STSJ Comunidad Valenciana 410/2015, 6 de Octubre de 2015
| Ponente | AMALIA BASANTA RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:TSJCV:2015:5563 |
| Número de Recurso | 388/2013 |
| Procedimiento | CONTENCIOSO |
| Número de Resolución | 410/2015 |
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2015 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
RECURSO Nº 388/13
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION CUARTA
S E N T E N C I A Nº 410/2015
Presidente
D. José Martínez Arenas Santos
Magistrados
D. Miguel Ángel Olarte Madero
Doña Amalia Basanta Rodríguez
------------------------------En Valencia a seis de octubre de dos mil quince.
Visto el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Catadau, representado por el Procurador D. Jorge Lorente Pinazo y asistido por Letrado, contra Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 29-1-13 (exps. 1502/12) por el que se fija el justiprecio de la catastral 7390613YJ0479S0001FL, con destino dotacional (Zona Verde) de las NNSS de Planeamiento, habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, asistida y representada por el Sr. Abogado del Estado; y codemandada la entidad Monreal SAT, representada por el Procurador D. Juan A. Ruiz Martín y defendida por Letrado.
Ha sido Ponente la Magistrada Doña Amalia Basanta Rodríguez.
Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la recurrente para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que suplicó se dictara Sentencia anulando el acto impugnado.
La Administración demandada contestó a la demanda mediante escrito en que solicitó se desestimara la misma por ser el acto impugnado dictado conforme a derecho, lo que también interesó la codemandada.
Se recibió el proceso a prueba, y, evacuado el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes de votación y fallo.
Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 30-9-2015, teniendo lugar la misma el citado día. QUINTO.- En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
Se impugna en el caso presente el Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 29-1-13 (exps. 1502/12) por el que se fija el justiprecio de la catastral 7390613YJ0479S0001FL, con destino dotacional (Zona Verde) de las NNSS de Planeamiento.
Según consta en el Acuerdo recurrido, las NNSS del municipio de Catadau, aprobadas por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia el 28-3-1989 (BOP de 4-5-1989) clasificaban la parcela como SU de uso dotacional, adscrita a Zona Verde; y que el Ayuntamiento no había realizado gestión alguna para la adquisición de dicho suelo.
En 20-4-2010, la propiedad interesó al Ayuntamiento el inicio de procedimiento para su expropiación; y, ante la falta de respuesta municipal y, transcurridos dos años, en 28-6-2012 presentó su hoja de aprecio ante la Corporación Municipal, que fue rechazada en virtud de Acuerdo Pleno de 4-10-2012, formulando su avalúo que fue rechazado por la propiedad.
Por Resolución de 29-10-2012 se remitió el expediente al JEFV para determinación del justiprecio.
En 29-1-2013 el JEFV dictó Acuerdo de justiprecio, que señala como fecha de valoración el 27-6-12, por ser la de presentación de la hoja de aprecio de la propiedad ante el Ayuntamiento, en que se entiende iniciada la pieza de justiprecio.
Y que en la dicha fecha la normativa aplicable era el R. Dec. Legislativo 2/2008 de 20-6.
Sentaba, además, que la finca justipreciada se clasificaba como SU, según las NNSS de Planeamiento del municipio de Catadau, que la situación básica de dicho suelo -a efectos valorativos- la de SUELO URBANIZADO SIN EDIFICACIÓN, y que las reglas de valoración vienen determinadas en el art. 24 RDL 2/08 TRLS y 22 de su Reglamento, de donde resulta que el valor del suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, que en este caso es RESIDENCIAL.
A continuación indica que la edificabilidad atribuída a la parcela es la de 0,15 m2t/m2s.
Y que siendo el valor del suelo, según el art. 22.2 del citado Reglamento, es de 310 E/m2t, como resultado de aplicar el método de repercusión estático y según la siguiente expresión: Vv/k -Vc(1.380 E/ m2t/1,20 - 840 E/m2t) .
Siendo:
Vv = 1380 E/m2t, como valor en venta m2 de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por m2 edificable.
K = 1,20, como cociente que pondera la totalidad de los gastos generales incluídos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Dicho cociente que tiene con carácter general un valor de 1,40 puede ser reducido o aumentado conforme a los criterios del propio Reglamento.
Vc = 840 E/m2t, como valor de la construcción en euros m2 edificable de uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de obra y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Aplicando al valor del suelo así obtenido, la edificabilidad atribuída a la parcela (0,15), resulta el valor unitario de 46,50 E/m2, al que deduce la totalidad de costes y gastos pendientes para realizar la edificación prevista, y el beneficio empresarial derivado de la promoción, que concluye en 23,34 E/m2s .
Fijaba, así un Justiprecio de 330.746,47 E -incluído premio de afección- y aplicado a la superficie de
13.496 m2.
La actora muestra disconformidad con dicha valoración, por considerar que se trata de suelo NO URBANIZBLE, que su situación básica es la de suelo rural y como tal ha de valorarse.
El JEF y la codemandada consideran acorde a derecho el Acuerdo impugnado.
En el supuesto que nos ocupa nos hallamos ante una expropiación por ministerio de la Ley, tal y como sienta el JEF y no desconocen las partes.
El art. 69 de la LS de 1976 (art. 202 de la LS de 1992) -en similares términos el art. 184.1.d de la L. 16/05 Urbanística Valenciana-, establecía que "cuando transcurran 5 años desde la entrada en vigor del Plan, o Programa de Actuación Urbanística, sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación" el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la ley, si transcurrieren dos años desde el momento de efectuar la advertencia ".
Y el art. 184. 1 d) de la L. 16/05 (LUV ) -de que parte el JEFV en los Acuerdos impugnados- dispone que en suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas, los propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento, la ordenación urbanística otorgue a sus terrenos o solares, y para ello podrán poner en práctica alguna de las siguientes alternativas:
d) " Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiación del terreno a los cinco años de su calificación, si esta conlleva la de destino público ".
Las alternativas que las letras a) a c) del mismo precepto contienen, aluden a reservas de aprovechamiento para posterior transferencia, transferencia de aprovechamiento a suelo apto o materialización de aprovechamiento sobre solar o parcela propios .
Ello sentado y entrando ahora en análisis de la cuestión relativa a la valoración de la finca objeto de expropiación, procede indicar, de conformidad con la doctrina del TS, que "los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación, conforme a una muy reiterada Jurisprudencia, gozan de una presunción de veracidad y acierto, derivada de su...
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