SAP Baleares 329/2018, 24 de Octubre de 2018
| Ponente | JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT |
| ECLI | ES:APIB:2018:2218 |
| Número de Recurso | 187/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 329/2018 |
| Fecha de Resolución | 24 de Octubre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 4ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00329/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION nº 187/2.018
Procedimiento ordinario nº 235/2.017 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma
Ilmos/as. Sres/as.:
PRESIDENTE
D. ALVARO LATORRE LOPEZ
MAGISTRADOS
Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT
D. GABRIEL AGUSTÍN OLIVER KOPPEN
S E N T E N C I A nº 329/2.018
En PALMA DE MALLORCA, a veinticuatro de octubre de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los autos de JUICIO ORDINARIO nº 235/2.017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, a los que ha correspondido el ROLLO nº 187/2.018, en los que aparece como parte demandada-apelante, D. Ezequias, representado por el Procurador
D. FRANCISCO BARCELO OBRADOR, asistido del Letrado D. MARTIN ALEÑAR FELIU, y como demandanteapelada a Dª. Antonieta, representada por la Procuradora Dª. MATILDE TERESA SEGURA SEGUI, asistida del Letrado D. EDUARDO MARTINEZ MORENO.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT.
Por la Ilma. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia antedicho en el encabezamiento del presente, se dictó Sentencia de fecha 15 de diciembre de 2.017, cuya parte dispositiva dice:
" ESTIMO la demanda presentada por la Procuradora de los tribunales, Dª MATILDE TERESA SEGURA SEGUÍ, contra como
demandado, D. Ezequias .
DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda
que ocupa el demandado, sita en el apartamento con entrada por
la escalera izquierda bajando del edificio sito en la AVENIDA000 NUM000 de Calviá,
CONDENO al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a
desalojar el inmueble, dejándolo libre, vacío y expedito a la
entera disposición de la demandante, bajo apercibimiento de
lanzamiento.
CONDENO al demandado al pago de las costas del procedimiento."
Contra la anterior resolución se interpuso por la representación de la parte demandada recurso de apelación, que fue admitido, y, seguido éste por sus trámites, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento para deliberación, votación y fallo cuando por su turno correspondiera.
El presente correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la oficina correspondiente.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la Sentencia de instancia en lo que no se opongan a los que siguen.
La Sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional estimó la demanda formulada por la procuradora doña Matilde Teresa Segura Seguí, en nombre y representación de doña Antonieta, contra don Ezequias, y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, en atención a la concurrencia de la causa consistente en la ruina económica de la cosa arrendada, prevista en el art. 118.2 del Decreto 4.104/1.964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La representación procesal del demandado se alzó contra la referida Sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra en su lugar en la que se desestimase la demanda.
Dicha parte apelante alega en su recurso que en la Sentencia de instancia se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba.
Así, hace referencia en primer lugar al contenido del apartado 2 del art. 118 de la LAU de 1.964, para, a continuación, indicar que dicho precepto nos habla de "siniestro", nos habla de "pérdida y destrucción" del inmueble, nos habla de reconstrucción, la Jurisprudencia es unánime a la hora de dictaminar que no pueden computarse los costes de rehabilitación o reforma, sino únicamente costes de elementos que puedan incidir en esa consideración de pérdida o destrucción y "reconstrucción" del inmueble. Pero, además, el valor de lo edificado y las obras de reparación deben referirse a cada vivienda individual y aisladamente considerada.
Se sigue alegando en dicho recurso que el dictamen inicial del perito judicial nada tiene que ver con lo que exige el art. 118 de la LAU y la Jurisprudencia que lo interpreta.
Tras dicho dictamen inicial el perito judicial presentó un Anexo en el que determinó la valoración de la vivienda de autos en la cantidad de 73.956,12€. Pero en el mismo acto del juicio procedió a rectificar su Anexo y redujo dicho valor a la mitad: 36.978,06€.
Aunque esta parte -se continúa alegando en el recurso- se opuso a tal rectificación, su petición fue desestimada, causándole indefensión.
A continuación la parte apelante verifica un análisis del epígrafe 6.-Partidas de obra del Anexo, para realizar una crítica de dicho dictamen.
Para concluir que en modo alguno puede aceptarse que haya quedado acreditado que la vivienda precise de obras de "reconstrucción" que excedan del 50% de su valor real. Y se remite al informe pericial que aportó, emitido por el arquitecto Sr. Carlos Manuel .
Conforme señala el Tribunal Supremo, entre otras, en su Sentencia de fecha 16 de julio de 2.008, para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1.972 y 7 de septiembre de 1.994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1.984, 17 de julio de 1.992 y 15
de febrero de 1.996). En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación al 50% que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica....
En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de julio de 2.011 por remisión a su Sentencia de fecha 30 de junio de 2.009.
Añadiéndose en dicha Sentencia que ello supone que para determinar sobre la existencia de causa por ruina técnica o económica debe estarse a la valoración económica de las obras que resultarían necesarias ejecutar sobre la concreta vivienda o local pero incluyendo, en su caso, la parte proporcional que corresponde a los elementos comunes del edificio, no en la totalidad del edificio.
Por consiguiente, y conforme alega la parte actora al oponerse al recurso de apelación, para la aplicación del art. 118.2 de la LAU de 1.964, es preciso realizar tres operaciones: en primer lugar, averiguar el concreto valor actual y real (al margen del suelo) del respectivo piso o local del que se predica la pérdida económica; en segundo lugar, hallar el valor correspondiente a las obras de reparación necesarios en el piso o local de que se trate; y, en tercer y último lugar, añadir a éstos el importe de las reparaciones necesarias en aquellos elementos comunes del edificio esenciales y básicos en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada o, de no existir régimen de propiedad horizontal constituido, a la superficie del piso o local en relación a la de la totalidad de la finca.
Conforme alega la parte apelante en su recurso, del contenido de los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia no resulta de manera clara que en la misma se haya llevado a cabo tales operaciones para determinar si concurre o no la causa de resolución prevista en el art. 118.2 de la LAU de 1.964. Pues la Juez " a quo" en dicha Sentencia transcribe el contenido del repetido art. 118 de la LAU, hace referencia a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo recaída sobre dicho artículo y a continuación examina el caso concreto de autos, valorando las pruebas practicadas en el procedimiento y concluye, después de dicha valoración, en que procede estimar la demanda, pero, para ello hace referencia tanto al valor actual y coste de reparación del íntegro inmueble, como al valor y coste de reparación que debe atribuirse a la parte determinada objeto del procedimiento.
Conforme se indica en la Sentencia de la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial de fecha 16 de mayo de 2.012 (nº 243), con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de febrero de 1.996, Este tribunal ha señalado de forma reiterada que, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de
15 de febrero de 1996, el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a...
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ATS, 14 de Julio de 2021
...dictada con fecha 24 de octubre de 2018 por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección Cuarta, en el rollo de apelación núm. 187/2018, dimanante de los autos de juicio ordinario núm. 235/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de Palma de Mediante diligencia de ordenación de......