STS, 24 de Abril de 2015

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que desestimamos el recurso contencioso- administrativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Federico Pinilla Romeo en nombre y representación de la Mercantil "Mercados Centrales de Abastecimiento de Madrid, S.A." (MERCAMADRID S.A.), debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Francisca Herrero Redondo, en nombre y representación de la Entidad Mercantil "Promociones Urbanas, S.L." contra las resoluciones descritas en el Fundamento de Derecho Primero, las cuales anulamos, debiendo fijar y fijando el justiprecio de los bienes y derechos expropiados en el Expediente 6/PV01463.7/2007 relativo a la finca nº1 del Proyecto de Expropiación 786 "AOE 00.05 AMPLIACIÓN MERCAMADRID", tramitado por el Excmo.Ayuntamiento de Madrid, municipio de Madrid, de que este proceso trae causa, en la suma total de 558.957,95 euros (quinientos cincuenta y ocho mil novecientos cincuenta y siete euros, con noventa y cinco céntimos), incluido el 5% de premio de afección, más los intereses legales correspondientes; y todo ello sin efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a costas."

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de "Promociones Urbanas, S.L.", presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la Procuradora de los Tribunales Dña.Francisca Herrera Redondo, en nombre y representación de Promociones Urbanas S.L. presentó escrito tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 28 de enero de 2013 interponiendo el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración de los arts. 24.1 de la Constitución , 60 de la Ley Jurisdiccional , y 218.1 , 317 , 319.1 y 2 LECivil .

Segundo.- Al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , por vulneración del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y del art. 385 LECivil .

Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que el anterior, por vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 14 de abril de 2015, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por la representación de Promociones Urbanas S.L. se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 19 de julio de 2012, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en la que se desestima el recurso contencioso administrativo 595/2008 interpuesto por Mercamadrid, S.A. y se estima en parte el 13/2009, formulada por la ahora recurrente en casación Promociones Urbanas, S.L., contra Acuerdo del Jurado de Expropiación de Madrid de 13 de febrero de 2008, y contra la resolución de 22 de octubre de 2008 desestimatoria del recurso de reposición contra el interpuesto, fijando justiprecio de la finca nº1 del proyecto de expropiación "AOE OO.05 Ampliación Mercamadrid", Acuerdos que se anulan fijándose en su lugar un justiprecio total de 558.957,95 euros, incluido el premio de afección, frente a los de 988,543,17 euros fijado por aquel.

Las cuestiones a las que se circunscriben los motivos de recurso, hacen referencia a la superficie expropiada y a la fijación del valor unitario del suelo acudiendo al método objetivo. Respecto a la clasificación del suelo como urbanizable, no es objeto de controversia en casación.

Y sobre las mismas, el Tribunal "a quo" señala, respecto a la aplicación del método objetivo de valoración:

"SÉPTIMO: Como ya hemos avanzado, el método residual tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo, como inversión inicial, como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un Promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.

A este respecto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados Derechos para ciertas Finalidades Financieras, se refiere al método técnico de valoración que denomina residual, por el procedimiento dinámico, en su artículo 34.2. El artículo 35 de la propia Orden establece una serie de requisitos, para la utilización del método residual, de obligado cumplimiento, que son los siguientes: "a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. c ) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes". A ello, el apartado segundo añade que "Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización".

Pues bien, examinados los Acuerdos del Jurado impugnados así como los informes aportados por las partes recurrentes, tanto en vía administrativa como en sede Jurisdiccional, se concluye que en todos ellos se aplica, como método de valoración, el residual dinámico, llegando a obtenerse, sin embargo, un valor unitario del suelo muy diferente: 85,07 Euros/metro cuadrado el Jurado, 79,13 Euros/metro cuadrado la Mercantil beneficiaria de la expropiación, y, en fin, 300,20 Euros/metro cuadrado la parte expropiada. Ello es así por cuanto que, como veremos, parten de valores diferentes para los distintos conceptos que integran el método de valoración utilizado. En concreto difieren, sustancialmente, en el valor en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular, así como en el del coste de construcción para el uso dotacional.

Pasando al estudio de las resoluciones del Jurado impugnadas a la luz de los concretos motivos de impugnación aducidos por las partes recurrentes, la primera cuestión a examinar es la referida a la disconformidad de las mismas respecto al precio medio en venta contemplado en las resoluciones impugnadas, cuyo examen abordamos seguidamente.

Para la adecuada resolución de la cuestión controvertida deberá partirse de la premisa básica de que el precio o valor de venta deberá determinarse en función de los distintos usos contemplados en el planeamiento, y a los que ya hemos hecho referencia en el punto Tercero de la presente fundamentación jurídica.

Las partes recurrentes muestra su disconformidad, esencialmente, con respecto al valor medio, determinado por el Jurado, de los hipotéticos valores en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular.

La elección de unos u otros valores de venta, como es lógico, condiciona el resultado final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos, así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, que deberá obtenerse a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo como ya hemos señalado dispone el artículo 35 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados Derechos para ciertas Finalidades Financieras.

En análisis de la prueba existente en el procedimiento la Sala entiende que no concurre en el supuesto de autos uno de los elementos esenciales de aplicación del método residual. Dicho elemento hace referencia a la falta de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

Veamos, en el caso concreto, el Jurado, según se expresa en la hoja de cálculo que como documentación complementaria se acompaña al Acuerdo impugnado, ha obtenido el valor medio ponderado determinado para el valor en venta de "diversos estudios de mercado públicos adjuntos", apareciendo entre la documentación complementaria al Acuerdo una serie de listados con determinados datos, y que utiliza el Jurado en la determinación de los valores en venta para cada uno de los usos contemplados en el planeamiento.

Ni en las resoluciones impugnadas, ni en los documentos citados, se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración.

En todo caso, en modo alguno se acredita que se tomen como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

Con tal proceder se priva a este Tribunal, así como a las recurrentes, tanto beneficiaria como expropiada, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, así como si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa.

En definitiva, no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado para los tres diferentes usos contemplados se corresponda con el real del mercado.

Queda de esta forma invalidada tanto la metodología seguida por el Jurado como el resultado final por él obtenido, siendo así destruida la presunción iuris tantum de acierto atribuida a los Acuerdos de los Jurados.

OCTAVO: De lo dicho hasta el momento queda de manifiesto que las resoluciones del Jurado impugnadas adolecen de graves e importantes defectos, que invalidan la metodología seguida para la determinación del justiprecio, y por ende, el resultado obtenido, quedando así destruida la presunción iuris tantum de acierto atribuida a los Acuerdos de los Jurados.

Estos defectos son igualmente achacables a los distintos Informes de Valoración que obran en las actuaciones. En efecto, la prueba pericial practicada en el recurso 564/2008, cuyos efectos se ha extendido al presente, limitada por propia disposición de su proponente, en lo que ahora nos interesa, se refiere a la determinación del precio del metro cuadrado de edificio terminado correspondiente al "dotacional servicio público singular", arrojando como resultado un valor medio de 1.621,89 Euros/metro cuadrado. Sin embargo el expresado Informe Pericial adolece de iguales defectos que el atribuido al Jurado en la medida en que tampoco se acredita la veracidad de las transacciones que se dicen tener en cuenta. Si bien se determina la procedencia de los datos aportados, limitado a diversas publicaciones (Segunda Mano, ABC Inmobiliario y Su Vivienda), en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones.

En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta, sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado.

Recordemos, que el método de comparación, como ya se ha dicho más arriba, para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

En consecuencia, advertido que el informe emitido adolece de graves e importantes defectos, que invalidan la metodología seguida y, por ende, el resultado obtenido, el mismo no puede ser tenido en cuenta por este Tribunal para la determinación del justiprecio que nos ocupa.

Igual suerte deben correr los restantes Informes aportados, a instancias de las partes recurrentes, a las actuaciones. En efecto, en dichos informes, por ejemplo los acompañados como documentos núms. 2 y 3 con la demanda formulada por la beneficiaria de la expropiación que nos ocupa así como los aportados a instancias de la parte expropiada, aluden al examen del valor en venta para el uso "dotacional servicio público singular", pero tampoco acreditan que los valores tenidos en cuenta obedezcan a concretas y reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio que nos ocupa.

En concreto, los valores ofrecidos para los usos "industrial logístico" y "terciario", algunos idénticos a los recogidos por el Jurado, adolecen de una total y absoluta falta de acreditación.

Así las cosas, tampoco podrán ser tenidos en cuenta ni sus resultados, ni las consideraciones en los mismos vertidas en relación con la determinación de los valores atribuidos a los distintos usos contemplados, en tanto en cuanto si bien los mismos hacen referencia a los costes de producción de suelo (urbanización,indemnizaciones y promoción del suelo), no determinan detalladamente su concreto cálculo, siendo realmente confusos en cuanto a los costes financieros y de gestión inmobiliaria contemplados, conceptos todos estos de necesaria valoración cuando de la aplicación del método residual dinámico se trata.

NOVENO: Llegados a este punto, habiéndose rechazado la valoración contenida en las resoluciones impugnadas, así como la contenida en los distintos Informes aportados a instancias de las partes a la actuaciones, ello nos avoca a que acudamos al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado (método de valoración Jurisprudencialmente consagrado a partir de las Disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de Noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda), toda vez que es criterio de la doctrina Jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de Mayo de 2000 y 20 de Enero de 1998 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual. Dicho método objetivo resulta ser una "variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de viviendas de protección oficial", en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Junio de 2012 .

El aludido método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Marzo de 2011 , "lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona ...", resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada Sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de Mayo de 2000 y 20 de Junio de 2007 ), "Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo, antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas".

En el supuesto hoy planteado tal consideración no merece ser modificada puesto que uno u otro sistema (residual dinámico y objetivo) no tienen razón alguna para diferir significativamente en sus conclusiones, pues si bien el dato de partida es distinto y favorable a la consideración del precio de las viviendas libres (porque se entiende que el suelo dotacional que nos ocupa puede equipararse en cuanto a su valor al suelo donde se construyen viviendas de protección pública), no es menos cierto que el sistema objetivo no descuenta los gastos de urbanización por venir éstos incluidos en el valor de repercusión que, en su caso, sea aplicable, como también ha afirmado constante doctrina Jurisprudencial.

En todo caso no está demás señalar, siguiendo la doctrina contenida en la precitada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Junio de 2012 , "que la toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración Jurisprudencial, no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de tal tipo de viviendas, que responde a determinada política en la materia, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual y como elemento objetivo en cuanto fijado normativamente de manera general y al margen de las concretas previsiones del planeamiento sobre el tipo de viviendas a construir, precisamente por su carácter objetivo".

En el supuesto de autos, en consecuencia y por lo expuesto, debe partirse de que la superficie expropiada es, en principio, de 5.551,00 metros cuadrados y se encuentra sita en el municipio de Madrid, siendo la fecha de valoración el 13 de Febrero de 2007. En las condiciones expuestas el método de valoración del suelo afectado ha de partir para su valoración de las siguientes reglas:

1. ) La superficie expropiada ha de ser considerada teniendo en cuenta el coeficiente de aprovechamiento de 0,360000 m2c/m2s que es el asignado por el Planeamiento para el desarrollo AOE 00.05, según se ha dicho y establece el artículo 3.3.10 del PGOUM;

2. ) Del resultado anterior (dado que estamos antes suelo urbanizable incluído en ámbitos delimitados y con condiciones de desarrollo) es necesario aplicar la regla general de sustraer el 10 % (coeficiente 0,9) equivalente a cesiones obligatorias conforme señalan los artículos 84.3 b ) y 105.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976 y artículos 21.1 y 18.2 c) de la Ley 9/2001 . A su vez este valor ha de reducirse en un 20 % (coeficiente 0,8) para extraer los metros cuadrados útiles que se multiplicaba por el precio aplicable ( artículo 4 del Real Decreto 3148/1.978, de 10 de Noviembre );

3. ) El precio parte del valor en 2007 para las viviendas con protección pública para venta o uso propio, que para el municipio de Madrid se establecen en 2007 (y hasta el 4 de Abril de 2008, fecha en la que entró en vigor la Orden 116/2008, de 1 de Abril), en 1.850,00 Euros/metro cuadrado, según se establece en la Orden 1577/2005, de 11 de Mayo, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, que entró en vigor el 17 de Mayo de 2005, teniendo en cuenta que el municipio de Madrid se incluye en la Zona A a que se hace referencia en la Orden antedicha.

4. ) A dicho precio se le aplica el valor de repercusión, que será de un 15% o un 20%, según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial ( artículo 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de Diciembre, sobre Valoración Catastral ), se establece el cálculo del 0,20 como valor de repercusión por tratarse de un municipio de mas de 500 viviendas protegidas; no descontándose, además, los gastos de urbanización por entenderse incluidos en dicho porcentaje.

Pues bien, aplicando las reglas antes citadas (0,36 x 0,9 x 0,80 x 1.850,00 Euros x 0,20) obtendremos un resultado unitario de 95,90 Euros/metro cuadrado, superior al determinado por el Jurado actuante en la resolución objeto de recurso."

Respecto a la superficie que se considera expropiada se señala:

"En este momento debe fijarse la superficie de suelo expropiada, que la parte recurrente cifra en 6.500,00 metros cuadrados, superficie que se dice tenía la finca objeto de expropiación total, frente a los 5.551,00 metros cuadrados fijados por el Proyecto de referencia y que fueron los que valoró el Jurado actuante, que en ningún momento entró a resolver la controversia suscitada en torno a la superficie realmente afectada, (véase folio 199 del Expediente Administrativo).

Como es sabido los hechos alegados por el recurrente como fundamento de la concreta pretensión ejercitada,- en aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 1214 del Código Civil , (hoy artículo 217 de la Ley 1/2.000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil ), plenamente aplicables en el ámbito que nos movemos -, es carga que corresponde al actor pues, así lo ha declarado reiteradamente nuestro Tribunal Supremo, al recurrente, en base al viejo aforismo romano "incumbit probatio qui dicit non qui negat", le incumbe la prueba de los hechos específicamente constitutivos de su derecho, es decir, los necesarios para justificar la acción ejercitada, mientras que es el demandado quien ha de alegar y probar los hechos impeditivos o extintivos, así como los que formen el supuesto de las excepciones en sentido propio. Pues bien, sobre esta base la parte actora, en apoyo de sus aseveraciones, alude simplemente a un hecho incuestionable, que no es otro que el relativo a que en el Registro de la Propiedad la finca expropiada consta con una cabida de 6.500,00 metros cuadrados, siendo así que en el Catastro tal cabida serían 6.523,00 metros cuadrados. Estos hechos, ciertos, topan con una realidad incuestionable, que es que la finca en cuestión fue medida en el curso de las actuaciones seguidas en vía Administrativa, arrojando un resultado de 5.551,00 metros cuadrados como cabida de la misma. Este resultado fue conocido por la expropiada en todo momento a lo largo del Expediente tramitado, por lo que bien pudo aportar al mismo, o solicitar que ello se produjera por medio de la práctica de la pertinente prueba pericial, el correspondiente plano topográfico de la finca expropiada y un dictamen sobre el mismo con un estudio de superficies, elaborado por un Ingeniero Técnico en Topografía Colegiado, describiendo la metodología seguida en su realización, los instrumentos GPS utilizados, y aportando el listado de coordenadas empleadas, describiendo las mediciones físicas llevadas a cabo, aportando plano de las operaciones realizadas. Este material probatorio, ni ningún otro salvo la Escritura correspondiente y la ficha Catastral aludidas, no se ha aportado a las actuaciones, razón por la que no podemos sino confirmar que la superficie expropiada en el Expediente de que este proceso trae causa no es sino la fijada por el Jurado en las resoluciones cuestionadas, en consecuencia, de 5.551,00 metros cuadrados, pues aunque, es cierto, existe una clara discordancia entre el Registro y el Catastro, por una parte, y la realidad, por otra, como ya precisó el artículo 103.3 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto , por el que se aprobó el Reglamento de Gestión Urbanística, "en caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente de reparcelación".

En consecuencia, el valor unitario de 95,90 Euros/metro cuadrado a que antes hemos aludido, debe aplicarse a los 5.551,00 metros cuadrados expropiados en el Expediente de que este proceso trae causa, de lo que resulta un valor de 532.340,90 Euros, al que debe añadirse el 5 % de afección, cifrado en 26.617,05 Euros, que determina un justiprecio de 558.957,95 Euros, que es el que debe fijarse en el caso que nos ocupa."

Por la recurrente se formulan tres motivos de recurso. El primero de ellos, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración de los arts. 24.1 de la Constitución , 60 de la Ley Jurisdiccional , y 218.1 , 317 , 319.1 y 2 LECivil , al haberse infringido normas relativas a la valoración de la prueba, y en concreto, las referidas a la valoración de la prueba documental aportada por la recurrente, tanto en lo que se refiere a la superficie expropiada a tomar en consideración, - aceptando la superficie referida por la Administración de 5.551 m2, cuando hubieran debido ser 6.500 m2-, cuanto en lo relativo al valor unitario del suelo, al haber acudido al método objetivo de valoración, y no al residual dinámico, como hubiera sido procedente, impugnando con ello la valoración de la prueba pericial.

En el segundo motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y del art. 385 LECivil , por cuanto partiendo de la presunción de certeza de los datos del Catastro legalmente establecida, entiende que en ningún caso hubiera podido aceptarse la superficie de la finca de 5.551 m2, que sin ninguna prueba es considerada por la Administración, sino la de 6.500 m2, que es la que además consta, como propiedad de la recurrente en el Registro de la Propiedad. Estima que la ausencia por parte de la Administración de ninguna prueba tendente a medir la superficie de la finca, hace que no pueda considerarse desvirtuada la presunción de certeza de los datos registrales, prueba que hubiera sido imprescindible para desvirtuar aquella según los arts. 3 de la Ley del Catastro y 385 LECivil .

En el tercer motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98 , al entender que tratándose de suelo urbanizable y de conformidad con este último precepto, hubiera debido acudirse para la valoración del suelo expropiado, al método residual dinámico, lo que por lo demás, no había sido cuestionado por ninguna de las partes, y no al método objetivo como hace por propia iniciativa la Sala de instancia.

El primero de los motivos formulados, en los términos en que lo ha sido, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , ha de ser necesariamente rechazado, y ello por cuanto en él se está impugnando la valoración que de la prueba practicada, hace el Tribunal "a quo", tanto para determinar la superficie expropiada, como para fijar el valor unitario del suelo acudiendo al método objetivo de valoración, impugnando en cuanto a este extremo la valoración de la prueba pericial.

Y es que, sin perjuicio de cuanto luego diremos al analizar los siguientes motivos, formulados al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , la recurrente acude inadecuadamente, como reiteradísimamente ha dicho esta Sala, al marco del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , para impugnar la valoración que la Sala de instancia realiza tanto de la prueba documental, como de la pericial, en relación a las cuestiones objeto de controversia (superficie expropiada y valor unitario del suelo)

Es conocido, y la propia recurrente se hace eco de ello, que la valoración de la prueba hecha por el Tribunal "a quo" únicamente puede ser impugnada en casación por los estrechísimos márgenes permitidos, a saber cuando tal valoración sea irracional, arbitraria o ilógica (lo que debe quedar debidamente acreditado y no solo alegado) o se vulneren normas reguladoras de la prueba tasada.

Pero esas objeciones han de hacerse imprescindiblemente, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , como un error "in iudicando" y no al amparo del apartado c), como indebidamente se realiza en el primero de los motivos, que por tal razón ha de ser desestimado.

En el segundo de los motivos, en este caso correctamente al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y 385 LECivil , al entender que hubiera debido considerarse como superficie expropiada la de 6.500 m2, al ser ésta la superficie que constaba tanto en el Catastro, como en el Registro de la Propiedad, y no la de 5.551 m2 tenida en cuenta por la Administración y por la Sentencia. Parte para ello de la presunción legal de certeza que se derivaría del art. 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario , y que no se habría desvirtuado por ninguna prueba.

El motivo también ha de ser desestimado. En primer lugar, señalar que esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la presunción de exactitud de los asientos registrales, en cuanto a los datos jurídicos, y no a los datos de hecho. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 18 de julio de 2014 (Rec.5586/2011 ) donde se señala:

" Esta Sala en Sentencia de 6 de octubre de 1999 tiene declarado, haciéndose eco de lo expuesto en la de 7 de Marzo de 1992, que "la estimación de la pretensión equivale a que se prescinda de unos asientos registrales, amparados por el principio de legitimación, el cual atribuye al titular registral competencia exclusiva respecto de una cosa o un derecho inscrito, dotando, al mismo tiempo, al contenido del Registro, de una apariencia de verdad y de una presunción de exactitud, mientras no se demuestre la inexactitud, lo que obliga a mantener la titularidad de quien aparezca inscrito. Esto y no otra cosa es lo que resulta de la relación entre los arts. 38.1 y 97, en relación con el art. 1.3, todos ellos de la Ley Hipotecaria , según el último de los cuales los asientos del Registro "..

Resulta claro que la presunción de exactitud de los asientos registrales, hace referencia a los derechos inscritos y no a circunstancias fácticas como la relativa a la superficie expropiada. Pero es que, además, la Sentencia de instancia explica por qué considera que la medición realizada por la Administración es a la que ha de estarse, en cuanto coincide con la auténtica realidad física de la finca, y desvirtúa cualquier presunción de certeza de la realidad catastral. Critica además, que la recurrente no hubiera propuesto, ni practicado, más allá de las certificaciones registrales, la oportuna prueba tendente a cuestionar la medición efectuada por la Administración, respecto a la realidad física de la finca expropiada.

Por todas estas razones, no apreciándose la vulneración de los preceptos que se citan, el segundo de los motivos debe ser desestimado.

Se plantea en el tercer motivo de recurso vulneración de los arts. 23 , 25 y 27.1 de la Ley 6/98 , al entender que tratándose de suelo urbanizable, y en aplicación de este último precepto, hubiera debido acudirse al método residual dinámico para el cálculo del valor del suelo, y no al método objetivo, como hace la Sentencia recurrida.

La Sala de instancia, tal y como se ha transcrito, expresa las razones por las que descarta el primero, y acude al método objetivo, una vez que rechaza la aplicación de los valores catastrales, inaplicación de la Ponencia de Valores, que resulta correcta, tal y como esta Sala ya ha dicho, respecto a fincas expropiadas para el mismo proyecto "Ampliación de Mercamadrid" (por todas Sentencia de 26 de marzo de 2015 -Rec.4310/2012 ).

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradísimas sentencias sobre el método objetivo, así y por todas, en nuestra Sentencia de 10 de octubre de 2014 (Rec.6225/20111 ) decimos: "El denominado método objetivo de valoración, que no es sino una variante del método residual, que toma como valor de mercado el resultante de los módulos fijados por la Administración sobre precios de venta de viviendas de protección oficial, no tiene como presupuesto para su aplicación un destino característico o predominante sino que requiere, como señala la sentencia de esta Sala de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ), que no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área. Por ello, la utilización de este valor de partida no guarda relación alguna con la previsión de tipologías edificatorias que el Planeamiento de desarrollo tiene previsto realizar en esa zona. La utilización de uno u otro valor de partida -de viviendas libres o subsidiariamente, en los casos descritos, el de viviendas de protección oficial-, no depende de las calificación y usos del suelo que el Planeamiento tiene previsto desarrollar en el ámbito de actuación, sino que persigue buscar un valor en venta de referencia fiable del que poder partir para aplicar correctamente dicho método.

La valoración de los bienes expropiados ha de hacerse, según dispone el artículo 23 de la Ley 7/98 con toda claridad, con arreglo a los criterios establecidos en la citada Ley, cualquiera que sea la finalidad que le motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. Por ello, y aún cuando el objetivo de la Ley es valorar el suelo de acuerdo con su valor real, no es menos cierto que para ello establece el método determinado y concreto que ha de ser aplicado en cada uno de los supuestos y clases del suelo, pues, como expresa el legislador en su exposición de motivos, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Y para valorar el suelo urbanizable por el método residual este Tribunal Supremo en diferentes sentencias -entre ellas STS, Sala Tercera, de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ) y de 4 de Marzo del 2013 (rec. 3629/2010 )-, ha admitido la posibilidad de partir del valor en venta de las viviendas de protección oficial siempre que "....no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área, por no ser estos obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, ya que, en los términos que indica la sentencia de esta Sala de 26 de octubre de 2005 , "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad".

En definitiva, y como esta Sala viene diciendo, la aplicación del método residual, fundado en valores de mercado, ha de apoyarse en la acreditación para el Tribunal sentenciador, de su certeza y seguridad.

La Sala de instancia, en el fundamento jurídico séptimo de la sentencia, examina el Acuerdo del Jurado que había aplicado el método residual, y argumenta que ni en el mismo, ni en la documentación anexa, que lleva dicho Acuerdo, hay constancia alguna de cual es el valor medio de venta tenido en cuenta por el Jurado, ni que se corresponda con el valor real de mercado.

En el fundamento jurídico octavo analiza toda la prueba pericial practicada, incluida tanto la judicial (emitida en los presentes autos por el Arquitecto Sr.Calle Cebreros), como la practicada en los Autos 564/2008, cuyos efectos fueron traídos a este proceso, y señala que aun cuando en estos informes se especifica la procedencia de los datos, limitando a diversas publicaciones, los mismos se refieren a simples ofertas de ventas, sin que se haya acreditado que hayan culminado en auténticas transacciones.

En cuanto a los informes acompañados con las demandas por ambas partes expropiadas, se especifica que no se acredita que respondan a "reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio que nos ocupa".

En definitiva, la sentencia no vulnera el art. 27.1 de la Ley 6/98 , sino que argumenta detalladamente por qué acude al método objetivo, obviando el método residual dinámico, al entender que ni el Jurado en su Acuerdo, ni las distintas pruebas practicadas que analiza, acreditan a juicio de la Sala, haber tenido en cuenta verdaderos valores de mercado. Es decir, el Tribunal reconoce que a falta de valores catastrales es aplicable el método residual dinámico, pero ante la falta de justificación de las fuentes utilizadas por el Jurado, y la ausencia de certeza sobre verdaderas transacciones tenidas en cuenta por los diferentes informes, acude al método objetivo.

Como hemos expuesto al analizar el primero de los motivos defectuosamente planteado, la recurrente no ha impugnado adecuadamente la valoración que de la prueba practicada hace el Tribunal "a quo", por los estrechos cauces que serían admisibles en sede casacional, no habiendo alegado, ni acreditado, que dicha valoración fuera irracional, arbitraria, ilógica, contraria a las reglas de la sana crítica o vulneradora de normas reguladoras de la prueba tasada. Consiguientemente hemos de tener por probado tal y como hace la Sala de instancia, que no hay información fiable sobre los precios de mercado, y que no resultan justificados esos valores, debiendo reiterar lo ya dicho, tal y como también señalan, entre otras, la Sentencia de 17 de octubre de 2014 (Rec.4292/2011 ) y Sentencia de 25 de junio de 2013 (Rec.7106/2010 ) que "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados" . En idénticos términos nos hemos pronunciado ya en otras Sentencias, por todas la de 20 de marzo de 2015 (Rec.4027/2012 ) en relación a finca expropiada para el mismo proyecto de Ampliación de Mercamadrid.

Por todas estas razones, el tercer y último motivo de recurso debe ser desestimado, al ser ajustada a derecho la valoración hecha por la Sala de instancia con arreglo al método objetivo .

La desestimación del recurso determina la imposición legal de las costas a la parte recurrente, si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el artículo 139.3 LRJCA y teniendo en cuenta la entidad del proceso y la actividad desarrollada, señala en 4.000 € la cifra máxima, por todos los conceptos, a reclamar por la parte recurrida que formuló oposición al recurso.