SAP Asturias 7/2011, 12 de Enero de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 7/2011 |
| Fecha | 12 Enero 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00007/2011
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000540 /2010
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a doce de Enero de dos mil once.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 327/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 540/10, entre partes, como apelante, demandada y reconviniente FOMENTO LLANES S.L., representada por la Procuradora Doña Gabriela Cifuentes Juesas y bajo la dirección del Letrado Don Ignacio Fernández Chacón, y como apelante, demandante y reconvenida INVERSIONES NOÁIN S.L., representado por la Procuradora Doña María García-Bernardo Albornoz y bajo la dirección del Letrado Don Jaime Catalán Mezquíriz.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.
El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo dictó Sentencia con fecha de veintiuno de junio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por INVERSIONES NO AIN S.L., representada por el Procurador D. María del Carmen García asistida por el Letrado D. María Covadonga Serra de Renobables, frente a FOMENTO LLANES S.L., representada por la Procuradora D. Gabriela Cifuentes Juesas y asistida del Letrado D. Ignacio Fernández Chacón, a quien absuelvo de todos los pedimentos, con expresa imposición de las costas a la actora.
Asimismo el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo dictó Auto aclaratorio de dicha Sentencia con fecha trece de julio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "SE ACLARA el FALLO de la SENTENCIA 201/10,de 21 junio, que debe decir: DESESTIMO la demanda formulada por INVERSIONES NOAIN S.L., representada por la Procuradora D. María García-Bernardo Albornoz y asistida por la Letrada Dª María Covadonga Serra de Renobales, en sustitución de su compañero Arturo, frente a FOMENTO LLANES S.L., representada por la Procuradora Dª Gabriela Cifuentes Juesas, con expresa imposición de costas a la actora, Y asimismo, DESESTIMO la reconvención formulada por la demandada a quien se impone expresamente el pago de dichas costas".
Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpusieron sendos recursos de apelación por Fomento Llanes S.L. y por Inversiones Noáin S.L., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista. CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.
Los antecedentes fácticos de interés vienen recogidos en el capítulo de hechos probados de la sentencia recurrida. Resumidamente se trata de que Inversiones Noáin S.L. transfirió, el 11-7-2.006, a la cuenta bancaria de Fomento Llanes S.L., que en ese momento proyectaba la construcción de un edificio en Las Llamas (Llanes), sendas sumas, cada una por el montante de 6.000 #, en concepto de "SEÑAL APTO 1º B" y SEÑAL APTO 1º C LA PORTILLA" (documentos aportados con la solicitud de incoación del proceso monitorio) y que la compraventa de los dichos inmuebles no llegó a formalizarse por escrito, rechazando Inversiones Noáin S.L. la suscripción de sendos contratos privados de venta, interesando del promotor la devolución de las sumas entregadas, mientras que éste, por su parte, reaccionó reclamando del adverso el pago del total del precio de acuerdo con el posicionamiento de una y otra parte sobre el carácter o calificación de las relaciones existentes entre ellas. Así, para Inversiones Noáin S.L. de lo que se trata es de que el pacto constituido fue el de "reserva" de sendas viviendas, pero sin quedar comprometida la voluntad de los intervinientes de comprar ni vinculados por otra obligación que no fuera la de reservar los dichos apartamentos. Por el contrario, para la promotora la suma entregada lo era a cuenta del precio pues la relación constituida entre partes fue pura y simplemente la de una compraventa perfecta.
Esto así, es por ello que la primera de las citadas acciona en reclamación de la devolución de las sumas entregadas y que la promotora demandada reacciona reconviniendo e interesando la condena de la actora al pago del precio de cada una de las viviendas, de forma que aflora como núcleo del debate cuál sea la adecuada calificación del pacto efectivamente constituido entre partes, que, de acuerdo con reiterada e inveterada doctrina jurisprudencial, será el que efectivamente sea de acuerdo con la voluntad conocida de aquéllas y no el que le hubiesen atribuido o, prima facie, se siguiera del tenor o términos empleados (entre muchas, STS 2-3-2.007 ).
Esta inicial precisión es del todo necesaria pues, sobremanera en el mercado inmobiliario, son muy frecuentes los pactos previos al mismo contrato de compraventa que, al momento de aquéllos, no se puede o no se quiere celebrar (porque, por ejemplo, la promoción se inicie aún antes de obtener las licencias preceptivas o la necesidad del comprador de mantener la posesión de la vivienda actualmente ocupada hasta la efectiva adquisición o entrega de otra).
Naturalmente dichos pactos tienen fundamento y eficacia en razón de la autonomía de la voluntad (art.1.255 C.C ), pero plantean la dificultad de su encaje normativo y consecuentes obligaciones y derechos de los contratantes, cuanto más si aquél no es posible y el pacto se revela atípico, estando en el fondo de todo, para decidir y concretar correctamente su carácter, la verdadera voluntad de los intervinientes a cuya averiguación no siempre auxilian los términos usados en la descripción del pacto, por la forma poco precisa, equívoca o ambivalente con que se emplean, y esto es lo que ocurre en el caso en que, en definitiva, el actor califica la relación de pacto de reserva, vinculando la entrega del dinero a dicho acuerdo, mientras que la adversa lo califica de verdadera y perfecta compraventa imputando las entregas al pago del precio y, por tanto, inscritas en la modalidad de arras conocidas doctrinalmente como confirmatorias. La solución en la instancia discurre por una tercera vía, no planteada por las partes, cual es considerar el dinero entregado como arras penitenciales (pero sin tampoco identificar el negocio del que serían pacto accesorio), desestimando, así y por tanto, tanto la demanda como la reconvención al entender que el accionante se limitó a ejercitar su derecho de desistimiento de acuerdo con el pacto que caracteriza el dicho tipo de arras, solución que no aceptan ninguna de las partes del conflicto, que recurren sosteniendo, en suma, sus posiciones de la instancia.
El pacto de reserva a que alude el accionante tiene cierto arraigo en el tráfico inmobiliario sin por ello dejar de ser confuso su contorno, pues el empleo por los contratantes de dicho término en el curso de...
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