STS 531/2017, 28 de Marzo de 2017

La sentencia recurrida de fecha 29 de enero de 2015 contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: <<1º.- Desestimar el recurso contencioso administrativo interpuesto por Doña Cecilia y Don Teodoro contra el Acuerdo del JEC de 14 de febrero de 2014 que fija el justiprecio de la expropiación de la finca situada en la CALLE000 NUM000 de Sant Joan Despí. 2º.- Desestimar el recurso contencioso administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Sant Joan Despí contra el Acuerdo del JEC de 14 de febrero de 2014 y contra la resolución de 18 de mayo de 2012, desestimatoria del requerimiento previo que efectuó el Ayuntamiento. 3º.- Las costas del recurso interpuesto por los Sres. Cecilia Teodoro se imponen a éstos y al Ayuntamiento de Sant Joan Despí las costas del que interpuso.>>

Notificada la anterior sentencia, la representación procesal de Doña Cecilia y Don Teodoro presentó escrito ante la Sala de instancia preparando recurso de casación contra la misma. La Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la representación procesal de la parte recurrente, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, fundamentado en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo establecido en el artículo 88.1º.d) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como de la jurisprudencia que lo interpreta, de la que se deja cita concreta. Se aduce en la fundamentación del motivo que ninguno de los criterios que se imponen en el mencionado precepto para la determinación del justiprecio se aplican correctamente en la sentencia recurrida.

Segundo.- Por la misma vía del "error in iudicando" que el anterior, se denuncia que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el artículo 348 Ley de Enjuiciamiento Civil , así como de la jurisprudencia que lo interpreta, en relación con la presunción de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado y la valoración de la prueba con arreglo a las reglas de la sana crítica. Se considera que en el caso de autos la sentencia de instancia desconoce las conclusiones del perito designado por el propio Tribunal de instancia.

Se termina suplicando a este Tribunal de casación que "...dicte en su día por esta parte, resuelva declarar la nulidad de la resolución dictada por el Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Barcelona, el 14 de febrero de 2012, señalando, 1. El justiprecio de la finca expropiada a mis mandantes en el importe de 1.949.748,39 euros, calculado por el Perito Judicial en el procedimiento de Instancia y, ordenando el pago de dicho importe, más los intereses correspondientes; 2. Subsidiariamente, y únicamente para el caso de que la pretensión formulada anteriormente no fuera estimada por esta Sala, se señale el justiprecio de la finca expropiada a mis mandantes en el importe de 1.906.440,31 euros, ordenando el pago de dicho importe, más los intereses correspondientes; 3. Subsidiariamente, y para el caso en que las anteriores pretensiones fueran desestimadas, en la cantidad que la Sala considere debidamente acreditada, ordenando el pago más los intereses correspondientes."

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por Auto de esta Sala de fecha 31 de marzo de 2016 , se emplazó a la representación de las partes recurridas para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición, lo que realizaron, oponiéndose al recurso de casación y suplicando a la sala que se desestime el mismo y se impongan las costas a la parte recurrente.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia el día 21 de Marzo de 2017, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Objeto del recurso y motivos.-

Se interpone el presente recurso de casación por Doña Cecilia y Don Teodoro , contra la sentencia 46/2015, de 29 de enero, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el recurso contencioso-administrativo 254/2012 , al que fue acumulado el seguido ante la misma Sala con el número 310/2012; que habían sido interpuestos, respectivamente, por los citados recurrentes, en su condición de expropiados, y por el Ayuntamiento de Sant Joan Despi (Barcelona), en su condición de Administración expropiante, en ambos supuestos, en impugnación del acuerdo del Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Barcelona, adoptado en sesión de 14 de febrero de 2012, por el que se fijaba en la cantidad de 545.265,50 € el justiprecio de los bienes y derechos que les habían sido expropiados a los recurrentes por ministerio de la ley, conforme a las previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico del referido Municipio.

Para la determinación del referido justiprecio, a tenor de los razonamientos del acuerdo, se consideraba que la expropiación afectaba a una finca propiedad de los recurrentes, de una superficie que se decía por los expropiados de 4.515,56 m2, clasificados, a los efectos de expropiación, como suelo urbanizado con edificación, por cuanto por la fecha a que debía remitirse la valoración eran aplicables las normas del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, debiendo calcularse el justiprecio por el método residual estático, referido exclusivamente al suelo, o por el de comparación, incluyendo suelo y edificación. A tales efectos y calculando el valor del suelo por el referido método residual, se considera en el mencionado acuerdo de valoración que la finca tiene una superficie de 4.103 m2, asignándose un aprovechamiento de 0,817 m2 t/m2 s, conforme se había propuesto por la propiedad en su hoja de aprecio, por ser la medida de la edificabilidad asignada al Polígono Fiscal 4, donde se consideraba incluida la finca.

A los efectos de calcular el valor de repercusión por el mencionado método residual, se parte de un valor del producto inmobiliario susceptible de haberse podido construir en los terrenos de 993 €/m2, al que debía deducirse el coste de construcción, que se fija en 413,60 €/m2, y el de 129,33 de costes y gastos generales, así como el 27 por 100 del beneficio industrial. De todo ello se concluye en un valor de repercusión de 138,16 €/m2, del que habría de deducirse el 10 por 100 de cesiones de aprovechamiento, el coste de las demoliciones y de adaptación del solar, de donde se concluye en el justiprecio de 368.919,86 €.

De otra parte y de conformidad con las previsiones del mencionado artículo 24 del Texto Refundido, se procede a la valoración de la finca, incluyendo suelo y edificación, por el método de comparación, concluyendo en una valor de 545.265,50 €, incluido el premio de afección, cantidad que, por ser superior a la resultante por el método residual, es la acogida en el acuerdo, de conformidad con lo que establecía el precepto antes mencionado.

Con dichas conclusiones el órgano colegiado de valoración había rechazado la propuesta que se había hecho en la hoja de aprecio de los expropiados, en la que se había considerado que, optando por la valoración del suelo y por el método residual, se parte del mismo aprovechamiento que el Jurado, concluyendo en que el valor de repercusión debía ser el de 779,80 €/m2, estimándose que la superficie expropiada era superior a la estimada en el acuerdo impugnado.

A la vista de esos razonamientos y decisión del órgano administrativo de valoración, la Sala de instancia desestima ambos recursos y confirma el acuerdo del Jurado. Las razones que llevan a la mencionada decisión se contienen, en lo que interesa al presente recurso, en los fundamentos tercero y siguientes, referido al recurso de los expropiados, examinado, en primer lugar, la cuestión que se había suscitado por estos sobre la superficie objeto de expropiación:

"En relación a la superficie de la finca, el informe del Sr. Bernabe , que acompañaron los actores a su hoja de aprecio considera que la finca tiene 4.515'56 m2 y no 4.103 m2, que son los que valora el JEC acogiendo los datos que constan en el catastro.

En el informe, el Sr Bernabe afirma basándose en la superposición del plano de calificaciones urbanísticas sobre el plano catastral, que la superficie de la finca es mayor que la que consta en el catastro.

El informe pericial practicado en el procedimiento, se remite en este extremo al informe del Sr. Bernabe . El perito Sr Eladio al responder a las aclaraciones que le fueron solicitadas manifestó que no había realizado una medición.

Esta Sala, tiene declarado, sentencia entre otras de 14 de octubre de 2014 : «hemos expuesto en diferentes ocasiones que a efectos expropiatorios debe prevalecer la superficie catastral cuando ni constan impugnados los datos del catastro por el propio interesado, ni se aporta levantamiento topográfico debidamente visado que la contradiga ( STSJ de Cataluña de 11 de julio de 2014 )».

En el presente recurso no consta que se haya practicado un levantamiento topográfico, por lo que la presunción de acierto del Acuerdo del Jurat que toma la superficie que consta en el catastro, no puede apreciarse desvirtuada por prueba en contrario."

En el fundamento cuarto se examina la pretensión de los expropiados sobre la valoración que hace la Sala de instancia de la prueba pericial practicada en el proceso, a los efectos de aplicar los criterios para calcular el valor de repercusión por el método residual, declarando la sentencia:

" Debe señalarse que no es posible a través del escrito de conclusiones cuestionar lo previamente admitido en la demanda, y en esta la propiedad en cuanto al índice de edificabilidad se remite al aplicado por el informe que aporta con la demanda, 0'817, índice que es asimismo el que aplica el Jurat, por lo que no cabe considerar la aplicación de índice de edificabilidad diferente.

El Acuerdo del JEC efectúa la valoración considerando el suelo como urbano no consolidado al que le falta realizar obras de adaptación a solar y para obtener el valor del suelo según el método residual estático, deduce el 10% de cesión de aprovechamiento.

La propiedad sostiene que se trata de suelo urbano consolidado, el Ayuntamiento de Sant Joan Despi manifiesta que se trata de suelo urbano no consolidado.

El responsable de Planeamiento y disciplina urbanística del Ayuntamiento de Sant Joan Despí emitió informe en el que consta que la finca no está integrada en la red urbana del sistema de comunicaciones viales, también señala el informe que la finca está calificada en el PGM como parques y jardines, clave 6b, que se inscriben en el sistema general de espacios libres y para que pueda asumir su función de espacio verde es preciso el derribo de la edificación.

El dictamen pericial emitido por Sr. Eladio , respecto de la situación básica del suelo señala que los suelos de la finca tienen la naturaleza de suelo urbano consolidado, al cumplirse las condiciones impuestas por el art 30 de la LU y afirma que constató que el vial que queda enfrentado a la finca cuenta con los servicios urbanísticos básicos y los suelos son susceptibles de licencia inmediata, caso de no estar afectados, al no estar incluidos en un sector sujeto a un plan de mejora urbana ni en un polígono de actuación urbanística. En este extremo, el dictamen pericial al que se acompañan fotografías de la finca, debe acogerse dado que aparece suficientemente razonado, por lo que en la valoración del suelo según el método residual estático no resulta procedente la deducción del 10 % de cesión de aprovechamiento y tampoco la de los gastos de derribo del inmueble. Tiene declarado esta Sala, sentencia de 27 de noviembre de 2012 «pel que fa a la inclusió de les despeses d'enderrocament en la valoració, la seva pretensió no té empara legal en tant que no està prevista per la normativa que s'aplica per determinar el preu just de l'expropiació; d'acord amb l' art. 36 de la LEF , la valoració s'ha de realitzar d'acord amb l'estat i les circumstàncies de l'immoble que concorren al moment del preu just i la detracció d'aquesta quantitat comportaria una distorsió del mètode valoratiu que s'aplica, que es fonamenta en una presumpció de realitat del valor del sòl obtingut d'acord amb les seves normes distorsionant- lo. En aquest sentit STS 16.4.1996 ; 28.5.1997 i 20.10.2000 dictada en unificació de doctrina».

Razonamiento que es asimismo aplicable a los gastos de acondicionamiento del solar que el JEC también deduce para obtener el valor del suelo, deducción que tampoco resulta procedente.

... En relación al valor en venta del producto inmobiliario terminado, el Jurado toma el valor medio de venta de naves industriales en Sant Joan Despi, 993 €/m según datos de la revista «fincas Forcadell» del año 2010, que lo establece en la franja 848-1018 €/m2. El valor propuesto por los actores 1.796'67 €/m2, es rechazado por el JEC señalando que la propiedad utiliza muestras de mercado de noviembre de 2009, cuando la valoración debe de ir referida a 29 de abril de 2010, periodo de tiempo en el que los precios de las naves industriales tuvieron un descenso de hasta el 25% y por incluir dos locales comerciales entre las muestras. El informe del Sr. Bernabe no desvirtúa la presunción de acierto del Acuerdo, ya que no resulta justificado la inclusión de locales en las muestras.

Tampoco la prueba pericial practicada en el procedimiento desvirtúa la presunción de acierto del Acuerdo en cuanto al valor en venta del producto inmobiliario que éste toma, ya que no explica el perito judicial por qué los datos sobre precios que ofrece la compañía Jones Lang La Salle son más acertados que los de la información que utiliza el Jurado, sin que sea obstáculo la no inclusión en el expediente de la revista cuyos datos toma en consideración el Jurado, puesto que esos datos son accesibles y pueden obtenerse para contrastarlos.

Teniendo en cuenta lo anteriormente señalado, el valor del suelo según el método residual estático sería de 463.133'18 €.

Respecto de la valoración según el método de comparación, la propiedad alega que el JEC para obtener el valor de mercado del inmueble, 1.450 €/m2, toma un numero de muestras muy reducido, solo seis, y además no están documentadas por lo que no se pueden analizar. Discrepa asimismo de la aplicación de coeficiente de reducción del 15% para ajustar los precios de oferta a los reales y de homogenización por la localización de la finca, su estado de conservación y la superficie del inmueble en relación a la tipología de la vivienda existente en la zona.

Considera que debería acudirse al valor que toma el informe que acompañaron a su hoja de aprecio, en la que se valora a 2.108'58 €/m2.

El perito judicial, al examinar la valoración por el método de comparación contenida en el informe acompañado por los actores, manifiesta que es acertado sin dar más detalle ni justificar el porqué de su afirmación.

Debe también mantenerse el acuerdo en lo referido al valor de mercado del inmueble. Las muestras que tiene en cuenta el JEC pueden identificarse ya que el Jurat recoge en el Acuerdo la fuente de la que las extrae y consta la situación, precio y superficie de los inmuebles. A su vez, el informe aportado por la propiedad utiliza muestras no solo de San Joan Despí sino también dos de Cornella de Llobregat y otras de Esplugas de Llobregat, de precio más elevado que las que se localizan en Sant Joan Despí.

También a la vista de las fotografías que obran en el procedimiento, se estiman proporcionados los coeficientes que aplica el JEC para adecuar el precio de la oferta al de la venta y los de localización, estado de conservación y superficie.

Siendo superior el valor obtenido por el método de comparación que es el que adopta el JEC, el recurso de los Sres Cecilia Teodoro se desestima."

Los fundamentos y decisión de la Sala de instancia son los cuestionados en el presente recurso por los expropiados, que se fundan en dos motivos, como ya se dijo, ambos por la vía que autoriza el párrafo d) del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , en la redacción aplicable al presente recurso, en los que se denuncia que la sentencia de instancia infringe, en el primero de los mencionados motivos, el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como de la jurisprudencia que lo interpreta, de la que se deja cita concreta. En el segundo motivo, se denuncia que la sentencia vulnera el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, en relación con la presunción de veracidad, legalidad y acierto de los acuerdos de los órganos administrativos de valoración y la posibilidad de desvirtuarla en el proceso con la aportación de pruebas que la desvirtúen.

Se termina suplicando a este Tribunal de casación que se estimen los motivos del recurso, se case la sentencia de instancia y se dicte otra en sustitución en las que se fije el justiprecio de los bienes expropiados en la cantidad de 1.949.748,39 €, de manera subsidiaria en la cantidad de 1.906.440,31 € o, de manera subsidiaria a las anteriores cantidades, en la que este Tribunal considere procedente conforme a la prueba practicada en autos. Han comparecido en el recurso y se oponen a su estimación, el Ayuntamiento de Sant Joan Despí y la Generalitat de Cataluña.

Motivos primero y segundo. Valoración de la prueba y criterios para determinar el justiprecio.-

Como se ha dicho, los dos motivos del recurso se articulan por la vía del "error in iudicando" del artículo 88.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ; en el primero, denunciando que la sentencia de instancia vulnera lo establecido en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en cuanto se considera que la Sala de instancia, al confirmar el acuerdo del Jurado, vulnera el mencionado precepto, al no tomar en consideración los criterios que en el mismo se imponen para dicha determinación. Pero en la medida que ese reproche está referido a lo concluido por la Sala de instancia de la prueba practicada en el proceso, que se considera no desvirtúa la decisión del órgano administrativo de valoración, esas cuestiones están vinculadas al motivo segundo, en el que, como dijimos, también por la misma vía casacional, se denuncia que la sentencia de instancia vulnera la regla de interpretación que para la prueba pericial se impone en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Las razones expuestas obligan a un examen conjunto de las cuestiones suscitadas, porque sólo si se acepta que la Sala ha incurrido en los graves defectos de valoración de la prueba que es posible examinar en casación, procederá examinar si se ha vulnerado aquel primer precepto invocado como infringido; es más, propiamente no se cuestiona la aplicación de los métodos subsidiarios que impone el precepto, sino los valores que se aplican por el Jurado para dicha aplicación. En suma, no se reprocha en el recurso a la Sala de instancia no haber aplicado la regla de valoración que se impone en el invocado artículo 24 del Texto Refundido, sino que de la prueba practicada haya de concluirse que procede aceptar los criterios tomados en consideración por el Jurado, cuyo acuerdo se confirma.

Suscitado el debate en sede de valoración de prueba y su revisión en casación, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala la que declara que por la naturaleza de recurso extraordinario, la casación que no permite una revisión completa de lo debatido en la instancia por estar sujeto a motivos concretos y determinados, que no permite, en principio, una revisión de la valoración de la prueba efectuada por los tribunales de instancia que, por el principio de inmediación, están en mejores condiciones para efectuarla; de ahí que la errónea valoración de la prueba no está contemplada en nuestra norma procesal como un motivo de casación, a salvo los defectos de forma que fueran apreciable en orden a la aportación del material probatorio; y ello sin perjuicio de que cuando en dicha valoración pueda concluirse que los Tribunales de instancia han incurrido en arbitrariedad o se pueda concluir que dicha valoración se ha realizado de forma ilógica o concluyendo en resultados inverosímiles, pueda ser revisada en casación y por la vía del "error in indicando" como vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1º de la Constitución , en su manifestación del derecho a la prueba. En este sentido se declara en la sentencia de 7 de octubre de 2013 (recurso de casación 1165/2011 ) que " han de respetarse los hechos de la resolución recurrida, salvo que se alegue el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio en relación con la proposición o la práctica de prueba; la incongruencia o falta de motivación de la sentencia; se invoque oportunamente como infringida una norma que deba ser observada en la valoración de la prueba, ya se trate de las normas que afectan a la eficacia de un concreto medio probatorio o de las reglas que disciplinan la carga de la prueba o la formulación de presunciones; o, finalmente, se alegue que el resultado de ésta es arbitrario, inverosímil o falto de razonabilidad, pues en este caso debería estimarse infringido el principio del ordenamiento jurídico que obliga al juzgador a apreciar la prueba sujetándose a las reglas de la sana crítica ". En el mismo sentido sentencia de 26 de abril de 2012 (recurso de casación 5838/2009 , con abundante cita de otras anteriores.

Y aun se ha de añadir, que esa misma jurisprudencia viene considerando que para apreciar arbitrariedad o irracionabilidad en la valoración de la prueba no basta con justificar que el resultado probatorio obtenido por la Sala de instancia, pudo ser, a juicio de la parte recurrente, más acertado o ajustado al contenido real de la prueba, sino que es menester demostrar que dicha apreciación es arbitraria o irrazonable o que conduce a resultados inverosímiles ( Ss de 7 de julio de 2009 -Rec. 2156/2005 -, 23 de abril de 2010 -Rec. 4248/06 -, y 30 de abril de 2010 -Rec. 3875/05 -).

Así pues, el examen de ambos motivos debe hacerse atendiendo a tales limitaciones dado que, como se ha dicho, lo que en realidad se está cuestionando es la valoración que hace el Tribunal a quo de la prueba practicada en autos, en concreto, de la pericial.

Determinación de la superficie expropiada.-

Conforme a la delimitación antes expuesta, la primera cuestión que se incluye en el motivo primero, es la determinación de la superficie que había sido objeto de expropiación, cuestión que si bien se vincula en el mencionado motivo no comporta propiamente, en su fundamentación, vulneración del artículo 24 del Texto Refundido ya citado, sino una cuestión sobre valoración de la prueba, como se verá.

En relación con la superficie de la finca expropiada es lo cierto que ya en el acuerdo del Jurado se hizo constar que era de 4.103 m2, superficie que se dice tomar de los datos catastrales. Y es cierto que es esa la superficie que consta en la cédula catastral de la finca --obra al folio 49--; conforme se admite en la misma hoja de aprecio de la propiedad, en la cual se dice que dicha descripción catastral --en el Registro de la Propiedad la superficie de la finca es inferior incluso a la acogida en el acuerdo impugnado-- no es correcta porque, a juicio del técnico en que se funda la hoja de aprecio de la propiedad, " ... hay una porción de terreno, situada en el Noreste de la finca (es decir, entre la finca definida en el catastro actual, y la vía del tren, que actualmente es un vial), y que, según los documentos analizados, forma parte de la finca que se valora, aunque no constar grafiada en la cartografía catastral."

Es sobre la base de dicho informe sobre el que se había sostenido por los expropiados, ya desde aquel acto en vía administrativa, que la finca tenía la superior superficie de 4.515,56 m2, lo cual se traslada después a la demanda, porque, interpuesto el recurso ante el Tribunal de instancia, se aportó al proceso por los expropiados unas aclaraciones al antes referido informe técnico, en que se sostenía la superficie mencionada en la hoja de aprecio, con el mismo fundamento, ahora ya delimitando la mencionada ampliación de la superficie respecto del catastro en una franja cuestionada, colindante con la línea de ferrocarril.

Pues bien, sobre esa base, se afirma por el perito que evacua la prueba pericial, de designación judicial, que en relación a esta cuestión de la superficie se acogen las razones de los mencionados informes técnicos de parte, añadiendo el perito que " en la última revisión del mismo -- Catastro -- sin haber tenido en cuenta aspecto dominicales, se han desmembrado de la finca matriz los suelos viarios para el acceso al centro educativo Pau Casals, así como los del lado opuesto del predio que recaen a la avenida Can Corts con la finalidad de ejecutar parte de una zona verde, adecuándose así la cartografía catastral a una situación de hecho aunque no jurídica ." Es decir, el perito acoge las afirmaciones del informe de parte e incluso añade la existencia de una "nueva" usurpación de parte de la finca de la que nada se había dicho antes; pero sin que se le encargase, ni hiciese, medición alguna de la finca, aceptando implícitamente que la superficie del Catastro era cierta, exclusión de las mencionadas partes que en el mismo no se recogía.

Se ha querido exponer el devenir de la polémica sobre la superficie realmente expropia para comprender la decisión adoptada por la Sala de instancia, cuando declara en la sentencia que no puede aceptar las conclusiones del perito y mantiene la legalidad del acuerdo del Jurado, conforme hemos visto en su trascripción, al considerar que a falta de una medición de la finca que hubiese aclarado el debate, debe prevalecer el dato que obra en el Catastro.

Es evidente que a la vista de lo expuesto no puede tildarse de arbitraria, ilógica o que conduce a resultados inverosímiles --únicos supuestos en que podríamos corregir nosotros lo actuado en la instancia-- la valoración que de la mencionada prueba pericial se hace por la Sala de instancia. Y ello porque, en primer lugar, el perito no hace sino aceptar, sin mayor crítica, la propuesta y razonamientos del técnico de parte, que ya hemos visto la razón de conocimiento que expresa. Pero es que, además de ello y en segundo lugar, toda la polémica que se suscita sobre la eventual medición real de la finca es irrelevante; porque la parte no niega, ni su técnico cuestiona, que la superficie del Catastro es correcta, lo que se está cuestionando con esa polémica es una reivindicación de unas superficies que en la actualidad no son de su propiedad en el Catastro --menos aún en el Registro de la Propiedad, en el que tiene la finca una superficie inferior--, es decir, lo que se reclama es que se le han usurpado, conforme a la descripción catastral, dos porciones de finca; usurpación de la que no existe más constancia que las teóricas afirmaciones del técnico de parte, que el perito procesal hace suyas con unas afirmaciones meramente apodícticas que no pueden tener el valor probatorio pretendido por los recurrentes, como acertadamente estimó la Sala de instancia.

Y es que, a la postre, lo que estaba obligada a considerar de necesaria ocupación la Administración expropiante era la superficie que figurase en los mencionados instrumentos públicos y no la superficie que proponía el técnico de parte, en que se fundaba la hoja de aprecio, sobre la inclusión en la propiedad de los expropiados de una porción de terreno que nunca reclamaron de su propiedad al no impugnar la descripción catastral.

Las consideraciones expuestas obligan a rechazar la pretensión de que se estimase la finca con mayor superficie que la recogida en el acuerdo del Jurado.

Determinación del aprovechamiento. Valor residual.-

Dentro del primero de los motivos del recurso, si bien en pura técnica procesal se corresponde con el segundo, se suscita la polémica en relación con el aprovechamiento que se asigna a la finca expropiada. Esa polémica tiene su causa en que, por estar destinada la finca a sistemas generales municipales, no tenía asignado aprovechamiento en el planeamiento, por lo que para calcular el valor de repercusión por el método residual, era obligado asignarle el aprovechamiento correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 24 del Texto Refundido invocado en el motivo.

A la vista de los motivos del recurso, en especial del segundo que es el relevante, y de su fundamentación, es necesario que dejemos constancia de que, como se ha visto en la trascripción de la sentencia, el Jurado había calculado el valor de la finca por el método residual y por el de comparación, de acuerdo con lo establecido en mencionado artículo 24. Ello es relevante a los efectos del debate porque el acuerdo del Jurado, que la sentencia confirma, no aplica el valor obtenido por el método residual, sino el de comparación, por lo que estando referidos al método residual, los reproches que se hacen en la sentencia en el motivo --también en relación con la superficie, ya examinado-- dichos reproches solo serían relevantes si comportaran un justiprecio, calculado por el mencionado método, que excediera del obtenido por el Jurado por el método de comparación, al que no se acude por los expropiados.

Con tales circunstancias hemos de examinar el debate que se suscita en relación con la aplicación del método residual, respecto del cual se cuestiona, de una parte, el aprovechamiento que, para la aplicación el mencionado método, es obligado asignar a los terrenos que, por su destino dotacional, carecía de asignación en el planeamiento. De otra parte, la determinación del valor de repercusión calculado por el referido método.

Por las razones lógicas que después se dirá, es necesario que comencemos por examinar esta última cuestión, la del valor de repercusión, porque si se confirma el criterio del Jurado, el debate sobre el aprovechamiento puede carecer de relevancia.

Centrado el debate en el cálculo del valor de repercusión por el método residual, como impone el ya citado artículo 24 del Texto Refundido, y partiendo, como ya se dijo, de que no se cuestiona propiamente la aplicación de dicho método conforme a las prescripciones legales, sino los concretos valores que se acogen por la sentencia al confirmar el acuerdo del Jurado --no en su integridad, como ya vimos en su trascripción--, es lo cierto que el debate ha de centrarse, insistimos, en una cuestión de valoración de prueba, como ya también se ha delimitado anteriormente.

En el sentido expuesto hemos de recordar que ya los recurrentes en su hoja de aprecio, por remisión al informe de valoración en que se funda dicha reclamación, habían sostenido que el valor del inmueble susceptible de construirse en los terrenos tendría un valor de 1.940,63 €/m2 que, con la aplicación de un coeficiente de ponderación, quedaba fijado en 1.796,67 €/m2. A ello habría de deducirse el coste de construcción, calculado en 552,93 €/m2, y demás gastos de la promoción, de donde se concluía en una valor de repercusión de 492,33 €/m2. Se estimaba que no procedía deducciones por gastos de urbanización, por lo que aplicando la edificabilidad que se había fijado en dicho informe, se solicitaba un valor de la finca de 1.906.440,31 €, incluido el premio de afección.

El Jurado rechaza dicha propuesta y considera que el valor del producto a construir en los terrenos tendrían un valor en venta de 933 €/m2, siendo de 413,60 €/m2 su construcción, y unos gastos de promoción y demás necesarios para la efectividad de la construcción, incluido el beneficio del promotor, de 129,33 €/m2, de donde se concluye en un valor de repercusión de 138,16 €/m2. A ello debería deducir lo que se denomina coste de adaptación del solar (30.000 €) y la cesión obligatoria y gratuita del 10 por 100 del aprovechamiento, de donde se concluye en una valor de la finca de 368.919,86 €. Y como quiera que la mencionada cantidad era inferior a la que el propio Jurado había calculado por el método de comparación correspondiente a la edificación y suelo existente en la finca, que era de 545.265,50 €, se acoge esta mayor cantidad, siguiendo los dictados del mencionado artículo 24 del Texto Refundido.

Ante esa actuación del Jurado, lo que se cuestiona por los recurrentes no es propiamente la determinación del justiprecio por el método de comparación que es, como se ha dicho, lo decidido por el Jurado, sino el cálculo del valor de repercusión por el método residual estático. Y ante ese cuestionamiento, en la ya mencionada prueba pericial el técnico que la evacua propone un valor de repercusión de 304,61 €/m2, que se obtienen de un valor en venta del producto elaborado, aplicando un coeficiente de homogeneización, de 1.593,36 €/m2, y un coste de 611,39 €; así como unos gastos de la promoción que se aceptan los del informe de la hoja de aprecio de la propiedad, aportados con la demanda. De todo ello concluye el perito en un valor de la finca, incluido el premio de afección, de 1.856.903,23 €.

Pues bien, lo que se cuestiona en el motivo de casación que se examina es que, a juicio de la defensa de la recurrente, los valores que acoge el perito procesal deben prevalecer sobre los del Jurado y que yerra la Sala de instancia cuando rechaza dicha valoración, estimando, deberá entenderse aunque nunca se afirma de manera taxativa, que en esa conclusión de la sentencia, la Sala valora la mencionada prueba pericial de manera arbitraria o ilógica.

Suscitado el debate en la forma expuesta debemos señalar que lo declarado por la Sala de instancia al respecto es que los valores en venta que acoge el perito no son admisibles porque considera que tales valores no son más fiables que los utilizados por el órgano colegiado de valoración. Es decir, la Sala de instancia procede a una valoración concreta de los datos utilizados por el perito y por el Jurado y da razones sobre porqué procede rechazar las del perito cuando la fuente de información no puede estimarse de mayor fiabilidad que la utilizada en uno y otro supuesto. Y en este sentido no puede perderse de vista que, conforme resulta de la prueba pericial, se toman los valores del producto susceptible de construirse en los terrenos de un informe genérico, sin concretar, de una sociedad de tasaciones. En consecuencia, no puede tildarse de irracional o ilógica la valoración que se hace por la Sala de instancia de la prueba pericial practicada en el proceso, sin que, por otra parte, puedan aceptarse los valores tomados en consideración en el informe de parte aportado con la demanda, cuyos valores son rechazados fundadamente en la sentencia.

La conclusión de lo expuesto comporta que ha de mantenerse el valor de repercusión concluido por el Jurado que, como ya vimos, se fijó en el de 138,16 €/m2. Esa conclusión es relevante a los efectos del examen de la segunda de las cuestiones que se suscitan en el recurso, la del aprovechamiento.

En efecto, lo que se cuestiona en relación con esa cuestión es que no procedía aplicar el de 0,817 m2 t/m2 s; que se había propuesto ya por los expropiados en su hoja de aprecio y había acogido el acuerdo del Jurado, por ser el aprovechamiento medio del polígono fiscal 4, en que se ubicaba la finca. Muy al contrario de lo que se había sostenido incluso en la demanda, se considera por los expropiados, ya en su escrito de conclusiones presentado en el proceso, que ese aprovechamiento debía ser el de 1,35 m2 t/m2 s, que era el propuesto por el perito procesal en su informe.

En relación con este debate se suscitan diversas cuestiones no exentas de dificultad. En efecto, como se pone de manifiesto por las partes recurridas, la sentencia rechaza ese mayor aprovechamiento no por aplicación del mencionado artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sino porque existía, a juicio del Tribunal de instancia, una vinculación a lo reclamado en la hoja de aprecio de la propiedad e incluso a lo pretendido en la demanda, considerando la sentencia que esa primera pretensión no podía modificarse en la fase de conclusiones. Pues bien, sin perjuicio de que tales conclusiones no pudieran ser del todo correctas en cuanto no se modificaban las pretensiones sino los argumentos y precisamente en base al resultado de la prueba que la finalidad del trámite, es lo cierto que el debate que se suscita en sede casacional no está correctamente formulado.

En efecto, en recurso de casación, por su carácter de recurso extraordinario, requiere la concurrencia de motivos concretos y determinados respecto de los cuales, en la concreta modalidad a que se acoge el presente recurso, se denuncia que la Sala de instancia ha vulnerado los preceptos o jurisprudencia que fueran aplicables al caso enjuiciado, siendo una carga del recurrente invocar de manera taxativa los preceptos que se consideran infringidos, hasta tal punto que en otro caso, el recuso debe declararse incorrectamente interpuesto y, por tanto, inadmisible.

Sobre esa premisa debe concluirse que en el caso de autos, no puede sostenerse que la sentencia recurrida haya infringido el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, porque aplica el aprovechamiento que la Sala consideró procedente a la vista de la vinculación a lo pretendido por los expropiados. Incluso tampoco cabe concluir que se han vulnerado las reglas de valoración de la prueba, en concreto, lo establecido en el artículo 348 para la valoración de la prueba pericial, porque como se ha visto en su trascripción, la sentencia rechaza el mayor aprovechamiento que propone el perito procesal, no porque considere menos fiable el que se propone por el perito en contra de lo propuesto por el Jurado, sino porque considera que existía una vinculación de los expropiados a lo reclamado en su hoja de aprecio e incluso en la demanda, porque considera la Sala de instancia que si los expropiados habían propuesto en su hoja de aprecio aquel menor aprovechamiento, que fue acogido por el Jurado, y se mantenía esa petición en su demanda, no podía ya elevarse el mayor aprovechamiento que proponía el perito procesal, en trámite de conclusiones.

Es indudable que como no escapa a las oposiciones al recurso, el motivo está mal formulado porque lo que en realidad se estaría pretendiendo es considerar que la sentencia infringe lo establecido en el artículo 65.1º de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , lo cual debió hacerse valer en casación por la vía del "error in procedendo", del párrafo c) del artículo 88.1º de la mencionada Ley Jurisdiccional . Porque, en realidad, lo que hace la Sala de instancia es considerar que, conforme al mencionado precepto, el aprovechamiento no podía modificarse en el trámite de conclusiones, respecto del pretendido en la hoja de aprecio y en la demanda; de ahí que para corregir dicho aprovechamiento, como se pretende en este recurso, lo procedente era no referir el motivo exclusivamente a una cuestión de valoración de la prueba, que la sentencia no cuestiona y no podría nunca ser acogido, sino que previamente debía denunciarse la improcedencia de esa pretendida preclusión de la alteración de los pedimentos de la demanda, que podrán considerase o no procedentes, pero que para ello debió articularse el motivo por la mencionada vía casacional.

La conclusión de lo expuesto es que debe rechazarse los motivos del recurso en relación con esta cuestión del aprovechamiento.

De conformidad con lo razonado procede desestimar los dos motivos del recurso.

Costas procesales.-

La desestimación íntegra del presente recurso de casación determina, en aplicación del artículo 139 de la Ley Jurisdiccional , la imposición de las costas del mismo a la recurrente, si bien la Sala, haciendo uso de las facultades reconocidas en el párrafo tercero del mencionado precepto y atendidas las circunstancias del caso, señala en cuatro mil euros (4.000 €), más IVA, la cantidad máxima a repercutir por todos los conceptos, y para cada una de las partes que han comparecido y se han opuesto al recurso.