SAP Madrid 257/2013, 10 de Mayo de 2013
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 10 Mayo 2013 |
| Número de resolución | 257/2013 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00257/2013
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 774 /2012
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
En MADRID, a diez de mayo de dos mil trece.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 432/2011, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 774/2012, en los que aparece como parte apelante
D. Genaro, representado por el procurador D. FRANCISCO MIGUEL VELASCO FERNÁNDEZ, y asistido por el Letrado D. RAMIRO DIEZ BAYÓN, y como apelados D. Nicanor y Dña. Miriam, representados por el procurador D. JOAQUIN FANJUL DE ANTONIO en esta alzada, y asistidos por la Letrada Dña. SARA CENTENO RUBIO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Majadahonda, en fecha 4 de junio de 2012 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda presentada de D. Genaro contra d. Nicanor y Dña. Miriam, debo absolver y absuelvo a los demandados, condenando a la actora al pago de las costas causadas en este procedimiento".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Genaro, al que se opuso la parte apelada apelados D. Nicanor y Dña. Miriam, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de abril de 2013.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada que deben modificarse por los que, a continuación, se expondrán
Don Genaro presento demanda contra don Nicanor y doña Miriam en reclamación de la suma de 54.690 euros en base a los siguientes hechos.
El día 28 de agosto del año 2006 los actores entregaron a los demandados, que actuaban con la intermediación del agente de la propiedad inmobiliaria don Abilio, la suma de 54.690 euros en concepto de señal (arras penitenciales) para la compra del chalet sito en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000, fase NUM001 de Las Rozas, cuya venta se había ofertado a través de la página web "idealista.com". El plazo de validez de la señal vencía el 30 de mayo de 2007, por lo que antes de esa fecha debía otorgarse la escritura pública de venta del chalet para el que se fijo el precio de 546.900 euros, del que había que deducirse el importe de las arras.
A su vez los actores pusieron en venta su casa de Madrid sita en la CALLE001 nº NUM002 que finalmente vendieron el día 14 de febrero de 2007 aunque se pactó que la entrega de la vivienda podía demorarse hasta el día 31 de mayo de 2007 para hacerla coincidir con la compra del chalet de Las Rozas.
En la última semana del mes de marzo del año 2007 los actores tuvieron noticia y conocimiento por casualidad de que el chalet objeto del recibo de arras y señal formaba parte de una urbanización que había tenido toda ella gravísimos problemas constructivos hasta el punto de que existían sentencias condenatorias contra la promotora y constructora por la existencia de vicios ruinógenos debido a la falta de la debida cohesión y resistencia mecánica del mortero de agarre utilizado en los muros de ladrillo visto de la fachada del chalet, en el tejado y en los muros de carga interiores, pues el mortero presenta gravísimos problemas de disgregación, descomposición y desmoronamiento progresivo, lo que es causa de deterioro de los muros exteriores y, en definitiva, afectan a la estructura, cubierta y saneamientos de la vivienda. Aunque solamente fueron cuatro propietarios de la urbanización, que cuenta con 98 viviendas, los que presentaron demanda judicial, no debe olvidarse que el resto de las fachadas exteriores de viviendas de la urbanización fueron tratadas, tapando la original que era de ladrillo caravista, con un mortero monocopa (Cotegran) que aunque puede ralentizar el proceso de deterioro no subsana el defecto existente en el mortero de agarre de los muros que es un problema de cohesión y resistencia mecánica y que, por tal defecto, se indemnizó a sus propietarios con la suma de 210 millones de pesetas.
Inmediatamente después de conocer estos hechos se pusieron en contacto con el agente mediador y con los propietarios del chalet que habían recibido las arras para solucionar la situación, proponiéndoles someterse al dictamen de un perito para comprobar el estado de la vivienda a lo que los mismos se negaron por lo que tomaron la lógica decisión de desistir del contrato de promesa de compraventa del chalet y exigir la inmediata devolución de la cantidad entregada, iniciándose unas diligencias penales por estafa que fueron archivadas, siguiéndose con las acciones civiles que se concreto en un acto de conciliación intentado sin efecto ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Majadahonda y en la presente demanda que se fundamenta en el legítimo desistimiento del contrato al estar basado en una justa causa, en la aplicación analógica de los artículos 1484, 1485 y 1486 del Código Civil que regulan el saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa, y en los artículos 1258 y concordantes del Código Civil relativo a las obligaciones u contratos, alegando, asimismo, que los demandados habían actuado en contra de las reglas de la buena fe ya que, conociendo los problemas existentes en la urbanización y en el propio chalet, los silenciaron ante los compradores y no aceptaron la emisión de un informe pericial que pudiera determinar definitivamente la entidad de los defectos que existían en la vivienda.
Los demandados se opusieron a la demanda indicando que la vivienda objeto del contrato no padece vicios estructurales ni vicios ocultos sino que la verdadera causa de que se desistieran del contrato fue que encontraron otra vivienda que sencillamente le gustaba más o satisfacía mejor sus necesidades, como puede comprobarse viendo que el día 14 de abril de 2007, es decir cuatro días después de resolver el contrato, ya habían comprado otra vivienda, lo que debe conducir a que se declare que no existe obligación alguna de devolver el importe de las arras.
Entre toda la documentación aportado por el actor en su demanda y a lo largo del procedimiento no se ha encontrado un solo papel en el que se haga referencia expresa a que el chalet de la CALLE000 nº NUM000
, que es el que es objeto del contrato, estuviera afectado por los vicios ruinógenos a los que se refiere la parte actora en su demanda, siendo cierto que se dio el tratamiento adecuado para proteger las fachadas de las viviendas consiguiendo mejorar su estado, pero no que se les concediera a los propietarios una indemnización extra de doscientos diez millones de pesetas pues ese fue el dinero empleado en el tratamiento con mortero monocapa.
Es completamente falso que el demandante propusiera como solución encargar un informe pericial que determinara el estado de la finca y que el mismo fuera rechazado por los demandados, siendo por el contrario, como consta en el burofax de fecha 3 de mayo de 2007, que, en contestación a la carta de rescisión del contrato por desistimiento remitida por el hoy demandante el día nueve de abril de 2007, fueron los vendedores quienes lo propusieron encontrando la oposición del hoy demandante
La sentencia de instancia, tras hacer un análisis de la naturaleza de las arras entregadas donde llegó a la conclusión de que se trataba de las denominadas penitenciales que permiten a las partes rescindir el contrato perdiéndolas el vendedor si es el que desiste del mismo o el vendedor a devolverlas duplicadas si es él quien lo abandona, no estimó la pretensión ejercitada por el demandante al considerar que la...
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