SAP Valencia 471/2012, 23 de Julio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 471/2012 |
| Fecha | 23 Julio 2012 |
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 297/2012
SENTENCIA nº 471
ILUSTRÍSIMOS
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega Llorca
MAGISTRADOS
Doña María Mestre Ramos
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a veintitrés de julio de 2012.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 12 de octubre de 2011, recaída en autos de juicio ordinario nº 738/2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de los de Gandía, sobre acción declarativa, resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad.
Han sido partes en el recurso, como apelante, COVALCO S.L., representada por Dª. Gema Máñez Ibáñez, Procuradora de los Tribunales, y asistida del letrado D. Rafael navarro Ferrer, y, como apelada, D. Alejandro, representado por D. Francisco Javier Zacarés Escrivá, Procurador de los Tribunales, y asistido de D. Iñaki Capilla Senent, Letrado.
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
> SEGUNDO.- La parte demandante COVALCO S.L., interpuso recurso de apelación, alegando,
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- ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA RESPECTO DE LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
La argumentación jurídica en que se fundamenta la sentencia recurrida para desestimar la demanda, se residencia de manera esencial en su fundamento quinto, En dicho fundamento, el juez de Instancia concluye que, si bien resulta irrefutable que la promotora ha obtenido la licencia de primera ocupación, documento 6 de los acompañados a la demanda, el propio juez, haciéndose eco de las alegaciones formuladas por el demandado reconviniente, entiende que la obtención de la misma no comporta el cumplimiento de la obligación de poner a disposición del comprador la vivienda objeto del contrato. Fundamenta su conclusión el juez de instancia, al entender que la obtención de la referencia licencia ha de entenderse condicionada a la obtención de la cédula de habitabilidad. De otra parte, y junto a dicho argumento, añade el juez que la obtención de la cédula de habitabilidad es una obligación que incumbe al promotor. Fundamenta esta última conclusión el juez de instancia, con base en lo establecido en el artículo 2 del Decreto 161/1989 de 30 de octubre del Consell de la Generalitat Valenciana . Esta circunstancia, a quien el incumbe, no es una cuestión debatida.
En resumen, el juez de instancia entiende que mi representada sí obtuvo la licencia de primera ocupación, pero no obtuvo la cédula de habitabilidad. El juez de instancia entiende que la obligación de obtener la cédula de habitabilidad incumbe a mi representada, por lo que concluye que ha incumplido su obligación de poner a disposición del comprador la vivienda que objeto del contrato de compraventa litigioso.
No podemos compartir dicho argumento. El argumento consistente en pretender exigir a la promotora además de la obtención de la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, no es admisible en derecho, por las razones que a continuación exponemos.
No es una cuestión debatida. El hecho de que la obtención de la cédula de habitabilidad es una obligación que incumbe al promotor no ha sido objeto de controversia en el presente pleito. En consecuencia el juez apoya su argumento en un hecho no alegado por las partes.
En efecto, si nos desplazamos al hecho tercero de la contestación de la demanda, párrafo 3 in fine, el demandado alega que además de expedirse la licencia de primera utilización, se necesita posterior y preceptivamente la cédula de habitabilidad para poder contratar el alta de los servicios de agua, gas, luz y telefonía. Pero es evidente que el demandado no alega que la obtención de la misma es una obligación que incumbe al promotor.
Secunda.- Infracción del artículo el artículo 16 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Señala el artículo 16 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, de la Generalitat de la Comunidad Valenciana, que en las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción, se exigirá, aparte de otros documentos, la licencia de ocupación, pero nada dice respecto de la cédula de habitabilidad
En este sentido cabe señalar que el artículo 2 del Decreto 161/1989 de 30 de octubre del Consell de la Generalitat Valenciana ha sido superado por el artículo 16 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, por lo que el argumento judicial ha de ser rechazado.
Infringe la jurisprudencia aplicable al caso.
Esta concreta cuestión, la exigencia de un plus a la promotora además de la obtención de la referida licencia, tal y como alega el actor, o la interpretación de las palabras que figuran al dorso del documento número 6 de los acompañados a la demanda, tal y como hace de motu propio el Juez de instancia, ya han sido tratados por la jurisprudencia de esta Audiencia Provincial, al que nos cabe el honor de dirigirnos.
En este punto queremos traer a colación dos sentencias diferentes, dictadas por dos Salas distintas de la Audiencia Provincial de Valencia, concretamente la Sentencia 398 SAP de Valencia Sección Séptima, de fecha 13 de julio de 2.011, ponente Doña Olga Casas Herraiz, Apelante Don Felix, apelado COVALCO, S.L. y la Sentencia 375 SAP de Valencia Sección Undécima, de fecha 17 de octubre de 2.011, ponente Don Manuel José López Orellana. Apelante Don Leandro, apelado COVALCO, S.L. En los dos procedimientos que dieron lugar a dichas sentencias el actor, al igual que en el presente, fue mi representada. Los demandados eran dos compradores distintos. Y el objeto del pleito era exactamente el mismo que en el presente, esto es, el cumplimiento específico de un contrato de compraventa privado, de una vivienda promovida por mi representada en el mismo edificio que en presente, esto es, en el municipio de Villalonga, CALLE000, DIRECCION000 y DIRECCION001, Edificio: EDIFICIO000 ". Las reseñadas viviendas forman parte de un edificio cuya Declaración de Obra Nueva, y División en Régimen de Propiedad Horizontal, se practicó mediante escritura de fecha 15 de septiembre de 2.006, autorizada por el Notario de Gandia, don José Vicente Roig Dalmau, con el número 3.706 de su protocolo.
Interesa al derecho de esta parte señalar que, en ambos casos, los allí compradores-demandados alegaron, como causa de incumplimiento de la actora, el mismo hecho que aquí ha alegado el demandado, esto es, que la licencia de primera ocupación no reúne los requisitos necesarios para entender cumplida la obligación del promotor de poner a disposición del comprador la vivienda legalmente. Interesa al derecho de esta parte señalar que, en ambos casos, el juez de instancia sí estimó la demanda que interpuso la actora. Que en ambos casos los compradores-demandados apelaron la sentencia, y que en ambos casos la sala desechó las alegaciones de aquellos confirmando la sentencia de instancia.
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- ERROR DE DERECHO RESPECTO DE LA OMISION EN LA CONSTITUCIÓN DEL AVAL.
Señala el juez de instancia que mi representada no cumplió con la obligación de avalar.
En el fundamento quinto in fine se señala que el promotor no cumplió la obligación de entregar el aval que garantizase la devolución de las cantidades es entregadas a cuenta del precio. Ahora bien, la sentencia de instancia, no explícita que dicho incumplimiento sea casa de resolución.
No obstante queremos manifestar que dicho incumplimiento no puede ser considerado como causa de resolución.
Esta concreta cuestión, que la falta de la prestación del aval por el promotor, sea causa de resolución, tal y como alega el actor, y parece que recoge el Juez en la sentencia recurrida, ya ha sido tratada por la jurisprudencia de esta Audiencia Provincial, en las sentencias reseñadas.
En este punto queremos traer a colación las dos sentencias anteriormente reseñadas.
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- DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN.
Procediendo la estimación de la demanda por las razones expuestas en el cuerpo del presente escrito, procede pues la desestimación de la reconvención.
Terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se revocara la sentencia de instancia, estimando con ello la demanda inicial del procedimiento, y desestimando la demanda reconvencional, con expresa imposición de costas a la parte demandada
La defensa de D. Alejandro presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló deliberación el día 18 de julio de 2012, en el que tuvo lugar.
La Sala, en ejercicio de sus facultades revisoras ha tomado en consideración la siguiente actividad probatoria, practicada toda ella en primera instancia:
Interrogatorio de D. Alejandro .
Interrogatorio de COVALCO S.L., en la persona de su legal representante.
Testifical de D. Aurelio .
Documental obrante en autos.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
Alega en primer lugar el apelante Covalco S.L., incongruencia de la sentencia apelada entre la causa y el fundamento de la resolución contractual declarada, porque la sentencia basó la resolución contractual en haber resuelto una cuestión no debatida, que era la relativa a la obtención de la cédula de habitabilidad, remitiéndose a la contestación a la demanda, para sostener que el demandado no alegaba...
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