STSJ Comunidad de Madrid 106/2017, 6 de Marzo de 2017
| ECLI | ES:TSJM:2017:2869 |
| Número de Recurso | 19/2016 |
| Procedimiento | PROCEDIMIENTO ORDINARIO |
| Número de Resolución | 106/2017 |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 2017 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta
C/ General Castaños, 1, Planta Baja - 28004
33009710
NIG: 28.079.00.3-2016/0000842
Procedimiento Ordinario 19/2016
Demandante: AYUNTAMIENTO DE MADRID
LETRADO DE CORPORACIÓN MUNICIPAL
D. /Dña. Begoña y otros 3
PROCURADOR D. /Dña. HELENA FERNANDEZ CASTAN
Demandado: JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
PONENTE. - D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU
SENTENCIA Nº 106/2017
Presidente:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
Magistrados:
Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ
Dña. LAURA TAMAMES PRIETO CASTRO
D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU
En la Villa de Madrid a seis de marzo de dos mil diecisiete.
Visto por la Sala el Procedimiento Ordinario nº 19/2016 y acumulado 68/2016, promovido ante este Tribunal a instancia de:
- la Procuradora D. ª Helena Fernández Castán, en nombre y representación de D. ª Jacinta y D. Casiano ;
- El Ayuntamiento de Madrid;
siendo parte demandada la Comunidad Autónoma de Madrid; recurso que versa contra la resolución de 9 de diciembre de 2015 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid dictada en el expediente nº
CP- NUM000 relativa a la solicitud de retasación de la finca nº NUM001 (PO) API 16.09 El Querol, término municipal de Madrid.
Siendo la cuantía del recurso 20.922.589,62 euros.
Por la Procuradora D. ª Helena Fernández Castán, en nombre y representación de D. ª Jacinta y D. Casiano se presentó, con fecha 19 de enero de 2016, escrito mediante el cual interesaba se tuviera por interpuesto recurso contencioso administrativo contra el acto que ha que ha quedado reflejado en el encabezamiento de esta sentencia.
Por el Ayuntamiento de Madrid se interpuso, el día 15 de febrero, recurso contra la misma resolución.
Seguido que fue el recurso por sus trámites, se entregó el expediente administrativo a la representación de la parte expropiada para que formulara la demanda, lo que hizo seguidamente dentro del plazo, por escrito presentado el 28 de marzo.
Aducía los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación y terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que se estime el recurso y fije como justiprecio el solicitado, con imposición de costas a la Administración demandada.
Por el Ayuntamiento de Madrid se interpone demanda el 4 de mayo, solicitando la anulación de la resolución del Jurado.
Dado traslado de la demanda a la parte demandada, la Comunidad Autónoma de Madrid, por medio de escrito presentado el 6 de junio, presentó contestación a la demanda, oponiéndose a la misma y solicitando que se dicte una sentencia desestimatoria del recurso, con imposición de costas a la parte actora.
Recibido el recurso a prueba, se practicaron las pruebas declaradas pertinentes, declarándose concluso este período, se pasó al de conclusiones, donde las partes evacuaron por su orden interesando cada una de ellas se dictara sentencia de conformidad a lo solicitado en el suplico de sus escritos de demanda y de contestación a la misma, señalándose seguidamente día para la votación y fallo del presente recurso el 22 de febrero de 2017, prolongándose la misma hasta el día 1 de marzo.
Siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU, quien expresa el parecer de la Sala.
Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la resolución de 9 de diciembre de 2015 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid dictada en el expediente nº CP- NUM000 relativa a la solicitud de retasación de la finca nº NUM001 (PO) API 16.09 El Querol, término municipal de Madrid, que fija un justiprecio de 15.907.656,62 euros.
Según la resolución administrativa, la superficie afectada es de 19.829 m2, clasificada como suelo urbano consolidado, uso característico residencial unifamiliar, aprovechamiento 0,778266 m2/m2 y un coeficiente corrector de 1.
El Jurado Territorial de Expropiación fija como fecha de inicio del expediente de expropiación el 22 de diciembre de 1988 (aprobación del Plan Parcial) y como fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración el 18 de julio de 2012.
Para su valoración acude al artículo 24 del TRLS de 2008 y sigue el método residual estático establecido en la Orden ECO 805/2003 del Ministerio de Economía, y de la hoja de cálculo se desprenden los siguientes valores:
E= 2.250 €/m2.
Sc= 684,95 €/m2.
Sp= 583,33 €/m2.
Resulta así un valor de repercusión de 981,72 euros/m2 que, aplicado al aprovechamiento de 0,778266 m2/ m2, determina como valor unitario del suelo el de 764,04 euros/m2. Por tanto, el justiprecio asciende a
15.907.656,62 euros, incluido el premio de afección.
El demandante está en desacuerdo con los parámetros de la fórmula de cálculo del valor de repercusión relativos al valor de mercado y costes de construcción, proponiendo 3.559 euros/m2 y 537,50
euros/m2 respectivamente. El valor de repercusión resultante sería de 2.438,17 euros/m2 que, multiplicado por el aprovechamiento y por la superficie, determinan un valor de 37.626.416,10 euros. Considera aplicable a ello el coeficiente de 1,15 de fachadas y un aprovechamiento bajo rasante, por lo que el justiprecio total reclamado, premio de afección incluido, ascendería a 45.972.667,10 euros, que queda limitado a los 36.830.245 euros solicitados en vía administrativa.
Por el Ayuntamiento de Madrid se expone en su demanda la indebida aplicación del art. 22.2 del RD 1462/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, al considerar que el coeficiente "K" sería de 1,4 establecido como regla general y no de 1,35 como parece establecer el Jurado. Por lo demás, se opone a las pretensiones de la parte demandante.
En sede judicial es designado, a propuesta de la demandante, perito arquitecto. En su informe propone un valor de mercado de 2.102,73 euros/m2 realizando un estudio de mercado con seis testigos del entorno próximo de julio a septiembre de 2016, ajustando los valores a junio de 2012 de acuerdo con las variaciones de precios publicadas. Añade un valor por la construcción bajo rasante de 620 euros/m2. Los costes de construcción se establecen en 644,46 y 342,24 euros/m2, por lo que el valor de repercusión sería de 857,49 euros/m2 para el suelo y 100,61 euros/m2 para garaje. Ofrece también valoraciones alternativas aplicando la fórmula prevista en la Orden ECO/805/2003 en lugar de la prevista en el RD 1492/2011. A ello añade que no considera de aplicación el coeficiente de fachadas según la norma 10 del Anexo del RD 1020/1993. Establece un valor total, incluido premio de afección, de 14.302.193,09 euros.
La parte demandante aporta también al procedimiento el informe pericial judicial emitido en el P.O. 362/2015 que tiene por objeto la valoración de otra porción de la misma finca. En este informe se valora la finca partiendo de un valor de mercado para marzo de 2011 de 4.528,11 euros/m2 y unos costes de construcción de 850,616 euros/m2, lo que arroja un valor de repercusión de 2.862,43 euros/m2.
Por las Administraciones demandadas se interesa la desestimación del recurso.
Efectivamente, el Jurado aplica el método residual estático y se remite a la Orden ECO/805/2003, a pesar de estar vigente a la fecha de la valoración el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, cuyo art. 22 establece la siguiente fórmula para el cálculo del valor del suelo: Vs = Ei x VRSi. Y el valor de repercusión, conforme al mismo artículo en su apartado 2, se calcula así: VR = (Vv/K) - Vc.
Como hemos señalado en otras ocasiones (con referencia a la procedencia de aplicar la fórmula prevista en la norma 16 del RD 1020/1993 o la prevista en el art. 42 de la Orden ECO/805/2003, pero con argumentos igualmente válidos al caso), lo importante para determinar el valor del suelo no es tanto la fórmula aplicada con uno u otro método de cálculo, ambos correctos y válidos sino, como dice la STS de 25 de febrero de 2014, recurso 2635/2011, los parámetros utilizados para ello, es decir, los distintos valores de venta, construcción, gastos de urbanización..., pues la Ley no establece cual haya de ser la...
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