STSJ Extremadura 497/2015, 30 de Julio de 2015
| Ponente | CASIANO ROJAS POZO |
| ECLI | ES:TSJEXT:2015:1023 |
| Número de Recurso | 346/2013 |
| Procedimiento | PROCEDIMIENTO ORDINARIO |
| Número de Resolución | 497/2015 |
| Fecha de Resolución | 30 de Julio de 2015 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
T.S.J.EXTREMADURA SALA CON/AD
CACERES
SENTENCIA: 00497/2015
La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados del margen, en nombre de S. M. el Rey ha dictado la siguiente:
SENTENCIA Nº 497
PRESIDENTE :
DON DANIEL RUIZ BALLESTEROS
MAGISTRADOS
DON MERCENARIO VILLALBA LAVA
DON CASIANO ROJAS POZO
DON JESUS LUIS RAMIREZ DIAZ /
En Cáceres a treinta de Julio de dos mil quince.-Visto el recurso contencioso administrativo nº 346 de 2013, promovido por la procuradora Dª Cristina Bravo Días, en nombre y representación de Dº Damaso y Dª Aida y por la procuradora Dª Mª De Los Ángeles Bueso Sánchez en nombre y representación del AYUNTAMIENTO DE BADAJOZ siendo demandada LA JUNTA DE EXTREMADURA, representada y defendida por el Letrado de la Junta de Extremadura y como partes codemandadas EL AYUNTAMIENTO DE BADAJOZ representado por la procuradora Dª Maria Ángeles Bueso Sánchez y DON Damaso Y DOÑA Aida representados por la procuradora Dª Cristina Bravo Díaz; recurso que versa sobre: Resolución del Jurado Autonómico de Valoraciones de Extremadura, de fecha 07/03/2013 (posteriormente ampliado a la resolución de 19/12/2013 que resuelve el recurso de reposición interpuesto contra la anterior), que fija el justiprecio de la finca de los actores afectada por el proyecto "MODIFICACIÓN 3/1999 (A Y B) del PGOU de Badajoz. Área de Remodelación nº 2 (ARPS-2.1).
Cuantía: 513.918,13 #
Por la parte actora se presentó escrito mediante el cual interesaba se tuviera por interpuesto recurso contencioso administrativo contra el acto que ha quedado reflejado en el encabezamiento de esta sentencia.- SEGUNDO .- Seguido que fue el recurso por sus trámites, se entregó el expediente administrativo a la representación de la parte actora para que formulara la demanda, lo que hizo seguidamente dentro del plazo, sentando los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminando suplicando se dictara una sentencia por la que se estime el recurso, con imposición de costas a la demandada; dado traslado de la demanda a la parte demandada de la Administración para que la contestase, evacuó dicho trámite interesando se dictara una sentencia desestimatoria del recurso, con imposición de costas a la parte actora.- TERCERO .- Recibido el recurso a prueba, se admitieron y practicaron todas las propuestas, obrando en los ramos separados de las partes, declarándose concluso este periodo, se pasó al de conclusiones, donde las partes evacuaron por su orden interesando cada una de ellas se dictara sentencia de conformidad a lo solicitado en el suplico de sus escritos de demanda y de contestación a la misma, señalándose seguidamente día para la votación y fallo del presente recurso, que se llevó a efecto en el fijado.- CUARTO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-Siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado DON CASIANO ROJAS POZO.-
Se somete a la consideración de la Sala en esta ocasión, tanto por la propiedad como por el Ayuntamiento de Badajoz, la resolución del Jurado Autonómico de Valoraciones de Extremadura, de fecha 07/03/2013 (posteriormente ampliado a la resolución de 19/12/2013 que resuelve el recurso de reposición interpuesto contra la anterior), que fija el justiprecio de la finca de los actores afectada por el proyecto "MODIFICACIÓN 3/1999 (A Y B) del PGOU de Badajoz. Área de Remodelación nº 2 (ARPS-2.1) cuyos terrenos están repartidos entre las Unidades de Actuación nº 66, 67 y 68", y cuya razón de ser se encuentra en la reordenación de las áreas afectadas por la riada de 1997.
El ARE-2 contempla como sistema de actuación la Iniciativa Pública mediante el sistema de actuación por Expropiación, destinando la finca en cuestión en una mínima zona a vial y el resto a Espacios -LibresParques y Jardines, y, por ello no tiene fijado aprovechamiento.
Visto el sistema de actuación previsto, y dado que la Administración no realizó actividad alguna para llevarla a cabo, la propiedad instó el inicio de un procedimiento expropiatorio por ministerio de la ley, al amparo del artículo 142 de la LESOTEX, cuyo penúltimo hito, y antecedente inmediato a nuestro recurso, es el recurso contencioso-administrativo (PO 810/2010) interpuesto contra la " inactividad y demora del Jurado Autonómico de Valoraciones en la determinación del justiprecio de la propiedad afectada en el expediente de expropiación forzosa derivado del expediente del Área de Remodelación nº 2 (ARE-2) de terrenos repartidos entre las Unidades de Actuación nº 66, 67 y 68 ", que concluyó con la Sentencia de 18/09/2012, en cuya parte dispositiva se acordó ordenar que por el Jurado Autonómico de Valoraciones "se proceda a TRAMITAR EL PROCEDIMIENTO EXPROPIATORIO Y A FIJAR EL JUSTIPRECIO correspondiente al terreno de autos".
En cumplimiento de esta sentencia el Jurado dictó el Acuerdo objeto de nuestro recurso.
La resolución cuestionada parte de los siguientes datos que sustentan su valoración:
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Se trata de un suelo urbano no consolidado, " según se desprende de la documentación del Planeamiento Urbanístico y de la situación real del terreno que no cuenta con todos los servicios necesarios para su total consideración como suelo urbano consolidado ".
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La superficie a valorar es de 3.693,21 m2.
c)La fecha de valoración es el 19/06/2008 (modificada la misma en el recurso de reposición), por lo que la valoración se hace al amparo de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (vigente hasta el 27/06/2008)
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El terreno se destina casi en su totalidad a Espacios Libres-Parques y Jardines, que no tiene, por
ello, fijado aprovechamiento.
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Se trata de un terreno sin edificar, por lo que aplica el artículo 23.1 de la mencionada Ley 8/2007 (1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista ).
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La edificabilidad que aplica en la de 0,65 en base a la siguiente explicación: " El PGOU de Badajoz contempla 7 distritos y el terreno objeto de valoración se sitúa en el Polígono Fiscal nº 3, Distrito II/III "San Roque". En el Anexo II del PGOU (Anexo V) se establecen las edificabilidad (m2 techo/m2 suelo) medias brutas y netas por distritos. Aprovechamiento Medio Bruto: 0,654. Aprovechamiento Medio Neto: 1,70. La edificabilidad bruta será la aplicable a terrenos sin edificar, mientras que la edificabilidad neta será la aplicable a las manzanas resultantes una vez realizada la urbanización. En nuestro caso nos encontramos ante una parcela Bruta debido a que no se ha ejecutado la necesaria urbanización de los terrenos afectados, luego aplicaremos 0,65 ".
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La valoración se realiza por el método residual estático, partiendo como hipótesis de promoción inmobiliaria más probable a desarrollar la de residencia de viviendas libres pero teniendo en cuenta que el 25% del aprovechamiento se destinará a VPO-VIVIENDA MEDIA. Contempla también la edificación bajo rasante.
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En cuanto al valor de mercado, considera como precio de venta real del 75% destinado a Vivienda Libre el precio medio anual correspondiente al año 2008 que para la ciudad de Badajoz facilita en sus estadísticas el Ministerio de Fomento. Para el 25% restante aplica los precios máximos de venta para vivienda de VIVIENDA MEDIA establecidos en el Decreto 338/2007, de 28 de diciembre, vigente en la fecha de valoración, por el que se modifica el Decreto 33/2006, de 21 de febrero, de modificación y adaptación del Plan de Vivienda y Suelo de Extremadura 2004-2007.
Los costes de construcción se obtiene de los presupuestos de referencia del COADE para el año 2008.
Tiene en cuenta como coste unitario para realizar la urbanización 80,07 #/m2 y también que " es necesario cumplir con la cesión municipal obligatoria del 10% ".
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Tiene en cuenta un factor de localización de 0,95, aceptando parcialmente el planteamiento del Ayuntamiento de Badajoz en su recurso de reposición
Todo ello le lleva a fijar un justiprecio de 1.000.051,75 # incluido el premio de afección.
La demanda cuestiona los siguientes datos tomados en consideración por el Jurado:
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La fecha de valoración debe ser 03/05/2008, esto es, un año después de efectuado requerimiento por el propietario sin que se produzca la incoación, resultando que la solicitud de inicio del expediente expropiatorio por ministerio de la Ley tuvo lugar en 03/05/2008. Se rige la valoración, por tanto por la Ley 8/2007.
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Se trata de un suelo urbano CONSOLIDADO, por contar con todos y cada uno de los servicios exigidos para tal clasificación y formar parte de un núcleo de población existente.
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Siendo que nos encontramos con un suelo urbano consolidado y que la parcela no tiene asignado aprovechamiento lucrativo, le corresponde un aprovechamiento de 1,70 previsto para el...
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