STS, 16 de Julio de 2015
| Ponente | INES MARIA HUERTA GARICANO |
| ECLI | ES:TS:2015:3383 |
| Número de Recurso | 3413/2013 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 16 de Julio de 2015 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a dieciséis de Julio de dos mil quince.
Visto por la Sección Sexta de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, constituida por los Sres. Magistrados indicados al margen, el recurso de casación número 3413/2013, interpuesto por el Procurador D. Felipe de Juanas Blanco, actuando en nombre y representación del AYUNTAMIENTO DE GALDAKAO, contra la Sentencia nº 474, dictada -22 de julio de 2013- por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en su Rº 1382/08 , deducido frente al Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya, de 28 de mayo de 2008, por el que se fija el justiprecio de la finca nº 25, expropiada para la ejecución del Proyecto de Encauzamiento del Río Nervión-Ibaizabal-2ª Fase, T:M. de Galdakao.
Ha sido parte recurrida "TAARUP IBERICA, S.L.", representada por el Procurador D. Luis Pozas Osset y el Gobierno Vasco, que, estando emplazado, no se personó.
PRIMERO .- La Sentencia recurrida, con estimación parcial del recurso deducido por la mercantil propietaria de la finca, anula el Acuerdo del Jurado, que valoró el suelo de la finca -urbano industrial con edificación- con arreglo a la Ley 6/98 (al entender que los expedientes iniciados a partir del 1 de julio de 2007, a los que se refiere la Transitoria Tercera.1 de la Ley 8/07, son los expedientes expropiatorios), aplicando el método residual estático, conforme al cual quedó determinado en 1.134.735 , y, aplicando la Ley 8/07, vigente en la fecha de iniciación del expediente de justiprecio individualizado (Decreto de 26 de septiembre de 2007), fija en2.172.399,44 el justiprecio , que fue el establecido por el Perito Judicial Arquitecto Sr. Sebastián , obtenido por el método de comparación (superior al alcanzado por el método residual), " previo muestreo de naves industriales en venta, dos en la zona de Galdakao, dos en el Polígono Lezama Leguizamón y Edificio El Abra, una en Arrigorriaga (Polígono Industrial de Atxukarro) y otra en Derio, con precios referidos a ofertas y transacciones del período 2.007-2010, que dice no han aumentado dada la situación de crisis, estableciendo de los datos obtenidos, que detalla en su informe, un precio medio de venta de 1.367,45 /m2........ Este dictamen ha sido ratificado en sede judicial, sin que ninguno de los letrados intervinientes interrogara al perito sobre el valor obtenido en función del método de comparación y la prospección realizada al tal efecto".
La Sala de instancia afirma expresamente, que tras valorar, conforme a las reglas de la sana crítica, esta prueba pericial y el Informe aportado por la propiedad con su Hoja de Aprecio -emitido por los Arquitectos Sres. Carlos Antonio y Jesús Manuel y ratificado judicialmente-, que fija el valor del suelo y del inmueble (pabellón) en 2.440.469 , resultado del método de comparación (calculando el valor en venta de mercado mediante muestreo sobre pabellones en venta en zonas similares en las zonas de Lezama-Leguizamón, Derio y Erandio), al ser superior al establecido por el método residual, y aunque ambas pericias ofrecen resultados muy similares, fundados en " un muestreo de naves industriales en venta cuya analogía con la expropiada no se controvierte válidamente -en el caso del perito judicial en número de seis, como impone el art. 21 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.......-, muestreo al que no resta eficacia el hecho de que no contaran los peritos con escrituras o contratos, dado que el precitado artículo permite la utilización del método comparativo con base no sólo en transacciones materializadas, sino a meras ofertas, y no apreciándose error en el procedimiento, ni en el cálculo, esta Sala acoge el valor en venta establecido por el perito de designación judicial, ligeramente inferior al fijado por los peritos de parte.....".
SEGUNDO .- Por la representación procesal del Ayuntamiento se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la Sección Tercera de la Sala de Bilbao que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el día 24 de octubre de 2013.
TERCERO .- Personado el recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el Art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate", y, articulado en dos motivos: Primero, por infracción del art. 23 de la Ley 8/07 en relación con el art. 21 de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, y la jurisprudencia que los interpreta y ello porque la Sentencia prescinde de las exigencias legales de la necesidad de contar con un número fiable, verificado y objetivo de seis testigos de transacciones inmobiliarias, basándose en meras ofertas de venta sin contraste ni acreditación alguna. Ni siquiera se ubican en el mismo T.M, algunas -como las de Arrigorriaga- se encuentran muy alejadas de Galdakao y con una realidad inmobiliaria diversa. Dado que las muestras tomadas en consideración por la Sentencia, a través del Informe Pericial, no reúnen los requisitos exigidos, ni tampoco se ajustan a la normativa técnica de valoraciones contenida en la Orden ECO/805/2003, entiende que resulta más apropiado aplicar -ante la inexistencia de testigos comparables- el método residual estático, también definido en el art. 23.1 de la Ley 8/07 ; Segundo, por vulneración de la doctrina de presunción de acierto de los Acuerdos de los Jurados por entender que la valoración del Jurado no ha quedado desvirtuada por la prueba pericial judicial acogida por la Sentencia.
CUARTO .- Admitido a trámite, se emplazó a la partes recurridas, habiendo presentado escrito de oposición la mercantil expropiada.
QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 14 de mayo de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.
Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala
PRIMERO .- Como antecedentes a tomar en consideración para una mejor comprensión de las cuestiones planteadas, constan los siguientes: a) El Pleno del Ayuntamiento de Galdakao, en sesión celebrada el 23 de febrero de 2007, aprobó definitivamente la relación de bienes y derechos afectados por la ejecución del Proyecto de Encauzamiento del Río Nervión-Ibaizabal-2ª Fase, T.M. de Galdakao, entre las que se encontraba la finca nº 25, de 1.513 m2, suelo urbano industrial y propiedad de "TAARUP IBERICA, S.L."; 2) Por Decreto de 26 de septiembre de 2007, se inició el expediente de justiprecio; 3) La mercantil propietaria de la finca presentó Hoja de Aprecio (8 de junio de 2008) sobre la base del Informe Técnico de los Arquitectos Don. Carlos Antonio y Jesús Manuel , por importe de 2.440.469 , obtenido por el método de comparación, por ser superior al determinado por el método residual: 1.189.955,59 ( art. 23 de la ley 8/07 ); 4) El Ayuntamiento expropiante, en su Hoja de Aprecio (no consta fecha), aunque consideró que el suelo se encontraba en situación de rústico ( art. 12.2 y 22 de la Ley 8/07 ), al entender que tenía incorporado unos derechos edificatorios valoró el suelo y la construcción por el método residual estático en 595.857,5 ; 5) El Jurado fijó el justiprecio del suelo y la nave en 1.134.735 , en aplicación de la ley 6/98 y mediante el método residual estático.
SEGUNDO .- Siendo incuestionable que la valoración ha de realizarse con arreglo a la Ley 8/07, dada la interpretación que reiteradamente viene realizando este Tribunal Supremo de su Transitoria Tercera.1, aplicable a todos los expedientes de justiprecio iniciados a partir de su entrada en vigor y ello porque " el contenido de la norma de cuya aplicación se trata, valorativa y no procedimental, está destinado a ser aplicada para valorar los bienes y derechos expropiados en el momento en el que esta se produce, esto es, cuando se inicia la fase de justiprecio, y no para regular las garantías procesales en su tramitación ", y, tratándose de suelo en situación de urbanizado con edificación (no se discute en este recurso), cuyo precio viene determinado por el mayor valor de los obtenidos por tasación conjunta del suelo y la edificación con arreglo al método de comparación y por el determinado por el método residual estático aplicado al suelo, sin consideración de la edificación, entraremos a examinar los dos motivos del recurso.
En el PRIMERO, con cita en el art. 23 de la Ley 8/07 , que se reputa infringido, lo que, en definitiva, está cuestionando es la idoneidad de los testigos utilizados por el Perito judicial en la valoración por el método de comparación, que determinaron el justiprecio acogido por la Sentencia de instancia, y ello porque considera que no eran comparables dado el tenor del art. 21 de la Orden ECO 805/03.
Parece olvidar el Ayuntamiento que la valoración de la finca se ha de realizar con arreglo a las prescripciones de la Ley 8/07, cuyo art. 23 distingue, en este punto, según se trate de suelo urbanizado, con, o, sin edificación.
En el supuesto enjuiciado, estamos ante un suelo urbanizado con edificación (suelo industrial con una nave o pabellón), cuyo valor de tasación será el superior al determinado por la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación y el obtenido por el método residual estático. En este caso, el valor superior es el obtenido, por el método de comparación, por el Perito judicial. Pericial asumida por la Sentencia recurrida.
Al método de comparación -de obligada aplicación-, al que se refiere el precepto, no le es aplicable el art. 21 de la Orden ECO/805/2003 -que la Corporación recurrente reputa infringido-, ni nuestra jurisprudencia en relación con el método de comparación establecido en el ya derogado art. 26 de la Ley 6/98 (como método preferente de valoración del suelo no urbanizable), sobre los requisitos que deben concurrir en los testigos para que puedan considerarse idóneos como comparables y conforme a la cual venía exigiéndose la existencia de compraventas de fincas análogas a la que ha de valorarse, a fin de establecer cuál sería el precio de mercado, entendiendo por "fincas análogas" las que se hallaban en la misma zona, con dimensiones y aprovechamientos similares, sometidas a idéntico régimen urbanístico y que tales transacciones no hubieran tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse alteradas las circunstancias del mercado. Y ello porque, a diferencia del sistema anterior (Ley 6/98), en el que la inexistencia de comparables abocaba a la aplicación subsidiaria del método de capitalización de rentas, la nueva Ley exige (cuando estamos ante suelo en situación de urbanizado edificado o en curso de edificación) una doble valoración: por el método de comparación y por el residual estático, para escoger el más elevado, siendo, pues, inexcusable -siempre y en todo caso- la valoración por los dos métodos.
De ahí que el art. 24 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por el Real Decreto 1492/01, de 24 de octubre -que, aunque no existía en la fecha de la valoración aquí cuestionada, si sirve de pauta interpretativa-, establezca, con una gran laxitud, una serie de parámetros para la selección de comparables, llegando incluso a determinar, en su apartado 2 que "En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica....., podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básicas mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor....".
Desde esta perspectiva, entendemos, que los testigos utilizados por el Perito Judicial para fijar el precio del suelo " previo muestreo [como dice la Sentencia recurrida] de naves industriales en venta, dos en la zona de Galdakao, dos en el Polígono Lezama Leguizamón y Edificio El Abra, una en Arrigorriaga (Polígono Industrial de Atxukarro) y otra en Derio, con precios referidos a ofertas y transacciones del período 2.007-2010, que .... no han aumentado dada la situación de crisis, estableciendo de los datos obtenidos, que detalla en su informe, un precio medio de venta de 1.367,45 /m2........ Este dictamen ha sido ratificado en sede judicial, sin que ninguno de los letrados intervinientes interrogara al perito sobre el valor obtenido en función del método de comparación y la prospección realizada al tal efecto", son perfectamente válidos a efectos de determinar el valor del suelo y la nave por el método comparativo, y se ajustan a las previsiones de la nueva Ley.
Procede, pues, la desestimación de este primer motivo.
TERCERO .- En el SEGUNDO motivo se denuncia la infracción del principio de presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados de expropiación, presunción "iuris tantum", que hay que recordar, admite prueba en contrario.
Y en este caso esa presunción de acierto queda rota desde el momento en que el Jurado realiza la valoración con arreglo a una normativa que no es aplicable (Ley 6/98), al interpretar, erróneamente, que la expresión "expedientes que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/07" de la Transitoria Tercera.1 de esta Ley 8/07, se refería a los expedientes de expropiación y no, como hemos dicho más arriba, a los expediente de justiprecio.
El motivo, por tanto, tampoco puede tener favorable acogida.
CUARTO .- Los razonamientos precedentes llevan a declarar no haber lugar a este recurso de casación, y, conforme al art. 139.2 LJCA , procede condenar en costas a la parte recurrente, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, queda fijado, ponderadamente y en atención a las concretas circunstancias, en 4.000 , a favor de la mercantil recurrida que presentó escrito de oposición.
QUE NO HA LUGAR al recurso de casación número 3413/2013, interpuesto por el Procurador D. Felipe de Juanas Blanco, actuando en nombre y representación del AYUNTAMIENTO DE GALDAKAO, contra la Sentencia nº 474, dictada -22 de julio de 2013- por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en su Rº 1382/08 , deducido frente al Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Vizcaya, de 28 de mayo de 2008, por el que se fija el justiprecio de la finca nº 25, expropiada para la ejecución del Proyecto de Encauzamiento del Río Nervión- Ibaizabal-2ª Fase, T:M. de Galdakao. Con condena al Ayuntamiento de las costas causadas en este recurso, en los términos establecidos en el precedente Fundamento de Derecho Cuarto.
Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Diego Cordoba Castroverde Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por la Magistrada Ponente Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano , estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Secretaria, certifico.
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