SAP Barcelona 253/2011, 17 de Mayo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 253/2011 |
| Fecha | 17 Mayo 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 666/2010-1ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1171/2008
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 47 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 253
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de mayo de dos mil once.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1171/2008 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 47 de Barcelona, a instancia de RESTAURANT POSIT DE PESCADORS S A contra TEORIA DEL OCIO S.L y Héctor, y la demanda de reconvención formulada por TEORIA DEL OCIO S.L contra RESTAURANT POSIT DE PESCADORS S A, VERTICE REAL ESTATE, S.L. y LOUNGE SOTAVENTO S.L ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por RESTAURANT POSIT DE PESCADORS S A y TEORIA DEL OCIO S.L contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de enero de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Josep Manuel Puig Abós en nombre y representación de RESTAURANT PÒSIT DE PESCADORS S.A. frente Don. Héctor y TEORÍA DEL OCIO S.L. absolviendo a las demandadas de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a la actora.
Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Verónica Cosculluela MartInez Galofré en nombre y representación de TEORÍA DEL OCIO S.L. frente a RESTAURANT PÒSIT DE PESCADORS S.A., VERTICE REAL ESTATE S.L. y LOUNGE SOTAVENTO S.L. absolviendo a los demandados de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la actora reconvencional.".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por RESTAURANT POSIT DE PESCADORS S A y TEORIA DEL OCIO S.L y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas, se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la votación y fallo el día 17 de mayo de 2011.
En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apelan, tanto la actora principal Restaurant Posit de Pescadors, S.A., como la demandada y actora reconvencional Teoría del Ocio,S.L., la sentencia de primera instancia que desestimó, tanto la demanda principal, como la reconvención, por apreciar incumplimiento en ambas partes del denominado compromiso de arrendamiento, de 3 de julio de 2008, del derecho de usufructo de la concesión administrativa sobre el local en C/Ramón Trias Fargas, Platja Barceloneta nº 2, de Barcelona, reiterando las apelantes sus pretensiones de la primera instancia, solicitando la actora principal la resolución del compromiso de arrendamiento por incumplimiento de la demandada, y su condena al pago de la cantidad de 200.000 # en concepto de pena pactada; y la actora reconvencional la declaración de vigencia del compromiso de arrendamiento con opción de compra, y su preferencia sobre la venta a Vértice Real Estate,S.L., de 7 de octubre de 2008, y sobre el arrendamiento a Lounge Sotavento,S.L., de 1 de noviembre de 2008, condenando a las demandadas en la reconvención Restaurant Posit de Pescadors,S.A., Vértice Real Estate,S.L. y Lounge Sotavento,S.L. a entregar la posesión del local, a la cancelación de las inscripciones registrales, y a indemnizar a la actora reconvencional por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del compromiso de arrendamiento con opción de compra.
Centrada así la cuestión discutida, no habiendo conformidad en cuanto a la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes en el compromiso de arrendamiento de 3 de julio de 2008, es lo cierto que, según doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .
Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2005, y 8 de febrero de 2010 ) que el precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" bilateral, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1995, y 16 de julio 2003 ), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.
El precontrato supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no es una fase de ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de de 3 de junio de 1988 ), ya que en el precontrato, a partir de acuerdos vinculantes, las partes tratan de configurar los elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento, y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 del Código Civil caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero y 19 de julio de 1994, y 16 de diciembre de 1999 ).
Aunque no obsta a la calificación como precontrato que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior. En este sentido, el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referido a las condenas a emitir una declaración de voluntad, establece en su apartado 2 que en el supuesto de que no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico. En el presente caso, en el denominado compromiso de arrendamiento (doc 1 de la demanda, y doc 1 de la contestación) las partes configuraron un verdadero precontrato de arrendamiento con opción de compra del derecho de usufructo de la concesión administrativa sobre el local litigioso, por cuanto en el denominado compromiso las partes determinan sus elementos esenciales, como son el local objeto del arrendamiento y de la opción de compra (local en C/Ramón Trias Fargas, Platja Barceloneta nº 2, de Barcelona, fincas nº NUM000
, NUM001, y NUM002 bis del Registro de la Propiedad nº 21 de Barcelona), la contraprestación que ha de percibir el titular del derecho de usufructo en concepto de renta (50.000 #/mes + IVA), y en concepto de precio de la venta (6.000.000 #), y la duración, tanto del arrendamiento (del 1 de octubre de 2008 al 12 de mayo de 2019, prorrogable), como del plazo para el ejercicio de la opción (3 años).
Así las cosas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 y 9 de julio de 1940, 21 de diciembre de 1955, y 4 de julio de 1991 ) que del precontrato nacen obligaciones distintas de las propias del contrato definitivo, cuyo incumplimiento puede transformarse en la exigencia del cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios, previa cumplida prueba de los mismos.
Aunque también es posible pactar una pena con función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil .
En el presente caso, las partes convinieron, en la condición séptima del precontrato, que el incumplimiento por cualquiera de las partes de la obligación de firma del contrato de arrendamiento en la fecha pactada por causa imputable a una de las mismas, daría derecho a la que hubiese cumplido las suyas, a su elección: A) a exigir el cumplimiento de la obligación; o B) a promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, y a exigir el pago de la indemnización que, como cláusula penal, las partes acuerdan, y que consiste: a) en el supuesto de incumplimiento del arrendatario, una indemnización de 300.000 #, incluidos los 100.000 # entregados en garantía, que la arrendadora haría suyos; y b)en el supuesto de incumplimiento de la arrendadora, una indemnización de 400.000 #, más la devolución de los 100.000 # entregados en garantía, pactos que son perfectamente válidos para la liquidación de las consecuencias indemnizatorias que pudieran derivarse de un posible incumplimiento del contrato.
Apela la actora...
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