STSJ País Vasco 723/2004, 13 de Octubre de 2004
| Ponente | ANA ISABEL RODRIGO LANDAZABAL |
| ECLI | ES:TSJPV:2004:2063 |
| Número de Recurso | 249/2003 |
| Número de Resolución | 723/2004 |
| Fecha de Resolución | 13 de Octubre de 2004 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
SENTENCIA NUMERO 723/2004
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Dª. ANA ISABEL RODRIGO LANDAZABAL
MAGISTRADOS:
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JOSE ANTONIO ALBERDI LARIZGOITIA
Dª. MARIA DEL MAR DIAZ PEREZ
En BILBAO, a trece de octubre de dos mil cuatro.
La Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, compuesta por el Presidente y Magistrados antes expresados, ha pronunciado la siguiente SENTENCIA en el recurso registrado con el número 249/03 y seguido por el procedimiento ORDINARIO, en el que se impugna: Acuerdo de 30.09.02 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya se fijó el justiprecio de las fincas identificadas como PLAZA000 num. NUM000 planta bjo. NUM001 en el Proyecto "Area Urban-Galindo, Fase I, Baracaldo".
Son partes en dicho recurso:
- DEMANDANTE: Pedro Francisco y Raquel , representados por Dª. ROSA ALDAY MENDIZABAL y dirigidos por el Letrado Dª. YOLANDA MERINO ORTIZ DE ZARATE.
- DEMANDADA: ADMINISTRACION GENERAL DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DEL PAISVASCO, representado y dirigido por el Letrado DEL GOBIERNO VASCO
Ha sido Magistrado Ponente la Iltma. Sra. Dña. ANA ISABEL RODRIGO LANDAZABAL
El día 9 de octubre de 2002 tuvo entrada en el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Bilbao escrito por el que la Procuradora Sra. Alday interpuso recurso contra Acuerdo de 30.09.02 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya se fijó el justiprecio de las fincas identificadas como PLAZA000 num. NUM000 planta bjo. NUM001 en el Proyecto "Area Urban-Galindo, Fase I, Baracaldo". Seguidos los trámites del procedimiento ordinario 249/03, por auto de fecha 20.12.02 se acordó la competencia de esta Sala para su conocimiento; quedando registrado dicho recurso con el número 249/03.
En el escrito de demanda, en base a los hechos y fundamentos de derecho en ella expresados, se solicitó de este Tribunal el dictado de una sentencia por la que estimando el presente recurso, declare la nulidad o subsidiariamente anule el acuerdo recurrido, declarndo la Sala el derecho de los recurrentes a ser indemnizados en la cantidad de 133.124,18 euros más el 5% de premio de afección más los intereses legales, o subsidiariamente la cantidad que resulte acreditada como justiprecio o que se determine en ejecución de sentencia en atención a los criterios señalados en la presente demanda, condenando a la Administración demandada al pago de la misma, con expresa imposición de costas a la Administración demandada.
En el escrito de contestación, en base a los hechos y fundamentos de derecho en ellos expresados, se solicitó de este Tribunal el dictado de una sentencia por la que se estime parcialmente la demanda en cuanto que debe incluirse como concepto a valorar, en la cantidad de 1.500 euros los gastos de traslado y reinstalación de enseres, desestimándola respecto de las demás prestensiones.
Por auto de 20 de mayo de 2003 se fijó como cuantía del presente recurso la de 113.853 euros.
El procedimiento se recibió a prueba, practicándose las admitidas con el resultado que obra en autos.
En los escritos de conclusiones las partes reprodujeron las pretensiones que tenían solicitadas.
Por resolución de fecha 04.06.04 se señaló el pasado día 08.06.04 para la votación y fallo del presente recurso.
En la sustanciación del procedimiento se han observado los trámites y prescripciones legales.
Por Acuerdo de 30.09.02 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya se fijó el justiprecio de las fincas identificadas como PLAZA000 num. NUM000 planta bjo. NUM001 en el Proyecto "Area Urban-Galindo, Fase I, Baracaldo".
La finca, según resulta del acuerdo impugnado, se destinaba a almacén, figurando en el catastro de urbana como polígono NUM002 , manzana NUM003 , parcela NUM004 .
Del expediente administrativo resulta:
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-Acta previa a la ocupación (f. 81v.) en la que se describe el bien como "local en planta baja derecha y elementos comunes de la edificación de que forma parte"..."de una superficie de 87 m2 construidos".
2-se efectuó un deslinde de los elementos comunes, camarote, (f.76), resultando afectados al local del recurrente 6,52 m2.
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-En su hoja de aprecio (f.66) los propietarios afectados fijaron el justiprecio en 7.908.648.-ptas.
(47.531,93 euros) más 250.000 ptas. (1502,53 euros) en concepto de indemnización como coste de trasladode los efectos ubicados en el local a uno nuevo (f. 67). Se calculó el valor del inmueble en 90.904 ptas/m2 (546,34 euros) por 87 m2.
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-La Administración, considerando inadecuados los valores catastrales, propuso en su hoja de aprecio, un justiprecio total de 14.799,42 euros, desglosados en los siguientes conceptos:
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-valor del suelo siguiendo el método residual...............10.111,35 euros
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-valor de la edificación .........................2.554,76 euros
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-indemnización
............................1.500 euros.
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-Al oponerse a la hoja de aprecio de la Administración, el recurrente (f. 15 y ss), el recurrente fija el justiprecio en las siguientes cantidades:
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Valor del suelo: 6.253.602 ptas (37.584,90 euros) a 432,01 euro/m2 por 87 m2, que son los que considera el recurrente.
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Valor de la edificación: 5.220.000 pts (31.372,83 euros), que fija atendiendo al valor en venta del m2 útil de local comercial, aplicando el coeficiente 0,4 y 0,6 por edad y conservación respectivamente. La suma de suelo y vuelo es de 68.957,73 euros.
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Solicita una indemnización de 10.677.000 ptas. por "daños" en los que se engloban traslado a un nuevo local, en los que incluye el costo del local, obras de acondicionamiento, mudanza, licencias o proyectos en su caso, pago de intereses del préstamo.
El Acuerdo impugnado, siguiendo el método residual, fijó el valor del suelo en 22.137,88 euros (304,35 euros/m2 por 72,50 m2) y el de la edificación en 2.554,76 euros. El total del justiprecio, incluido premio de afección, fue de 25.927,27 euros.
La discrepancia de los recurrentes se centra en lo siguiente:
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-superficie: el JEF señala una superficie de 87 m2; no se ha sumado 6,52 m2 correspondientes a trastero. El suelo expropiado es de 93,52 m2.
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-se ha considerado un aprovechamiento patrimonializable de 1,2 m2/m2, aplicándose el aprovechamiento de la unidad de "Pormetxeta", y no el medio de las distintas unidades que llegan a una edificabilidad de 5 m2/m2 para vivienda libre. La edificabilidad media es superior a 2 m2/m2.
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-El valor en venta debe ser el de vivienda libre, y no el de vivienda de protección oficial.
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-No hay costes de urbanización, porque en el caso del Urban, la urbanización está absolutamente subvencionada por fondos europeos e institucionales.
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-En cuanto al valor de la edificación, no puede minusvalorarse por la incoación de un expediente de ruina posterior a la ocupación.
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-No se han valorado los daños derivados del traslado del negocio.
Siguiendo el segundo método valorativo que proponen los recurrentes, debía haberse valorado atendiendo a que el precio m2 de los locales hoy en venta asciende a 1.692,00 euros/m2 más IVA.
En conclusiones la parte recurrente efectúa el siguiente planteamiento:
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1.- objeto expropiado: local en planta baja del inmueble num. NUM000 de la PLAZA000 ; superficie construida 87 m2; anejos 6,52 m2 (trastero o bajo cubierta). No se solicitó en la hoja de aprecio por las razones que se expone. Se trata de un error, y la Administración ha reconocido este derecho al recurrente.
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-Al tener consolidado mayor aprovechamiento que el permitido en la unidad, debe considerarse el efectivamente consolidado: 87 m2 más 6,52 m2 (total 93,52 m2), sin atender al aprovechamiento de launidad.
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1.-Valor de la edificación: lo calcula en un 25 % del valor en venta. Siendo el valor en venta de 1502,53 euros, el valor de la edificación será de 375,63 euros/m2 .
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-Factor de antigüedad: considera que debe aplicarse el coeficiente 0,49 (antigüedad entre 60 y 64 años). Factor estado del local: debe aplicarse el factor 0,85.
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-Valor del edificio: 14.417,62 euros.
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Valor del suelo: se valora en 602,08 euros/m2. Total de 56.306,86 euros.
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Traslado del negocio: se reconoce por la Administración 1500 euros. Se alega que debe reconocerse un importe de 28.217,51 euros, que es lo que han invertido en acondicionar el nuevo local. Se alega que es usual una inversión de 600 euros/m2, y debe considerarse como 43.800 euros inversión.
La Administración argumenta:
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-el planeamiento urbanístico señala para la unidad de ejecución un aprovechamiento de 1,2 m2/m2. El aprovechamiento de la edificación resultante es superior, por lo que se le reconoce a las expropiadas el aprovechamiento correspondiente a la superficie construida, lo que supone un aprovechamiento reconocido de 6 m2/m2, superior al que pretende.
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-en cuanto a la superficie de 6,52 m2 de camarote, es un concepto que se plantea por primera vez en la demanda.
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-el planeamiento prevé para el suelo que nos ocupa el destino para viviendas de VPO, por lo que los valores en venta deben ser éstos. Por otra parte, la zona, al momento en el que ha de referirse la valoración, era de construcciones modestas, lo que abunda en la razón de considerar el valor en venta de VPO para determinar el valor residual del suelo.
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-En cuanto a los costes de urbanización, se prevén costes de derribo e indemnizaciones de
1.603.693,80 euros, unos gastos de 156 euros/m2, que se consideraron excesivos por el Jurado que los fijó en 48,08 euros/m2.
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-En relación con el valor de la edificación, el edificio en el año 2001 tenía 129 años, con un estado de conservación regular, siendo el estado de conservación del local malo, con...
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STS, 11 de Mayo de 2006
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