SAP Madrid, 20 de Diciembre de 2013
| Ponente | MARIA MARGARITA VEGA DE LA HUERGA |
| ECLI | ES:APM:2013:21399 |
| Número de Recurso | 130/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0002265
Recurso de Apelación 130/2013
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1650/2009
APELANTE: GEPROLAR PROMOCIONES INMOBILIARIAS SL
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO GARCIA DE LA CRUZ ROMERAL
APELADO: TUVALU GESTION S.L.
PROCURADOR D./Dña. JULIAN CABALLERO AGUADO
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
D. CESÁREO DURO VENTURA
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a veinte de diciembre de dos mil trece.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1650/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid a instancia de GEPROLAR PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.L. como parte apelante, representada por el Procurador D. FERNANDO GARCIA DE LA CRUZ ROMERAL contra TUVALU GESTION S.L. como parte apelada, representada por el Procurador D. JULIAN CABALLERO AGUADO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/09/2012 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/09/2012, cuyo
fallo es del tenor siguiente: los fundamentos de derecho tercero y cuarto de la misma, así como su fallo, solicitando se estime su demanda y se desestime la reconvención.
Recurso al que se opone Tuvalu que defiende la corrección de la sentencia solicitando su confirmación.
La DEMANDA contiene, de forma resumida, el siguiente relato de hechos:
--Con fecha 26 abril 2006 ambos litigantes suscriben contrato privado de compraventa (que se aporta a los folios 19 y ss), en relación a cinco parcelas sitas en Valdemoro con un total de 13.000 m2, una vez transformados en urbanos. Motivo por el cual se consignó en el contrato que la vendedora, con relación al ámbito de actuación de las fincas antes descritas, tiene previsto la presentación de una iniciativa de ejecución directa para el desarrollo por el sistema de compensación de aquellas fincas ubicadas en el ámbito de actuación A.A.7 Camino de las Salinas del PGOU de Valdemoro, iniciativa en la que estaba prevista la creación de una parcela denominada M-6, con una edificabilidad aproximada de 13.300 m2, en tipología de bloque abierto de baja más 4, íntegramente para vivienda libre compatible con locales comerciales y sin limitación en el número de viviendas.
--Los contratantes manifestaron que la intención de Geprolar era adquirir los derechos edificatorios que correspondan a la parcela en cuestión y la intención de Tuvalu era vender esos derechos, y dado que no se conocían cuáles iban a ser los metros finalmente edificables en dicha parcela, se aplicaría a cada m2 que finalmente resultara edificable un precio de 1.295,64 #.
--En la estipulación octava se pactó lo siguiente: "Dado que los pagos parciales se han referido a momentos determinados, relativos a la aprobación de la iniciativa, las partes establecen que:
1) La presentación de la iniciativa deberá hacerse en un plazo no superior a 40 días a contar desde hoy.
2) Se fija un plazo de 90 días para que se proceda a la aprobación inicial a contar desde la presentación de la iniciativa.
3) Se fija un plazo hasta finales del presente año, para que se proceda a la aprobación definitiva.
En el caso de que transcurriesen los días señalados sin que se haya producido el evento previsto, LA COMPRADORA podrá optar por desistir del presente contrato, con devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha y sin que ninguna de las partes pueda reclamar a la otra indemnización alguna por ningún concepto. Si no se instase la resolución del contrato, los intereses bancarios que se produzcan desde la finalización del plazo previsto hasta que éste se produzca serán de cuenta de la VENDEDORA."
--El 4 junio 2007 el Ayuntamiento aprobó inicialmente el Plan Parcial del Ámbito de Actuación AA -7 Camino de las Salinas, según consta en el BOCM de 13 julio 2007.Y el 23 noviembre 2007 se procedió a aprobar inicialmente el convenio de gestión urbanística del AA -7 Camino de las Salinas, fecha desde la que la actora no ha tenido conocimiento alguno del asunto. Motivo por el cual la actora procedió a requerir a la demandada para la devolución de lo entregado por desistir esta parte unilateralmente del contrato, de conformidad con lo pactado en la estipulación octava del mismo.
--La demandada no sólo no se opuso al desistimiento sino que, ante su falta de liquidez para la devolución de lo entregado, buscó junto con Geprolar la posibilidad de hacer pago de alguna otra forma contando para ello con la colaboración de Caixanova, según consta en el documento nº 8 aportado con la demanda que son las comunicaciones entre las partes.
--Pasado marzo de 2008 se comunica de manera verbal a Tuvalu que se desiste del contrato de compraventa de fecha 26 abril 2006, dado que la Iniciativa no tenía visos de prosperar, por lo que Geprolar dejó de pagar los intereses del préstamo, todo ello con la anuencia de la demandada.
--Puesto que la demandada, que aceptó el desistimiento, no podía hacer frente al pago de la cantidad abonada por la actora (como consecuencia del préstamo hipotecario suscrito con Bancaja), se formalizó un préstamo con garantía hipotecaria de fincas de Tuvalu que serviría para anular posiciones deudoras de Geprolar con Caixanova.
--La firma del documento de fecha 23 marzo 2007, documento nº 9 de la demanda, no implica novación del contrato de compraventa, pues se trata sólo de la autorización para proceder a la hipoteca del terreno, ya prevista en dicha compraventa, y únicamente cabe deducir que a esa fecha la actora aun no había optado por desistir del contrato, lo que no impide que pudiera hacerlo en otro momento.
--A fecha de la demanda, 31 julio 2009, no se ha aprobado definitivamente la documentación de la Iniciativa, por lo que a día de hoy no existe la parcela resultante de 13.300 m2 objeto del contrato. Y a fecha 22 mayo 2009 la actora tenía la facultad de desistir unilateralmente del contrato con devolución de las cantidades entregadas, enviando un requerimiento notarial con fecha 20 mayo 2009, recibido el 22 y contestado por la demandada oponiéndose al mismo.
Tuvalu se opone a la demanda (en escrito presentado el 23 -12 -09) y alega que :
--el objeto del contrato es una superficie aproximada de 13.300 m 2 edificatorios de uso residencial colectivo libre, en el ámbito de actuación AA -7 Camino de las Salinas del plan General de ordenación urbana de Valdemoro, que previsiblemente se concretarían en la parte de la futura denominada M-6.
--Se trata de una compraventa de cosa futura, donde para el pago de las cantidades aplazadas se estableció la obligación de la vendedora de suscribir una hipoteca sobre las fincas iniciales, que posteriormente y una vez inscrito el proyecto de reparcelación, se distribuiría para que recayera sobre la parcela resultante, subrogándose en dicha hipoteca la compradora en el momento de otorgar la escritura pública.
--Es evidente que en el momento del otorgamiento de la escritura, aunque la parcela se vendía en concepto de totalmente urbanizada, no iba a estar urbanizada pues es impensable que en 45 días se pueda elaborar el proyecto de urbanización, aprobarlo, realizar las obras de urbanización del sector y que el Ayuntamiento recepcione definitivamente las mismas. En el momento de la escritura debería estar inscrito el proyecto de reparcelación, pero no tenían que estar ni tan siquiera iniciadas las obras de urbanización del sector.
--Los plazos que se recogen en la estipulación octava han sido cumplidos. El 2 marzo 2006 se anunció en el BOCM que se iba a presentar una iniciativa de ejecución directa para el desarrollo por el sistema de compensación; el 5 mayo 2006 se presentó la iniciativa ante el Ayuntamiento.
--La aprobación del Plan Parcial del Ámbito de actuación del sector AA -7, del 4 junio 2007, nada tiene que ver con el contrato y con los plazos establecidos en el mismo, y lo único que evidencia es que a esa fecha la Iniciativa tenía que estar aprobada ( artículo 107.2 de la Ley 9/01 del Suelo de la Comunidad de Madrid ).
--El plazo pactado no era para aprobar el Plan Parcial ni otros documentos de planeamiento y gestión, sino que lo era para la aprobación de la Iniciativa, con lo que quedaba aceptado expresamente por el Ayuntamiento de Valdemoro el desarrollo urbanístico y fijado el sistema de compensación.
--No es cierto que el 22 mayo 2009 la Iniciativa estuviera sin aprobar, sino que se encontraba aprobada definitivamente, y consentida en virtud del acuerdo del Ayuntamiento...
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