SAP Sevilla 476/2005, 18 de Octubre de 2005
| Ponente | JOSE HERRERA TAGUA |
| ECLI | ES:APSE:2005:3873 |
| Número de Recurso | 5452/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 476/2005 |
| Fecha de Resolución | 18 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Sevilla, Sección 5ª |
SENTENCIA
ILTMOS. SRES.
DON JOSÉ HERRERA TAGUA
DON CONRADO GALLARDO CORREA
DON FERNANDO SANZ TALAYERO
En Sevilla, a dieciocho de Octubre de dos mil cinco.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 117/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sevilla , promovidos por la Entidad SEVILLA HISTÓRICA S.L., representada por el Procurador Don Jaime Cox Meana contra DON Mariano , representado por la Procuradora Dª Inmaculada Pastor Gonzalez, autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 1 de Abril de 2005 .
Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "
Que debo estimar y estimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Cox Meana en nombre y representación de SEVILLA HISTORICA S.L., contra DON Mariano , y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto, por causa de ruina de la finca, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, sobre el piso 5 de la casa nº 35 de la Calle Arrayán de esta ciudad, esquina a Calle San Luis nº 53. Sin imposición de costas.
Que debo estimar y estimo parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Pastor Gonzalez en nombre y representación de DON Mariano contra SEVILLA HISTORICA S.L. y en consecuencia debo condenar y condeno a ésta última a abonar a la actora la cantidad de cinco mil euros -5.000 euros-.
En cuanto a las costas cada parte abonará las causadas en su instancia y las comunes por mitad.".
Notificada a las partes dicha resolución y apelada por ambas partes, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.
Por resolución de 26 de Septiembre de 2005, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 17 de Octubre de 2005, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.
En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ HERRERA TAGUA.
Por el Procurador Don Jaime Cox Meana, en nombre y representación de la entidad Sevilla Histórica, S.L., se presentó demanda contra Don Mariano , en la que ejercitaba acción de resolución de contrato de arrendamiento de la vivienda sita en calle Arrayán núm. 35, piso 5º, de esta ciudad, por ruina del edificio. El demandado se allanó a dicha pretensión, y formuló reconvención interesando que se condenase a la entidad actora al pago de 21.000 euros, al estimar que el estado ruinoso del edificio se debía al incumplimiento de la obligación de realizar las oportunas obras de reparación. La Sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda y parcialmente la reconvención, en concreto, condenó a la entidad Sevilla Histórica, S.L., al pago de 5.000 euros, interponiéndose recurso de apelación por la citada entidad para que se desestimase la reconvención, y por parte del Sr. Herrera para que se estimase íntegramente la reconvención.
No existe discusión entre las partes acerca del estado ruinoso del edificio, que así se ha declarado por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de esta ciudad, por Acuerdo de 25 de octubre de 2.000, de tal modo que procede la resolución del contrato que formalizaron con fecha 31 de enero de 1.971, al concurrir la causa de resolución que establece el artículo 114-10º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 . Como señala la Sentencia de 4 de febrero de 1.963 : "la razón legal de la causa 10 es que la ruina hace imposible, sin grave riesgo para la seguridad de las personas y de los bienes, que el arrendador pueda cumplir su deber fundamental de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa que le impone el art. 1.554 del Código Civil ".
La discusión surge, entre las partes, al determinar el origen del estado ruinoso. Según la entidad actora se ha producido por la deficiente calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio, mientras que el demandado entiende que se ha producido por la desatención en el cuidado por parte de la entidad propietaria.
Por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a facilitar el goce pacífico y el uso de la cosa arrendada. Dado que estamos ante un contrato de los denominados de tracto sucesivo o continúo, el cumplimiento de esta obligación exige un comportamiento permanente, es decir, que dicha obligación no se cumple y agota con la entrega inicial del bien, sino que ha de garantizarse ese uso y goce durante la vigencia del contrato. A estos efectos, es pacifica y unánime la jurisprudencia en el sentido de que corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en óptimas condiciones para el uso pactado, como señala la Sentencia de 21 de noviembre de 1.988 : "con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar". Todo ello por aplicación de los artículos 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y 1.554 del Código Civil . De ahí que venga obligado a reparar los desperfectos que constituyen consecuencia natural por el paso del tiempo, desde luego sobre la base de un uso correcto, adecuado y ordenado por parte del arrendatario. Como señala la Sentencia de 9 de marzo de
1.964 todas las reparaciones derivadas del paso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito, fuerza mayor, o desgaste natural de la cosa. Pero no aquellas otras, como señala la Sentencia de 24 de junio de 2.004 , que impliquen reconstruir o reedificar el edificio. En idéntico sentido podemos citar las Sentencias de 22-11-1974, 7-6-88, 16-12-86, 20-2-95 , entre otras.
El incumplimiento de estas obligaciones, a cargo del arrendador, faculta al arrendatario, artículo 1.556 del Código Civil , además de interesar la resolución contractual, a reclamar los daños y perjuicios causados, en definitiva, se trata de la aplicación específica de la regulación contemplada, con carácter general, en el artículo 1.124 del Código Civil .
La declaración de ruina del edificio, no impide que se pueda ejercitar la oportuna acción dereclamación de daños y perjuicios y, consecuencia de ello, examinar sí la causa de ese deterioro ha sido debida a la conducta incumplidora del arrendador. Como señala la Sentencia de 11 de marzo de 2.002 : "estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2002 , la burla de las obligaciones que el artículo 1.554-2º y 3º del Código Civil que impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".
El Sr. Herrera reclama, en su reconvención, los daños y perjuicios, que esa desatención del arrendador en el cumplimiento de su obligación de reparar, le ha provocado, al ser la causa de la declaración de ruina, y por tanto, de la consiguiente resolución contractual y desalojo de la vivienda arrendada, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil . Expresamente dispone que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas. De dicha definición, según reiterada jurisprudencia, se deduce que para que proceda la admisión de dicha reclamación, es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
-
que...
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