STS 105/2011, 1 de Marzo de 2011

1.- La Procuradora doña Consuelo Cuberos Huertas, en nombre y representación de Campocierto S.L., promovió demanda de juicio declarativo de mayor cuantía, turnada con el nº 77/99 al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Guadaira, contra Transpocovi, S.L., en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado que, se dictara sentencia por la que se declare que el contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 es válido y eficaz a todos sus efectos y debe cumplirse por las partes en sus propios términos; que Transpocovi ha incumplido las obligaciones contenidas en dicho contrato, debiendo asumir los daños y perjuicios irrogados por su incumplimiento; que Campocierto debe disfrutar del uso y posesión de la finca, en virtud de la propiedad que se le otorga en el contrato de compraventa declarado válido y eficaz; que Transpocovi una vez cumplidas las obligaciones que le incumben, debe recibir el precio pactado en la compraventa, menos los gastos pactados en la misma, y los pagos realizados hasta hoy y los que se realicen hasta la ejecución de sentencia; condenando a Transpocovi a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a respetar la posesión y disfrute de la finca vendida; a pagar los daños y perjuicios que dicho incumplimiento genere para la actora, todo ello a determinar en ejecución de sentencia, según las bases establecidas, y de aquéllos que, desconocidos en estos momentos, se generen durante la posesión ilegítima de la parte no entregada; al saneamiento y evicción de la cosa vendida y al pago de costas.

2. - Por providencia de 12 de junio de 1999 se admitió a trámite la demanda y se emplazó a la demandada para que en el plazo de nueve días se personara en autos; por providencia de 30 de noviembre de 1999 se le dio traslado de la demanda para que la contestara. La demandada interesó mediante escrito de 10 de enero de 2000 la acumulación a los presentes autos del Juicio de Mayor Cuantía nº 431/99 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia n° 57 de Madrid.

3. - En fecha 6 de julio de 1999 por el Procurador Sr. Simarro Valverde en nombre y representación de Transpocovi presentó ante los Juzgados de Madrid demanda de Mayor Cuantía contra Campocierto, en la que terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se declare: 1. Que la condición suspensiva establecida en la escritura de compraventa de 25 de septiembre de 1998, que autorizara el Notario de Madrid D. Ignacio Maldonado Ramos, bajo el Número 3.452 de Protocolo adolece del vicio de nulidad absoluta por depender su cumplimiento exclusivamente de la voluntad de la compradora y demandada, conforme a lo establecido en el artículo 1115 del Código Civil. 2 . Que el contrato de compraventa referido adolece de nulidad absoluta por depender su cumplimiento única y exclusivamente de la voluntad de la demandada, conforme al artículo 1256 de Código Civil. 3 . Que el expresado contrato de compraventa es anulable por haber incurrido la vendedora al expresar su consentimiento en el vicio de error en el consentimiento sobre la causa, conforme a los artículos 1300 y 1301 del Código Civil. 4 . Que el contrato de compraventa suscrito entre Campocierto y Transpocovi sea declarado resuelto de pleno derecho por todos o algunos de los siguientes motivos: a) por haber incumplido la compradora las obligaciones a las que estaba obligada, y ello al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del CC ; b) por haber retrasado tanto la compradora el cumplimiento de obligaciones tan transcendentales desde el punto de vista económico para la vendedora, que provoca a la misma la frustración de todos y cada uno de los fines que persiguiera al contratar; c) por existir fundado motivo para temer la demandante la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, con fundamento en lo establecido en el artículo 1503 del CC. 5 . Que la escritura pública de subsanación que autorizara el Notario de Madrid D. Ignacio Maldonado Ramos el 4 de enero de 1999, bajo el número 10 de su protocolo, adolece del vicio de nulidad de pleno derecho al haber sido otorgada la misma sin poder para ello e incurriendo en autocontratación, por lo que deberá declararse no inscribible la escritura pública de compraventa de 25 de septiembre de 1998. 6. Que la entidad Transpocovi vendedora en la escritura pública de 25 de septiembre de 1998, tiene derecho a percibir y hacer suyas las rentas devengadas por el arriendo de las naves objeto de la transmisión, de declararse nula o resuelta la venta, y desde la fecha de ésta. 7. De declararse válida la condición suspensiva de aplazamiento de pago que determina la estipulación tercera de la escritura de 25 de septiembre e 1998, se fije plazo para el pago a la vendedora, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1128 del Código Civil , plazo que no podrá exceder de 90 días, junto con sus intereses. Y se dicte sentencia por la que se condene: 1. A hacer pago Campocierto a Transpocovi del importe total de lo percibido y que pudiera percibir en concepto de renta u otro cualquiera, por consecuencia del arrendamiento, o cualquier otro título que le posibilite cobro alguno, o cesión de tal derecho, de la naves objeto de transmisión, además de cuantos daños hubieran podido irrogarse por su actuar e incumplimiento doloso con intereses; 2. y al pago de la costas. Y ordenar la cancelación del asiento de inscripción de la compraventa otorgada y de cualquier otro posterior que traiga tracto sucesivo del mismo.

4. - Por providencia de 8 de julio de 1999 se admitió a trámite la demanda, emplazando a Campocierto para que dentro del termino de 9 días compareciera en autos, personándose en forma, lo que así hizo mediante escrito de 28 de octubre de 1999. Por propuesta de providencia de 2 de diciembre de 1999 se dio traslado de la demanda a Campocierto por termino de 20 días para contestarla, lo que verificó oponiéndose a la misma, solicitando que se desestime y, formulando reconvención, suplicando que se dicte sentencia por la que se declare que el contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 es válido y eficaz a todos los efectos y debe cumplirse por las partes en sus propios términos; se declare que Transpocovi ha incumplido las obligaciones que le incumbían derivadas de aquel contrato, en especial que no ha pagado los impuestos, que no ha pagado los gastos correspondientes a pagar las rentas, que no ha entregado la posesión de una parte de la finca y que la ha entregado con irregularidades administrativas y vicios ocultos; en cuanto a la cláusula que afectaba a las partes de obtener una garantía sobre las rentas que producen los referidos inmuebles, ha sido cumplida por mi mandante, obteniendo la financiación para el pago del precio; condenando a Transpocovi a recibir la cantidad resultante de los 825 millones, los gastos que Campocierto realice por su cuenta de acuerdo con lo pactado con la escritura de compraventa, y a costa del precio, para la extinción de cargas y demás gastos que gravan la finca; condenando al saneamiento de la finca que se llevará a efecto en ejecución de sentencia; condenando a Transpocovi al pago de 4.700.000 pesetas mensuales por el uso de la nave que tiene retenida, más 500.000 pesetas mensuales por las oficinas la cantidad que pericialmente se determine como valor de dicho uso, y desde la fecha del otorgamiento de la escritura hasta en la que efectivamente entregue la posesión a Campocierto; condena a Transpocovi al desalojo y a la entrega de la nave retenida, y las oficinas ocupadas, mediante el oportuno lanzamiento en ejecución de sentencia; condenado a Transpocovi a todos los gastos producidos por su incumplimiento y a los daños y perjuicios que se generen hasta el cumplimiento efectivo de las obligaciones que le nacen como vendedor, establecidas en la ley, y pago de costas.

5. - Por propuesta de providencia de 25 de enero de 2000 se confirió traslado de la contestación a la demandada a Transpocovi para réplica por término de 10 días; y por diligencia de ordenación de 8 de marzo de 2000, para dúplica.

6. - Por auto de 24 de abril de 2000 se acordó la acumulación de ambos procedimientos; la demandada contestó a la demanda alegando los hechos y los fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando que se dictara sentencia desestimando la demanda, con imposición de costas al actor. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente, con el resultado que obra en autos.

7. - El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Guadaira dictó sentencia, en fecha 17 de febrero de 2005 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Sra. Cuberos Huertas, en nombre y representación de Campocierto contra Transpocovi, representada por el Procurador Sr. Ramos Sainz, y debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 y que debe cumplirse en sus propios términos; que la compradora debe disfrutar del uso y posesión de la finca; que Transpocovi debe abonar a Campocierto en concepto de daños y perjuicios por el uso de la nave 4ª, oficinas explanadas y cobertizos de la finca desde el 25 de septiembre de 1998, y hasta la fecha misma en que cese la ocupación de la referida superficie, un alquiler por su uso y disfrute, alquiler que se corresponderá con el precio del mercado en la localidad de Alcalá de Guadaira a determinar en ejecución de sentencia; que Transpocovi debe recibir el precio menos los gastos y pagos realizados por Campocierto a cuenta de la primera contenidos en el fundamento octavo de esta resolución, sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas. Que desestimando la demanda acumulada presentada por el Procurador Sr. Ramos Sainz en nombre y representación de Transpocovi contra Campocierto, representado por la Procuradora Sra. Cuberos Huertas que dio origen al juicio de mayor cuantía nº 431/99 del Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, acumulados al presente debo absolver y absuelvo a Campocierto de los pedimentos frente a ella dirigidos, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas; que estimando parcialmente la demanda reconvencional debe reproducirse el fallo dispuesto para la demanda inicial, sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas" .

8. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia, en fecha 1 de diciembre de 2006 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales doña Consuelo Cubero Huertas en nombre y representación de la entidad mercantil Campocierto S.L., y desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Iñigo Ramos Sainz en nombre y representación de la entidad mercantil Transpocovi S.L., contra la sentencia dictada el día 17 de febrero de 2005, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Guadaira (Sevilla), en los autos de juicio de mayor cuantía nº 77/99, de los que dimanan estas actuaciones, debemos revocar y revocamos parcialmente la citada resolución y, en consecuencia, declaramos que los costes necesarios para obtener la licencia de primera ocupación y para adaptar las naves a la normativa existente el año 1998 para obtener licencia de actividad o de funcionamiento son responsabilidad de la entidad Transpocovi S.L.. Confirmamos el resto de los pronunciamientos de la resolución recurrida en cuanto no se opongan o sean incompatibles con lo en ésta dispuesto. Imponemos al apelante Transpocovi las costas procesales causadas en esta alzada por su recurso de apelación. No ha lugar a hacer especial imposición de las costas originadas en la alzada por el recurso de apelación formulado por Campocierto S.L." .

El Procurador Don Íñigo Ramos Sainz, en nombre y representación de la entidad Transpocovi S.L. formalizó recurso de casación, amparado en el número 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en doce motivos, de los cuales los tres primeros se refieren a la infracción del artículo 1115, primer inciso, del Código Civil ; el cuarto, a la vulneración del artículo 1284 del mismo código ; el quinto y el sexto, a la infracción del artículo 1256 ; el séptimo, el octavo y el noveno, a la infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil ; el décimo, a la infracción, por inaplicación, del artículo 1124 del mismo código ; el undécimo, a la infracción, por falta de aplicación, del artículo 1490 del Código Civil ; y el duodécimo, a la vulneración, por falta de aplicación, del último inciso del artículo 1484 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 24 de marzo de 2009 por el que se acordó la admisión del recurso únicamente respecto de los motivos primero, segundo, tercero, quinto, sexto, séptimo, octavo, noveno y décimo, siendo inadmitidos los motivos cuarto, undécimo y duodécimo. Igualmente se acordó dar traslado del mismo a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación la entidad Campocierto S.L., bajo representación del Procurador don Francisco García Crespo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 9 de febrero de 2011.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La entidad Campocierto S.L. interpuso demanda de juicio ordinario de mayor cuantía ante los Juzgados de Alcalá de Guadaira, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de dicha ciudad (autos nº 77/99), contra la entidad Transpocovi S.L., por la que solicitó que se dictara sentencia declarando: 1) Que el contrato de compraventa celebrado entre ambas en fecha 25 de septiembre de 1998 es válido y eficaz y debe cumplirse en sus propios términos; 2) Que la demandada ha incumplido las obligaciones asumidas en virtud de dicho contrato, debiendo indemnizar los daños y perjuicios causados por ello; 3) Que la actora Campocierto S.L. debe disfrutar el uso y posesión de la finca en virtud de la propiedad que se le otorga en el referido contrato de compraventa; 4) Que la demandada Transpocovi S.L., cumplidas las obligaciones que le incumben, debe recibir el precio pactado en la compraventa menos los gastos pactados en la misma y los pagos realizados hasta la fecha de la demanda y que se realicen hasta la ejecución de la sentencia; 5) Que se condene a dicha demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a respetar la posesión y disfrute de la finca vendida, a pagar los daños y perjuicios que dicho incumplimiento ha generado a la actora, a determinar en ejecución de sentencia, así como al saneamiento y evicción (sic) de la cosa vendida.

A dichos autos se acumularon los de igual clase nº 431/99 iniciados ante el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Madrid a instancia de Transpocovi S.L. contra Campocierto S.L., en cuya demanda solicitaba la actora que se dictara sentencia por la cual se declare: 1) Que la condición suspensiva establecida en la escritura de compraventa de 25 de septiembre de 1998 adolece de vicio de nulidad absoluta por depender su cumplimiento exclusivamente de la parte compradora; 2) Que el referido contrato de compraventa adolece de nulidad absoluta por depender su cumplimiento única y exclusivamente de la voluntad de la compradora demandada; 3) Que el contrato referido es anulable por haber incurrido la vendedora en error al expresar su consentimiento; 4) Que, en su caso, debe ser declarado resuelto por todos o algunos de los siguientes motivos: a) por haber incumplido la vendedora sus obligaciones; b) por haber retrasado tanto la compradora el cumplimiento de obligaciones esenciales que ha provocado la frustración de los fines perseguidos con el contrato; y c) por existir fundado motivo para temer la pérdida de la cosa y del precio; 5) Que la escritura de subsanación de 4 de enero de 1999 es nula de pleno derecho al haber sido otorgada sin poder para ello; 6) Que la actora Transpocovi S.L. tiene derecho a percibir y hacer suyas las rentas devengadas por el arrendamiento de las naves objeto de la transmisión; 7) Que para el caso de que se declare válida la condición suspensiva de aplazamiento del pago del precio, se fije una fecha para dicho pago, con sus intereses, no superior a noventa días; 8) Que se condene a la demandada Campocierto S.L. a pagar a la actora el importe total de lo percibido o que pudiera percibir en concepto de renta u otro concepto cualquiera, por causa de arrendamiento o cualquier otro título que le posibilite cobro alguno o cesión de tal derecho, de las naves objeto de transmisión, así como al pago de cuantos daños y perjuicios se le hayan podido irrogar; y 9) Que se decrete la cancelación del asiento de inscripción de la compraventa otorgada y de cualquier otro posterior que traiga causa del mismo.

Frente a dicha demanda, Campocierto S.L. formuló reconvención en iguales términos que la demanda en su día presentada.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Guardaría dictó sentencia de fecha 17 de febrero de 2005 por la que estimó parcialmente la demanda interpuesta por Campocierto S.L. y desestimó la deducida por Transpocovi S.L., declarando la validez y eficacia del contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 que deberá cumplirse en sus propios términos, que la compradora debe disfrutar del uso y posesión de la finca; que Transpocovi S.L. debe abonar a Campocierto en concepto de daños y perjuicios por el uso de la nave 4ª, oficinas, explanadas y cobertizos de la finca desde el 25 de septiembre de 1998 y hasta la fecha misma en que cese la ocupación de la referida superficie, un alquiler por su uso y disfrute que se corresponderá con el precio de mercado en la localidad de Alcalá de Guardaira a determinar en ejecución de sentencia; que Transpocovi S.L. debe recibir el precio pactado menos los gastos y pagos realizados por Campocierto S.L. a cuenta de la primera, contenidos en el fundamento octavo de dicha sentencia; todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre costas causadas por dicha demanda y con imposición a Transpocovi S.L. de las costas causadas por la suya.

Ambas partes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 5ª) dictó nueva sentencia de fecha 1 de diciembre de 2006 por la que desestimó el recurso de Transpocovi S.L., con imposición a dicha recurrente de las costas causadas por el mismo, y estimó parcialmente el formulado en nombre de Campocierto S.L., revocando parcialmente la sentencia impugnada a los solos efectos de declarar que los costes necesarios para obtener la licencia de primera ocupación y para adaptar las naves a la normativa existente el año 1998 para obtener licencia de actividad o de funcionamiento son responsabilidad de la entidad Transpocovi S.L. , confirmando el resto de sus pronunciamientos sin especial declaración sobre costas causadas por dicho recurso.

Contra dicha resolución ha recurrido en casación Transpocovi S.L..

La sentencia impugnada rechaza todos y cada uno de los fundamentos del recurso de apelación interpuesto por Transpocovi S.L. contra la sentencia de primera instancia, que eran los siguientes: a) La afirmación de nulidad de pleno derecho de la condición suspensiva incorporada al contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 por depender su cumplimiento de la exclusiva voluntad de la compradora; b) La nulidad del contenido de la escritura pública de 4 de enero de 1999 de subsanación y aclaración de la de 25 de septiembre de 1998, ya que su otorgante incurrió en autocontratación al añadir un texto ex novo que suponía un nuevo pacto no consensuado, con modificación de la condición esencial; c) La nulidad del negocio contenido en la referida escritura de 25 de septiembre de 1998 y en la escritura de subsanación de 4 de enero de 1999, por la razón de que Campocierto S.L. se constituyó el 8 de octubre de 1998, por tanto trece días después de la firma de la primera escritura en la que figuraba como parte; y d) La procedencia de que, en cualquier caso, la compraventa de 25 de septiembre de 1998 debe ser declarada resuelta por incumplimiento de Campocierto S.L., que no ha pagado el precio ni ha arrendado las naves en las condiciones convenidas, lo que determinó la imposibilidad de que la vendedora exigiese el precio.

Las razones por las cuales la Audiencia recurrida rechaza las alegaciones de la parte apelante son las siguientes:

1. No existe nulidad de pleno derecho de la condición suspensiva impuesta en el contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 por depender su cumplimiento de la exclusiva voluntad de la compradora. Es cierto que la cláusula segunda del contrato establece una condición suspensiva que se refiere a que cualquiera de las partes consiga arrendar la totalidad de la finca objeto de este contrato por unos alquileres cuyos importes mensuales totales no sean inferiores a diez y siete (sic) millones de pesetas y vengan avalados por entidad financiera o de seguros por un periodo no inferior a quince años. Considera la Audiencia que el cumplimiento de la condición no depende de la exclusiva voluntad de la compradora porque «son ambas partes las que pueden proceder a arrendar las naves en las condiciones mínimas que se especifican en el contrato», ya que podía hacerlo la compradora como nueva titular de la las naves y la vendedora por el encargo efectuado en tal sentido, de modo que la compradora (Campocierto S.L.) «quedaba obligada a aceptar los arrendamientos que le presentase Transpocovi siempre que tuviesen las condiciones de renta y garantías que establecía la estipulación que contiene la condición suspensiva».

2. No ha de considerarse nulo el contenido de la escritura pública de 4 de enero de 1999 de subsanación y aclaración de la de 25 de septiembre de 1998. En el expositivo de la escritura pública de 25 de septiembre de 1998 se dice: «Las partes acuerdan renunciar a la inscripción registral de todo contenido que el registro entienda de carácter obligacional no inscribible, apoderando en este acto la vendedora a la compradora para cualquier subsanación que fuese necesaria». En virtud de este apoderamiento el administrador de Campocierto S.L. otorgó el 4 de enero de 1999 la escritura de subsanación y aclaración de la cláusula tercera de la escritura de compraventa, pero no se aprecia que ésta contenga ningún pacto nuevo que altere el contenido obligacional de la escritura de compraventa, puesto que el primer párrafo se mantiene igual, y se añade un segundo párrafo en el que simplemente se puntualiza y aclara que una vez que cualquiera de las partes acredite los requisitos reseñados en el párrafo primero y el requerimiento de pago sin que se haya hecho efectivo el pago por la compradora, se podrá solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la venta, siempre que no conste la existencia de ninguna reclamación de cualquier tipo formulada por las partes. Es decir -añade la Audiencia- que tan solo se precisa que, si no se paga el precio, una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos que se establecieron en la cláusula tercera de la escritura de 25 de septiembre de 1998 y transcurrido el plazo fijado en la misma, se podría solicitar la cancelación de la inscripción en el Registro. No hay pues autocontratación, porque no hay ningún pacto nuevo, ninguna obligación que se introduzca para alterar el contenido obligacional de la escritura que se subsana y tampoco modificación de las prestaciones.

3. Tampoco existe la nulidad que se pretende por el hecho de que la entidad Campocierto S.L. se constituyera el 8 de octubre de 1998; por tanto, trece días después de la firma del contrato de compraventa. En primer lugar, considera la Audiencia que se trata de una alegación que se efectúa por primera vez en la alzada, por lo que contraviene el principio pendente apellatione nihil innovetur y no puede ser admitida, pero -a mayor abundamiento- la rechaza también por razones de fondo; y

4. Igualmente no procede declarar la resolución del contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 por incumplimiento de Campocierto S.L. consistente en no haber pagado el precio ni haber arrendado las naves en las condiciones convenidas, lo que habría determinado la imposibilidad de que la vendedora pudiera exigir su pago. Considera la Audiencia que «resulta clara, patente y manifiesta la voluntad de cumplimiento de la obligación de pago del precio por parte de la compradora, y que si la vendedora no ha ingresado el precio todavía se debe a su exclusiva voluntad renuente al cobro de lo que se le ha ofrecido por la compradora y se consignó en una cuenta corriente a su disposición, por lo que no hacen falta mayores razonamientos para concluir que no existe el motivo resolutorio del contrato articulado por la vendedora apelante».

Sentado lo anterior, procede el examen detallado de los motivos del recurso de casación que han sido admitidos.

Los motivos primero, segundo y tercero del recurso coinciden en denunciar la infracción de lo dispuesto en el artículo 1115 del Código Civil , primer inciso, en cuanto establece que «cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula». Se sostiene por la parte recurrente que, según lo pactado, sólo la compradora podía hacer que se cumpliera la condición que haría exigible su obligación de pago (motivo primero), que dicha compradora podía hacer que la condición no se llegara a cumplir (motivo segundo) y que la acreditación del cumplimiento de la condición dependía enteramente de la obligada en forma condicional (motivo tercero).

El contrato de compraventa celebrado entre ambas partes, mediante escritura pública de 25 de septiembre de 1998, contiene una cláusula según la cual «la entrega del precio indicado queda sometido (sic) a condición suspensiva hasta que cualquiera de las partes intervinientes consiga arrendar la totalidad de la finca objeto de este contrato por unos alquileres cuyos importes mensuales totales no sean inferiores a diez y siete (sic) millones de pesetas y vengan avalados por entidad financiera o de seguros por un período no inferior a quince años, momento a partir del cual se procederá al pago y cumplimiento de la condición suspensiva en las formas pactadas. El cumplimiento de esta condición se acreditará por parte de la compradora con la manifestación fehaciente de que el precio se encuentra a disposición de la vendedora; y por parte de la vendedora con la manifestación fehaciente de haber recibido la totalidad del precio a su entera satisfacción así como que se hayan aportado los alquileres pactados».

Dejando aparte los importantes defectos de técnica jurídica que se aprecian en la redacción de tal cláusula -incorporada a una escritura pública notarial- que, si se interpreta textualmente, llevaría a concluir que se perfecciona una compraventa sin que exista una obligación cierta por parte de la compradora de satisfacer el precio, los referidos motivos de casación han de ser desestimados.

La fundamentación del motivo tercero constituye una cuestión nueva planteada en casación, que no fue abordada al resolver la apelación ya que en ésta sólo se tuvo en cuenta la alegación de nulidad de la condición suspensiva por depender su cumplimiento de la exclusiva voluntad de la compradora (fundamento de derecho segundo) sin referencia a otros extremos. La doctrina de esta Sala sostiene que no resulta admisible plantear en casación cuestiones nuevas no suscitadas por la parte recurrente en apelación, ( sentencias, entre otras, de 1 octubre 2004 , 9 mayo 2006 , 27 febrero y 9 julio 2007 , 23 enero , 19 marzo y 8 mayo 2008 ; 3 febrero y 3 diciembre 2009 , y 22 junio 2010 ), ya que el recurso extraordinario de casación tiene por finalidad corregir las posibles infracciones legales en que hubiera podido incurrir la sentencia impugnada, que únicamente resultarán predicables respecto de aquellas cuestiones sobre las que se haya pronunciado por constituir objeto del recurso de apelación.

En cuanto a los motivos primero y segundo, esta Sala comparte los acertados argumentos de la sentencia impugnada puesto que no cabe sostener que el cumplimiento de la condición quedaba exclusivamente reservado a la libre voluntad y arbitrio de la parte compradora. Efectivamente, la condición consistía en que «cualquiera de las partes intervinientes consiga arrendar...» , lo que cabalmente permitía a la vendedora buscar arrendatarios en las condiciones pactadas y presentarlos ante la compradora para que el arrendamiento se hiciera efectivo, situación en la que ciertamente si la compradora Campocierto S.L. se negaba a celebrarlo sería aplicable en su perjuicio la disposición contenida en el artículo 1119 del Código Civil , según el cual «se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento» , por lo cual desde ese momento la vendedora estaría plenamente facultada para exigir el pago del precio.

Los motivos quinto y sexto del recurso denuncian la infracción de lo dispuesto por el artículo 1256 del Código Civil , según el cual «la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» ; infracción que se considera cometida por su inaplicación al presente caso en relación con la cláusula tercera del contrato y por el desconocimiento del principio de reciprocidad de las prestaciones predicable de todo contrato sinalagmático.

Basta la lectura de la sentencia hoy recurrida para comprobar que se trata en ambos casos de cuestiones planteadas ex novo en el recurso de casación, que no fueron contempladas por la Audiencia Provincial y que, en consecuencia, no pueden ser objeto del presente recurso como ya se ha razonado con anterioridad. Nos encontramos, como en el caso a que se refiere, entre otras, la sentencia de esta Sala núm. 761/2009 de 1 diciembre , en presencia de cuestiones sobre las que la resolución recurrida no entra, por lo que se incide en el vicio casacional, cuando menos, de recurso "per saltum", de modo que de haber existido una omisión de juicio por parte del juzgador "a quo" debió haberse denunciado mediante el recurso extraordinario por infracción procesal -art. 469.1, 2º en relación con el art. 218, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incongruencia o por falta de motivación.

Los motivos séptimo, octavo y noveno del recurso denuncian la infracción por errónea aplicación del artículo 1281, primer párrafo, del Código Civil , según el cual «si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas» .

La indebida interpretación contractual que se atribuye a la Audiencia recurrida se refiere, por un lado, a la denominada cláusula de apoderamiento del contrato de compraventa de 25 de septiembre de 1998 , según la cual «las partes acuerdan renunciar a la inscripción registral de todo contenido que el registro entienda de carácter obligacional no inscribible, apoderando en este acto la vendedora a la compradora para cualquier subsanación que fuese necesaria» , y por otro a la subsanación operada por la compradora en virtud de dicho apoderamiento, mediante nueva escritura de 4 de enero de 1999, estableciéndose como nueva cláusula que «una vez que cualquiera de las partes acredite de forma fehaciente los requisitos reseñados, como son la falta de inicio del pago, la aportación de los alquileres en los términos señalados y el posterior requerimiento de pago, transcurrido el plazo de noventa días concedido para el mismo sin que se haya hecho efectivo por la compradora, cualquiera de las partes podrá solicitar al Sr. Registrador de la Propiedad la cancelación de la inscripción de la venta, siempre que no conste fehacientemente la existencia de ninguna reclamación de cualquier tipo formulada por cualquiera de las partes y comunicada expresamente al mismo».

Prescindiendo nuevamente de la desafortunada y oscura redacción de esta última cláusula, los referidos motivos de casación han de ser desestimados.

En primer lugar, se ha de citar la reiterada doctrina de esta Sala en el sentido de que la interpretación de los contratos es función atribuida al Tribunal de instancia, cuyas ponderaciones deben ser mantenidas en casación frente al criterio particular e interesado de la parte recurrente, salvo que se trate de una valoración manifiestamente equivocada o errónea, en pugna como tal con las reglas de la lógica, o se vulnere alguna de las normas legales establecidas sobre la materia. Al respecto, la sentencia de 24 septiembre 2007 señala que «la interpretación y la calificación de los contratos es función propia de los tribunales de instancia, y que queda al margen de la función revisora propia del recurso de casación, a cuya sede sólo tiene acceso, y cabe, por tanto, revisar la labor exegética realizada en la instancia y sustituir su resultado, cuando éste se revele contrario a la lógica, sea irrazonable o contravenga la Ley ( Sentencias de 20 de enero de 2000 , 23 de diciembre de 2003 , 30 de diciembre de 2003 , 25 de marzo de 2004 , 16 de noviembre de 2005 , y 2 de febrero de 2007 , entre muchas otras)».

Además, no cabe calificar de ilógica la interpretación sostenida por la Audiencia Provincial en la sentencia hoy recurrida (fundamento de derecho tercero) cuando precisa que la subsanación operada no comporta la existencia de nuevos pactos no consensuados, pues en ella tan solo se precisa que si no se paga el precio, una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos que se establecieron en la cláusula tercera de la escritura de 25 de septiembre de 1998 y transcurrido el plazo fijado en la misma, se podría solicitar la cancelación de la inscripción en el Registro. No hay pues -afirma la Audiencia- autocontratación - que era en realidad el argumento sostenido en la apelación- porque no hay ningún pacto nuevo, ninguna obligación que se introduzca para alterar el contenido obligacional de la escritura que se subsana ni se produce modificación de las prestaciones.

Pero, por si todo ello no fuera suficiente para desestimar los expresados motivos, la referida cláusula no ha entrado en consideración ni ha tenido efectividad para la resolución de la controversia planteada por las partes, ya que la Audiencia pone de manifiesto cómo la compradora cumplió y estuvo dispuesta a cumplir en todo momento con sus obligaciones derivadas del contrato y, concretamente, el 7 de septiembre de 1999 remitió a la vendedora por vía notarial una comunicación informándole de que el precio se encontraba a su disposición, por lo que la discutida cláusula no había de desplegar sus efectos.

El motivo décimo denuncia la vulneración del artículo 1124 del Código Civil ya que, según la parte recurrente, no se ha acreditado durante el procedimiento que las naves que no fueron entregadas a la compradora hubieran podido ser objeto de arrendamiento ininterrumpido ni fijado el importe de las rentas correspondientes, por lo que no se le debió condenar a una indemnización de daños que, en definitiva, no estaban acreditados.

Otra vez se plantea mediante el recurso de casación una cuestión nueva no tratada en la apelación, por lo que no cabe imputar a la sentencia impugnada la infracción legal de que se trata y han de darse por reproducidos los razonamientos anteriormente expresados para rechazar igualmente este motivo.

Es cierto que el "fallo" de la sentencia dictada en primera instancia condenó a Transpocovi S.L. a abonar a Campocierto S.L. en concepto de daños y perjuicios por el uso de la nave 4ª, oficinas, explanadas y cobertizos de la finca, desde el 25 de septiembre de 1998 hasta la fecha misma en que cese la ocupación de la referida superficie, un alquiler por su uso y disfrute que se corresponderá con el precio de mercado en la localidad de Alcalá de Guadaira, a determinar en ejecución de sentencia; pero también lo es que dicho extremo no fue tratado en la apelación, sin que baste ahora a la recurrente para mantener viva la discusión sobre dicha cuestión manifestar, como hace en el desarrollo del motivo, que la sentencia de segunda instancia confirma tal pronunciamiento, que nunca se consintió «pues [dice] mi mandante instó en tal instancia la nulidad de todo el negocio» , lo que resulta claramente insuficiente.

Como esta Sala ha declarado, entre otras muchas, en sentencias de 3 de julio de 2006 , 22 de enero de 2008 y 14 de enero de 2009 : «la resolución recurrida en casación es la de apelación sin que quepa fundamentar su impugnación a través de un juicio comparativo con la de primera instancia, por lo que las únicas apreciaciones de interés, cuando son disconformes, son las de la sentencia de la Audiencia».

Procede por ello la desestimación del recurso de casación condenando a la parte recurrente al pago de las costas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.