STS 2045/2016, 23 de Septiembre de 2016

PRIMERO .- La Sentencia, con estimación parcial del recurso deducido por el propietario Sr. Jose Daniel , fijó el justiprecio de la finca -en aplicación del art. 24 de la Ley 7/08 , vigente en la fecha de inicio del expediente de justiprecio (instado por la propiedad el 30 de julio de 2010)-, expropiada al amparo del art. 94.2 de la LSM -con una superficie de 1.182,33 m2, suelo en situación de urbanizado no edificado, sin aprovechamiento fijado por el Plan- en 2.333.460,07 € (incluido premio de afección. El Jurado reconoció un justiprecio de 1.617.244,77 €), resultado de aplicar un aprovechamiento de 2,02 m2/m2 (frente al de 1,40 m2/m2 aplicado por el Jurado), y manteniendo el valor de repercusión (930,51 €/m2) de la resolución recurrida, de donde obtuvo un valor unitario del suelo de 1.879,63 € (frente al de 1.302,71 €, establecido por el Jurado).

La Sala de Madrid acogió la pretensión actora de que, al no tener los terrenos asignada edificabilidad por la ordenación urbanística en razón de su destino de red pública de uso viario y no estar incluidos en ámbitos de gestión, a efectos valorativos, entendió que debía aplicarse la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo en que, por usos y tipologías, los hubiera incluido la ordenación urbanística, acogiendo la edificabilidad fijada por el Arquitecto Sr. Fulgencio en su informe (2,02 m2/m2), que es el aprovechamiento tipo del área de reparto AUC.11.01, a la que pertenece la finca.

Mantuvo, sin embargo, el valor de repercusión -930,51 €/m2- calculado por el Jurado por el método residual estático, con aplicación de la «sistemática establecida en la Orden 1020/2003 del Ministerio de Economía, sobre normas de valoración catastral de bienes inmuebles" (Consideración Jurídica Tercera de su pronunciamiento valorativo), reproduciendo la sentencia el apartado "1.Valor del Suelo-Pronunciamiento Valorativo" de la resolución recurrida, y, rechazando el fijado por el Arquitecto Sr. Primitivo en la hoja de aprecio (2.556,07 €/m2), ratificado en su informe de 22 de noviembre de 2011, aportado con la demanda, así como el calculado por el Perito de designación judicial Sr. Juan Ramón (3.391,33 €/m2) porque « ..... el propio perito reconoce en su informe la inexistencia de un mercado representativo en el entorno próximo a la finca y, por ello, en lugar de utilizar comparables opera con los que resultan de la fuente "Tasamadrid", las cuales no tienen la fiabilidad y objetividad necesarias. Al igual que ocurre con el otro informe del perito de parte y del informe del perito de Sala, que para obtener el valor del mercado parte de datos del "idealista.com", por lo que no podemos concretar si se refiere a ofertas o a transacciones ya realizadas, y si los testigos son realmente homogéneos. Sobra decir que fue en el año 2008, o finales de 2007, cuando se produjo lo que ha venido en llamar el «pinchazo de la burbuja inmobiliaria», y nos adentramos en la crisis, nos encontrábamos con los valores más altos del periodo de incremento desmesurado y sostenido de los precios, incesante desde 2000. A partir de la crisis, se produjo, no haría falta decirlo, la caída de la demanda y de los precios. De manera que no podemos aceptar el valor que propone el perito de parte, por referir los valores de venta, y tampoco nos está permitido, por encontrarnos ante suelo urbano consolidado, acudir al denominado método objetivo (vid. por todas STS de 11-10-2007 )» .

SEGUNDO .- Por la representación procesal de la propiedad actora y por el Ayuntamiento de Madrid se prepararon sendos recursos de casación contra la precitada Sentencia ante la Sala de Madrid (Sección Cuarta), que los tuvo por preparados en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el día 20 de febrero de 2015.

TERCERO .- Personados los recurrentes, formalizaron sus respectivos escritos de interposición fundados en el artículo 88.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa .

El Ayuntamiento de Madrid , con base en su apartado d): «Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate», y articulado en un solo motivo: infracción del art. 24.1.a) R.D.Leg 2/08 y su jurisprudencia (Ss. T.S., Sección Sexta de 12 de diciembre de 2012, 15 de julio de 2013 y 28 de enero de 2014) en relación con la determinación del coeficiente de edificabilidad aplicado por la sentencia.

La propiedad , con base también en ese mismo apartado, y, además, en el c): «Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte» , y articulado en seis motivos: Primero (88.1.d)), infracción del art. 24.1.b) y la Disposición Transitoria Tercera del TRLS 2008 porque la sentencia -FJ Sexto-, en orden a la valoración del suelo urbanizado, aplica los criterios contenidos en el RD 1020/93, de 25 de junio , por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral del suelo, en lugar de seguir los criterios contenidos en el art. 40 y concordantes de la Orden ECO/805/2003, de aplicación obligatoria; Segundo (88.1.d)), infracción del art. 24.1.b) del TRLS 2008 y su Disposición Transitoria Tercera, en conexión con los arts. 20, 21 y concordantes y 35 de la Orden ECO/805/2003 y la jurisprudencia que los interpreta (Ss. T.S. de 4 de marzo de 2013, casación 6517/11, y, de 7 de julio de 2014, casación 4431/11), y ello porque la sentencia recurrida asume el valor en venta del producto acabado fijado en la resolución recurrida, extraído de la publicación "Sistema de ayuda al Contribuyente para la determinación de las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones", publicado por la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda de la CAM, rechazando el valor en venta del edificio terminado fijado en pruebas periciales, cuando el art. 21 de la citada Orden no establece que el único parámetro válido a utilizar en el método de comparación sean transacciones ya realizadas; Tercero (88.1.d)), infracción de los arts. 21.2.b) del TRLS 2008 y 36 LEF y la jurisprudencia ( Ss TS de 30 de mayo de 2007 , 8 de noviembre de 2006 y 2 de abril de 2012 ) porque la sentencia inadmite los valores propuestos por el perito de parte -referidos a la fecha de inicio del expediente de justiprecio- por considerar que «a partir de la crisis», se produjo la caída de la demanda y de los precios; Cuarto (88.1.d)), por vulneración de los arts. 218.2 y 348 y concordantes LEC , 24 CE y la jurisprudencia que los interpreta en cuanto veta las valoraciones de la prueba que sean ilógicas, arbitrarias, irracionales o claramente contrarias al sentido común encarnado en las reglas de la sana crítica y ello porque: a) la sentencia rechaza las valoraciones de los peritos en razón de que en el propio dictamen del Profesor Fulgencio se reconoce la inexistencia de un mercado representativo en el entorno próximo a la finca, cuando lo que se dice es que «no existen apenas edificios terminados ofertados en alquiler en el mercado inmobiliario de Madrid», y, por ese motivo, existía dificultad para aplicar el método de actualización de rentas, debiendo acudirse al método de comparación (pg. 11 y 12 del dictamen). Además, tanto en el informe pericial de parte como en el del perito judicial, para determinar el valor de mercado del producto terminado, se parte de datos del portal inmobiliario "idealista.com", con indicación de las características técnicas de los testigos utilizados, referidas a ofertas de compra sobre inmuebles comparables. El perito judicial ofreció hasta 22 muestras de testigos extraídos del DIRECCION002 , BARRIO000 (colindante) y DIRECCION003 (próximo), justificando la idoneidad y homogeneidad de los mismos y en la hoja de aprecio se incluía información sobre 7 promociones testigo en los distritos de BARRIO000 y DIRECCION002 ; b) la sentencia se ha limitado a reproducir, en este punto, la resolución recurrida, en la que se dice que el valor en venta del producto acabado lo ha obtenido «a través del análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio - de la actuación» , cuando, como consta en el expediente, se ha obtenido únicamente de la publicación que acaba de reseñarse; c) La propia resolución del JTEF reconoce que para la determinación del valor de repercusión se ha aplicado la Orden 1020/03, por lo que la conclusión a la que llega la sentencia de que la única valoración que ha aplicado la Orden ECO/805/03 es la del Jurado no es la natural consecuencia de los hechos probados; Quinto (88.1.c)), vulneración del art. 24.1 y 120.3 CE , 218 LEC y la jurisprudencia que los interpreta por falta de motivación porque, tras declarar la sentencia que la valoración del producto inmobiliario contenida en la resolución del JTEF no puede ser aceptada, se limita a reproducir y asumir dicha valoración en ese particular, así como, tras admitir en el Fundamento Quinto que ha de aplicarse la Orden "ECO/805/2003, a efectos de calcular el valor residual del suelo, admite, no obstante, la valoración del JTEF que aplicaba las normas de valoración catastral; Sexto (88.1.c)), incongruencia omisiva, con infracción del art. 24.1 (tutela judicial efectiva) y 120.3 CE , 33.1 y 67.1 LJCA y 218 LEC , por no examinar la sentencia, ni pronunciarse sobre las alegaciones de la actora relativas a la necesidad de aplicar el principio de mayor y mejor uso, el procedimiento de homogeneización, ni las características concretas del Proyecto de Expropiación Acción 11 E 010-01 (que afectaba a las fincas registrales NUM000 y NUM002 ), lo que obligó a los propietarios a solicitar la expropiación por ministerio de la ley, con una consecuencia muy concreta y es que, en lugar de expropiar unos terrenos con dos fachadas con lo que se hubiera incrementado la valoración de las fincas en un 10%, se expropiaron de forma separada, beneficiándose el Ayuntamiento con esa reducción del valor. Alegaciones con arreglo a las que formuló su pretensión subsidiaria (la principal era que se valorase la finca en 7.618.662,58 €) de que la valoración ascendiera a 11.100.955,49 €.

Concluyó postulando el dictado de sentencia por la que se declare haber lugar al recurso y " se dicte otra por la que se estime la pretensión principal contenida en la demanda...".

CUARTO .- Admitidos a trámite, se emplazó a ambas partes, que presentaron sus respectivos escritos de oposición al recurso de la contraria.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 20 de septiembre de 2016, teniendo lugar.

PRIMERO .- RECURSO DE CASACIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID

Se cuestiona, únicamente, el aprovechamiento aplicado por la sentencia de 2,02 m2c/m2s, a través de un único motivo (art. 88.1.d)), por infracción del art. 24.1.a) del TRLS 2/08, y ello por entender que el procedente era el aplicado por el JTEF, y sostenido por el Ayuntamiento en su hoja de aprecio, de 1,40 m2/m2, pues -dado el tenor del art. 20.3 del Reglamento de Valoraciones aprobado por RD 1492/11, y que, aunque no es de aplicación por no estar vigente en la fecha a la que ha de referirse la valoración, puede servir de pauta interpretativa-, al encontrarse incluida la finca en la AUC 11.01, regulada en la Norma Zonal 3.1.a) "Volumetría específica", para el cálculo de la edificabilidad había de estarse a lo dispuesto en el Capítulo 8.3 de las NN.UU. del Plan General de 1997, cuyo apartado 5 b) remite al 8.3.7, en el que se establece un coeficiente de edificabilidad de 1,40 m2/m2, y éste, dice, es el que ha de tomarse en consideración.

Olvida la Corporación recurrente que, en sendas sentencias de 25 de julio de 2006, la entonces Sección Quinta de esta Sala Tercera desestimó los recursos de casación 1564 y 3365/03 , deducidos, respectivamente, por el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid y por un tercero, contra las sentencias de la Sección Cuarta de la Sala de Madrid de 30 de julio de 2002 (Rº 1212 y 1213/97 ) que declararon la nulidad del art. 8.3.5.3.b) de las Normas Urbanísticas del PGOU de 1997, tal como recordaron nuestras sentencias de 4 de diciembre de 2015 (casación 2400/14 ) y de 29 de febrero del corriente (casación 3573/14 ), en las que ya se abordó la cuestión aquí planteada -con resultado adverso a las pretensiones del Ayuntamiento de Madrid, recurrente en ambas-, y en las que dijimos -criterio en el que nos ratificamos- que la edificabilidad de 1,4 m2/m2 «pretendida por el Ayuntamiento recurrente y que aplicó el Jurado era la aplicable solo a parcelas destinadas a usos dotacionales, edificabilidad que por tanto, y en ningún caso se correspondería con la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo a que se refiere el art. 24.1.a del RD Legislativo 2/2008 ».

Procede, en consecuencia, desestimar el motivo, y, con él, declarar no haber lugar al recurso formulado por el Ayuntamiento de Madrid.

SEGUNDO .- RECURSO DE CASACIÓN DE LA PROPIEDAD

Por razones de buena técnica procesal, habrá que examinar, en primer término, los motivos formulados por vicios "in procedendo", concretamente el quinto y el sexto.

MOTIVO QUINTO, como más arriba anticipábamos, se formula por vulneración del art. 24.1 y 120.3 CE y 218 LEC y la jurisprudencia que los interpreta y ello por entender que la sentencia carece de motivación cuando, tras razonar que la expresión matemática aplicable para determinar el valor en venta del producto inmobiliario es la contenida en la Orden ECO/805/2003, afirma en el FJ Quinto "in fine" que «no podemos aceptar ni el Justiprecio determinado por el Jurado, ni el de tasación contenidos en los informes periciales» , para, a continuación en el FJ Sexto, decir «Ahora bien, deben mantenerse los datos utilizados por el Jurado Territorial de Expropiación, salvo el de edificabilidad al que ya hemos hecho referencia. Ya que el resto de los valoraciones se han obtenido conforme a la Orden 1020/2003 del Ministerio de Economía, sobre normas de valoración catastral de bienes inmuebles», reproduciendo, para la justificación del valor residual, el dictamen del JTEF.

Igualmente, dice la recurrente, adolece de falta de motivación cuando, tras admitir que debe aplicarse la citada Orden ECO para calcular el valor residual, sin embargo mantiene el valor de repercusión aplicado por el Jurado «Ya que el resto de los valoraciones se han obtenido conforme a la Orden 1020/2003 del Ministerio de Economía, sobre normas de valoración catastral de bienes inmueble» .

La motivación, como recordaba la STC 13/2001, de 29 de enero , «es una exigencia implícita en el art. 24.1 CE , que se hace patente en una interpretación sistemática de este precepto constitucional en relación con el art. 120.3 CE , pues en un Estado de Derecho hay que dar razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado, y que responde a una doble finalidad: a) de un lado, la de exteriorizar el fundamento de la decisión, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley; b) y, de otro, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos".

Ahora bien, también de acuerdo con una consolidada doctrina constitucional, desde la perspectiva del derecho a la tutela judicial efectiva, no es exigible un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas de la cuestión que se debate, sino que basta con que el Juzgador exprese las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, por lo que deben considerarse suficientemente motivadas cuando permitan conocer su "ratio decidendi", siendo perfectamente válida la motivación por remisión, específicamente admitida por el TC (a título de ejemplo, sus sentencias 184/1998, de 28 de septiembre, FJ 2 ; 187/1998, de 28 de septiembre, FJ 9 ; 215/1998, de 11 de noviembre, FJ 3 ; 206/1999, de 8 de noviembre , FJ 3, 187/2000 FJ 2 ).

Desde esta perspectiva, no puede acogerse el reproche de falta de motivación de la sentencia en orden a la justificación del valor de repercusión acogido por el JTEF, por el hecho de reproducir la fundamentación de la resolución impugnada en dicho particular.

Cuestión distinta, pero que no atañe a la motivación -y que no ha sido planteada por la recurrente- es la incongruencia interna en la que incurre la sentencia que, tras reconocer en su F.D. Quinto que el valor de repercusión ha de calcularse con arreglo a los criterios fijados por la Orden ECO/835/2003, tal como dispone la Transitoria Tercera del TRLS 2008, mantiene el obtenido por el Jurado con arreglo a la «sistemática establecida en la Orden 1020/03, del Ministerio de Economía, sobre normas de valoración catastral» (Consideración Jurídica Segunda del pronunciamiento valorativo del Jurado recurrido. Entendemos que se está refiriendo al RD 1020/03), pronunciamiento que, en todo caso y desde la perspectiva del art. 88.1.d) LJCA , se abordará al analizar el motivo segundo en el que se denuncia la infracción de las previsiones valorativas de la citada Orden ECO.

Igualmente, la errónea afirmación de la sentencia -FD Sexto- de que en el resto de las valoraciones, el valor de repercusión « se han obtenido conforme a la Orden 1020/2003 del Ministerio de Economía [volvemos a corregir es RD 1020/93] , sobre normas de valoración catastral de bienes inmueble» , no constituye un defecto de motivación sino que atañe a la valoración de la prueba, cuestionada por el cuarto motivo.

El motivo, pues, ha de ser desestimado.

El SEXTO MOTIVO denuncia incongruencia omisiva porque la sentencia no se pronuncia sobre las alegaciones que fundamentaban su pretensión subsidiaria - justiprecio de 11.100.955,49 €-, como consecuencia de aplicar el coeficiente de edificabilidad materializado en la finca colindante de 3,12 m2c/m2s, y que trae causa de la necesidad de aplicar el principio de mayor y mejor uso (art. 3.c) de la Orden ECO 805/2003), el procedimiento de homogeneización (art. 4 de la Orden) en razón de la proximidad al metro de Carabanchel, vistas directas a la zona ajardinada del Hospital Gómez Ulla y un colegio público en la finca contigua, aparte de recordar que el Ayuntamiento incumplió su obligación de ejecutar, en sus propios términos, el Proyecto de Expropiación Acción 11 E 010-01 (que afectaba a las fincas registrales NUM000 y NUM002 ), lo que implicó que los propietarios tuvieran que solicitar la expropiación por ministerio de la ley, con una consecuencia muy concreta y es que, en lugar de expropiar unos terrenos con dos fachadas -con lo que se hubiera incrementado la valoración de las fincas en un 10%- se expropiaron de forma separada, beneficiándose el Ayuntamiento con esa reducción del valor.

La sentencia no ignora que se dedujeron dos pretensiones en la demanda, una principal (sorprendentemente, por un valor inferior al instado en la pretensión subsidiaria) y otra subsidiaria. Así, al inicio de su Fundamento de Derecho Segundo, se dice «el expropiado y ahora recurrente solicita en su demanda como pretensión principal 7.618.662,58 €. Y como pretensión subsidiaria 11.100.955,49 €. Más el 5%. En su hoja de aprecio solicitó 11.656.000,26 €, lo mismo que ahora como pretensión subsidiaria en su demanda». Lo que ocurre es que, al estimar su pretensión principal en orden al aprovechamiento aplicable a la finca de 2,02 m2/m2, que, con carácter principal postulaba, frente al de 3,12 m2c/m2s, que, con carácter subsidiario solicitaba, y era el que determinaba la diferencia cuantitativa del justiprecio, estaba, obviamente, desestimando implícitamente esa pretensión subsidiaria.

Además y en todo caso, el motivo no tiene ninguna utilidad desde el momento en que en el suplico del escrito de interposición de este recurso de casación lo único que se postula, con estimación del recurso y anulación de la sentencia impugnada, es que «....se dicte otra por la que se estime la pretensión principal contenida en la demanda del recurso interpuesto en instancia...» y, la pretensión principal de la demanda, era la de 7.618.662,58 €, cantidad que se incrementaría en un 5% del premio de afección, diferenciándose de la pretensión subsidiaria, como acaba de decirse, en el índice de edificabilidad patrimonializable (aprovechamiento lucrativo) aplicado, que era de 2,02m2/m2 en este caso, frente al 3,12 m2c/m2s defendido para la pretensión subsidiaria, abandonada en esta sede casacional, luego el motivo, cualquiera que hubiera sido la respuesta de fondo, sería siempre desestimado como consecuencia del efecto útil de la casación ( sentencia de 19 de septiembre de 2011, casación 5493/09 y las que en ella se citan), que impide estimar motivos, incluso aparentemente fundados, cuya estimación no podría conducir a una solución distinta de la controversia.

Rechazados las denuncias formales, analizaremos los restantes cuatro motivos, todos al amparo del art. 88.1.d) LJCA .

Los MOTIVOS PRIMERO, SEGUNDO y TERCERO plantean sustancialmente, desde diversos ángulos, la misma cuestión: infracción del art. 24.1.b ) y Disposición Transitoria Tercera del TRLS 2008 en relación con los arts. 20 , 21 y 35 de la Orden ECO/805/2003 y 36 LEF , así como de la jurisprudencia que los interpreta y todo ello por asumir la sentencia el valor de repercusión aplicado por el JTEF en la resolución recurrida (idéntico al de la hoja de aprecio del Ayuntamiento de Madrid), en el que se utilizó como parámetro VM (valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado) de la fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático de la Orden ECO 805/03, el que figura en la publicación de la CAM "Sistema de ayuda al Contribuyente para la determinación de las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones" (pg. 192) para el tramo comprendido entre los nº NUM003 y NUM001 de la DIRECCION000 , en el que se encuentra la finca a justipreciar (2.300 €/m2), obtenido, tal como refleja la propia resolución recurrida, conforme a lo dispuesto en el RD 1020/93, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y, no, como exige la referida Orden, de aplicación inexcusable (Transitoria Tercera.3 del TRLS 2008), con arreglo a los precios de mercado vigentes en la fecha de la tasación.

La sentencia no cuestiona, obviamente, que dado que la fecha a la que ha de referirse la valoración (30 de julio de 2010 , fecha de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad) estaba vigente el TRLS 2008 y que, tratándose de un suelo en situación de urbanizado sin edificación (extremo incuestionable e incuestionado), su valoración ha de realizarse por el método residual estático, en los términos previstos en la Orden ECO/805/2003, a la que expresamente remite el apartado 3 de la Transitoria Tercera del Texto Refundido, ya que todavía no se había publicado el Reglamento de Valoraciones que desarrollase las previsiones del texto legal.

Sin embargo, no advierte que ese parámetro -VM- no se obtuvo en la forma establecida en los arts. 21 y ss de la Orden, luego que se habían infringido claramente tales preceptos, con lo que quedaba rota, también en el particular del valor de repercusión aplicado, la presunción de acierto de la que gozan las decisiones valorativas de los Jurados de expropiación.

Dicho esto, y siendo presupuesto insoslayable para la utilización del método de comparación a efectos de obtener el VM (valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado, para el cálculo del valor residual por el método estático en la fórmula establecida en el art. 42 de la Orden), la existencia -y acreditación- de un mercado representativo de inmuebles comparables, es claro que, pese a lo afirmado por la Sala de instancia, existía ese mercado de comparables y así se reconoce tanto en el dictamen del Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la UPM, emitido por el Arquitecto Don. Fulgencio (aportado con la demanda e incorrectamente interpretado por el Tribunal de instancia, en el que se dice «...dada la dificultad de aplicar el método de actualización de rentas (no existen apenas edificios terminados ofertados en alquiler en el mercado inmobiliario de Madrid), debe entenderse que el método al que el art. 40 de la Orden ECO remite para el cálculo del "valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado" es el de comparación regulado en los artículos 20 y siguientes de la Orden....." ), y se acredita con los testigos ofrecidos -6, por el Arquitecto que suscribió la hoja de aprecio-, obtenidos, de 16 promociones de pisos de obra nueva llave en mano, en el portal inmobiliario "idealista.com", sitas en el distrito de Carabanchel (en el que se encuentra la finca) y La Latina (colindante), perfectamente identificados (calle y nº, superficie construida, precio €/m2 media promoción), y, en el muestreo de 22 testigos, seleccionados en el mismo portal, NUM004 en el BARRIO000 , NUM005 en DIRECCION002 y NUM006 en DIRECCION003 , identificados con calle, nº, superficie construida, precio total y precio m2, tal como queda reflejado en el informe del Perito de designación judicial, si bien, en este caso, se refieren a datos de 2012, a cuyos precios se les ha aplicado un incremento del 10% (estimado por idealista.com en la fecha del informe, 2012) como consecuencia de la bajada creciente del precio de la vivienda desde el inicio de la "crisis". Testigos obtenidos de "un estudio de mercado estadísticamente significativo", tal como exige el art. 22.1 del Reglamento de Valoraciones de 2011 , que, aunque no estaba vigente, si puede utilizarse, como ha sido reconocido reiteradamente por esta Sala, a efectos interpretativos, sin que quepa excluir las ofertas de promociones inmobiliarias de nueva creación "llave en mano", como son las aquí tomadas en consideración.

En estas circunstancias hablar de inexistencia de mercado de comparables y rechazar los testigos ofrecidos porque se han obtenido de portales inmobiliarios - «por lo que no podemos concretar [afirma la sentencia] si se refiere a ofertas o a transacciones ya realizadas y si los testigos son realmente homogéneos» -, no se corresponde con los datos arrojados por las pruebas practicadas, sin que, en todo caso, ello autorizara nunca a confirmar un valor de repercusión que no se ha obtenido con arreglo a la normativa aplicable.

Procede, en consecuencia, ESTIMAR LOS MOTIVOS, PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, e igualmente, el CUARTO, en el que se denunciaba la arbitraria valoración de la prueba, en razón a las conclusiones que la sentencia extrajo de las periciales obrantes en autos.

TERCERO .- La estimación de los motivos Primero, Segundo, Tercero y Cuarto conducen a la estimación del recurso de casación interpuesto por el Sr. Jose Daniel y a la revocación de la sentencia de instancia, lo que obliga, conforme a lo dispuesto en el art. 95.2.d) LJCA , a resolver el recurso contencioso-administrativo en los términos en los que se ha planteado el debate, es decir, la determinación del valor de repercusión para la determinación del justiprecio de la finca expropiada de conformidad con lo expuesto en el Fundamento precedente.

Los datos con los que cuenta esta Sala son a) El Informe de tasación del Arquitecto Don. Primitivo , adjuntado a la hoja de aprecio de la propiedad, y ratificado en el informe aportado con la demanda, en el que sobre la base de precios, en julio de 2010, de testigos extraídos de 13 promociones inmobiliarias llave en mano del distrito en el que radica la finca expropiada ( DIRECCION002 ) y NUM007 del colindante ( BARRIO000 ), seleccionados del portal inmobiliario "idealista.com", obtiene un valor de repercusión de 6.443,77 €/m2s (valor promedio del m2 de 5.155,02 €/m2s, y un 15% de incremento por proximidad a dotaciones, y 10% por 2 fachadas); b) El perito de Sala, en su informe -sobre un muestreo de precios llave en mano en 2012 de 22 promociones ( NUM004 en el BARRIO000 , NUM005 en DIRECCION002 y NUM006 en DIRECCION003 ), incrementados en un 10% al referirse la valoración a julio de 2010- obtiene un valor de repercusión de 3.391,33 €/m2s (2.948,98 €/m2, al que añade un incremento del 5% por proximidad a dotaciones y un 10% por 2 fachadas).

El valor de repercusión obtenido por el perito judicial, a partir de testigos de 2012, no puede aceptarse porque el art. 21.2.b) del TRLS exige que la valoración vaya referida al momento de iniciación del expediente individualizado de justiprecio, en este caso, 30 de julio de 2010, siendo reiterada la jurisprudencia (a título de ejemplo, sentencias de 4 de junio y 4 de octubre de 2013 : casaciones, respectivamente, 66/11 y 6897/10 ; de 21 de abril , 30 de junio y 3 de noviembre de 2104 : casaciones 3242 y 4583/11 y 264/12 ; o, la nº 1032/16, de 10 de mayo , casación 3394/14 ) que rechaza la posibilidad de calcular el valor del bien expropiado con referencia al que tenga en el momento en el que se efectúa la pericia y "deflactar", en este caso se incrementó en un 10% (que era el porcentaje estimado por idealista.com del descenso del precio de la vivienda respecto de julio de 2010), porque el valor de los inmuebles no depende sólo del aumento o disminución de la inflación. Pero, a mayor abundamiento, a ese valor de repercusión, no le aplicó el aprovechamiento de 2,02 m2/m2, para determinar el valor unitario del suelo que, multiplicado por la superficie expropiada, determina el justiprecio del suelo.

Queda, pues, la valoración realizada por el perito de la propiedad, donde el valor de repercusión obtenido (de 2.556,09 €/m2v: vivienda + garaje) con arreglo a la Orden ECO 835/03, a partir de los precios de seis testigos en julio de 2010, lo multiplica por el aprovechamiento de 2,02 m2v/m2s (obteniendo un total de 5.155,02 €/m2s, al que aplica las correcciones al alza más arriba reflejadas, con el resultado de 6.443,77 €/m2s, y esa cifra final multiplicada por la superficie expropiada es, conforme a dicha tasación, el valor del bien expropiado.

No podemos, sin embargo, aceptar los coeficientes correctores aplicados. El relativo a la proximidad a dotaciones públicas porque, entendemos, va implícito en el precio de los testigos utilizados para la determinación del valor de repercusión.

Tampoco el incremento del 10% por dos fachadas puede acogerse, pues hay que recordar al recurrente que en la fecha de la valoración, única a tomar en consideración, se expropia una única finca, con independencia y al margen de que el proyecto de expropiación inicial -aprobado el 17 de mayo de 2002- tuviera por objeto las fincas registrales NUM000 y NUM002 (pertenecientes a distintos dueños) y que hubo de paralizarse por no estar definido el linde común entre ambas fincas, pertenecientes a diferentes propietarios, lo que determinó que el hoy recurrente, precisamente, promoviera una acción de deslinde y amojonamiento, resuelta por sentencia nº 5/08, de 19 de marzo, del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid . Posteriormente, y al no concluirse la expropiación de la finca NUM000 (la NUM002 fue justipreciada por acuerdo del JTEF de 26 de junio de 2008), el Sr. Jose Daniel instó, en escrito presentado el 29 de julio de 2009, su expropiación por ministerio de la Ley, y es la realidad de la finca en el momento de presentar la hoja de aprecio, la que ha de tomarse en consideración a efectos de valoración, y la realidad es que, como acabamos de decir, se expropia una única finca.

Consiguientemente, el valor unitario del suelo queda fijado en 5.163,30 €/m2 s (valor de repercusión de 2.556,09 €/m2v x aprovechamiento de 2,02 m2v/m2s), que es el que habrá de multiplicarse por la superficie expropiada (1.182,33 m2), por lo que el justiprecio de la finca, incluido el 5% del premio de afección, queda fijado , salvo error u omisión, en 6.409.960,71 € (5.163,30 € x 1.182,33 m2 = 6.104.724,49 € x 305.236,224 € (5% de premio e afección)).

Consiguientemente, procede estimar parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del JTEF de Madrid de 10 de noviembre de 2010 que se anula.

CUARTO .- Costas

Conforme al art. 139.2.3 LJCA , procede, únicamente, la condena al Ayuntamiento de Madrid a las costas causadas con su recurso de casación, cuyo límite cuantitativo máximo queda determinado, ponderadamente, por todos los conceptos y en atención a las circunstancias concurrentes, en 4.000 € (más IVA), a favor de D. Jose Daniel , sin que se realice pronunciamiento en el recurso de casación deducido por dicho propietario (estimado), ni tampoco respecto de las causadas en la instancia (estimación parcial del recurso).

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido declarar: PRIMERO .- NO HABER LUGAR al recurso de casación número 623/2015 interpuesto por el Ayuntamiento de Madrid, representado y defendido por un Letrado de sus Servicios Jurídicos, contra la Sentencia nº 1.521, dictada -18 de diciembre de 2014- por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el P.O. 1208/10 . Con condena en costas en los términos establecidos en el precedente Fundamento de Derecho Cuarto. SEGUNDO .- HABER LUGAR al recurso de casación número 623/2015 interpuesto por D. Jose Daniel , representado por la procuradora Dña. Consuelo Rodríguez Chacón y con la asistencia letrada de D. Ernesto García-Trevijano Garnica, contra la ya citada sentencia nº 1.521/14 , por la que, con estimación parcial de su recurso y anulación de la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de 10 de noviembre de 2010, por la que se justipreció la finca registral nº NUM000 , sita en la DIRECCION000 nº NUM001 " DIRECCION001 ", correspondiente al Proyecto de Expropiación "PARCELA VACANTE Cº DE LOS INGENIEROS DIRECCION000 ", expropiada por ministerio de la Ley, lo sustituyó por un justiprecio de 2.333.460,07 €. Sin costas. TERCERO .- CASAR y ANULAR la precitada sentencia nº 1.521/14. CUARTO .- ESTIMAR PARCIALMENTE el P . O. 1208/10 de la Sección Cuarta de la Sala de Madrid , deducido por el aquí recurrente contra el referido acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de Madrid de 10 de noviembre de 2010, que se ANULA por no ser conforme a Derecho, fijando el justiprecio en 6.409.960,71 € (incluido premio de afección), cantidad que devengará el interés de demora procedente. Sin costas.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

D. Jose Manuel Sieira Miguez D. Rafael Fernandez Valverde D. Octavio Juan Herrero Pina D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª Ines Huerta Garicano D. Cesar Tolosa Tribiño D. Jesus Ernesto Peces Morate D. Mariano de Oro-Pulido y Lopez PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.