STS, 28 de Noviembre de 2014

PRIMERO .- La Sentencia recurrida, con estimación parcial del recurso deducido por los aquí recurrentes y anulación del Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Alicante de 8 de marzo de 2010 (confirmado en reposición por el de 8 de abril), eleva el justiprecio de las fincas de su propiedad (registrales NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Callosa), expropiadas por ministerio de la Ley, en 491.000 €, reconociendo su derecho al percibo de intereses legales desde la fecha de presentación de las Hoja de Aprecio.

La Sentencia, sin dar respuesta a las cuestiones planteadas en la demanda como fundamento de su pretensión (fecha a la que de referirse la valoración, infracción de la normativa de aplicación: art. 23.1.b) de la Ley 8/07 y Orden ECO 805/03, de 27 de marzo...), se asienta, básicamente: a) Confirma la decisión del Jurado, en cuanto parte de la clasificación del suelo como Urbano, sito en la c/ Callosa de Segura de Cox, calificado como Zona Verde PJ (parques y jardines), sin posibilidad de aprovechamiento lucrativo (PGOM de Cox, aprobado definitivamente el 4 de noviembre de 1999); b) Rechaza, sin embargo, el valor unitario asignado al suelo de 35 €/m2, en consonancia con la Hoja de Aprecio del Ayuntamiento, porque en la medida que en el expediente administrativo constaba que en 2003 se adquirió parte de la finca a un precio de 41,86 €/m2 (tal como se infiere de la escritura de venta), no puede aplicarse una rebaja de dicho precio sobre la base de la afirmación -no acreditada- del Jurado de que los valores de venta de las construcciones, dato determinante del valor del suelo, en 2008 eran inferiores a 2003, por lo que acoge, como valor unitario, el precio de 41,86 €/m2, actualizado al IPC (de 2003 a 2008); c) No asume el valor del suelo de la Pericial de parte por " desproporcionado y desajustado al valor real del suelo expropiado", y ello porque, partiendo de que en dicho informe constaba como no ejecutada: el 50% de la infraestructura de alcantarillado, 20% de vías públicas, 40% de abastecimiento de agua y 20% de electricidad, y aún cuando dicha Pericial establecía que el suelo -sito junto a un polideportivo municipal- se hallaba rodeado de urbanización consolidada, " tanto del reportaje fotográfico que acompaña, como del obrante en el expediente administrativo, se colige que nos hallamos en zona de extrarradio, con grado de urbanización ‹medio› y características más propias de Suelo Urbanizable que Urbano" . Rechaza el precio obtenido por el Perito porque "parte de precios de viviendas de renta libre (promedio 1.196,05 €/m2), de características residenciales, propias de zonas urbanizadas con totalidad o casi totalidad de dotaciones urbanísticas, de donde resulta, tras deducir los costes de construcción -que fija en 550 €/m2- y los gastos de urbanización -30 €/m2- un valor unitario que ronda los 600 €/m2. De otro lado, el aprovechamiento lo considera al 100% y no hace deducción de cesiones obligatorias -cual procedería-".

SEGUNDO .- Por la representación procesal de los actores se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la referida Sección y Sala, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro de este Tribunal el día 20 de marzo de 2012.

TERCERO .- Personada la recurrente presentó escrito de interposición fundado :

1. Art. 88.1.c): " "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

2. Art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate" .

Y articulado en dos motivos : Primero ( art. 88.1.d), por infracción de los arts. 12 , 20 y 23.1 de la Ley 8/07 , 31 de la Ley 16/05, Urbanística Valenciana , 33 CE y la jurisprudencia (citando, como tal, además de la STS de 4/10/01, casación 4828/97 , Sentencias del TSJ de Valencia y Cataluña). Segundo (art. 88.1.c)) por incoherencia interna de la Sentencia, falta de motivación, error en la valoración de la prueba, inadmitido -junto con el recurso de casación preparado por el Ayuntamiento de Cox- por Auto de la Sección Primera de esta Sala Tercera de 21 de febrero de 2013 .

CUARTO .- Admitido a trámite el recurso respecto del primer motivo, se emplazó a las restantes partes, presentando escrito el Sr. Abogado del Estado por el que se abstenía, mientras que el Ayuntamiento formuló oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 25 de noviembre de 2014, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Como antecedentes a tomar en consideración conviene retener los siguientes: 1) D. Celso , en escritura otorgada el 10 de abril de 2001 adquirió de Dña. Sabina las fincas registrales NUM000 y NUM001 , rústicas y que en el PGOM de Cox, aprobado definitivamente el 4 de noviembre de 1999, su suelo había sido clasificado como Urbano y calificado como Zona Verde PJ (parques y jardines), sin aprovechamiento lucrativo; 2) En escrito presentado el 24 de diciembre de 2001, solicitó del Ayuntamiento información acerca de los mecanismos de compensación que iba adoptar dada la nueva clasificación y calificación del suelo. En escrito presentado el 14 de marzo de 2002 solicitó la apertura de expediente de justiprecio; 3) En escrito presentado -junto con la mercantil "Navarrete Gambín Hermanos, S.L." (que, en escritura otorgada el 9 de enero de 2003, adquirió de Dña. Sabina la finca catastral nº NUM002 , también rústica, también afectada y en iguales términos por el expresado PGOU ) solicitaron, al amparo del art. 75 de la L.R.A.U., su expropiación; 4) En escrito presentado el 4 de octubre de 2007 se adjuntó Hoja de Aprecio (basada en informe de valoración de TINSA), con un justiprecio de 5.908.376,82 €; 5) El 9 de enero de 2008, presentaron ante el Jurado de Expropiación de Alicante la Hoja de Aprecio, instando se reconociera un justiprecio por dicho importe; 6) La Administración, requerida al efecto, presentó -4 de abril de 2008- su Hoja de Aprecio con base en el Informe del Arquitecto Municipal, por un importe de 315.000 € (con un valor unitario de 35 €/m2); 7) El Jurado de Expropiación, en Acuerdo de 4 de febrero de 2010, fijó el justiprecio de las tres fincas expropiadas por ministerio de la Ley, con una superficie de 9.000 m2, en 330.750 € (315.000 €, más el 5% de premio de afección).

SEGUNDO .- En el Informe de tasación del Arquitecto Municipal de 7 de febrero de 2008, con arreglo al cual el Ayuntamiento formuló su Hoja de Aprecio, se asienta en los siguientes parámetros: a) Zona urbana clasificada como zona verde; b) La superficie a valorar se encuentra en el Sector RCU, con dos alturas permitidas; c) Utiliza el valor de mercado , sobre la base de los siguientes antecedentes: 1º) El Ayuntamiento pactó con Dña. Sabina (vendedora de las fincas aquí concernidas) su adquisición por un precio de 21,63 €/m2 (9 de enero de 2002); 2º) Dicho acuerdo no se hizo efectivo al adquirir la mercantil hoy recurrente (septiembre de 2002) una de las fincas a un precio de 41,86 €/m2, pero de los 6.500 m2 de la finca, solamente 4.500 m2 son zona verde y el resto " es de suelo urbanizable pormenorizado dentro de la unidad de Ejecución nº 8, es por lo que no se puede valorar toda la parcela a 41,86 €/m2 deduciéndose que el valor del terreno incluido en la Unidad de Ejecución es muy superior al de la zona verde" . No obstante ello y con cita en diversas Sentencias, el referido precio no lo considera como auténtico valor de mercado, máxime cuando el propio Ayuntamiento en 2004 adquirió una parcela en la misma zona y de similares características, con igual clasificación, por un valor de 30,64 €/m2, " Por tanto.....a tenor de las transacciones de fincas de similares características....., así como la aplicación del IPC acumulado, se estima que en la zona, la repercusión del suelo urbano destinado a red primaria -zona verde "SJ"- en enero de 2008 es de 35,00 €/m2 , para una finca de estas características en cuanto transacciones de fincas se refiere [afirmaciones no respaldadas por ningún tipo de documentación) . Han de tenerse en cuenta asimismo, el bajo grado de urbanización existente en el año 2008, que impide la construcción de cualquier inmueble alrededor, así como la ubicación de la parcela, situada en una zona lejos del centro administrativo, social y comercial del municipio, debiendo precisar que las parcelas presentan una morfología alargada y que la edificabilidad y condicionantes urbanísticos del entorno permiten únicamente la edificación de dos alturas".

El Acuerdo del Jurado refiere la valoración a abril de 2008 y considera aplicable el Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/08. Parte de su clasificación como suelo urbano, calificado por el PGOM de Cox como Zona Verde Red Primaria, y " por tanto sin aprovechamiento lucrativo alguno. Los propietarios adquieren este suelo, según consta en el expediente, en los años 2001 y 2003, observándose un valor declarado en escritura de 261.260 €para una superficie de 6.241 m2, equivalentes a 41,86 €/m2. Ambas fechas son posteriores a la aprobación del mencionado PGOM y por tanto las transacciones se realizaron conociendo la situación urbanística del suelo adquirido. Teniendo en cuenta que el valor declarado en la escritura de 2003, como se ha indicado, de 41,86 €/m2, y que los valores en venta de las construcciones, dato ése determinante del valor del suelo, eran en 2008 inferiores a los de 2003, el Jurado considera correcta la valoración efectuada por la corporación municipal expropiante, referida precisamente a 2008, en un total de 315.000,00, equivalentes a 35 €/m2 ".

El Informe Pericial -emitido, octubre de 2010, por Arquitecto Superior- aportado con la demanda, partiendo de la aplicación de la Ley 8/07, vigente en la fecha a la que refiere la valoración (octubre de 2007) y de la clasificación del suelo como urbano, calificado de zona verde, sin posibilidad de aprovechamiento lucrativo, con obras de infraestructuras no terminadas: 50% de la infraestructura de alcantarillado, 20% de vías públicas, 40% de abastecimiento de agua y 20% de electricidad, aplica, en primer lugar, el método residual estático ( art. 23.1.b) Ley 8/07 en relación con la Orden ECO/805/2003), con el que obtiene un justiprecio (incluido premio de afección) de 5.287.616,25 €, dicho justiprecio, para después valorar el suelo por el método de comparación con doce testigos, cifrando el justiprecio en 5.432.734,12 € (605,15 €/m2).

La Sentencia, como más arriba reflejábamos, sin referencia normativa de clase alguna , y por lo que a este recurso interesa, entendía que las tres fincas se encuentran en el extrarradio, con grado de urbanización "medio" y características más propias de Suelo Urbanizable que de Urbano, rechazando el Informe pericial de la actora porque " parte de precios de viviendas de renta libre (promedio 1.196,05 €/m2), de características residenciales, propias de zonas urbanizadas con totalidad o casi totalidad de dotaciones urbanísticas, de donde resulta, tras deducir los costes de construcción -que fija en 550 €/m2- y los gastos de urbanización -30 €/m2- un valor unitario que ronda los 600 €/m2. De otro lado, el aprovechamiento lo considera al 100% y no hace deducción de cesiones obligatorias -cual procedería-" , para concluir que el valor obtenido es notoriamente desproporcionado y desajustado al valor real del suelo tasado.

TERCERO .- El presente recurso queda limitado al examen del PRIMER motivo y único admitido ( art. 88.1.d), por infracción de los arts. 12 , 20 y 23.1 de la Ley 8/07 ; 10 , 18 y 31 de la Ley 16/05, Urbanística Valenciana , 33 CE y la jurisprudencia (citando, como tal, además de la STS de 4/10/01, casación 4828/97 , Sentencias del TSJ de Valencia y Cataluña), pues la Sentencia parte del convencimiento errado de que el suelo merecía la clasificación de suelo urbanizable y no de urbano, y, sin acogerse al método de valoración legalmente previsto -con falta de motivación, de coherencia y de razonabilidad- fija, como valor unitario del suelo a efectos de justiprecio, la cantidad de 41,85 €/m2 (actualizada con el IPC de 2003 a 2008), que es el precio que pagó la mercantil recurrente al adquirir parte de la finca expropiada en enero de 2003, infringiendo, además, la jurisprudencia con arreglo a la cual cuando el suelo esté destinado a zona verde, sin aprovechamiento, éste tiene que ir referido al atribuido al del entorno inmediato del sector o zona.

Partiendo de que " la iniciación del expediente de justiprecio, .... tiene lugar por ministerio de la Ley mediante la presentación.... de la hoja de aprecio... " ( Sentencia de 27 de marzo de 2001, casación 7970/96 ), una vez cumplidos los presupuestos legal y reglamentariamente exigidos ( art. 187 bis de la Ley Urbanística Valenciana y 436 de su Reglamento), la fecha a la que ha de referirse la valoración es la de presentación de la Hoja de aprecio por los aquí recurrentes - 4 de octubre de 2007-, luego aquélla se someterá a los criterios establecidos en la Ley 8/07, vigente en dicha fecha.

La expresada Ley, a efectos de las valoraciones, prescinde de la clasificación urbanística del suelo, tomando como parámetro su situación básica, y contemplándose dos tipos de suelo: urbanizado y rural (art. 12). El método de valoración, sí el suelo se encuentra en la situación de urbanizado que no está edificado, o que la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentra en situación de ruina física, es el residual estático (art. 23.1). Si el suelo urbanizado está edificado o en curso de edificación, el valor de tasación será el superior del determinado por el método de comparación o el residual estático (art. 23.2).

No parece cuestionarse por nadie la situación de suelo urbanizado de las parcelas, luego, partiendo de esta premisa y, conforme al art. 23.1.a) de la Ley 8/07 (el suelo no consta edificado), al no tener asignada edificabilidad (algo en lo que todos están de acuerdo), se le ha de atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías le haya incluido la ordenación urbanística, aplicándose a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo obtenido por el método residual estático.

Parece claro que la Sentencia al fijar el justiprecio ha obviado el método legalmente establecido, limitándose a considerar, como tal, el precio pagado por la mercantil recurrente en 2003, cuando adquirió una de la fincas aquí justipreciadas (método de comparación), actualizado con el IPC de 2003 a 2008. IPC de este último año que, en todo caso, nunca sería aplicable, dada la fecha a la que ha de deferirse la valoración (octubre de 2007).

Por lo que la Sentencia infringe el citado art. 23.1.a) de la Ley 6/07 , procediendo, en consecuencia, estimar el motivo y haber lugar al recurso de casación, casando y dejando sin efecto la Sentencia de instancia.

CUARTO .- Ya, como Tribunal de instancia y ajustándonos estrictamente a los términos del debate por así exigirlo el artículo 95.2.d) de la Ley Jurisdiccional , parece oportuno indicar, en primer lugar y como punto de partida, que la prueba pericial aportada con la demanda no puede ser acogida en la media que fue expresa y razonadamente rechazada por la Sentencia, sin que en el motivo se haya cuestionado correctamente la valoración que de dicha prueba ha realizado la Sala de Valencia, aparte de que la valoración la realiza con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 23 de la Ley 8/07 , cuando dada la situación del suelo a valorar ( en situación de urbanizado sin edificaciones), el apartado aplicable es el 1.

Tampoco resulta admisible el Acuerdo del Jurado que, como la Sentencia, prescinde, para la determinación del justiprecio, del método de valoración legalmente exigido, lo que nos lleva a deferir al trámite de ejecución de Sentencia la fijación del justiprecio que se realizará por Arquitecto Superior, designado judicialmente, que procederá a efectuar la valoración con arreglo a las siguientes Bases:

1. - La valoración vendrá referida a octubre de 2007.

2. - Se tasará el suelo en situación de urbanizado sin edificación, ni aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento, por lo que le asignará la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en el que por usos y tipologías le haya incluido la ordenación urbanística.

3. - El valor de repercusión del suelo se determinará por el método residual estático, a partir de valores de venta (no meras ofertas) de testigos comparables en la fecha de la valoración (octubre 2007).

4. - El precio así obtenido (que se incrementará con el 5% del premio de afección) tendrá como límite máximo el justiprecio fijado en la Hoja de Aprecio de la propiedad y como límite mínimo el fijado en la Sentencia casada.

QUINTO .- La estimación del recurso de casación determina que no se efectúe pronunciamiento en materia de costas.

PRIMERO .- Que HA LUGAR al recurso de casación 1216/2012, interpuesto por la Procuradora Dña. Gloria-Inés Leal Mora, actuando en nombre y representación de D. Celso y de "NAVARRETE GAMBIN HERMANOS, S.L.", contra la Sentencia nº 32, dictada -2 de febrero de 2012- por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, en su Rº 188/10 . Sin costas.

SEGUNDO .- Que SE CASA Y ANULA la precitada Sentencia.

TERCERO .- Que se ESTIMA PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Alicante de 18 de marzo de 2010 (confirmada en reposición de 8 de abril del mismo año), anulándose dichas Resoluciones, fijándose el justiprecio en los términos que determine el Perito-Arquitecto Superior, designado judicialmente, en cuya función tasadora deberá ajustarse a las cuatro Bases fijadas en el Fundamento de Derecho Cuarto. Sin costas.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Diego Cordoba Castroverde Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretaria, certifico.