SAP Ciudad Real 260/2010, 30 de Septiembre de 2010
| Ponente | MARIA PILAR ASTRAY CHACON |
| ECLI | ES:APCR:2010:861 |
| Número de Recurso | 1142/2010 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 260/2010 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Ciudad Real, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CIUDAD REAL
SENTENCIA: 00260/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
CIUDAD REAL
Sección 1ª
Rollo de Apelación Civil: 1142/2010
Autos: de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 308/2007
Juzgado: de Primera Instancia nº 1 de Tomelloso
SENTENCIA Nº 260
Iltmos. Sres.
Presidenta: Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS
Magistrados:
Dª María del Pilar Astray Chacón
D. Alfonso Moreno Cardoso
CIUDAD REAL, a Treinta de Septiembre de Dos Mil Diez.-VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de
PROCEDIMIENTO ÒRDINARIO Nº 308/2007, procedentes del Juzgado de PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de TOMELLOSO, a los
que ha correspondido el Rollo nº 1142/2010, en los que aparece como parte apelante, D. Nicolas Y Dª Bernarda, representados en esta alzada por la Procuradora Sra. EVA MARIA SANTOS ALVAREZ, y asistidos por el Letrado
D. JOSE TIRADO RAMIREZ, y como apelada, " CAFETERIA SOL, S.L. ", representada en esta alzada por el Procurador D.
JOAQUIN HERNANDEAZ CALAHORRA, y asistida del Letrado D. FRANCISCO JAVIER LOZANO DE CASTRO, sobre
Resolución de Opción de Compra, y siendo Magistrada Ponente al Ilma. Sra. Dª. María del Pilar Astray Chacón.-
DE HECH O
Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tomelloso se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha Trés de Noviembre de Dos Mil Ocho, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: " Desestimo en su totalidad la demanda interpuesta por la representación procesal de Bernarda Y Nicolas contra la mercantil CAFETERIA SOL, S.L. con condena en costas de los actores
Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandantes, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.
En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.
Ambas partes suscribieron el veintitrés de octubre de 1990 un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el local de negocio Cafetería restaurante sito en la localidad de Tomelloso (Ciudad Real). El plazo de duración del contrato que se estipula es de veinte años, estableciéndose que el arrendatario en el último pago mensual podrá ejercer la opción de compra, configurándose como precio de la opción según su cláusula octava la ultima renta mensual.
En documento manuscrito suscrito el uno de enero de 1991 se estipula, a parte de confesar la recepción de cantidad a cuenta de la fianza del arrendamiento, que el arrendatario se compromete a que las máquinas que se instalen en la cafetería sean solo las del propietario del local a partir del cinco de junio próximo, según acuerdo verbal omitido involuntariamente en el contrato.
En el documento contractual de veintitrés de octubre de 1990 se estipulaba que el arrendatario se compromete a no instalar altavoces musicales en la zona del local que se corresponde en el piso superior con los dormitorios. (Cláusula sexta ).
De igual forma en la referida cláusula octava del contrato y en su último párrafo se estipulaba que "el arrendatario perderá su derecho de opción si no abona todas y cada una de las mensualidades de este contrato o si no cumple las demás obligaciones estipuladas en el mismo. Si el propietario no cumpliere las obligaciones que le corresponden, tendrá derecho el arrendatario a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios".
En anterior Litigio, interpuesto al poco tiempo del inicio de las relaciones contractuales, la parte demandante y hoy apelante ejercitó acción de resolución de contrato de arrendamiento con base a una serie de incumplimientos contractuales, entre el cual se encontraba el incumplimiento de la obligación de no hacer relativa a los altavoces musicales antes referidos y el relativo a la instalación de máquinas tragaperras ( Juicio de menor cuantía 240/02), así como la realización de obras inconsentidas, en el que se dictó Sentencia de Primera Instancia estimando en parte la demanda en cuanto declara la validez del pacto suscrito el uno de enero de 1991 y desestimando el resto de las pretensiones, entrando igualmente en el examen del contrato con calificación de arrendamiento de industria y no sometido a la LAU. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación, confirmando la Sentencia e interpuesto recurso de Casación el Tribunal Supremo declaró no haber lugar a la casación.
En el presente procedimiento la parte demandante y arrendadora formula demanda ejercitando la acción resolutoria del contrato de opción de compra por el incumplimiento de la parte arrendataria de sus obligaciones contractuales, y en concreto del pacto relativo a la instalación de máquinas tragaperras, la obligación de no hacer relativa a los altavoces musicales, así como la falta de pago del IBI y gastos comunitarios y tasas de basuras, así como la realización de obras inconsentidas. La Sentencia de Instancia desestima la demanda. En cuanto al incumplimiento relativo a la instalación de máquinas tragaperras desestima las alegaciones de la parte apelante en cuanto entiende que dicha obligación forma parte de la compensación económica correspondiente al precio de la opción. Entiende que dicha obligación es accesoria y no consustancial a la opción, por lo que un eventual consentimiento no podría suponer la resolución de la opción de compra. En cuanto al resto de los incumplimientos que aduce la parte, tampoco entiende, aún en el caso que se probaran, que hayan de determinar el éxito de la acción resolutoria, en cuanto no entiende constituyan un incumplimiento sustancial ni afecten a las obligaciones esenciales del contrato de opción. Dado que la demandante no ejercita acción de resarcimiento de daños y perjuicios entiende innecesario examinar si están probados o no.
Frente a dicha Sentencia interpone la demandante recurso de apelación. Opone en primer lugar que la Sentencia de instancia incurre en aplicación indebida e interpretación errónea de lo dispuesto en los arts. 1281, 1283, 1256 y 1255 del código civil, por cuanto no valora que ambas partes estipularon en su día la consecuencia resolutoria y pérdida de la opción por incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato. Expone la parte que los términos literales de la cláusula no dejan lugar a dudas y son conformes a la libre autonomía de la voluntad (1255 ), no pudiéndose dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y cumplimiento de los contratos (1256). Entiende así que los argumentos contenidos en la Sentencia de Instancia no son hábiles porque las partes han pactado expresamente que el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato complejo de arrendamiento con opción de compra, darían lugar a la pérdida de la opción.
Insiste igualmente la recurrente en la conceptuación del pacto sobre la explotación de máquinas recreativas como precio de la futura adquisición, pues entiende que las cantidades mensuales abonadas satisfacen exclusivamente el arrendamiento y que no puede entenderse intención de los contratantes el establecimiento de una transmisión gratuita de la propiedad al finalizar el arrendamiento.
En segundo lugar entiende que concurre errónea aplicación de la prueba practicada en relación con las obligaciones dimanantes del pacto sobre máquinas recreativas. Quedando reconocido que en el establecimiento las máquinas no son propiedad de los arrendadores queda acreditado, a su entender el incumplimiento, sin que sea necesario acudir a valorar extremos como si fueron requeridos por el arrendador en algún momento para la explotación de las máquinas, pues la ausencia de requerimiento no determina a su juicio, dado el sentido del pacto, que el arrendatario quede libre para la explotación de máquinas recreativas pertenecientes a otro. Incide igualmente en los requisitos administrativos para la explotación de las máquinas recreativas, y en consecuencia entiende que la actuación del arrendatario impide la explotación de las mismas por la parte demandante, por cuanto debe dejarse antes sin efecto la autorización de instalación en vigor entre el propietario del establecimiento y la anterior empresa operadora. Destaca la concurrencia de voluntad rebelde al cumplimiento, por cuanto el arrendador...
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