido; de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial, con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas" (artículo tercero, número primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), sino sólo los locales, por lo que no cabe hablar de arriendo de industria. Así, pues, si el convenio entre el señor Gustavo y "Hotel La Torre,

S. A.", tenía por objeto el arriendo de unas edificaciones habitables, para ser ejercida en el mismo una actividad industrial con fin lucrativo, es evidente que debía aplicarse el artículo primero, número primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que somete al imperio de sus normas a los arrendamientos de tales locales, y el artículo 57, número primero , en cuanto consagra la prórroga forzosa del arriendo.

Se articula este- quinto motivo, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida incide en infracción, por violación, al no haber aplicado debiendo serlo, las sentencias de 13 de abril de 1958, 30 de abril de 1944 y 3 de abril de 1962 . Es constante y reiterada la doctrina establecida por esta Sala de que existe simulación relativa de un contrato, "cuándo se finge un negocio (negocio simulado) para enmascarar otro que verdaderamente se pretende realizar (negocio disimulado)» (sentencia de 13 de abril de 1958 ), siendo el efecto de la simulación relativa, la nulidad del negocio aparente y la validez y pervivencia del disimulado, porque "... mientras la simulación relativa tiene por efecto la nulidad del negocio aparente; pero como la simulación no se agota en la simple producción de la apariencia, sino que esta sólo es un medio para ocultar un negocio verdadero que se concluye entre las partes, la ineficacia de la forma externa simulada no obstaculiza la validez eventual del negocio verdadero encerrado" (de la misma sentencia de 13 de abril de 1958 ), siendo necesario para el ejercicio de la acción por simulación, no sólo la existencia de las mismas, sino también "que quien actúa procesalmente con dicha finalidad tenga un interés jurídico tutelable por el órgano jurisdiccional, esto es, que sea titular de un derecho subjetivo o de una situación jurídica que en negocio simulado vulnera o amenaza"). (Sentencias de 30 de abril de 1944 y 3 de abril de 1962 .) Pues bien, el demandado viene extendiendo los recibos acreditativos del pago de la renta a nombre del señor Roberto (y no a nombre de la entidad "Hotel La Torre, Sociedad Anónima", que en los propios recibos se reconoce como ocupante de los locales en que se halla establecida la industria), consignando en los mismos "... importe de un trimestre de alquiler anticipado de los terrenos que ocupa "Hotel La Torre, Sociedad Anónima", e incluso tratando de justificar el montante de la suma recibida a través del aumento de la Cotización Oficial del Trigo (módulo consignado en el contrato de 20 de octubre de 1955 y que careció de realidad dada la práctica congelación de dicho precio -véase certificación de la Cámara Oficial Sindical Agraria obrante en el ramo de pruebas de la actora-) o de un extraño incomprensible "aumento coste subsistencias", según resulta de los recibos acompañados con la demanda. Y es evidente que el contrato de arriendo que el señor Gustavo pretende aparentar con dichos recibos es ficticio o simulado, ya que no corresponde a la realidad, entrañando un típico supuesto de divergencia consciente entre la voluntad real y la declarada, o sea, una simulación en que el contrato simulado (arriendo de unos terrenos otorgado en favor del señor Roberto ) oculta el real y verdadero disimulado (contrato de arriendo de un local de negocio otorgado en favor de "Hotel La Torre, S.

A.»), y, por ello, tal y como mantuvo esta misma Sala en las sentencias citadas es evidente la nulidad del negocio simulado (arriendo de unos terrenos, otorgado en favor del señor Roberto ), y la validez del que se encubre tras él. Y, al no entenderlo así, la sentencia recurrida infringe, violándola, al no aplicarla al caso controvertido, la doctrina contenida en dichas sentencias.

Se formula el presente motivo, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida incide en infracción, por violación, al no haber aplicado debiendo hacerlo, la doctrina que sanciona los principios generales de derecho que proclaman la veracidad de la cosa juzgada ("res iudicata pro veritate habertur") y la necesidad de que nadie sea condcnadu sin previa audiencia ("nemo debet inaudito dammari"). Es doctrina reiteradamente establecida por este Tribunal que en atención a los principios, el actor debe convocar al pleito, no sólo a aquellos quecrea conveniente, sino además a cuantos estén vinculados inseparablemente con los actos o contratos que sirvan de fundamento a sus pretensiones, o cuya nulidad se proponga conseguir en la sentencia, "así como, en general a quienes pudieran resultar afectados por los pronunciamientos que debe contener la decisión judicial con que finalizase el litigio (sentencias de 25 de febrero de 1963, 19 de enero y 22 de junio y 9 de noviembre de 1965 ), estando obligado, asimismo a ejercitar conjuntamente las diversas acciones de derecho material que ostenta contra una o varias personas, siempre que estén ligadas entre sí por los lazos de esencial interdependencia (sentencia de 25 de enero de 1963 ), porque en caso contrario, al quedar viciosamente constituida la relación jurídica procesal, dada su oposición a las reglas ineludibles del litis consorcio pasivo necesario, de auténtico interés público (sentencia de 17 de octubre de 1964 ), al incurrirse en tal vicio la totalidad de las actuaciones habría de anularse, incluso de oficio, según se ha hecho constar, entre otras, en las sentencias de esta misma Sala de 23 de febrero y 5 de marzo de 1963 . Así resulta de la doctrina sentada en las citadas sentencias y de un modo especial de la de 19 de abril de 1966, que las resume y compendia, así como de las de 20 y 30 de junio de 1966 y 16 de marzo de 1967 que la reitera. Pues bien, el actor reconvencional, solicita en el suplico principal de dicho escrito se condene al señor Roberto a dejar La Bolera existente dentro del recinto del hotel, libre, vacuo' y expedito, a su disposición, soslayando que con expreso consentimiento, La Bolera fue cedida en subarrendamiento a don Pedro Francisco , que no es actor principal, ni fue emplazado, ni es parte en los autos, a pesar de que, evidentemente, la sentencia le afecta. Se razona en la sentencia del Juzgado (considerandos 24 a 26), a la que se remite la de la Audiencia (considerando quinto) que probado que el señor Gustavo es propietario de La Bolera, debe estimarse la reconvención en cuanto se solicita la resolución del contrato que tiene a la misma por objeto a pesar de no haber sido citado el subarrendatario señor Pedro Francisco , porque el mismo no tiene la condición que es la que lleva consigo la del subarrendamiento, por lo que aquél habría de verse obligado en los términos en que lo sea el arrendatario, del que deriva su derecho, aun cuando no haya sido parte en la causa. No obstante, no es posible olvidar que el hecho de que el subarrendatario traiga causa del arrendatario, no por ello debe privársele de su derecho a la defensa y, por aplicación de la doctrina sentada en las sentencias que se han citado, nadie puede ser condenado sin ser oído y vencido en juicio, por lo que es indudable que la relación procesal derivada de la reconvención quedó viciosamente constituida y en oposición a las reglas ineludibles del litis consorcio pasivo necesario, de auténtico interés público, por lo que es evidente que la demanda reconvencional, en cuanto a la bolera, no podía prosperar.

Visto siendo Ponente el excelentísimo señor Magistrado don Jaime Castro García.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que entre los antecedentes fácticos de la controversia, de indudable trascendencia también a la hora de decidir en la casación, merecen ser destacados: a) el contrato de arrendamiento de 20 de octubre de 1955, celebrado por el demandante don Roberto como arrendatario y don Gustavo , en condición de arrendador, con objeto constituido por "una porción de terreno que mide aproximadamente

4.320 metros cuadrados", que es parte de la finca descrita como "pieza de tierra de viña muerta, de cabida cuatro vesadas, poco más o menos"; y b) la constitución de la entidad mercantil "Hotel La Torre, S. A." mediante escritura pública de 16 de enero de 1958, otorgada, entre otros, por don Roberto , que aportó a la compañía el "negocio de hostelería en marcha denominado "Hotel La Torre", sito en Calella de Palafrugell, con todos sus muebles, utensilios, enseres, ropas, maquinarias e instalaciones y derechos anejos de todo orden".

CONSIDERANDO que basta la descripción de la cosa arrendada como "porción de terreno», sin edificaciones habitables en el momento de la perfección contractual para comprender que se trata de un negocio ajeno a la legislación especial de inquilinato y disciplinadlo por el ordenamiento común, cuya normativa sería siempre aplicable a tal locación atendida la complejidad de las obligaciones asumidas por el arrendatario como "pacta especial" en orden a "construir en el plazo máximo de dos años en la porción de terreno arrendada, siempre previa aprobación del arrendador y sometiéndose desde luego a lo que prescriben los organismos reguladores provinciales o superiores, edificaciones destinadas a habitaciones y servicios de hotel o terrazas", estipulación de un "faceré" que por los términos en que aparece concebida ofrece muy distinto alcance al de un mero permiso para edificar -insuficientemente éste a todas luces por sí solo para estimar constituido un derecho real de superficie, según tienen declarado las sentencias de 5 de febrero de 1953 y 26 de octubre de 1956 - y tampoco tiene la naturaleza de una titularidad concedida "ad aedificandum" con efectos reales independientemente de que sea levantada la construcción, sino que se trata de una "locatio operis ad meliorandum" en la cual la prestación del arrendatario viene integrada por el doble elemento del precio en dinero y la construcción de edificios de determinadas características; en suma, arrendamiento de solar con obligación de edificar, que comporta un contrato atípico y complejo marginado de la esfera específica de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según tiene declarado esta Sala en las sentencias de 10 de octubre de 1970 y 25 de noviembre de 1971 , entre otras, y así lo han entendido en el presente supuesto las partes contratantes al declarar en el "pacto décimo" que "por tratarse del arriendo dela porción de terreno antes descrita, queda excluido (el contrato) del ámbito de cualquier legislación especial sobre arrendamientos urbanos y rústicos y, por tanto, sujeto única y exclusivamente a la común prevista en el Código y la Ley de Enjuiciamiento Civil".

CONSIDERANDO que frente a la sentencia recaída en el segundo grado jurisdiccional que confirmando en su casi totalidad la apelada y revocándola en parte, desestimó la demanda entablada por don Roberto y la entidad "Hotel La Torre, S. A.", y acogió íntegramente la pretensión reconvencional del arrendador que instó la declaración de que el arrendamiento se ha extinguido por finalización del plazo y la consiguiente condena a la reintegración posesoria, se formula el primer motivo del recurso, que por el cauce del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley Procesal alega error de hecho en la apreciación de la prueba, citando como documentos auténticos cinco de los recibos de pago obrantes en las actuaciones, que en sentir de los recurrentes evidencian la novación extintiva operada y, por tanto, que "a partir de 1959" don Roberto cesó en toda relación "iure proprio" con el arrendador, interviniendo únicamente como representante de "Hotel La Torre, S. A."; pero además de que es copiosa la doctrina jurisprudencial respecto a que carecen de autenticidad a tales efectos los mismos documentos examinados por el Tribunal sentenciador como un dato más del conjunto probatorio, los recibos en cuestión no acreditan por sí mismos y con claridad fuera de toda duda, esto es, sin necesidad de deducciones, analogías, interpretaciones o hipótesis (la autonomía y la literosuficiencia exigidas por la doctrina legal: sentencias de 9 y 26 de junio de 1963 ) que el arrendatario haya desaparecido de la relación arrendaticia, pasando a sustituirle en su posición la nombrada sociedad anónima, sino que únicamente reflejan el hecho material del pago por parte de "Hotel La Torre, S. A.", en razón del arrendamiento y "según contrato", a lo que cabe añadir que cuarenta y cinco recibos posteriores, que van del 30 de noviembre de 1961 al 2 de enero de 1975, proclaman la satisfacción de la merced arrendaticia por don Roberto , quien en documento de 18 de febrero de 1963, suscrito también por el arrendador, afirma intervenir en su calidad de Gerente del "Hotel La Torre, S. A.", "y arrendatario del citado don Gustavo ", manifestación categórica que lleva a descartar la versión de un cambio en la titularidad de la relación arrendaticia.

CONSIDERANDO que los motivos segundo y tercero, íntimamente relacionados entre sí y con el primero ya rechazado, aducen violación, y en su defecto interpretación errónea, de los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil y de la doctrina sustentada por las sentencias que invoca, sosteniendo que a pesar de la mutación de los elementos subjetivos y objetivos del arrendamiento, determinante de novación extintiva, la Sala de instancia no la ha entendido así; pero la improsperabilidad de la alegación es llana, pues la sentencia impugnada afirma que "tampoco desapareció don Roberto de la relación directa con el propietario", juicio ya inalterable en la casación, y es obvio que la circunstancia de haber" sido levantadas las edificaciones previstas en el contrato, lejos de significar cambio de objeto, entrañan precisamente el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario y determinan los efectos estipulados en punto a la elevación de la renta, cuya cuantía, por otra parte, puede ser incrementada o reducida sin que tales variaciones provoquen novación propia (sentencias de 17 de marzo de 1951, 18 de diciembre de 1953, 17 de enero de 1967/29 de septiembre de 1967 y 26 de enero de 1976 , entre otras).

CONSIDERANDO que, en definitiva, aun descartada la valoración probatoria y las conclusiones obtenidas por la Sala sentenciadora, el desenlace de la controversia sería el mismo, ya que se habría producido una de cesión de contrato de arrendamiento, como negocio plurilateral con intervención de los tres elementos personales, cedente, cesionario y cedido, es decir, arrendatario, "Hotel La Torre, S. A." y arrendador, siguiéndole el efecto, propio de la subentrada de dicha entidad mercantil en la posición de parte contractual, cuya investidura adquiere con los derechos y obligaciones correspondientes, pero permaneciendo la relación jurídica fundamental que sigue regida por el mismo contrato que la generó; figura de negocio transmisivo que aun cuando no aparece genéricamente contemplada en nuestro ordenamiento positivo, por mas que esté prevista la cedibilidad para determinados contratos, singularmente en el ámbito de la legislación arrendaticia urbana (cesión de vivienda y traspaso de local de negocio) y en el de la legislación laboral en virtud del principio de la continuidad de la empresa como garantía de la estabilidad de la relación de trabajo (artículos 79 de la Ley de Contrato de Trabajo y 18, párrafo segundo , de la Ley de Relaciones Laborales de 8 de abril de 1976 ), no existe dificultad dogmática alguna para que no pueda ser pactada en correcto ejercicio de la autonomía de la voluntad negocial proclamada en el artículo 1.255 del Código Civil , ya que no es contraria a las leyes, a la moral ni al orden publico la sustitución de una de las partes por un tercero en las relaciones derivadas de contrato con prestaciones correspectivas y no agotadas siempre que preste su consentimiento el otro sujeto del vínculo obligatorio, que permanece invariable en su dimensión y por tanto, sin que opere la novación extintiva del articulo 1.204 del Código Civil , de lo cual se seguiría para el caso debatido que el ingreso de la entidad "Hotel La Torre, S. A.", en el contrato de arrendamiento originariamente concertado por don Roberto como arrendatario, le llevaría a ocupar la posición del cedente en un negocio que subsiste inalterado en los restantes aspectos, permitiendo, en consecuencia, el ejercicio de las acciones que asisten al arrendador con independencia de la referida modificación subjetiva.CONSIDERANDO que la desestimación de los dos motivos siguientes es no menos incuestionable; el cuarto, porque mal puede sostenerse que la sentencia recurrida infringe por violación los artículos 1 y 57, proposición primera, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando dicho se está que no se trata de un contrato gobernado por esta normativa, sino por el Código Civil, ya que para determinar la legislación aplicable hay que atender a la disposición de las cosas arrendadas al tiempo de ser concertada la locación y según lo convenido por los contratantes, sin que venga desvirtuado el arrendamiento de solar por el hecho de que el arrendatario construya edificaciones con o sin autorización del arrendador (sentencias de 4 de marzo de 1959, 24 y 29 de febrero de 1960, 10 de junio y 24 de octubre de 1970 y 23 de diciembre de 1972

, entre otras); y el quinto, que denuncia violación por inaplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la simulación de los negocios jurídicos, porque es evidente que la mayor o menor exactitud del texto de los recibos de pago de la renta ninguna conexión guarda con el problema de la discordancia entre la voluntad real y la declarada, por lo mismo que tales documentos se limitan a dar constancia del pago del precio sin contener la manifestación negocial que es propia de todo contrato.

CONSIDERANDO que en el motivo sexto, basado en infracción por violación de la doctrina legal sancionadora de la veracidad de la cosa juzgada y la regla de que nadie puede ser condenado sin su previa audiencia, ha de correr igual suerte que los anteriores, pues los brocardos "audiatur et altera pars» y "nemo inauditu damnari", que expresan el principio de contradicción procesal, no significan que el subarrendatario tenga que ser oído en litigio sobre extinción del arrendamiento, y en tal sentido ha declarado esta Sala con reiteración que la sentencia firme de desalojo decretado contra el arrendatario por alguna de las causas establecidas en la legislación común, impone en su ejecución el lanzamiento de aquél y, en general, de todo el que se halle en posesión material de la cosa arrendada por título que dimane del primitivo contrato, por cuanto los derechos derivativos no ha de tener contenido de mayor extensión que la correspondiente al derecho del que traen causa como originario (sentencias de 10 de noviembre de 1949, 25 de octubre de 1955 y 30 de septiembre de 1958 ), criterio asimismo válido aún para las situaciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (sentencias de 26, 28 y 29 de abril de 1952, 9 de mayo y 30 de septiembre de 1958, 25 de noviembre de 1959, 17 de octubre de 1961 y 16 de enero y 6 de octubre de 1964 ).

CONSIDERANDO que desestimado el recurso es preceptiva la imposición de costas a la parte recurrente (artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin que haya lugar a pronunciamiento alguno en cuanto al depósito por no haber sido constituido.

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por "Hotel La Torre, S. A." y don Roberto , contra la sentencia que con fecha 4 de octubre de 1977,dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-Andrés Gallardo.-José Antonio Seijas.-Antonio Fernández.-Jaime Castro García Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Jaime Castro García, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.

Madrid, a 15 de febrero de 1979.-Víctor Dorao.-Rubricado.