STSJ Castilla-La Mancha 5/2011, 10 de Enero de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 5/2011 |
| Fecha | 10 Enero 2011 |
T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00005/2011
Recurso núm. 844 de 2006
Toledo
S E N T E N C I A Nº 5
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidenta:
Dª Raquel Iranzo Prades
Magistrados:
D. Jaime Lozano Ibáñez
D. Miguel Ángel Pérez Yuste
D. Miguel Ángel Narváez Bermejo
En Albacete, a diez de enero de dos mil once.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 844/06 el recurso contencioso administrativo seguido a instancia la AUTOPISTA MADRID-SUR, CONCESIONARIA ESPAÑOLA, S.A.U., representada por el Procurador Sr. Cantos Galdámez y dirigida por Letrado D. Javier Chía Mancheño, contra el JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE TOLEDO, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Abogado del Estado, sobre JUSTIPRECIO; siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Narváez Bermejo.
Por la representación procesal de la actora se interpuso en fecha 10-7-06, recurso contencioso- administrativo contra las Resoluciones dictadas por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de la Provincia de Toledo de 18 de abril de 2006 y anterior de 29 de septiembre de 2005.
Formalizada demanda, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables, terminó solicitando se dicte sentencia por la que anule -por ser contrarias a Derecho- las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa recurridas, y en su lugar declare que el justiprecio correspondiente al expediente de expropiación forzosa nº 6.279 es de 1.039,06 euros, más el 5% de dicha cantidad como premio de afección, con imposición de costas a la Administración demandada y a la parte codemandada si se opusieran a la anterior pretensión; asimismo los intereses de demora de 9-5-2003 a 22-8-2003 son imputables a la propiedad y los comprendidos entre el 14-4-2004 a 17-10-2005 corren a cargo del Jurado.
Contestada la demanda por la Administración demandada, tras relatar a su vez los hechos y fundamentos jurídicos que entendió aplicables, solicitó una sentencia desestimatoria del recurso.
Acordado el recibimiento del pleito a prueba con el resultado que obra en autos, se reafirmaron las partes en sus escritos de demanda y contestación, por vía de conclusiones, señalándose para votación y fallo el 17 de diciembre de 2010, fecha en que tuvo lugar.
Por AUTOPISTA MADRID SUR CONCESIONARIA ESPAÑOLA, S.A.U. se cuestiona la adecuación a derecho de la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de la Provincia de Toledo de 29 de septiembre de 2005 y posterior de 18 de abril de 2006 de fijación del justiprecio, expediente
6.279, relativo a la finca OC-310 (nº a efectos expropiatorios) polígono 39, parcela 538, dedicada a cultivo de cereal secano, siendo expropiados 1786 metros cuadrados de cereal de secano de un total de 8.851 m2 para la construcción de la autopista de peaje R-4 en el término de Ocaña, tramo M-50, entre el punto kilométrico 29,500 (enlace CM-4001) y en el enlace N-IV, habiéndose fijado un justiprecio de 6.514,36 #, incluido el premio de afección.
La beneficiaria parte de la calificación urbanística del suelo expropiado como no urbanizable que debe ser valorado según el método de comparación con fincas rústicas de características análogas a la expropiada según transacciones reales realizadas y mutuos acuerdos conseguidos con otros propietarios afectados por la obra. En consecuencia, atendiendo a la clasificación urbanística del suelo como rústico de aprovechamiento agrícola y la existencia de valores comparables el valor real o de mercado de fincas rústicas en el término de Ocaña, obtenido a partir de transacciones de compraventa de fincas análogas es el de 0,31 y 0,43 para las fincas de labor secano y de viña secano, respectivamente, si bien al haberse valorado por un precio inferior al que dio la beneficiaria en la hoja de aprecio, que fue de 0,58 euros se ha de recurrir a este último. Apoya su valoración en el dictamen del ingeniero agrónomo D. Doroteo .
Finalmente se debe indicar que la resolución del Jurado establece la valoración a fecha de 8-8-2002. Califica el suelo como rústico, destinado a cereal en secano, valorándolo según el sistema de comparación partiendo de dos escrituras de compraventa de fincas análogas, como la de 16-7-93 y la de 26-10-94, a cuyos precios aplica el I.P.C. llegando a fijar un precio de 2,4933 euros/m2. Sin embargo posteriormente la resolución del Jurado de fecha 23-9-2004 al estimar el recurso de reposición interpuesto por la beneficiaria acuerda declarar improcedente el método de comparación empleado por la falta de una muestra representativa de fincas con las que se pueda realizar la comparación, recurriendo al criterio supletorio de la capitalización de rentas reales y potenciales del art. 26.2 de la Ley 6/98, que le daría valores superiores a los recogidos en la resolución recurrida (concretamente 2,4972 para terrenos labor secano y 6,4161 para viñas de secano) como consecuencia de la aplicación del factor de localización de las fincas. En aplicación del principio de prohibición de la "reformatio in peius" se mantiene el valor inicial de 2,4933 euros/m2.
El recurso de la beneficiaria preconiza la correcta aplicación del método de comparación teniendo en cuenta la gran cantidad de mutuos acuerdos conseguidos, que cifra en 310, y recoge de manera numérica en el expediente administrativo, completado con alguna de sus actas. También se aportan copias simples del Registro de la Propiedad y valores de la Oficina Liquidadora que avalan su tesis valorativa de 0,31 euros por metro cuadrado si bien su hoja de aprecio la cifra en 0,58.
Ahora bien la posibilidad de aplicar el método comparativo previsto en el art. 26.1 de la Ley 6/98 ("El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles".) exige tanto si atendemos a la OM de 30 de noviembre de 1994 (RCL 1994\3383), derogada por la Orden ECO/805/2003/ de 27 de marzo (RCL 2003\986, 1319) la cual requiere para aplicar el método comparativo la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, ya que el artículo 26 de la Ley 6/1998 (RCL 1998\959 ) remite al método comparativo, sin establecer una regulación propia, por lo que habrá de aplicarse la metodología propia de otras valoraciones administrativas o utilizada por los operadores privados, método que requiere determinar las características propias del inmueble que influyen en la valoración, el análisis del seguimiento del mercado correspondiente a inmuebles comparables de acuerdo con su localización, uso y tipología, la selección de una muestra representativa y la homogenización de precios unitarios, así expresamente el artículo 21 de dicha Orden establece que para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
Aun cuando en el presente caso existen planos de situación de la finca expropiada que permiten la localización de la misma y en el anexo 2 de la ampliación del expediente administrativo se resumen los mutuos acuerdos conseguidos con algunas de las actas donde se documentan esos acuerdos, acompañándose también en los autos principales notas simples del Registro de la Propiedad referentes a los precios de adquisición de algunas de las fincas expropiadas, la Sala considera poco fiable en este caso el método de comparación empleado por la beneficiaria de acuerdo con los siguientes razonamientos:
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Las actas de los mutuos acuerdos conseguidos no indican el tipo de cultivo realizado en la finca expropiada, lo que se considera como un factor esencial a la hora de la determinación del precio, que sin ese dato pierde todo valor de extrapolación.
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Tampoco se han aportado las actas de todos los mutuos acuerdos conseguidos al objeto de permitir la clasificación de las fincas por zonas, tipos de cultivo o aprovechamiento, proximidad a núcleos urbanos, extensión... que permitiría la homogeneidad de criterios a la hora de realizar una valoración racional que se echa en falta.
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En los polígonos próximos a aquel en que se encuentra la finca expropiada, como son el 26 y el 24 no se dan precios uniformes sino variables, lo que significa que existen factores muy diversos, incluso distintos a los de la mera proximidad que influyen en la...
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