SAP Baleares 243/2012, 16 de Mayo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 243/2012 |
| Fecha | 16 Mayo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00243/2012
Rollo núm.: 77/2012
S E N T E N C I A Nº 243
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Doña Rosa Rigo Rosselló
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a 16 de mayo de 2012
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 23, bajo el número 363/2010, Rollo de Sala número 77/2012, entre partes, de una como demandada-apelante, don Luis, doña Jacinta, don Millán y la entidad Trendu Distribuciones y Representaciones, S.L., representados por la Procuradora doña Begoña Muñoz Vivancos, y dirigida por el letrado don Juan Dell'Olmo, de otra, como demandante-apelada, la entidad Sparta 29, S.L., representada por el Procurador don Juan Reinoso Ramis, y dirigida por el letrado don Juan Romaguera González.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Gabriel Oliver Koppen.
Por la Ilma. Sra. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 23, se dictó sentencia en fecha 7 de octubre de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "SE ESTIMA la demanda formulada por el Procurador JUAN REI NO SO en nombre y representación de SPARTA 29, SL contra Luis, Jacinta, Millán Y TRENDY DISTRIBUCIONES Y REPRESENTACIONES SL y se DECLARAN RESUELTOS los contratos de arrendamiento objeto de este procedimiento y SE CONDENA a los demandados a dejar libres y expeditos los locales arrendados y a disposición de la actora, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento, sin efectuar especial pronunciamiento en materia de costas".
Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 16 de mayo de 2012.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
En la sentencia de instancia se fijan los siguientes hechos probados:
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- La entidad Sparta 29 SL es propietaria, por escritura de 22.11.2007, del edificio sito en la calle Jaime II, nº 7, angular con la calle San Bartomeu de Palma, se configura de planta baja en la que hay 4 locales comerciales llamados A, B, C y D.
El local comercial B tiene un almacén, que está en sótano. El local comercial D tiene un almacén que está en el entresuelo, al que tiene acceso directo. En la planta entresuelo están los almacenes E y F vinculados a los locales C y A, respectivamente.
Hay tres plantas de viviendas, una vivienda por planta, salvo la tercera que hay 2.
La cubierta donde hay 2 trasteros.
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- El local A y almacén F están arrendados a Luis, el local por contrato de 28.11.1986, que trae causa de un traspaso anterior y sujeto a la LAU 1964, y se encuentra en prórroga forzosa. El almacén está arrendado por contrato de 1.04.2004, prorrogado tácitamente.
2.1.- La entidad actora interpuso demanda de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual contra el Sr. Luis, en julio de 2008, fue desestimada por sentencia de 22.04.2009, y si bien la actora interpuso recurso de apelación, luego no lo formalizó, quedando firme la sentencia.
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- El local y almacén B está arrendado a Millán que se subrogó en el contrato de arrendamiento en fecha 15.01.2010 derivado de uno anterior de fecha 1.02.2003, vigente hasta 30.01.2020.
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- El local C que tiene como anexo el almacén E están arrendados a Jacinta en virtud de contrato de
27.09.1989, que trae causa de otro de fecha 1.12.1961, sometido a prórroga forzosa.
4.1.- La entidad actora interpuso demanda contra la Sra. Jacinta para la actualización de la renta en fecha 3.07.2008, con sentencia de fecha 13.02.2009 estimando la actualización.
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- El local D tiene como anexo un almacén, está arrendado a Trendy Distribuciones y Representaciones, SL por contrato de 2.07.1998, vigente hasta 1.06.2028.
Se estima la demanda interpuesta por la entidad propietaria del edificio de resolución de los contratos de arrendamiento sobre los locales y ello por presentar el edificio una situación de práctica ruina.
La causa de resolución invocada es la prevista en el artículo 118 del Testo Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos de arrendamiento que están sometidos a la misma y por la aplicación de los artículos 1568, 1182 y 1183 o la analógica del artículo 28.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en relación a los contratos posteriores.
La sentencia de instancia considera, en primer lugar, que las acciones están correctamente ejercitadas en relación a todos los contratos, sean anteriores o posteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se dedica después, en un meritorio esfuerzo, a determinar el valor de los locales, acogiendo el método de valoración seguido en el informe pericial de la parte actora, atendiendo a la extensión de cada local y de sus anexos, el valor de las obras de reparación del cada local, así como el importe de las reparaciones en los elementos comunes del edificio en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada.
Concluye que en todos los casos el valor de reparación resulta superior al 50% del valor real del local, por lo que se daría el supuesto de pérdida de la cosa arrendada, lo que conduce a la estimación de la demanda, después de descartar que el grado de deterioro sea imputable al arrendador.
Los motivos en los que se sustenta el recurso de apelación son, en síntesis, los siguientes:
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- Se discrepa del método de valoración utilizado en la sentencia, que es el que se ha seguido por el perito de la parte actora, con una serie de correcciones, cuando los otros dos peritos, optan por el fijado en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993. Considera que el valor obtenido resulta ínfimo e irrisorio, teniendo en cuenta el valor del suelo y el precio abonado por al entidad actora para la adquisición del edificio.
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- Se impugna la aplicación del coeficiente de 0'85 al local D, pues en los otros dos informes periciales no se utiliza el mismo, sino el valor "1", considerando el estado de conservación normal. En el mismo sentido estima que debe aplicarse el coeficiente 1,20 que hace el perito Sr. Benedicto en su informe en relación al local B, por la realización de obras de mejora que constituían un plus y que debían tenerse en cuenta a la hora de realizar la valoración.
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- Sobre la valoración de las obras de reparación en los locales. Considera incongruente el razonamiento de la sentencia al no considerar obras de reparación en este apartado, cuando en relación al local D ha estimado procedente aplicar el coeficiente de 0'85, por estado de conservación regular. Por otro lado, no entiende cómo en la sentencia acoge en este punto la pericial de la parte actora, cuando en el anexo no se han desglosado las obras a realizar en los elementos comunes y en los elementos privativos, viviendas y locales.
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- En relación a la valoración de las obras en elementos comunes, se hacen las siguientes consideraciones:
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Se muestra en desacuerdo con el criterio seguido para valorar la reparación de los forjados y de la escalera.
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El informe del Sr. Cosme incluye las bajantes de aguas residuales, que ningún perito pudo examinar y no tienen porqué estar en malas condiciones.
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En la sentencia no se ha tenido en cuenta que los precios unitarios fijados por Don. Cosme no se sabe de dónde los ha cogido, siendo el perito judicial el único que indica que se ha basado en el Libro de Precios de la Construcción del Colegio de Aparejadores para el año en curso, siendo sus precios los que más se aproximan a la valoración realizada por el Ayuntamiento de Palma.
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- Se impugna la valoración que hace la sentencia de instancia de la prueba practicada para no considerar acreditada la existencia de presiones a fin de que los arrendatarios desalojaran los locales, ni una especial dejadez por parte de la propiedad, ni que no haya sido requerida para realizar trabajos y no haya atendido a las peticiones.
Este tribunal ha señalado de forma reiterada que, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1996, el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a la doctrina del Alto Tribunal, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia, que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos exceda del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local correspondiente, descontando el valor del suelo, lo que constituye presupuesto ineludible que exige la correspondiente prueba.
Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1968 señala que por valor real ha de entenderse el que alcanza según lo dictaminado por técnicos que efectivamente tenga la finca, "sin referirlo al valor del mercado libre de la oferta y demanda que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad". En igual sentido, la sentencia del Alto Tribual de 12 de mayo de 1972 indica que el valor real de la edificación es "el que alcanza como...
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