SAP Girona 307/2011, 6 de Julio de 2011

PonenteMARIA ISABEL SOLER NAVARRO
ECLIES:APGI:2011:1020
Número de Recurso300/2011
ProcedimientoRECURSO DE APELACIóN
Número de Resolución307/2011
Fecha de Resolución 6 de Julio de 2011
EmisorAudiencia Provincial - Girona, Sección 1ª

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL.

Rollo nº: 300/2011

Autos: procedimiento ordinario nº: 1161/2009

Juzgado Primera Instancia 2 Girona (ant.CI-6)

SENTENCIA Nº 307/2011

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña María Isabel Soler Navarro

Doña Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, seis de julio de dos mil once

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 300/2011, en el que ha sido parte apelante D. Esteban

, representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por la Letrada Dª. OLGA RAFALES RAFALES; D. Olegario, D. Severiano y Dª. Valentina, representada esta por la Procuradora Dª. MERCÈ CANAL PIFERRER, y dirigida por el Letrado D. JOSE LUIS DE SOLA BLANC; y como parte apelada ANTARIA CONSULTING, S.L., representada por la Procuradora Dª. ESTHER SIRVENT CARBONELL, y dirigida por el Letrado D. FRANCESC REBLED SARRÀ.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el Juzgado Primera Instancia 2 Girona (ant.CI-6), en los autos nº 1161/2009, seguidos a instancias de D. Esteban, representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y bajo la dirección de la Letrada Dª. OLGA RAFALES RAFALES, contra D. Olegario, D. Severiano y Dª. Valentina, representados por la Procuradora Dª. MERCÈ CANAL PIFERRER, bajo la dirección del Letrado

D. FRANCESC REBLED SARRÀ, y contra ANTARIA CONSULTING, S.L., representada por la Procuradora Dª. ESTHER SIRVENT CARBONELL, bajo la dirección del Letrado D. FRANCESC REBLED SARRÀ, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: " FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Javier Sobrino Cortés en nombre y representación de D. Esteban debo absolver y absuelvo a ANTARIA CONSULTING S.L. de la acción frente a él ejercitada y debo condenar y condeno a los codemandados D. Olegario, D. Severiano Y Dª. Valentina al pago de 12.000 euros ( de los cuales 6.000 euros ya están consignados en el procedimiento) y al pago de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda. Y ello con expresa imposición de costas a dicha parte codemandada con excepción de las causadas a costa de ANTARIA CONSULTING S.L. que se imponen a la parte actora "

SEGUNDO

La relacionada sentencia de fecha 25 de febrero de 2011, se recurrió en apelación por la parte demandante D. Esteban y por la parte demandada D. Olegario, D. Severiano y Dª. Valentina

, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO

En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. María Isabel Soler Navarro.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Se interpuso recurso de apelación por D. Esteban, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Girona, de fecha 25 de febrero de 2011, en la que se estimo parcialmente la demanda interpuesta contra los mismos por D. Esteban y en la que se interesaba la condena a los demandados al pago de la cantidad de 12.000 euros en concepto de devolución del duplo de la suma en su día entregada en concepto de arras, por la compra de una finca que según el Registro de la propiedad estaba libre de cargas, si bien con posterioridad y en virtud de otra nota simple del Registro de la Propiedad estaba afecta de una carga, que a la fecha de interponer la demanda no había sido cancelada por los vendedores.

Se recurre por D. Esteban en cuanto al pronunciamiento en materia de costas por imponerle la sentencia las costas respecto a la demanda interpuesta por el mismo contra la entidad Antaria Consulting S.L., que finalmente resulto absuelta.

La sentencia de Instancia califica la cláusula de arras peniténciales y concluye que al haber existido un incumplimiento por parte de la vendedora debe aplicarse la cláusula de referencia, si bien no estima la demanda respecto del importe de los gastos de tasación de la finca, que también se reclamaban en la demanda.

La parte recurrente solicita la revocación de la sentencia por una errónea valoración de la prueba por parte de la Juez "aquo".

SEGUNDO

El relato fáctico de la sentencia, extensamente relatado en la sentencia de Instancia no es discutido entre las partes, pero si las consecuencias jurídicas que del mismo deriva la sentencia apelada.

Dos son propiamente las cláusulas controvertidas, la primera, después de pactar que el otorgamiento de la escritura pública tendría lugar durante toda la segunda quincena de julio de 2006, es textualmente la siguiente: "En el supuesto de que la parte compradora no cumpliera las obligaciones que asume, se entendería como desistimiento del contrato y renuncia voluntaria a la compra del piso operándose los efectos establecidos en el Art. 1454 del Código Civil, produciéndose por tanto la resolución del presente documento, sin derecho a devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras. Si la parte vendedora no cumpliera el contrato en los términos acordados con la empresa Franquiciada, GRUPASSA SA, y sin mediar justa causa, vendrá obligada a devolver el doble de las cantidades entregadas en concepto de arras"

Y dentro de los datos complementarios debidamente firmados por ambas partes, se hizo constar: "La escritura de compraventa se otorgara en el plazo previsto, a no ser que por existir cargas pendientes de cancelación o por cualquier otro motivo razonado, se produzca una demora, en cuyo caso el plazo se contara a partir de la fecha en que no exista impedimento legal o administrativo alguno......."

La parte recurrente invoca un error en la sentencia de instancia no en cuanto a la calificación jurídica de la cláusula, que mantiene que es penitencial, como la sentencia de Instancia recoge, pero invoca que la sentencia yerra en las consecuencias que de ello se derivan.

La parte recurrente tiene razón, la sentencia después de calificar la cláusula pactada como arras peniténciales, en lugar de vincular la obligación allí pactada de devolverlas dobladas el vendedor o perderlas el comprador, del simple desistimiento desvinculado de incumplimiento contractual alguno, concluye que ha existido un incumplimiento por parte del vendedor y por ello resuelve el contrato.

Cuando de la misma jurisprudencia que recoge la sentencia de instancia queda evidenciado que las arras penitenciales van vinculadas a la facultad de desistir del contrato con independencia de que exista incumplimiento o no. Dicho lo cual y si nos atenemos a la cláusula pactada por las partes, si que debemos afirmar que la redacción de misma resulta desafortunada, pues vincula los efectos del incumplimiento al desistimiento, con los efectos propios del mismo. Es decir se pacta que para que se produzcan los efectos del desistimiento se requiere exista un incumplimiento, desnaturalizando la figura de las arras penitenciales.

Sea como fuere también se constata que en dicha cláusula, mientras para el vendedor se prevé expresamente que puede existir un incumplimiento con justa causa, ello no se prevé para la parte compradora.

En todo caso, dado que se trata de una acción ejercitada por la compradora frente a la vendedora, en atención a lo que se estipula en el pacto deberá examinarse si esta parte desistió o resolvió el contrato o realizó algún acto de incumplimiento contractual.

TERCERO

Los hechos básicos sobre los que sustenta la demanda son los siguientes:

1- El día 25 de mayo de 2006, ANTARIA CONSULTING S.L. y D Esteban firmaron un documento en virtud del cual, Antaria reconocía recibir 6.000 euros para la adquisición de una vivienda sita en Lloret de Mar C/ Sant Geroni nº 7, propiedad de D. Olegario, D. Severiano y Dª. Valentina y que la cantidad la dan en concepto de reserva para la compra de la vivienda, fijándose el precio de la misma en 206.000 euros, acordando pagar el resto del precio el día del otorgamiento de la escritura pública, que se fijo para la segunda quincena del mes de julio de 2006.

  1. - Antaria Consulting lo comunico a los propietarios de forma fehaciente en fecha 29 de mayo de 2006.

  2. - En fecha 28 de abril de 2006, Antaria Consulting recibe por fax copia de una nota simple informativa en la que la finca aparece libre de cargas, siendo dicha nota de 1 de julio de 2002.

  3. - En fecha 7 de junio de 2006 en una nueva nota informativa refleja la existencia de una carga consistente en condición resolutoria de sustitución de fecha 15 de septiembre de 1893, siendo informado de ello el Sr. Esteban y requiriéndose en fecha 13 de junio de 2006 certificación del Registro de la Propiedad por parte de ANTARIA CONSULTING para conocer la verdadera situación de la finca.

  4. - Ante la existencia de la carga que impedía el otorgamiento de la escritura pública el comprador acepto sucesivas prórrogas del contrato hasta el 24 de enero de 2008, comprometiéndose el vendedor a cancelar dicha carga.

  5. - Los propietarios instaron en el año 2007 un procedimiento de jurisdicción voluntaria de liberación de gravámenes para la cancelación de dicha carga que se tramito por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Blanes, que concluyo por sentencia de fecha 22 de septiembre de 2009 cancelando dicha carga e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad.

Partiendo de tales hechos y centrándose el recurso a debatir la inexistencia de incumplimiento por la falta de entrega de la cosa vendida libre de cargas el día pactado en las sucesivas prorrogas, en atención a lo pactado por las partes, debe partirse de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo con relación a la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código civil por...

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