STS 577/2009, 22 de Julio de 2009

Por escrito presentado en el Juzgado Decano de Castellón de la Plana el siete de agosto de dos mil uno, la Procurador de los Tribunales doña Pilar Sanz Yuste, en representación de Agrícola Éxito, SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Corporación M2, SA.

Alegó la demandante, en síntesis, que el cinco de junio de dos mil había celebrado un contrato con Corporación M2, SA, por el que ambas declararon que la venta de dos fincas de la primera, sitas en Benicasim, se había producido merced a " las gestiones realizadas por Corporación M2, SA " y, además, que Corporación M2, SA estaba " gestionando soluciones urbanísticas sobre las fincas descritas para obtener la necesaria recalificación de usos ". Y pactaron que, " en pago de esas gestiones e intermediación de compra y venta celebradas por Corporación M2, SA ", Agrícola Éxito, SL quedaba obligada a abonar a Corporación M2, SA " la cantidad de cien millones de pesetas (100.000.000 Ptas.), en concepto de retribución por todos los conceptos ". Añadiendo que, ya " con anterioridad a este acto " , Corporación M2, SA había cobrado " veinticinco millones de pesetas (25.000.000 Ptas.)... " y que los " setenta y cinco millones de pesetas (75.000.000 Ptas.) restantes " los iría cobrando la misma sociedad " a medida que vengan los pagos del comprador del solar y los terminara de cobrar cuando la operación se de por concluida, como fecha tope el de la firma de la escritura " .

Afirmó la representación de la demandante que Corporación M2, SA había quedado obligada a realizar dos prestaciones distintas: la de intermediar en la venta de las fincas, que consideraba cumplida; y la de gestionar " soluciones urbanísticas " para " obtener la necesaria calificación de usos ", la cual no había cumplido o podido cumplir, dado que la administración competente no había procedido a recalificar los terrenos.

Alegó que, como consecuencia de lo expuesto, el contrato debía ser considerado nulo parcialmente por tener por objeto una prestación imposible, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.272 del Código Civil, o anulado por error, al haber creído que quien estaba al frente de Corporación M2, SA, don Carlos Ramón, podría lograr la recalificación, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil o, en su caso, por dolo, ya que el citado don Carlos Ramón sabía al contratar en nombre de la demandada que no era posible la recalificación.

Que, en resumen, la demandada tenía derecho a cobrar lo que percibía usualmente un mediador por la venta de inmuebles, esto es, el tres por ciento del precio de venta, lo que equivalía en el caso a la suma de veinte millones doscientas dos mil pesetas. Y que debía restituirle el exceso de lo cobrado.

En el suplico de la demanda, interesó Agrícola Éxito, SL del Juzgado de Primera Instancia que " teniendo por presentado este escrito junto con los documentos acompañados y copias prevenidas para su traslado, se sirva admitirlo; tener por formulada en la representación acreditada de Agrícola Éxito, SL, la presente demanda de juicio ordinario contra corporación M2, SA, ordenando que se entiendan con la Procuradora que suscribe los ulteriores trámites y diligencias sucesivas que la ley establece; admitir a trámite la demanda y disponer lo necesario para el emplazamiento de la entidad demandada y, en definitiva, previos los trámites legales pertinentes y, en especial, la celebración de la audiencia previa y ulterior juicio con recibimiento del pleito a prueba, que desde ahora se interesa, se dicte sentencia, en su día por la que estimando la demanda se condene a la sociedad demandada, previa declaración de nulidad o anulabilidad de la parte del contrato formalizado por escrito el día 5 de junio de 2000 referente a la práctica de las gestiones dirigidas a la recalificación urbanística de las dos fincas litigiosas, a restituir a mi mandante la cantidad de sesenta y dos millones ciento veintitrés mil pesetas (62.123.000,-ptas.), equivalentes a 373.366,75 € más los intereses legales que devenguen desde la interpelación judicial y, todo ello, con imposición de las costas de este procedimiento a la parte demandada".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Dos de Castellón, que la admitió a trámite por auto de diez de septiembre de dos mil uno, conforme a las normas del juicio ordinario.

Corporación M2, SA fue emplazada y se personó en las actuaciones, representada por la Procurador de los Tribunales doña Carmen Rubio Antonio, la cual, en dicha representación, contestó la demanda, escrito en el que se opuso a la estimación de las acciones ejercitadas por la demandante.

En el suplico de la contestación Corporación M2, SA interesó que "teniendo por presentado este escrito, con el poder que acredita mi representación y demás documentos que lo acompañan, y copias de todo ello, se sirva admitirlo, por comparecido y parte en los presentes autos, en nombre y representación de la entidad Corporación M2, SA, teniéndome por cumplido, en tiempo y forma, con el traslado de contestación a la demanda y por opuesto a la misma, siguiendo el juicio por todos sus trámites y, en su día, previo el recibimiento a prueba que desde ahora solicito, se dicte sentencia por la que, desestimando la demanda, en todas sus partes, declare no haber lugar a la nulidad o anulabilidad de la parte del contrato de 5 de junio impugnada por la actora, así como tampoco haber lugar a la restitución a la misma por parte de mi mandante de cantidad o importe alguno, con expresa imposición de las costas a la parte actora".

Celebrada la audiencia previa el diecisiete de diciembre de dos mil uno y el juicio el trece de febrero de dos mil dos, unidas a las actuaciones las pruebas practicadas y decidida la práctica de una diligencia final, superada la incidencia que se relata en el antecedente quinto de la resolución apelada, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el catorce de enero de dos mil cuatro, con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora doña Pilar Sanz Yuste en nombre y representación de Agrícola Éxito, SL debo absolver y absuelvo a Corporación M2 SA. de los pedimentos formulados contra la misma con toda clase de pronunciamientos favorables, declarando no haber lugar a la nulidad o anulabilidad de la parte del contrato de cinco de junio de dos mil ni a la restitución a la parte actora de cantidad alguna, con la expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte actora".

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia fue recurrida en apelación por la demandante Agrícola Éxito, SL. Cumplidos los trámites, el recurso fue admitido y las actuaciones elevadas a la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, en la que se turnaron a la Sección Uno, la cual lo tramitó y señaló para la deliberación el uno de octubre de dos mil cuatro, dictando sentencia el siete de los mismos mes y año.

En su parte dispositiva la sentencia de la segunda instancia establece: " Fallo. Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Agrícola Exito S.L.U., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón en juicio ordinario nº 394/01, revocamos parcialmente dicha resolución, y estimando parcialmente la demanda condenamos a Corporación M2 SA, a restituir a la actora apelante 41.116.250 pts equivalentes a 247.113,64 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa condena en costas de las causadas en primera instancia y en alzada".

Las representaciones procesales de Corporación M2, SA y Agrícola Éxito, SL interpusieron sendos recursos de casación contra la sentencia de siete de octubre de dos mil cuatro, dictada por la Sección Uno de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana.

Por providencia de veinte de enero de dos mil cinco se decidió la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, que, por auto de quince de abril de dos mil ocho, acordó " 1º ) Admitir los recursos de casación interpuestos por las representaciones procesales de las entidades mercantiles Corporación M2, SA. y Agrícola Exito, SL, contra la Sentencia dictada, en fecha 7 de octubre de 2.004, por la Audiencia Provincial de Castellón (Sección Primera).- 2º) Y entregar copia de los escritos de interposición del recurso de casación formalizados, con sus documentos adjuntos, a las partes recurridas personadas ante esta Sala para que formalicen su oposición por escrito en el plazo de veinte días".

El recurso de casación de la demandante Agrícola Éxito, SL se compone de dos motivos, los cuales se apoyan en la norma del artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

" Infracción de Ley basada en la inaplicación del artículo 1.255 del Código Civil, en relación con el pacto quinto del contrato litigioso, por el que se establece que la sociedad demandada debía percibir el precio del corretaje en proporción a las cantidades abonadas por la compradora y percibidas, realmente, por Agrícola Éxito, SL ".

" Infracción derivada de la inaplicación del artículo 1.272 del Código Civil , en relación con el objeto imposible del contrato de arrendamiento de servicios por el que la contraparte asumía la obligación de actividad, que no de medios, consistente en hacer gestiones encaminadas a obtener la modificación de los usos urbanísticos permitidos, con la consiguiente nulidad parcial y limitada a este único aspecto del contrato litigioso que permite el artículo 1.460 del mismo Código ".

El recurso de casación de la demandada Corporación M2, SA se compone de cinco motivos, con apoyo en la norma del artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

" Infracción legal por inaplicación de los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , en relación con el contrato de intermediación inmobiliaria y su retribución, que dotan de primacía al contrato, es decir, a la retribución pactada, a los efectos de cuantificar la retribución por mediación inmobiliaria en aplicación de la libertad de pactos establecida en el artículo 1.255 ".

" Infracción por inaplicación del artículo 1.258 del Código Civil , en cuanto a las obligaciones asumidas contractualmente, al exigir a mi mandante más de lo pactado, e inaplicación del artículo 1.091 del Código Civil por el que las obligaciones que nacen de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos ".

" Infracción legal por indebida aplicación del artículo 1.287 del Código Civil al aplicar la sentencia los usos y costumbres de la zona, vulnerando por tanto lo pactado literalmente por las partes y en consecuencia infracción legal por inaplicación del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil ".

" Infracción por inaplicación del artículo 1.283 del Código Civil , por exigir a mi mandante obligación distinta de lo pactado en contra de lo previsto en el precepto y consiguiente infracción legal por inaplicación del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil ".

" Infracción legal por indebida aplicación en la sentencia recurrida de la facultad moderadora de los Tribunales prevista en los artículos 1.154 del Código Civil , en supuestos de cláusula penal, y artículo 1.103 del Código Civil en supuestos de responsabilidad que proceda de negligencia, ninguno de ellos aplicable al presente supuesto ".

Evacuados los traslados conferidos al respecto, la Procurador doña María Isabel Campillo García, en nombre y representación de Agrícola Exito,SL, impugnó el recurso presentado de contrario, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el ocho de julio de dos mil nueve, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Los recursos de casación interpuestos por demandante y demandada se proyectan sobre el funcionamiento de la relación jurídica nacida, entre Agrícola Éxito, SL y Corporación M2, SA, de un contrato que ambas celebraron el cinco de junio de dos mil.

Según dicho contrato, Corporación M2, SA tenía derecho a una contraprestación - cien millones de pesetas - por haber mediado en la venta a un tercero de dos inmuebles propiedad de Agrícola Éxito, SA y, además, por estar " gestionando soluciones urbanísticas sobre las fincas descritas para obtener la necesaria recalificación de usos ".

El conflicto de intereses entre las dos contratantes surgió a consecuencia de que las " soluciones urbanísticas " no se lograron con las gestiones de Corporación M2, SA, al considerar Agrícola Éxito, SL - con el fin de obtener una reducción del precio a la medida correspondiente a la actividad de mediación en la venta de los terrenos, única ejecutada - que el contrato de cinco de junio de dos mil era nulo, aunque sólo en la parte relativa a las gestiones urbanísticas.

Las causas de la invalidez del contrato, según la demandante, son: (1ª) tener por objeto un servicio imposible - artículo 1.272 del Código Civil -, ya que no estaba al alcance de Corporación M2, SA conseguir por sí una modificación en la calificación de los usos de los terrenos; y (2ª) haber estado viciada la voluntad de la actora en el momento de contratar (a) por error o (b) por dolo - artículos 1.265, 1.269 y 1.270 del Código Civil -.

En el suplico de la demanda Agrícola Éxito, SL dedujo dos pretensiones. Una de condena de Corporación M2, SA a hacerle entrega de la parte del precio recibido a cambio de las dos prestaciones debidas que excediera de la única posible y válidamente pactada - la de mediar en la venta -. Y otra, previa, de declaración de " la nulidad o anulabilidad de la parte del contrato ".

La demanda fue íntegramente desestimada por el Juzgado de Primera Instancia, que consideró que el contrato no tenía por objeto prestaciones imposibles y que el error y el dolo no se habían probado.

En la segunda instancia el recurso de apelación de Agrícola Éxito, SL fue estimado en parte, al igual que la demanda. El Tribunal de apelación entendió que el contrato era válido, tras interpretarlo en el sentido de que a lo que se había obligado Corporación M2, SA era a prestar su actividad para el logro de la modificación urbanística, pero no a obtener dicho resultado. Sin embargo, como " el logro de la recalificación de usos era esencial para la recurrente " y "eso era lo que elevaba a cien millones de pesetas el precio del contrato ", moderó la retribución a que tenía derecho la demandada, reduciéndola a cuarenta y un millones ciento dieciséis doscientas cincuenta pesetas (doscientos cuarenta y siete mil ciento trece euros, con sesenta y cuatro céntimos).

En los motivos primero y quinto de su recurso, Corporación M2, SA señala como infringidos los artículos 1.091, 1.255, 1.103 y 1.154 del Código Civil.

Alega la recurrente que el Tribunal de apelación había hecho uso en la sentencia recurrida de una facultad moderadora de la cuantía de la contraprestación a que ella tenía derecho conforme al contrato, sin contar con apoyo legal alguno y con desconocimiento del efecto vinculante del pacto.

Como quedó indicado, el contrato de cinco de junio de dos mil fue interpretado en la segunda instancia como fuente de la obligación de Corporación M2, SA de ejecutar dos prestaciones: la de promover o facilitar la venta de las fincas de Agrícola Éxito, SL, poniendo a la misma en relación con un tercero comprador; y la de ejecutar, ante la administración competente, las gestiones precisas para la modificación de la calificación de los terrenos, a fin de que fuera permitido a la compradora la construcción de un edificio destinado a determinados usos.

La primera prestación, que la demandante consideró cumplida, no ha generado conflicto alguno.

La segunda fue para la Audiencia Provincial, además de posible - en contra de lo alegado por la actora apelante -, ejecutada por la mandataria demandada, que había prometido desplegar su actividad, pero sin garantizar el éxito de la misma.

Es, pues, evidente que la reducción del importe de la contraprestación a que Corporación M2, SA tenía derecho según el contrato - cuya validez se ha afirmado - respondió exclusivamente a que el Tribunal de apelación la consideró excesiva y necesitada de reducción, conforme a la equidad.

Con esos antecedentes debemos entender que el ejercicio de tal potestad moderadora, basada en la equidad, no respetó, como denuncia la recurrente, las normas citadas en los dos motivos que se examinan y, como resumen de todas ellas, la del artículo 3, apartado 2, del Código Civil.

En efecto, la equidad, que ha de ser ponderada en la interpretación de las normas, no sirve de soporte exclusivo de las resoluciones judiciales sin que la Ley lo permita expresamente. Así lo establece el artículo 3, apartado 2, del Código Civil - que, según queda dicho, utilizamos con síntesis de los preceptos invocados en los motivos del recurso de la demandada - y la jurisprudencia - sentencias de 8 de julio y 30 de diciembre de 1.993, 11 de mayo de 1.994, 3 de febrero, 28 de junio y 27 de noviembre de 1.995, 10 de diciembre de 1.997, 25 de mayo de 2.001, 20 de diciembre de 2.002, 28 de julio y 7 de diciembre de 2.006, 29 de octubre de 2.007, entre otras muchas -.

Procede, en consecuencia, estimar los dos motivos.

Y ello convierte en innecesario examinar los otros tres, en los que la recurrente reitera la misma argumentación que ha sido acogida.

Dos son los motivos del recurso de casación interpuesto por Agrícola Éxito, SL.

En el primero, señala la recurrente como infringido el artículo 1.255 del Código Civil, en relación con el pacto quinto del contrato de cinco de junio de dos mil - conforme al cual la demandada percibiría el precio del corretaje en proporción a la cantidades abonadas por la compradora -.

En el segundo denuncia la infracción del artículo 1.272 del Código Civil, por considerar que la obtención de la modificación de las reglas de urbanismo respecto a los usos de los terrenos vendidos era una de las prestaciones debidas por la demandada y, además, resultaba imposible para ella.

Los dos motivos se desestiman.

El primero, porque - tal como se formula - ninguna relación guarda con el conflicto, que surgió por estar en desacuerdo las litigantes, no sobre cuando podía cobrar su comisión la mediadora, sino sobre si el contrato era parcialmente inválido y, como consecuencia de serlo, si de lo cobrado debía aquella restituir una parte -.

En realidad, en el motivo lo que pretende Agrícola Éxito, SL es que la reducción de la contraprestación a que tiene derecho Corporación M2, SA sea mayor que la declarada en la segunda instancia, en consideración a que la comisión deberían pagarla - según afirma - por partes vendedora y compradora y a que su exigibilidad se había condicionado al pago por ésta de su deuda.

Tampoco desde este punto de vista marcadamente espiritualista el motivo merece alcanzar éxito, pues, como se expuso al examinar el recurso de la otra parte litigante, la aplicación de la equidad como única base de la decisión judicial la consideramos en sí improcedente. No tiene sentido determinar si la reducción debía haber sido mayor, cuando se considera que era en cualquier extensión improcedente, como contraria a la norma.

El segundo motivo se desestima porque en él incurre la recurrente en el vicio consistente en hacer supuesto de la cuestión, al servirse de un argumento que tiene por premisa una proposición que, por venir negada, debería demostrar previamente a derivar de ella consecuencias - lo que es inadmisible, en cuanto verdadera petición de principio: sentencias de 29 de octubre y 17 de septiembre de 2.001 -.

En efecto, denuncia la recurrente una infracción normativa a partir de una interpretación y calificación del contrato de cinco de junio de dos mil contrarias a las sancionadas por el Tribunal de apelación, que declaró que el mismo había sido, en cuanto a las gestiones urbanísticas, fuente de una prestación de mera actividad - perfectamente posible y, además realizada - y no de resultado.

La estimación del recurso de Corporación M2, SA y la desestimación del de Agrícola Éxito, SL se traduce en el mantenimiento del fallo de la sentencia de primera instancia, incluido el pronunciamiento sobre costas.

Las costas de la apelación quedan a cargo de quien fue apelante, en aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que su recurso debió ser desestimado.

Sobre las costas del recurso que estimamos no procede especial pronunciamiento. Las causadas con el recurso que desestimamos quedan a cargo de la recurrente, en aplicación del citado artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución.