SAP Granada 118/2013, 27 de Marzo de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 118/2013 |
| Fecha | 27 Marzo 2013 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 23/13
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 1.340/11
PONENTE: SR. JOSÉ REQUENA PAREDES
S E N T E N C I A N º 118
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO
En la ciudad de Granada, a 27 de marzo de 2013.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 23/13- los autos de Juicio Ordinario nº 1.340/11, del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Ismael representado por la procuradora Dña. Rosario Jiménez Martos y defendido por el letrado D. Luis Emilio Romero García contra D. Raimundo y Dña. Tarsila representados por el procurador D. David A. Ruiz Lorenzo y defendidos por el letrado D. Ángel Bolívar Núñez.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 12 de noviembre de 2012, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por D. Ismael contra D. Raimundo y Dª Tarsila debo absolver y absuelvo a los mencionados demandados de la pretensión ejercitada en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante.".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 18 de enero de 2013, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.
El contrato privado celebrado el 27 de julio de 2006 por el actor como comprador y que califica en su demanda de compraventa bajo condición suspensiva, tiene por objeto las parcelas, fincas registrales nº NUM000 y Nº NUM001, sitas en el término municipal de Peligros, zona metropolitana de Granada, en cuyo Registro de la Propiedad nº 5 están inscritas, respectivamente, en el libro NUM002, tomo NUM003, a los folios NUM004 y NUM005, con una extensión cada una de 880 m2. Ambas eran propiedad del matrimonio demandado que las venció al actor en el citado contrato y que, en los extremos que aquí interesan, estipulaba que la finca era conocida en sus características esenciales por el comprador y que el precio, sin sujeción a medidas y como cuerpo cierto, se fijaba en 841.416'95 #, de los que a la firma del mismo se pagaron 120.000 # y, conforme a lo pactado, seis meses después se abonaron otros 120.000 #, conviniendo las partes que "el resto, 601.416'95 #" "se hará efectivo a la parte vendedora en el momento de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa, coincidiendo con la aprobación definitiva del plan parcial". La entrega de la finca se llevará a efecto al tiempo de la escritura de compraventa y se autorizaba al comprador para llevar a cabo las gestiones necesarias para la aprobación del plan correspondiente.
La demanda, en base a esta cláusula y alegando que habían transcurrido más de 5 años y medio sin que las fincas adquiridas como rústicas hubieran sido recalificadas, pasando a urbanizables, en cuya futura condición ya se tasó su precio a razón de 429'29 #/m2, pero aplazando buena parte de su pago total hasta que llegara esa recalificación, solicitaba en el suplico que se fijara como plazo de esa condición el de 31 de diciembre de 2012, de acuerdo con los arts. 1.114, 1.115, 1.117, 1.118.2 y 1.123 del CC, pues no se había puesto ninguna fecha límite en el contrato y tras el tiempo transcurrido no hay visos de que la condición se vaya a producir, y los vendedores mantienen la finca y el precio recibido a cuenta, 240.000 #, sin acceder a la resolución del contrato.
Al contestar a la demanda, los vendedores se opusieron alegando en síntesis, que se está ante un contrato con pago aplazado del art. 1.125 del C.C ., pero no sujeto a condición, al no pactarse alguna y ser inexistente la que se trata de introducir; estarse ante un contrato perfeccionado desde su inicio que se consumará cuando llegue el plazo establecido, que se fijó como plazo o término pero no como condición, por no expresarse así en el contrato, y ser compradas las dos fincas que forman unidas una parcela catastral única como rústicas, sin encontrarse incluidas en ningún planeamiento urbanístico y adquiridas por tanto, dentro del riesgo empresarial y como operación de inversión propia del tráfico inmobiliario al que se dedica el actor al que le interesaba en ese momento comprar baratas unas parcelas que futuriblemente pudieran ser urbanizables y rentables y que ante la actual crisis en el sector de la construcción trata ahora de desligarse y recuperar el dinero.
La sentencia de primera instancia, acogiendo, en esencia, la oposición a la demanda, desestimó la misma argumentando, en síntesis, que el actor, letrado y redactor del contrato, como experto en la promoción inmobiliaria al ser administrador de distintas sociedades de esa índole, compró las fincas tras estudiar su financiación y rentabilidad por lo que no puede admitirse que se estipulara una condición suspensiva al adquirirlas en el convencimiento de que la recalificación y aprobación del plan parcial se llevaría a cabo en dos o tres años.
A estos argumentos, la sentencia añade en su fundamentación desestimatoria, que el contrato no introduce de manera expresa la cláusula condicional suspensiva que constituye el fundamento de la acción y que por tanto no puede presumirse que la oscuridad del contrato tampoco puede interpretarse en su favor y además, pese a asumir las gestiones para la modificación del plan general, no se ha acreditado la realización de las mismas para su logro y sin que la opción del precio aplazado pueda considerarse como indicio de condición suspensiva ya que, dada la finalidad especulativa o inversora que se pretendía en la operación y con posibilidad siempre de traspasar o ceder el contrato a un tercero.
Contra la sentencia de instancia se alza en apelación el actor reiterando su pretensión a través de un extenso recurso, el primero de cuyos motivos, bajo la censura a la sentencia de incurrir en error en la valoración de la prueba, reproduce en su integridad la controversia ante este Tribunal de segunda instancia, al tiempo que aprovecha ese primer motivo para combatir la sentencia diseccionando, prácticamente, toda su fundamentación, con matizaciones que se analizarán en la respuesta a los distintos motivos, limitándonos a señalar ahora que no se comparte la primera de las conclusiones fácticas alcanzadas por la juzgadora de primera instancia, relativa a la posición de prevalencia y aprovechamiento del escaso nivel de instrucción de la parte vendedora, lo que no tiene ningún respaldo probatorio serio ni que ello pudiera influir o determinar una situación de abuso en la negociación contractual. Ni está probado lo primero, ni las distintas enmiendas manuscritas al contrato permiten, en cualquier caso, apreciarlo, ni esa imputación tan gratuita tiene relevancia para la interpretación del contrato, punto esencial de la litis, ni sobre la respuesta a la acción ejercitada que no es la de anulabilidad del contrato basada en error o dolo, ni siquiera resolutoria, sino de integración de un contrato de compraventa que al no fijarse plazo ni para el pago ni para la entrega quedó indefinidamente condicionado.
Entramos con esta primera puntualización a dar respuesta al segundo motivo, que pese a la falta de precisión en la redacción de la cláusula más decisiva del contrato y razón de la presente litis, la única duda, aunque con escasa relevancia en el resultado final, la representa, al estarse claramente ante una obligación condicional, el decidir si la misma se corresponde a una condición suspensiva de carácter positivo o lo es de carácter resolutorio y negativa y, en cualquier caso, una u otra, sin determinación del plazo para que la condición se cumpla y despliegue sus efectos, bien haciendo surgir la fuerza vinculante del contrato, bien su extinción con los resultados que procedan en su momento, pues el contrato, en su falta de precisión, no solo descuidó el fijar ese plazo sino que también dejó de regular las consecuencias y destino sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio para el caso de no cumplirse la condición, que es extremo que, aunque subyace como fondo y razón de ser del pleito, no se ha planteado en esta litis y ha de quedar, en consecuencia, absolutamente imprejuzgado en esos efectos.
Sentado lo anterior y ante la distinta interpretación que una y otra parte del contrato hacen del contrato en general y de la cláusula en conflicto en particular, debe recordarse, con cita en la STS de 2 de abril de 1993, reiterada por la de 19 de mayo de 2003, que "la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y al espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a sancionarlo el art. 1.282, la cual no excluye -como ha advertido entre otras la sentencia de 8 de abril de 1931 - los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los otorgantes." .
Voluntad auténtica...
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