SAP Madrid 443/2013, 25 de Octubre de 2013
| Ponente | RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA |
| ECLI | ES:APM:2013:14818 |
| Número de Recurso | 822/2012 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 443/2013 |
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 20ª |
Audiencia Provincial Civil de MadridSección Vigésima C/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 91493388137007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2012/0013442
Recurso de Apelación 822/2012
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 532/2009
APELANTE: D./Dña. Juan Miguel
PROCURADOR D./Dña. GUSTAVO GOMEZ MOLERO
GESTINSA NEGOCIOS INMOBILIARIOS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a veinticinco de octubre de dos mil trece.
La Ilma. Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 532/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas a instancia de y GESTINSA NEGOCIOS INMOBILIARIOS, S.L. apelante - demandante, representado por la Procurador Dña. BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO y contra D. Juan Miguel apelado - demandado - impugnante, representado por el Procurador D. GUSTAVO GOMEZ MOLERO todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21/12/2010 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 21/12/2010, cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Fernández Fenrández, en nombre y representación de la mercantil GESTINSA NEGOCIOS INMOBILIARIOS SL, debo declarar y declaro el incumplimiento del contrato de cesión por parte de D. Juan Miguel, y por ello, declaro que GESTINSA GESTIÓN INMOBILIARIA SL tiene derecho a percibir la cantidad de 19.292,48 # entregados por el Sr. Juan Miguel en concepto de reserva, más intereses legales desde la interposición de la demanda, y sin imposición de costas.
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario e impugnando la sentencia. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Alcobendas en el Juicio Ordinario nº 532/09, por la que estimándose parcialmente tanto la demanda formulada por Gestinsa Negocios Inmobiliarios, S.L., como la reconvención formulada por D. Juan Miguel, se declaró el incumplimiento del demandado del contrato de cesión de los derechos que ostentaba la actora en el contrato de compraventa de vivienda y plazas de garaje que a su vez había suscrito con la entidad Riofisa Proca, S.L., así como el derecho de la actora a percibir de aquél la cantidad de 19.292,48 #, que ya le había entregado en concepto de reserva, formulan recurso de apelación ambas partes.
El demandado impugnó la Sentencia de instancia al no mostrarse de acuerdo con la calificación realizada por la Juzgadora de instancia del documento suscrito por las partes, al estimar, como se deducía de su tenor literal y de los actos posteriores de la propia actora, que se trataba de un precontrato, y no de un contrato de cesión de derechos; por declararse que lo había incumplido, cuando fue la parte contraria la que lo hizo al no comunicarle la fecha en la que se había otorgado la licencia de primera ocupación de la vivienda, ni requerirle para que procediera a firmar el contrato definitivo en el plazo estipulado; y en cuanto que no acogió la reconvención formulada y por la que reclamó la devolución de la cantidad de 19.292,48 # que le había entregado a la actora en concepto de reserva.
Por su parte la actora, reiterando prácticamente su escrito de demanda, adujo la infracción de los arts.1.101, 1.124, 1.451 y concordantes del CC, al no reconocérsele la indemnización solicitada, y que no era otra que el beneficio que habría obtenido de haber sido finalmente formalizada la cesión, y que ascendía a 165.389 # más IVA, que era el precio fijado por la misma.
La impugnación del demandado de la Sentencia de instancia basada en el error en la calificación jurídica del documento suscrito por las partes debe ser desestimada. Obviamente se trata de un contrato de cesión de derechos, y no de un simple precontrato, o en sus propias palabras, un mero compromiso de futura cesión, como pretende hacer valer.
Recuerda la STS de 8 de mayo de 2.008, con cita de la ya clásica definición contenida en la STS de 24 de julio de 1.998 que "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse". En una forma similar, la STS de 30 de enero de 2.008 define al precontrato como un "proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( sentencia de 11 de mayo de 1999 ). Siendo de destacar (lo que recoge la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral) que es esencial, en su concepto, el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo" (tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 )."
Con relación a sus efectos la jurisprudencia ha venido a establecer el carácter vinculante del llamado precontrato, asimilando su eficacia a la de la promesa de venta. En este sentido, y como recordaba la STS de 16 de julio de 2.003, los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de los que produce la compraventa. En definitiva, ha de concluirse que son los mismos que los del contrato perfecto, siempre y cuando conste que fue ésa la verdadera intención de las partes ( STS de 1 de junio de 1.966 ).
Es obvio que para poder calificar el documento suscrito entre las partes debe hacerse un minucioso estudio del mismo e interpretarlo conforme a las reglas establecidas para ello en los arts. 1.281 y siguientes del CC, artículo éste que en definitiva es considerado por el demandado como infringido por la Juzgadora de instancia.
Aduce que dada la claridad meridiana de los términos del contrato, no era preciso acudir a ninguna regla hermenéutica para interpretarlo, al ser evidente la voluntad de las partes al suscribirlo, y que no era otra que asumir un compromiso de proceder a la futura cesión por parte de la actora de sus derechos de propiedad sobre la vivienda objeto del mismo.
Pues bien, no se niega que en la estipulación 1ª del contrato se expresara que GESTINSA se comprometía a ceder al demandado los derechos que ostentaba en el contrato de compraventa que había suscrito con RIOFISA sobre el inmueble a que se refieren...
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