STSJ Murcia 109/2015, 13 de Febrero de 2015
| Ponente | MARIANO ESPINOSA DE RUEDA-JOVER |
| ECLI | ES:TSJMU:2015:402 |
| Número de Recurso | 921/2009 |
| Procedimiento | PROCEDIMIENTO ORDINARIO |
| Número de Resolución | 109/2015 |
| Fecha de Resolución | 13 de Febrero de 2015 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
T.S.J.MURCIA SALA 1 CON/ADMURCIA SENTENCIA: 00109/2015
RECURSO nº 921/09
SENTENCIA nº 109/15
LA SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MURCIA
SECCIÓN PRIMERA
compuesta por los Ilmos. Srs.:
D.ª María Consuelo Uris Lloret
Presidenta
D. Julián Pérez Templado Jordán
D. Mariano Espinosa de Rueda Jover
Magistrados
ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A nº 109/15
En Murcia, a trece de febrero de dos mil quince.
En el recurso contencioso administrativo tramitado nº 921/09 por las normas ordinarias, en cuantía de 385.888 Euros y referido a Expropiación forzosa.
Parte demandante: D. Isaac representado por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores y defendido por el Letrado D. Guillermo Cárceles Usieto.
Parte demandada: LA ADMINISTRACIÓN CIVIL DEL ESTADO (Jurado de Expropiación Forzosa de Murcia) representada y defendida por el Sr. Abogado del Estado.
Parte codemandada : Ayuntamiento de Cartagena, representado por la Procuradora D.ª María Asunción Mercader Roca y defendido por el letrado D. Francisco Pagán Martín-Portugués.
Acto administrativo impugnado: Resolución de 26 de mayo de 2009 dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Murcia, dictada en el expediente nº NUM000, referente a la expropiación de los bienes del recurrente, constituidos por la Parcela -C/ DIRECCION000 NUM001 NUM002 El Molinete), en la que determina el justiprecio de los mismos en la suma total de 29.290,8 Euros
Pretensión deducida en la demanda: Se dicte sentencia en la que acuerde:
1) Anular el justiprecio determinado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa. 2) Determinar como justiprecio, la cantidad de 439.300 Euros de los 176 m2 de solar del PERI del Molinete de Cartagena.
3) Mas el 5% de premio de afección de la anterior cantidad.
4) Mas los intereses de demora desde 1987 fecha de inclusión del solar de autos en el perímetro del PERI CA 2 del Molinete en el PGOU, aplicable a la diferencia de precio pagado por el Ayuntamiento.
5) Alternativamente los intereses de demora desde 6 de noviembre 2006, fecha de ocupación. Aplicable a la diferencia de precio pagado por el Ayuntamiento.
6) Con condena al pago de costas.
Siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Mariano Espinosa de Rueda Jover, quien expresa el parecer de la Sala.
El escrito de interposición del recurso contencioso administrativo se presentó el día 15 de
diciembre de 2009, y admitido a trámite, y previa reclamación y recepción del expediente, la parte demandante formalizó su demanda deduciendo la pretensión a que antes se ha hecho referencia.
La parte demandada y la codemandada se han opuesto al recurso e interesan su desestimación.
Ha habido recibimiento del proceso a prueba, con el resultado que consta en las actuaciones y cuya valoración se hará en los fundamentos jurídicos de esta sentencia.
Presentados escritos de conclusiones por las partes se señaló para la votación y fallo el día de de, quedando las actuaciones conclusas y pendientes de sentencia.
En demanda se exponen los antecedentes a considerar. Como consecuencia de la gestión
urbanística del Plan Especial de Reforma Interior El Molinete, aprobado definitivamente por Acuerdo de 7 marzo 2001, que establecía como sistema de actuación el de expropiación forzosa, en fecha 5 agosto 2004, se expuso a información publica la aprobación inicial del Proyecto de Expropiación por tasación conjunta, afectando la expropiación a la finca del actor, sita en C/Balcones Azules nº 1 y Calle Honda, Cartagena, siendo actualmente un solar de 258 m2 procedente del derribo de la edificación existente (finca registral nº 927). A dicha aprobación inicial se formularon alegaciones por el recurrente el 20 octubre 2004, acompañando un informe pericial.
La Gerencia de Urbanismo aprobó el proyecto de expropiación del PERI CA-2 el Molinete, concediendo trámite de conformidad con las valoraciones, mostrando el recurrente su disconformidad y acompañando certificado catastral, pasando en definitiva el expediente al Jurado para fijar justiprecio, teniendo lugar el acta de ocupación el 6 noviembre 2006, y pasando a ser propiedad de la beneficiaria.
El proyecto de expropiación fijó por tasación conjunta, un precio para la finca del recurrente en 19.369,35 Euros, mientras que el recurrente lo fijó en 244.739 Euros. El Jurado lo hizo en 42.937,65 Euros.
Recuerda que en el proyecto de expropiación se fijó un el precio por el método residual, de acuerdo con los criterios de la Ley 6/98, pero se asignó una edificabilidad de 0,94 m2/m2 (en la Memoria del Texto Refundido el Peri El Molinete aprobado definitivamente se fijó la edificabilidad bruta en 0,98 m2/m2), y seguidamente somete a crítica la valoración realizada, señalando que en la revisión del PG de 1987 el antiguo PP Polígono de El Molinete, queda sujeto a un Plan Especial, estableciendo la señalada Revisión del PG una edificabilidad bruta en el ámbito del Peri de 1,60 m2/m2. Y en la Modificación nº 9 del PG aprobada en enero de 1990, se mantiene para la zona la edificabilidad unitaria bruta de 1,6 m2/m2, pero se fija como sistema de actuación, para la gestión urbanística de esta zona el de expropiación. Esta decisión convierte al Ayuntamiento en Juez y parte, de manera que se reduce a la mitad los derechos que el PG reconocía a los propietarios, siendo estos los que hay que indemnizar. El recurrente efectuó la valoración teniendo en consideración la edificabilidad bruta que establece el PG de Cartagena, y atendiendo a la superficie de la parcela de 296,25 m2 (incluida la superficie de las semicalles), con valor residual del terreno sobre superficie edificable de 491,74 euros y una edificabilidad bruta de 1,6 m2/m2. Precisa que la fachada da en su totalidad a la calle Balcones Azules según la Administración cuando prácticamente la mitad da a la Calle Honda. Y no pueden aplicarse los baremos de las viviendas de PO, como se aprecia en los edificaciones nuevos construidos a 200 metros de la parcela del recurrente. Se trata en el presente proceso de enjuiciar la resolución del Jurado Provincial de Expropiación, que determinaba el justiprecio de los bienes que fueron expropiados al recurrente, afectados con motivo de las obras Proyecto expropiación del Plan Especial de Reforma Interior CA 2 Molinete.
Son datos relevantes a tener en cuenta los siguientes:
El expediente en que se tramitó la expropiación es el 96/2007, Parcela C/ DIRECCION000 NUM001, sita en Cartagena.
La fecha de exposición al público del proyecto de expropiación por tasación conjunta fue la de 5 de agosto de 2004. El solar esta ubicado en C/ DIRECCION000 NUM001 de superficie 176 m2 procedentes del derribo de la edificación existente.
La beneficiaria es la Sociedad Municipal Casco Antiguo de Cartagena SA.
En la hoja de aprecio de la Administración se determinó un precio de 13.213,20 Euros, a razón de 71,5 Euros/m2, incluida la afección. El Ayuntamiento valora el suelo aplicando a la fórmula para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, considerando un valor en venta de vivienda de 727 Euros/m2 . Un coste de construcción de 448 #/M2 de lo cual deduce un valor de repercusión del suelo de 71,50 #/m2. Un índice de edificabilidad de 0,94 m2/m2.
En la hoja de aprecio del expropiado se determinó en 439.300 Euros, más premio de afección. Parte de un valor en venta de vivienda de 2.077 Euros/m2. Un valor del suelo del 35% del valor en venta. Un índice de edificabilidad de 1,6, si bien luego considera para los cálculos una edificabilidad de 792 m2, lo que supondría un aprovechamiento de 4,5 m2/m2.
El Jurado procede a realizar un cálculo del valor residual de la siguiente manera:
Toma como mínimo el valor en venta de viviendas el de V.P.O. del área singular que es de 1024,41 #/ m2 útil, lo que supone un valor en venta del metro cuadrado construido de:
1024,41 X 0,8 = 809,93 #/m2 construido.
Partiendo el precio de ejecución material de la construcción para 2004, según el colegio de Arquitectos de Murcia, señalando en la tasación municipal = 320 #/m2 e incrementa 6% de beneficio industrial, 13% de gastos generales de la contrata y 12% de honorarios profesionales, 4% de tasa y licencia y 1% de seguros, obteniendo un coste de ejecución por contrata de la construcción de 435,2 #/m2. Al tratarse de VPO no puede considerarse el 40% de gastos y beneficios de promoción establecidos en la formula catastral de cálculo de valor residual puesto que el riesgo, los gastos de publicidad y comercialización, gastos financieros, de inscripción etc, se reducen para la VPO. Según la Orden ECO/805/2003, el margen o beneficio del promotor sin financiación se considera del 18% a efectos de tasación, los gastos financieros razonables alcanzarían el 6% (18 meses de interés del 4%) y los gastos de promoción, administrativos, seguros de inscripción no superarían el 4% total = 28%. El valor resultaría a 197,56 Euros, siendo el valor de repercusión de suelo urbanizado, y considerando la edificabilidad del planeamiento, puesto que los edificios estaban ya demolidos en el momento de la expropiación, el valor unitario del suelo sin urbanizar es 185,70 Euros, debiendo restarse el coste de urbanización. En definitiva el m2 de solar alcanza un precio de 158,50 Euros referido al 5 de agosto de 2004, siendo el precio total de los 176 m2 27.896 Euros, que incrementado...
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