SAP Madrid 377/2014, 20 de Octubre de 2014
| Ponente | FRANCISCO RAMON MOYA HURTADO DE MENDOZA |
| ECLI | ES:APM:2014:14532 |
| Número de Recurso | 341/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 377/2014 |
| Fecha de Resolución | 20 de Octubre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 25ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933866
37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0056305
Recurso de Apelación 341/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1491/2012
APELANTE Y DEMANDANTE: D. Amadeo
PROCURADOR Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA
APELADOS Y DEMANDADOS: Dña. Covadonga, D. Celestino y D. Elias
PROCURADOR Dña. MARIA LUISA MONTERO CORREAL
D. Geronimo
PROCURADOR :Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ
INMOBILIARIA TEGUSA, S.L.
PROCURADOR D. ANGEL LUIS MESAS PEIRO
D. Julio (en rebeldía)
SENTENCIA N º377/2014
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D.FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D.FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a veinte de octubre de dos mil catorce.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1491/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid a instancia de D. Amadeo apelante -demandante, representado por la Procuradora Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA contra D. Celestino, D. Elias y Dña. Covadonga, y representado por la Procurador Dña. MARIA LUISA MONTERO CORREAL, INMOBILIARIA TEGUSA, S.L representada por el Procurador D.. ANGEL LUIS MESAS PEIRO D. Julio (éste último en rebeldía) D. Geronimo representado por la Procuradora Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ como apelados - demandados ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/02/2014 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D.FRANCISCO MOYA HURTADO
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10/02/2014, cuyo fallo es el tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de don Amadeo contra don Julio, don Elias, don Geronimo, don Celestino, doña Covadonga y la entidad Inmobiliaria Tegusa, S.L., absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la demanda, con imposición al demandante de las costas procesales.."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado,y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de octubre de 2014.
El demandante ejercitó acción declarativa de nulidad del contrato de 13 de julio de 2011, por el que entregó en concepto de señal 200.000 euros por la compra de un inmueble, consentimiento a su juicio viciado por existir error en un elemento esencial cual era la altura de los techos, que debían tener una altura mínima de 3,10 metros para que cupieran los cuadros que pretendía colgar en las paredes.
De forma subsidiaria ejercitó acción contra la agencia inmobiliaria que intervino para formalizar el contrato, por incumplimiento contractual, al no ajustarse el inmueble a las características explicitadas, con solicitud de condena a la indemnización de los daños y perjuicios causados.
La pretensión fue desestimada íntegramente, pronunciamiento del que discrepa el demandante por los siguientes motivos de apelación.
A) Error en la valoración de la prueba.
El demandante, se afirma en el recurso, condicionó la posible compra del inmueble a la altura mínima exigida de 3,10 metros, manifestación realizada a todas las inmobiliarias con las cuales contactó, extremo acreditado con la testifical de los empleados de distintas agencias.
El contrato de arras de 13 de julio de 2011 no contenía ninguna especificación respecto de la altura de los techos como elemento esencial del contrato, por ser un precontrato respecto de la obligación de celebrar un contrato de compraventa en el futuro, especificación que se ajustó a la descripción registral del inmueble, sin perjuicio de lo cual se considera acreditado mediante prueba testifical que la altura era un elemento esencial para la prestación del consentimiento.
La afirmación contenida en la Sentencia, respecto del carácter excusable o no del error, no es asumida por no ser posible advertir si la altura del inmueble era la solicitada por la posible existencia de falso techo, creencia en la cual estaba al haber sido inducido a error por las manifestaciones de los demandados.
B) Acción subsidiaria de reclamación de daños y perjuicios.
El demandante considera la actuación de la agencia inmobiliaria una relación de consumo, presidida por el deber de información, deber incumplido al no haber informado con veracidad sobre la altura del inmueble, incumplimiento causante de daños y perjuicios susceptibles de indemnización conforme a la previsión del art. 8c del TRLGDCU.
La respuesta a los motivos de apelación planteados debe partir del negocio jurídico que cuestiona el demandante al haber prestado su consentimiento mediante error, el contrato de 13 de julio de 2011 denominado por las partes como "contrato de señal y arras", considerado por el demandante como un precontrato y no como un contrato de compraventa.
La premisa de la que parte el motivo de apelación, ser el negocio jurídico debatido un precontrato, no puede ser asumida al no contener el contrato la previsión esencial que da contenido a ese negocio jurídico, en su modalidad de precontrato de opción de compra y que la jurisprudencia del TS de forma reiterada concreta en " la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa " ( STS de 19 de febrero de 2014 ), ni tampoco en su modalidad " de precontrato bilateral de compraventa que contempla el artículo 1451 del Código civil por el que las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado" ( STS 19 de octubre de 2012 ), al no contener el contrato ninguna referencia que permita inferir ser esa la voluntad de los contratantes y contener una previsión específica relativa a las arras penitenciales pactadas, modalidad a la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo niega carácter autónomo por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?", función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato de 13 de julio de 2011 en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC ), norma que establece "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".
La Sentencia de esta Sección, de 20 de julio de 2012, recuerda la jurisprudencia del TS sobre la función de las arras, con cita de la STS de 24 de octubre de 2.002 que establece: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y
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Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926, 8...
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ATS, 18 de Enero de 2017
...contra la sentencia dictada con fecha de 20 de octubre de 2014 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), rollo de apelación n.º 341/2014 , dimanante del juicio ordinario n.º 1491/2012 del Juzgado de Primera instancia n.º 99 de Mediante Diligencia de Ordenación de 8 de enero de 20......