STS 242/2002, 11 de Marzo de 2002
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 11 Marzo 2002 |
| Número de resolución | 242/2002 |
D. JOSE ALMAGRO NOSETED. ANTONIO GULLON BALLESTEROSD. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a once de Marzo de dos mil dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número nueve de dicha capital, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por Doña Virginia , representada por el Procurador de los Tribunales Don José Pedro Vila Rodríguez, en el que es recurrida la entidad Promociones Anvi S.A., quien no comparecido ante este Tribunal Supremo.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número nueve de Burgos, fueron vistos los autos de menor cuantía número 353/95, seguidos a instancia de Doña Virginia , contra la entidad Promociones Anvi, S.A., sobre reclamación de cantidad.
Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se condenara a la demandada a abonar a la actora la cantidad de nueve millones quinientas treinta y ocho mil ochenta y ocho pesetas (9.538.088 ptas) en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual con todo lo demás que en derecho procediera y con expresa condena en costas a la entidad demandada.
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando la excepción de falta de legitimación activa de la actora, excepción dilatoria segunda del artículo 533 de la falta de legitimación "ad procesum" y excepción de cosa juzgada, para terminar suplicando al Juzgado se dictara en su día sentencia aceptando las excepciones formuladas, y de no hacerlo así, y entrando a fallar sobre el fondo del asunto, se desestimara la demanda y se absolviera de la misma a la demandada; con expresa imposición de costas a la demandante, en cualquiera de ambos supuestos.
Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 13 de mayo de 1996, cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario y desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Francisco Javier Prieto Saez, en nombre y representación de Doña Virginia , contra la entidad Promociones Anvi, S.A., representada por la Procuradora Doña Lucia Ruiz Antolín, debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones contenidas en la presente demanda, con imposición de costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, dictó sentencia en fecha 30 de septiembre de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, desestimando el presente recurso, con imposición de las costas del mismo a la parte actora-apelante".
Por el Procurador de los tribunales Don José Pedro Vila Rodríguez, en nombre y representación de Doña Virginia , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
Al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico. La sentencia recurrida viola la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 58 y 59 cuando concluye que, no se ha producido relación arrendaticia entre las partes.
Con amparo en el número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de normas del ordenamiento jurídico ó la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. La sentencia objeto de recurso infringe lo dispuesto en el artículo 7 y 1.124 del Código Civil.
Con igual amparo procesal que los anteriores y por infracción de normas sustantivas de aplicación a las cuestiones objeto de debate. La sentencia objeto de recurso ha infringido, por inaplicación, lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.554 del Código civil y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y no habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del presente recurso, el día cuatro de marzo de 2002, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE
El primer motivo del recurso (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), denuncia la "infracción de las normas del ordenamiento jurídico", concretamente de los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Razona la parte confundiendo la legitimación activa con la titularidad del derecho como arrendataria, sin sopesar que ambos conceptos, aunque relacionados, son independientes, pues la legitimación activa se mantiene mediante la afirmación del derecho y la correlación de éste con el "petitum", sin que ello suponga necesariamente la existencia actual del derecho. Pero la sentencia de instancia establece, en realidad, que la subrogación en el contrato se produjo, no obstante, se destaque que la arrendataria no actuó de buena fe, ya que fué el mismo día (1 de octubre de 1993) que se declaró por la Alcaldía la ruina inminente del edificio, cuando la actora notificó su intención de subrogarse, pese a que, conocedora, lógicamente, del estado ruinoso del inmueble y de que este no admitía reparación posible, sino, acaso, una costosa reconstrucción que excedería con mucho del cincuenta por ciento, excluido el valor del suelo, había adquirido el 25 de septiembre de 1992, en copropiedad con sus hermanos, la vivienda que ocupa en C/ DIRECCION000 , NUM000 , donde tiene desde entonces su domicilio o residencia habitual. Lo que, por tanto, niega la sentencia, conforme a los hechos que fija, es el derecho de la actora en función del estado del inmueble a reclamar daños y perjuicios por reparaciones necesarias, a tenor, como se verá, de los efectos jurídicos, en este punto, de la declaración de ruina. Por ello, el motivo se desestima.
El segundo motivo (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) considera infringidos los artículos 7 y 1.124 del Código civil. Mas al igual que ocurre con el primero, tampoco se entra en la sustancia del asunto que, también, parece orillar la sentencia recurrida, ya que la cuestión relativa a la buena o mala fe en la subrogación del contrato arrendaticio, o la mera referencia al segundo precepto, no deciden, básicamente, sobre la pretensión ejercitada que apoya la reclamación económica en la indemnización de daños y perjuicios prevista en el artículo 1.101 del Código civil, derivándola de la obligación que entiende le incumbía a la demandada, como arrendadora de proceder a las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido. En consecuencia, perece el motivo.
Por fin, el tercero de los motivos (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) se refiere a la cuestión de fondo al entender que se han infringido, por inaplicación, lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.554 del Código civil y, especialmente, el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Al efecto, debe tomarse en consideración, como presupuesto de hecho resolutivo, que los contratos de inquilinato que vinculaban a los arrendatarios, entre ellos el de la madre de la actora con la demandada se extinguireron a virtud de demanda de desahucio por causa de ruina, según resulta de las actuaciones. Este extremo resulta de la máxima importancia, dado que la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107. En resumen, la pretensión resolutoria, por ruina económica, excluye la procedencia de la pretensión de obras necesarias, ya que la obligación que al arrendador impone el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador, como se desprende de la regulación legal, como causa resolutoria, de la ruina económica, equiparando a la destrucción, la reconstrucción que haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor real de la cosa arrendada (sentencias de 22 de noviembre de 1974 y 20 de febrero de 1975).
Sin embargo, estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2002, la burla de las obligaciones que el artículo 1.554-2º y 3º del Código civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario". Por tanto, se estima el motivo.
El acogimiento del motivo obliga a la declaración de haber lugar al recurso y, con ello, a la recuperación de la instancia a los efectos de decidir, en sustitución de la sentencia casada. Resulta probado que los inquilinos se habían dirigido en numerosas ocasiones a los propietarios anteriores, demandando el arreglo de los desperfectos y defectos de habitabilidad del inmueble (cartas de 5 de septiembre de 1979 y 10 de noviembre de 1979), lo que motivó, al no ser atendidas, que se denunciaran los hechos ante la Delegación Territorial del Ministerio de Sanidad y Seguridad Social, organismo que por resolución de 21 de noviembre de 1979 concedió a los dueños del edifico un plazo de un mes para que procediera al arreglo de los desagües. Otra nueva denuncia formularon los inquilinos el día 2 de agosto de 1980 ante el Delegado Territorial de Sanidad y Seguridad Social. Todas las denuncias y requerimientos no sirvieron de nada, haciendo caso omiso la propiedad de ellos. Asimismo, el nuevo propietario, desde el mismo momento en que adquirieron la finca fueron requeridos expresamente para que hicieran las obras de conservación y mantenimiento del edificio y así evitar su ruina. El día 9 de mayo de 1989, los inquilinos denunciaron ante la Junta de Castilla y León, el abandono en que se encontraba el edifico, incoándose el oportuno expediente. Como los requerimientos verbales no dieron resultado alguno, enviaron carta por correo certificado a promociones Anvi S.A. el día 7 de diciembre de 1989, con el objetivo de que se hicieran estas obras de conservación. Esta situación de abandono de los propietarios causaba alarma en los inquilinos, quienes encargaron a un técnico la redacción de un informe que recogiera las obras urgentes a realizar para evitar el deterioro del edificio. Según se desprende del informe estas obras eran de pequeña entidad en relación al total del inmueble y su situación y hubieran evitado la posterior ruina. Como consecuencia, finalmente, de los reiterados incumplimientos al producirse la ruina del inmueble que fue declarada "inminente" por el Ayuntamiento, la inquilina, hoy recurrente, hubo de abandonar la vivienda con los consiguientes daños y perjuicios.
A la hora de establecer el importe de estos daños y perjuicios en relación con lo pedido y acreditado por la actora, solo cabe incluir las partidas referidas a "transportes de muebles", ciento nueve mil doscientas cincuenta pesetas (109.250 pts) y la "diferencia mensual entre renta abonada y renta de mercado" que fija, y aceptamos, por los criterios empleados, en cuatro millones doscientas mil pesetas (4.200.000 pts). Deben excluirse los "gastos de notaria" e "impuestos", por la compra de una vivienda que no representa un daño, ni un perjuicio directamente achacable a la necesidad del cambio de vivienda y reducirse la cantidad reclamada en concepto de daños morales a la suma de quinientas mil pesetas (500.000 pts). En consecuencia, se condena a la demandada a pagar a la recurrente la cantidad de cuatro millones ochocientas nueve mil doscientas cincuenta pesetas (4.809.250 pts). Las costas, al estimarse parcialmente la demanda, no se imponen, en especial, a ninguna de las partes (artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Tampoco se condena al pago de las de segunda instancia, ni a las de este recurso, que deberán satisfacerse por cada parte las suyas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Doña Virginia , contra la sentencia de fecha treinta de septiembre de mil novecientos noventa y cinco dictada por la Audiencia Provincial de Burgos, en autos, juicio de menor cuantía número 353/95 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número nueve de Burgos por Doña Virginia , contra la entidad Promociones Anvi, S.A., y, en consecuencia, mandamos anular la sentencia recurrida y, en su lugar, condenamos a la recurrida, Promociones Anvi S.A., a pagar a la recurrente, Doña Virginia , la cantidad de cuatro millones ochocientas nueve mil doscientas cincuenta pesetas (4.809.250 pts). No se imponen las costas de ninguna de las instancias. Las del presente recurso deberán pagarse por cada parte las suyas, con devolución del depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE ALMAGRO NOSETE.- ANTONIO GULLON BALLESTEROS.- XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ.- RUBRICADOS. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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