STS 195/1983, 12 de Abril de 1983

Núm. 195.-Sentencia de 12 de abril de 1983

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Compañía Mercantil Vibroland.

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Barcelona, de 16 de julio de 1981 .

DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Local de negocio.

El contrato de arrendamiento, al margen de que conste en papel oficial de "inquilinato», pues según

el artículo 1.278 del Código Civil (recogiendo el principio de libertad típico de nuestro sistema) es

indiferente la forma en que se haya celebrado y por supuesto nunca puede implicar sometimiento a

legislación alguna, dice que lo que se arrienda es "una porción de tierra» y en la Exposición de las

Condiciones Anexas habla de "parcela» y de "terreno objeto de arriendo», término que se repite en

las condiciones señaladas con los números segundo, tercero y cuarto, de los siete de que consta;

y es evidente, sin la más mínima duda, que una "parcela», "tierra» o "terreno» no es un local, ni de

negocio ni de nada, aunque en él existiesen, en el momento de la celebración del contrato, algunas

pequeñas y rudimentarias construcciones (un cubierto, pero para depósito, una balsa y un pozo),

porque el término local según el artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a

"edificación habitable, cuyo destino primordial no sea la vivienda», requisito de habitabilidad

absolutamente necesario y preciso, como proclamó en su constante interpretación la jurisprudencia

de este Tribunal Supremo.

En la Villa de Madrid, a doce de abril de mil novecientos ochenta y tres, en los autos de desahucio, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Barcelona, y en grado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de dicha capital, seguido a

instancia de doña Sonia y doña Elvira , mayores de edad, contra la entidad mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, domiciliada en distrito de Ribera número treinta y siete de Prat de Llobregat, sobre desahucio; autos pendientes ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casaciónpor infracción de ley y de doctrina legal, interpuesto por la Compañía Mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, representada por el Procurador Don Manuel Ayuso Tejerizo y defendido por el Letrado don Diego Salas Pombo, habiendo comparecido como parte recurrida doña Sonia y doña Elvira , representadas por el Procurador don Enrique Sorribes Torra y defendidas por el Letrado don José María Torres Fúster.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Rafael Roig Gómez en representación de doña Sonia y doña Elvira formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona número tres juicio de desahucio contra la entidad Mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, sobre desahucio por expiración del término contractual, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: las actoras son dueñas de la finca que se describe en el primer hecho de la demanda y que se da aquí por reproducida en lo menester, en catorce de septiembre de mil novecientos cincuenta y tres el administrador de dicha propiedad, arrenda a don Simón como Gerente de Vibroland una porción de tierra de cien mil pesetas palmos cuadrados que se ampliaron a otros tres mil doscientos palmos en documento de dieciocho de noviembre de mil novecientos cincuenta y tres; el alquiler mensual se fijó en dos mil seiscientos cincuenta y cinco pesetas; el administrador de la propiedad como parte contratante cumplió sus obligaciones manteniendo a la arrendataria en el goce pacífico de arrendamiento por todo el tiempo del contrato, o sea, hasta el trece de agosto de mil novecientos setenta y tres, fecha en que, concluida el día prefijado, fue notificado a Vibroland del propósito y la intención de poner término al arrendamiento; dicho administrador practicó el requerimiento en acta autorizada en veintitrés de agosto de mil novecientos setenta y tres, por el Notario don José Solis Lluch, a los fines prevenidos en el artículo mil cuatrocientos sesenta y seis del Código Civil ; a finales de mil novecientos setenta y cinco la demandada traslada su domicilio social que tenia en la finca objeto de este pleito al Distrito de Ribera treinta y siete de Prat de Llobregat donde allí realiza sus actividades en conjunción con Transportes y Distribuciones, Sociedad Anónima Tradisa, como así resulta de los documentos que se acompañan, carta y proyecto de cláusula adicional que el apoderado de Vibroland dirigió al Administrador de la propiedad, señor Vicente para adicionar al contrato de arrendamiento; las parcelas de terreno o porción de tierras arrendadas se destinan primeramente para situar al aire libre las vigueras o manufacturados de hormigón en general, más tarde, ignorándolo la propiedad, la demandada amplió su fin social al transporte nacional o internacional de cargas, combustibles, lubricantes, etcétera; la arrendataria en catorce de noviembre de mil novecientos cincuenta y tres solicitó del Ayuntamiento de Barcelona permiso para construir un cubierto de mil ciento noventa metros cuadrados y la cerca a que se refiere el pacto de las condiciones anexas al contrato; desde entonces la demandada no ha solicitado ningún otro permiso o licencia de obras; termina suplicando se dicte sentencia por la que se condene a la demandada a dejar libros, vacuas y expeditas a disposición de la propiedad dichas parcelas de tierras, apercibiéndola de lanzamiento caso de no efectuarlo dentro del plazo legal.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la demandada entidad Mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, compareció en los autos en su representación el Procurador Don José María Mondet Lugrañes, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: excepción procesal de inadecuación del procedimiento, ya que las actoras han formulado la demanda al amparo de la legislación común en lugar de acudir a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que abusivamente infringe; la inadecuación del procedimiento, al acudir los actores en la formulación de la demanda al juicio establecido en la Ley Procesal Civil común, en lugar de acudir a las normas reguladoras del procedimiento arrendaticio de los artículos ciento veintiséis y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil se formula con base al carácter de derecho necesario, y de orden público que tienen las normas procesales; la excepción de inadecuación del procedimiento se articula con base a dos criterios sustantivos: a) la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes se halla sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos; b) el hecho de que las acciones ejercitadas en la demanda se funden en derechos reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, extendiéndose seguidamente en razonamientos y consideraciones sobre dichos extremos y que se dan aquí por reproducidos en lo menester; fundada la acción de la demanda en derechos reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos la inadecuación del procedimiento es evidente a tenor de la constante doctrina del Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda califica el objeto arrendado de porción de terreno, y en los recibos de alquiler que se acompañan se califica como porción de tierras, lo que inicialmente parece acreditar que se trata de un arrendamiento rústico, máxime habida cuenta de su descripción registral acompaña de documento uno a la demanda de desahucio; esto no es así, se trata de un arrendamiento urbano según resulta de la propia documentación acompaña con la demanda la realidad contractual es que se trata de un arrendamiento de local de negocio según resulta del acta notarial autorizada por el Notario de Barcelona don Jesús Led, reúne por lo tanto el inmueble arrendado a los efectos de su calificación como arrendamiento de local de negocio las siguientes características: tiene el requisito de habitabilidad, requerido por el Tribunal Supremo; no se trata de edificaciones provisionales ni de simples cobertizos; la finalidad del arrendamiento, desde el momento de la otorgación del contrato, fue elejercicio de la industria de la demandada, compañía mercantil que fijó en el inmueble su domicilio social; tanto el plazo contractual como la prórroga estipulada convencional operada han sido alteradas por el artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos al establecer la prórroga forzosa, que excluye en el arrendamiento que se refiere el libre pago de la voluntad de las partes, desde la primera ley especial de mil novecientos veinte; se trata de un derecho irrenunciable del arrendatario, establecido por la Ley, por motivos de orden público; se excepciona subsidiariamente y para el supuesto de que por el Juzgado se considerara la relación arrendaticia existente entre las propietarias de la finca arrendadora y la demandada como arrendataria, como contrato regulado por la legislación común, y excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la concurrencia de tácita reconducción, que impide la acción de desahucio ejercitada por expiración del plazo arrendaticio contractual. Terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia no habiendo lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la finca de autos, absolviendo a la demandada de la demanda con costas a la parte actora. Por otrosí paso a formular demanda reconvencional en base a los hechos que, en síntesis, so como siguen: el contrato de arrendamiento vigente entre las partes suscrito en trece de septiembre de mil novecientos cincuenta y tres es un contrato de alquiler del local de negocio, sujeto a la regulación de la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos; a los arrendamientos de locales de negocio comprendidos en el ámbito especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos; procede por ello que se declare en la sentencia que se dicte en este procedimiento, que el contrato de catorce de abril de mil novecientos cincuenta y tres se halla comprendido en dicha prórroga legal forzosa; y termina suplicando al Juzgado dictase sentencia en la que se declare que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en catorce de septiembre de mil novecientos cincuenta y tres, goza de la prórroga legal forzosa del artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos , con expresa imposición de costas.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se ordenó traerlos a la vista para sentencia con citación de las partes

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Barcelona número tres dictó sentencia con fecha catorce de julio de mil novecientos ochenta , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando en todas sus partes la demandada formulada por doña Sonia y doña Elvira , debo absolver y absuelvo libremente a Vibroland, Sociedad Anónima, de la demanda formulada contra la misma con imposición de las costas a la parte actora.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de las demandantes doña Sonia y doña Elvira y tramitado e recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia con fecha dieciséis de julio de mil novecientos, ochenta y uno con la siguiente parte dispositiva: que con revocación de la sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Barcelona, con fecha catorce de julio de mil novecientos ochenta y dando lugar a la demanda de desahucio que la representación de doña Sonia y doña Elvira interpuso contra Vibroland, Sociedad Anónima, debemos condenar y a esta última a que deje a disposición de las actoras los terrenos a que se refiere la demanda, en el término que se le conceda para ello, bajo apercibimiento de ser lanzada caso de no hacerlo así. Sin expresa declaración sobre costas en ninguna de las instancias.

RESULTANDO que el veintitrés de diciembre de mil novecientos ochenta y uno el Procurador don Manuel Ayuso Tejerizo, en representación de la entidad mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, formalizó el recurso de casación por infracción de ley y doctrina legal contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: Primer motivo.-Al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia impugnada en error de hecho en la apreciación de la prueba según resulta de documentos auténticos obrantes en autos. La sentencia que impugnamos revocó la que en primera instancia había desestimado la demanda, y entendió que se estaba ante un arrendamiento no sujeto a la regulación especial de arrendamientos urbanos. Para establecer tal conclusión la Audiencia Territorial de Barcelona, en el primero de sus considerandos, estableció unos puntos de hecho que recoge en resumen el criterio a que llegó la Sala en orden a las circunstancias fácticas conforme a las cuales se habían desarrollado las relaciones arrendaticias entre las partes y sobre la realidad física de la finca arrendada. Nosotros entendemos que, si bien, los siete apartados que se establecen en dicho considerando recogen hechos probados en los autos, no se han consignado en cambio otras circunstancias de hechos que resultan de singular relevancia para el debido enjuiciamiento de la cuestión debatida. Y ello sin duda porque no se ha apreciado adecuadamente el contenido de documentos que obran en las actuaciones, y que merecen la calificación de auténticos, al tener plena virtualidad probatoria. Era esencial, para articulararmónicamente, el conjunto de los hechos, según resultan de las actuaciones, al haber hecho adecuada referencia a lo que resulta de tales documentos, y que en definitiva son igualmente hechos probados. En concreto, el Acta Notarial que autorizó con el número mil novecientos cuarenta y nueve de su protocolo el Notario de Barcelona don Jesús Led Capazel trece de junio de mil novecientos setenta y nueve, acredita que se está ante un conjunto de edificaciones, cuya descripción y características corresponden a lo que es un local de negocio industrial, relatándose en la descripción detenida que se hace como el espacio libre o gran patio (al que se hace referencia en el número séptimo de los apartados del Primer Considerando de la sentencia de apelación, al resumir la diligencia de reconocimiento judicial), que aparece dotado de firme en las fotografías adveradas que forman parte del Acta, está destinado a nueve aparcamientos de camiones que se reparan en los talleres existentes en las naves laterales. Esa descripción contiene importantes matices que debieron reflejarse en la declaración de hechos probados, que, por otra parte, hace un resumen insuficiente de los resultados de la diligencia de reconocimiento judicial en la que el Juez de Primera Instancia consignó con detalle su observación directa. Dicha diligencia, de reconocimiento judicial, en cuanto recoge la apreciación directa del Juez, tiene, a nuestro modesto entender, la condición de acto auténtico si se le negara la calificación de documento auténtico. El juez describe la existencia de siete cobertizos cubiertos, con paredes de obra, y tejados de uralita, destinados a talleres de reparación mecánica de motores y almacén de chatarra; recoge que hay "una pequeña dependencia destinada a oficina en la parte superior»; que la finca está enclavada en casco urbano y cercada con pared de ladrillos de dos metros de altura; y que también existe "una pequeña construcción de una planta destinada al parecer a vivienda de guarda». Si por documento auténtico ha de tenerse todo aquel que hace prueba por sí mismo en base a su contenido intrínseco, nos encontramos en presencia de documento auténtico, ya que, además de lo que en sí mismo representan como declaraciones de verdad, se ajustan en su aspecto extrínseco a las solemnidades que la doctrina jurisprudencial viene requiriendo para otorgar la calificación de autenticidad a los efectos de la casación. Y es por ello que procede con la estimación de este motivo recoger en segunda sentencia la realidad de los hechos que acreditan, y según los acreditan los documentos que en este motivo de casación invocamos como auténticos, y en consecuencia, confirmar el fallo del Juzgado de Primera Instancia número tres de Barcelona, desestimando la demanda ejercitada por las señoras Sonia Elvira . Segundo motivo.-Al amparo del húmero primero del artículo seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia impugnada en violación del artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La finca objeto de arrendamiento es una finca urbana, no sólo por estar dentro del paseo de la ciudad, si no esencialmente por las características y circunstancias que se recogen en las sentencias de primera instancia de apelación. Y le resulta aplicable al arrendamiento debatido la regulación contenida en la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, al tenor del artículo primero de dicho Cuerpo legal , y que ha sido violado, en sentido negativo, por falta de aplicación por la Sala de Apelación. Cierto que en el contrato inicial se utiliza la expresión "porción de tierras». Pero como expresamente reconoce el apartado segundo del primer considerando de la sentencia de apelación, en la descripción registral de la finca se reconoce "que existe edificado un cobertizo» y también otro que sirve para depósito. La inscripción acredita pues que cuando se concertó el arrendamiento había unas edificaciones, que fueron ampliadas con la construcción de otras naves conforme a lo autorizado en el Pacto cuarto del contrato de arrendamiento, para la ejecución de cuyas obras se solicitó licencia de obras en doce de diciembre de mil novecientos cincuenta y tres del Ayuntamiento de Barcelona, "para construir un cubierto de mil ciento noventa metros cuadrados» (solicitud y subsiguiente concesión de licencia de obra acreditada por la Certificación del Ayuntamiento de Barcelona, obrante al foli ciento veintiocho de los autos; y recoge expresamente el apartado sexto del primero considerando de la sentencia que impugnamos). A mayor abundamiento, es de considerar que el contrato de arrendamiento se concertó utilizando el modelo oficial de arrendamientos urbanos haciéndose depósito de la fianza de dos meses que la Ley requiere para los locales de negocios, estando dicho contrato de inquilinato debidamente reintegrado, y en base a su naturaleza de arrendamiento de local de negocio, se aplicaron los sucesivos incrementos que las disposiciones legales fueron autorizando, según acreditan los recibos que obran en autos, y que por cierto se corresponden igualmente a impresos usuales en el cobro de las rentas por inquilinato. La existencia de una vivienda para el guarda es otro elemento definitorio de que se está ante un arrendamiento urbano. Es una vivienda habitable con independencia de su utilización en un momento dado. Y tiene condición de habitabilidad el conjunto de naves industriales en tanto en cuanto son utilizadas para los fines de taller de reparación de motores, de pintura y reparación de camiones, y uno de los cobertizos o naves para almacén de chatarra. La circunstancia de que estén en condiciones de utilización para su destino y uso en actividades de aquella naturaleza industrial o mercantil, les confiere también naturaleza de local de negocio, y por consiguiente, de finca sujeta a la regulación especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La inaplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al calificarse como arrendamiento común la relación que liga a las partes, constituye la violación, en sentido negativo, del artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos que denuncia este motivo. Entendemos que el planteamiento de este motivo es procesalmente correcto, toda vez que utiliza como cauce el concepto de violación, como modo específico de la infracción de Ley, concepto estricto de violación éste que conforme a la doctrina de las sentencias de treinta de abril de mil novecientos sesenta y cuatro, veinticuatro de junio de mil novecientos sesenta y cincoy diecinueve de diciembre de mil novecientos sesenta y seis , entre otras admite dos aspectos, el positivo y el negativo, consistente éste en la no aplicación de la norma cuando ésta era la procedente. Tercer motivo.-Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la sentencia impugnada en infracción de ley por aplicación indebida del artículo mil quinientos sesenta y dos del Código Civil . La sentencia impugnada considera que la relación arrendaticia debatida tiene naturaleza de arrendamiento común, y que, al haberse recogido en el contrato la especificación de su vigencia por tiempo determinado cumplido el plazo convenido, procede, con revocación de la Sentencia del Juzgado, estimar la demanda de desahucio y condenar a Vibroland, Sociedad Anónima, a que deje a disposición de las actoras la finca cuestionada. No se contiene en los considerandos una mención expresa del artículo quinientos sesenta y cinco del Código Civil , si no la referencia genérica expresada en el considerando tercero, cuando al negarse la aplicabilidad de las legislaciones especiales de Arrendamientos Rústicos o Urbanos se dice que el arrendamiento litigioso es "encuadrable únicamente en las normas generales del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil». Esa referencia genérica ha de ponerse en relación con el precepto de fondo alegado en la demanda que la sentencia de apelación estima. Y el precepto invocado por las actoras es el articulo mil quinientos sesenta y cinco del Código Civil . Nosotros entendemos que se ha hecho aplicación indebida de ese precepto concreto, y que es de considerar constituye el eje del fundamento del fallo. La aplicación indebida que denunciamos, caso de ser estimada, conduciría a acoger la excepción procesal previa de inadecuación del procedimiento invocado por la dirección letrada de mis poderdantes al contestar la demanda, y que acogió en el tercero de sus considerandos el Juzgado de Primera Instancia. Cuarto motivo.-Al amparo "del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos , por incurrir la sentencia impugnada en infracción de ley por violación (negativa) del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil . El precepto cuya infracción denunciamos establece que para juzgar de la intención de los contratantes "deberá atenderse principalmente a los actos de estos coetáneos y posteriores al contrato». En la sentencia de apelación se concretan en el considerando primero los elementos de hecho. Partiendo de esos hechos que estimó aprobados en dicho considerando primero, la Sala de apelación ha incurrido en la infracción de ley que este motivo denuncia, al violar por inaplicación el artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil , y ello porque ha calificado inadecuadamente el contrato de arrendamiento debatido interpretado erróneamente la intención de los contratantes puesta de manifiesto en los hechos coetáneos y posteriores al contrato que se recogen en la citada relación fáctica; y que no ha tenido en cuenta. En efecto, se contrató "una porción de terrenos» sobre la cual existia "edificando un cobertizo» y "otro que sirve para depósito»; pactándose que Vibroland, Sociedad Anónima, habría de construir dentro del plazo de tres meses una pared con altura mínima de dos metros, para separar la finca objeto del arrendamiento, de otra propiedad del mismo dueño; y se autorizó al arrendatario a efectuar "todas las obras o reformas que estimara convenientes en todo momento», que quedarían en favor de la propiedad. Y según reconoce expresamente la sentencia de apelación la finca, cuya superficie es de cuatro mil ciento diez metros cuadrados, no iba a ser destinada a fines agrícolas, sino a industria. Y son hechos posteriores a la formalización del contrato de arrendamiento debatido; La efectiva utilización de la finca arrendada en usos industriales; la ejecución de las obras de la pared de cierre de la finca con la !altura requerida y que existe en la actualidad, según la apreciación del reconocimiento judicial, y conforme acreditan las actas notariales y fotografías obrantes en los autos, la realización de obras con un total cubierto de mil ciento noventa metros cuadrados, para las que se solicitó 'la licencia municipal preceptiva del Ayuntamiento de Barcelona en diciembre de mil novecientos cincuenta y tres; el desarrollo de una actividad industrial continuada a lo largo de los años, y también el traslado o establecimiento del domicilio social de Vibroland, Sociedad Anónima, 'en la finca debatida. A esos actos coetáneos y posteriores al contrato, realizados por las partes, en conducta que relata y sintetiza el primer considerando tantas veces citado, de la sentencia de apelación, son de añadir los hechos irrebatibles de que: a) El contrato de arrendamiento se estipuló en impresos oficiales de contratos de inquilinato que quedaron debidamente reintegrados, depositándose en papel de fianza de 'arrendamientos urbanos el importe de dos mensualidades del alquiler conforme corresponde legalmente, a los locales de negocio, según la legislación especial arrendaticia urbana, b) Que con posterioridad a ese sometimiento voluntario de las partes a la legislación de arrendamientos urbanos, manifestado en la utilización del impreso oficial de contrato de inquilinato, reintegrado con las pólizas determinadas en la regulación especial, y con el depósito de la garantía en papel de fianzas; igualmente se manifestó la voluntad de las partes en mantener la relación arrendaticia dentro del marco del arrendamiento urbano del local de negocios, al de aplicar la propiedad los incrementos porcentuales de renta previstos para los locales de negocio por las disposiciones legales sucesivamente dictadas, incrementos que se reflejaron en los recibos librados por el Administrador de la propiedad; utilizando impresos propios de los arrendamientos urbanos, habiéndose aceptado por la arrendataria, tanto los incrementos de renta como la modalidad de los recibos de dichos alquileres. En definitiva, si los actos de los contratantes, al concertar la relación arrendaticia, según expresamente afirma la sentencia impugnada, se encaminaba a la utilización para fines industriales, de una "porción de tierras», de cuatro mil ciento once metros cuadrados, sobre la que existían "edificado un cobertizo» y "otro que sirve para depósito»; pactándose la obligatoria ejecución de una pared por la arrendataria a quien se autorizaba para "todas las obras o reformas que estimare convenientes en todo momento», y que éstas quedarían enbeneficio de la propiedad, tal planteamiento constituye actos coetáneos ál contrato que evidencian una intención de concertar un arrendamiento urbano mediante el cual se dedicaría a industria la "porción de tierras» el cobertizo allí edificado y el "otro que sirve para depósito» destino industrial, para el que se autorizaban todas las obras o reformas» necesarias para habilitar el local de negocio arrendado para aquellos fines industriales previstos por el acuerdo inicial entre las partes. Y la misma intención de mantener dentro del marco de la relación arrendaticia urbana evidencian los actos posteriores al contrato, por los cuales se construye la pared, se realizan construcciones de mil ciento noventa metros cuadrados, cubiertos para los que se solicitó Licencia Municipal al ayuntamiento de Barcelona, se mantuvo a lo largo de los años la actividad industrial prevista, hasta el punto de trasladarse allí el domicilio social de Vibroland, Sociedad Anónima, durante algún tiempo; manteniéndose hasta ahora la actividad industrial con talleres para reparación de motores y almacén de chatarra. Hemos planteado este motivo de casación por el cauce procesal del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos , en aplicación de la doctrina jurisprudencial que señala han de ampararse en dicho número primero los motivos de casación que impugnan los errores judídicos en que incurra el Tribunal de Instancia al calificar los contratos, pues esa función interpretativa, que no atañe a las circunstancias de hecho si no a la interpretación de la intención de los contratantes, puede ser censurada en casación como cuestión de derecho. Ha habido infracción de los preceptos del Código Civil relativos a la interpretación de los negocios jurídicos. Y concretamente violación en sentido negativo, al no aplicarlo, del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil , al no calificarse el contrato partiendo de los actos coetáneos y posteriores al mismo, recogidos en el relato fáctico del primer considerando de la resolución combatida. La importante sentencia de ocho de julio de mil novecientos cuarenta resulta, a nuestro modesto entender, de clara aplicación en apoyo de la tesis que mantenemos en el presente motivo de casación, cuya estimación ha de conducir igualmente en segunda sentencia a la confirmación del fallo pronunciado por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Barcelona, y a la desestimación de la demanda.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los actos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que de acuerdo con el resultado de la prueba practicada en la instancia, deben mencionarse como hechos de indispensable conocimiento los siguientes: el día catorce de septiembre de mil novecientos cincuenta y tres, los hoy recurridos, a través de su administrador, cedieron en arrendamiento a la entidad que figura como recurrente, por el precio inicial de dos mil seiscientas cincuenta y cinco pesetas mensuales (condición primera del anexo del contrato) y por veinte años de duración (condición quinta del anexo), una porción de tierra (término que es el que consta en la descripción registral), sita en la carretera antigua del Prat de Barcelona, de cien mil palmos cuadrados, que en el mes de noviembre se ampliaron a otros tres mil doscientos con un equivalente aproximado de cuatro mil ciento diez metros cuadrados, en lo que se incluye un pozo y una balsa, así como un cobertizo y otro que sirve para depósito; la arrendataria, en el propio mes de septiembre, solicitó del Ayuntamiento de Barcelona permiso para construir un cubierto de mil ciento noventa metros cuadrados y la cerca de dos metros de altura que rodeaba la finca, a que se refería la condición tercera del anexo, instalando allí su domicilio social que mantuvo hasta mil novecientos setenta y cinco y dedicó lo arrendado, de acuerdo con sus fines industriales, para situar al aire libre las vigueras o manufacturados de hormigón en general, ampliando más tarde sus actividades (ignorándolo la propiedad) al transporte nacional e internacional de cargas de combustibles, lubricantes, etcétera, autorizándole el contrato a sacar agua del referido pozo (condición segunda del anexo) y a efectuar en el terreno las obras y reformas que estimase conveniente, en todo momento, que una vez "finido el contrato» quedarían en favor del arrendador o propietario (condición cuarta del anexo); al expirar los veinte años y concretamente en mil novecientos setenta y tres, los propietarios hicieron un requerimiento notarial a la empresa arrendataria, !a los fines prevenidos en el artículo mil quinientos sesenta y seis del Código Civil , no obstante lo cual se efectuaron gestiones amistosas encaminadas al cese de la relación locativa, iniciando la vía judicial sólo en mil novecientos setenta y nueve, con base fáctica en el contrato inicial y apoyo jurídico en el artículo mil quinientos sesenta y cinco del Código , solicitando condena de dejar libres, vacuas, expeditas y a disposición de la propiedad las parcelas de tierra arrendadas; pretensión que fue rechazada por la sentencia de primer grado, pero que estimó íntegramente la que ahora es objeto de recurso, la cual, con base en los hechos relatados y los mismos términos del contrato, decidió la única cuestión 'ebatida respecto de la naturaleza de lo arrendado, en el sentido de que se trataba de un terreno, no de un local de negocio, como se dijo de contrario, rigiéndose la relación por la legislación común, con las inevitables consecuencias respecto de su extinción.

CONSIDERANDO que la impugnación del recurso se centra fundamentalmente en los dos elementosque, como se ha dicho, sirven de base a la sentencia recurrida, impugnados, cada uno de ellos, por la respectiva y adecuada vía procesal; en primer lugar, el motivo primero, amparado en el número siete del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento , denuncia error de hecho en la apreciación de la prueba en que se dice incurrió el Juzgador, respecto de los hechos relatados, aduciendo como documento, para cumplir el mandato legal, un acta notarial de trece de julio de mil novecientos setenta y nueve levantada a instancia de la entidad hoy recurrente, en que se refiere la "existencia en la finca de un conjunto de edificaciones, cuya descripción y características "corresponde a lo que es un local de negocio industrial», con un gran patio o espacio donde hay "aparcamientos de camiones que se reparan en los talleres existentes en las naves laterales»; documento ineficaz a estos fines, no ya por el valor en sí como tal acta, pues auténtica el hecho que recoge, pero no la realidad de su contenido, siendo por ello incapaz de desvirtuar si ulterior razonamiento lo apreciado por el Juzgador, sobre todo con las interpretaciones y valoraciones del fedatario respecto de la correspondencia de lo que vio, con un local de negocio y del destino de unas naves que existían en la finca que, si duda, extravagan de la finalidad de un documento del género; mencionándose también la diligencia de reconocimiento judicial realizada en primera instancia, que según la constante doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo, carece asimismo de la autenticidad requerida a estos fines, tal vez por lo cual el recurrente afirma que puede alegarse como "acto auténtico», concepto que sin embargo también le es extraño según la misma doctrina, con independencia de que resultan inoperantes las referencias a la existencia de unas edificaciones, dependencias y pequeña construcción en la finca, cuando se reconoce que el total de las mismas no llegaba a ocupar la quinta parte del total de su superficie; todo lo cual conduce a la desestimación de este motivo.

CONSIDERANDO que, en segundo término, el motivo cuarto formulado a través del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento , alega violación negativa de mil doscientos ochenta y dos del Código civil , relativo a la hermenéutica contractual, a cuyo tenor deberá atender a los actos coetáneos y posteriores del contrato, pero "para juzgar de la intención de los contratantes», es decir que entrará en juego cuando existan dudas sobre ésta, no cuando los términos del contrato son claros y no dejan dudas de la misma, porque entonces según el artículo mil doscientos ochenta y uno "se estará al sentido literal de sus cláusulas», que es lo que sucede en este caso; en efecto: el contrato, al margen de que conste en papel oficial de "inquilinato», pues según el mil doscientos setenta y ocho (recogiendo el principio de libertad típico de nuestro sistema) es indiferente la forma en que se haya celebrado y por supuesto nunca puede implicar sometimiento a legislación alguna, dice que lo que se arrienda en "una porción de tierra» y en la Exposición de las "Condiciones anexas» se habla de "parcela» y de "terreno objeto de arriendo», término que se repite en las Condiciones señaladas con los números segundo, tercero y cuarto, de los siete de que consta; y es evidente, sin la más mínima duda, que una "parcela», "tierra» o "terreno» no es un local, ni de negocio, ni de nada, aunque en él existiesen, en el momento de la celebración del contrato algunas pequeñas y rudimentarias construcciones (un cubierto, otro para depósito, una balsa y un pozo), porque el término local según el artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a "edificación habitable cuyo destino primordial no sea la vivienda», requisito de habitabilidad absolutamente necesaria y preciso, como proclamó, en su constante interpretación la Jurisprudencia de este Tribunal Supremo, especialmente recogida en las Sentencias de ocho de junio de mil novecientos sesenta y tres, veinticuatro de enero y dieciocho de junio de mil novecientos sesenta y ocho, veintinueve de marzo y dos de mayo de mil novecientos sesenta y nueve, diez de junio de mil novecientos setenta, nueve de octubre de mil novecientos ochenta y veinticuatro de mayo de mil novecientos ochenta y dos ; circunstancia ésta, forzoso es insistir en ello, que es incompatible con los términos claros y expresos del contrato reveladores de la intención de las partes, que no pueden desvirtuarse con los actos posteriores al mismo a que se refiere el recurso, puesto que es en el propio contrato donde se autoriza a levantar una pared y a efectuar todas las obras y reformas que estime convenientes el arrendatario que pasarán a la propiedad, al fin de la relación, y siendo estas construcciones hechas con dicho amparo, no pueden bastar para configurar el contrato como de los denominados "ad meliorandum» ya que lejos de ser esenciales al mismo, no son sino facultades concedidas al arrendatario, ineficaces, de suyo, para alterar la naturaleza del objeto y consiguientemente, la calificación jurídica que el contrato tenía en el momento en que se firma, única que puede ser tenida en cuanta, salvo pacto en contra, que no existió, al modo como igualmente declaró la doctrina jurisprudencial, contenida, entre otras, en las Sentencias de veintiséis de enero de mil novecientos setenta y seis, quince de febrero y siete de junio de mil novecientos setenta y nueve ; razones todas que obligan asimismo, a la desestimación de este motivo.

CONSIDERANDO que como consecuencia de cuanto antecede, tienen igualmente que perecer los motivos segundo y tercero que también se formularon, ambos con amparo procesal en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento , para denunciar, respectivamente violación en sentido negativo del artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos y aplicación indebida del mil quinientos sesenta y cinco del Código civil , porque si, como se ha visto, lo arrendado no era un local de negocio por no reunir los requisitos exigidos por el indicado precepto de la ley especial, esevidente que no podía ser aplicado, ni consiguientemente, la normativa contenida en dicha Ley; y por el contrario, era obligada la aplicación -lejos de ser indebida- del precepto de mil quinientos sesenta y cinco del Código (invocado en la demanda inicial que la Sentencia recurrida estima) pues habiéndose concertado el arrendamiento por veinte años, que comenzaron el catorce de septiembre de mil novecientos cincuenta y tres, el tiempo contractual concluyó el mismo día de mil novecientos setenta y tres, sin necesidad de requerimiento; desestimación que supone la del recurso en su totalidad con el consiguiente pronunciamiento del artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento , relativo a las costas causadas en este trámite, no así el referente al depósito que no fue constituido al no ser conformes de toda conformidad las dos sentencias de instancias.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley y de doctrina legal, interpuesto por la Compañía Mercantil Vibroland, Sociedad Anónima, contra la sentencia que en dieciséis de julio de mil novecientos ochenta y uno, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona , se condena a dicha compañía recurrente al pago de las costas. Y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, de lo que como Secretario de la misma certifico. En Madrid a doce de abril de mil novecientos ochenta y tres.