SAP Alicante 491/2011, 2 de Diciembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 491/2011 |
| Fecha | 02 Diciembre 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 491/11
Iltmos. Sres.:
Presidente : D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal
Magistrado: Dª Eva María Polo Arévalo
En la ciudad de Elche, a dos de diciembre de dos mil once.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 2201/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Hernan, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Guilabert López y dirigida por el Letrado Sr/a. Pascual López, y como apelada la parte demandada Urbanización Lago Azul, S.A. y Obran López, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Herrera Fernández y dirigida por el Letrado Sr/a. Sanmartín Pérez.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 10/1/11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Guilabert López en nombre y representación de Hernan, debo condenar y condeno a Urbanización Lago Azul, S.A. a elevar a público el contrato privado de compraventa firmado el día 11 de diciembre de 2008, sucrito entre el Sr. Hernan y la mercantil Urbanización Lago Azul, S.A. relativo a la parcela NUM000 de la zona NUM001, sita en la URBANIZACIÓN000 de San Miguel de Salinas, debiendo el comprador ( Hernan ), ello previo o simultáneo pago abonar la parte del precio del solar pendiente de pago (6.985,59 euros incluyendo ya el IVA correspondiente por la compra del terreno), desestimando las pretensiones relativas a la inscripción en el Registro, así como al otorgamiento de escritura pública de declaración de obra nueva. Igualmente, debo desestimar y desestimo la reclamación de indemnización de daños y perjuicios realizada frente a los demandas, debiendo imponer al actor las costas causadas a Obran López. S.L.
Estimando la reconvención formulada por el Procurador Herrera Fernández en nombre y representación de Urbanización Lago Azul, S.A. contra Hernan debo condenar y condeno al Sr. Hernan a abonar Urbanización Lago Azul, S.A. la cantidad de 6.85,59 euros (incluyendo ya el IVA correspondiente por la compra del terreno) más los intereses legales de dicha cantidad desde el 9/12/208, así como a elevar a público el contrato privado de compraventa firmado el día 11 de diciembre de 2.008 suscrito entre el Sr. Hernan y la mercantil Urbanización Lago Azul, S.A. relativo a la parcela NUM000 de la zona NUM001 sita en la URBANIZACIÓN000 de San Miguel de Salinas, todo ello sin expresa condena en costas a ninguna de las partes. Y estimando sustancialmente la reconvención formulada por Obran López, S.L., debo condenar y condeno a Hernan a que abone a Obran López, S.L. la cantidad de 69.477,66 euros más los intereses legales de esta cantidad desde el 9/12/2008, con expresa condena en costas al demandado reconvencional."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 284/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 1/12/11.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
Nos dice el recurrente que las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen del suelo, debían haberse advertido al comprador de la parcela. Existiendo dolo, engaño y artificio en la conducta de la vendedora puesto que vendió una parcela en una urbanización con mención específica del proyecto y la licencia que jamás existieron, conociendo la mercantil vendedora que el terreno no tenía la condición de urbanizable.
Sin embargo, como recuerda la STS de 8 de noviembre de 2007 "los impedimentos urbanísticos y administrativos actúan como causa resolutoria de la relación "cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato", conforme, decía, a reiterada jurisprudencia de esta Sala", citando las SSTS de 19 de enero de 1990, 24 de febrero y 26 de abril de 1993, 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996 . La Sentencia de 28 de febrero de 1990 entiende correctamente inaplicada la regla del repetido artículo 62 TRLRS en un caso en que el adquirente no se había comportado en buena fe. La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 (citada por la recurrida) declara que no se incluyen dentro de las cargas y servidumbres no aparentes a que se refiere el artículo 1483 CC las limitaciones legales del dominio, entre las cuales las derivadas del régimen urbanístico del suelo y, confirmando la posición de la sentencia de 28 de febrero de 1990, antes citada, destaca que "destruida la presunción de error o la inducción a la celebración que se pretendía, no hay infracción del artículo 62 de la Ley del Suelo ". Ciertamente otras decisiones han estimado, en función de las circunstancias del caso, la existencia de error invalidante en la compra de una parcela para construir si luego resulta que no era posible por impedirlo la norma urbanística ( STS 27 de mayo de 1983 ) o la existencia de dolo por callar o no advertir a la otra parte ( STS 1 de octubre de 1986 ), e incluso la anteriormente citada Sentencia de 28 de febrero de 1990 (que cita las dos anteriores) apunta que cabría presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplan las prevenciones del artículo 62 TRLRS, pero, dice, "tal presunción, como la del artículo 1483 del Código civil, queda destruida cuando la Sala de instancia establece expresamente lo contrario", esto es, que el adquirente ha conocido o podido conocer la situación urbanística. El tema ha sido recientemente retomado por la STS de 17 de noviembre de 2006, con cita de otras decisiones. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2000, que subordina la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística y, en el caso, ante el hecho de que el adquirente no había verificado la consulta que permitía el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RD 1346/1976 ), decía que "este cuidado, de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que este precepto parte, como también el artículo 1483 CC, del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende". La STS de 17 de noviembre de 2006, a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.).". En similar sentido se pronuncia la STS de 3 de marzo de 2000 al afirmar que "El art. 1483, viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin más de su existencia. Sin embargo, esos dos preceptos no son absolutos en las consecuencias que de principio establecen pues las subordinan a la posibilidad de conocimiento de su respectivas circunstancias por parte del comprador en razón de su oficio (art. 1484) o de la posibilidad de alcanzarlo (art. 1483) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones, tanto que constituyan el contenido normal del dominio que se transmite, en atención al lugar de situación, como que le hayan sido impuestas por voluntad de las partes".
La STS de 30 de septiembre de 2010 "por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador...".
En este caso, podía fácilmente la parte compradora haber consultado la situación que afectaba a la parcela vendida, mediante la diligente consulta de los archivos y registros públicos al efecto, lo que no hizo. Pero, además, en este caso la declaración del propio testigo de la parte, Sr....
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