STS, 30 de Junio de 2009

La sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.- Que debemos desestimar y desestimamos el presente recurso número 8079/2001 interpuesto por la representación procesal de DON Eloy contra el acuerdo del JPE de a Coruña de fecha 8 de mayo de dos mil uno y que se corresponde con el expediente de justiprecio, instado a raíz de la expropiación efectuada por Autopistas del Atlántico S. A. como beneficiaria y ejecutora del proyecto "Autopista A-9", de la finca número NUM000 ; sin hacer expresa imposición de costas derivadas del proceso...".

Notificada la anterior sentencia, la representación procesal de D. Eloy, presentó escrito ante la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, se personaron ante esta Sala e interpusieron recurso de casación, D. Eloy, Dª Eva, D. Leon y Dª Sagrario expresando los motivos en que se fundan y suplicando a la Sala: "... dicte sentencia declarando haber lugar al Recurso de Casación y, en consecuencia, case y deje sin efecto la Resolución datada treinta de septiembre de 2005, dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia en autos del recurso nº 8079/2001, (interpuesto contra el o el Fallo del Jurado Provincial de Expropiación de A Coruña de fecha 8 de mayo de 2001 (expediente 724/99), correspondiente a la valoración de la finca NUM000 del expediente expropiatorio denominado "Autopista A-9", dictando nueva sentencia en la que se fije como valor total de los bienes y derechos expropiados el señalado por esta parte en su hoja de aprecio

(2.935.234,91# suelo + 23.108,92, # pozo y árboles), o, subsidiariamente el del perito designado por insaculación don Juan Pedro bien a fecha de 1.995 (2.652.268,32, # suelo + 5.318,23 # pozo y árboles) bien a fecha de 2.005 (3.080.827,93, # suelo + 7.085,72, # pozo y árboles) por aplicación de los criterios expuestos en la valoración que consta en el expediente, y a los argumentos ya invocados, cantidad que se deberá incrementar con el cinco por ciento de afección del artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, así como los intereses legales pertinentes preceptuados en los artículos 56 y 57 del mismo cuerpo legal".

Por Providencia de fecha 30 de enero de 2006 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, se tiene como parte recurrente a la representación procesal de D. Eloy y no se tiene por interpuesto recurso respecto de D. Leon y Dª Eva, al no haber sido preparado en la instancia dicho recurso, como exige el artículo 89.1 de la Ley Jurisdiccional .

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a las partes recurridas para que en el plazo de treinta días, formalizaran escrito de oposición, lo que realizó la representación procesal de Autopistas del Atlántico, Concesionaria Española, S.A., oponiéndose al recurso de casación y suplicando a la Sala: "... en su día, se dicte sentencia por la que, considerando la concurrencia de causas de inadmisión y en todo caso declarando no haber lugar a los motivos de casación invocados por la recurrente, se desestime el recurso de casación, imponiéndole las costas".

Así mismo se opuso a dicho recurso El Abogado del Estado, en la representación que ostenta, suplicando a la Sala: "... dicte sentencia por la que se declare no haber lugar al recurso y se impongan las costas al recurrente".

Evacuado dicho trámite, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 23 de junio de 2009, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Luis Maria Diez-Picazo Gimenez, Magistrado de la Sala.

El presente recurso de casación es interpuesto por la representación procesal de don Eloy, doña Eva, don Leon y doña Sagrario contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 3ª) del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 30 de septiembre de 2005 .

Examinados los autos remitidos a esta Sala junto con el expediente administrativo, tal como permite el art. 88.3 LJCA, resulta que este asunto tiene su origen en la expropiación por la Administración General del Estado de 7.800 metros cuadrados de una finca situada en el término municipal de Puentedeume, para la construcción del la Autopista del Atlántico. El acta previa a la ocupación es de 5 de octubre de 1995. Por resolución de la Demarcación de Carreteras del Estado en Galicia de 23 de abril de 1997 se acordó la iniciación del expediente de justiprecio, requiriéndose a los expropiados que presentasen su hoja de aprecio. Esta fue presentada con fecha 30 de mayo de 1997, acompañándola de una certificación del Ayuntamiento de Puentedeume según la cual el día 14 de abril de 1997 se había producido la aprobación inicial de la revisión de las Normas Subsidiarias del Planeamiento de dicho municipio. En la versión revisada de las Normas Subsidiarias, el terreno expropiado iba a quedar clasificado como suelo urbano. Los expropiados pidieron, además, a la Administración expropiante que procediera a la expropiación total de la finca, lo que fue denegado. Por su parte, la beneficiaria de la expropiación (Autopistas del Atlántico Concesionaria Española S.A.) no presentó su hoja de aprecio hasta el 5 de mayo de 1999, en la que sostenía que el terreno expropiado era suelo urbanizable de acuerdo con las Normas Subsidiarias del Planeamiento vigentes en el momento de iniciación del expediente de determinación del justiprecio, que se remontaban a 1986. Señalaba, además, que la fecha a que referir la valoración debía ser la de inicio del procedimiento expropiatorio, es decir, el 5 de octubre de 1995. Conviene destacar que, en el período que media entre la presentación de ambas hojas de aprecio, se había producido la aprobación y entrada en vigor de la Ley del Suelo y Valoraciones de 30 de septiembre de 2005 ; lo que fue puesto de manifiesto por los expropiados, que denunciaron indefensión por no poder adecuar su hoja de aprecio a la nueva legislación reguladora de las valoraciones del suelo.

Por resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de La Coruña de 8 de mayo de 2001, se fijó el justiprecio teniendo el terreno expropiado por suelo no urbanizable. Se aducía para ello una instrucción de la Xunta de Galicia de 24 de julio de 1998, relativa a la aplicación de la legislación gallega sobre suelo rústico que no merece ser objeto de especial protección. La fecha tomada en cuenta para la valoración fue el 10 de febrero de 1996. La valoración propiamente dicha es efectuada en el fundamento quinto de la resolución del Jurado de Expropiación, que dice:

Los criterios así perfilados se aplican sobre los bienes que trata de valorar del modo que sigue:

Siguiendo el método de comparación, establecido en el art. 26 de la Ley Estatal aplicable, se han tenido en cuenta los siguientes criterios:

1. El valor medio de las fincas análogas según la documentación obrante en el expediente es de

   3.000 ptas/m2.

2. El régimen urbanístico es el que se deduce de la previa calificación del suelo en este expediente.

3. La situación es la contenida en la descripción del acta previa.

4. El tamaño y la naturaleza de la finca es el que se deduce de lo consignado anteriormente en la descripción.

5. Los usos y aprovechamientos, son los también descritos previamente en esta resolución.

6. Uno de los problemas permanentes que ha frenado el desarrollo agrario en Galicia ha sido, y es, la inmovilidad de la base territorial de sus explotaciones.

   En efecto, considerando como un coste de producción el valor, y su consiguiente amortización del capital "tierra", su elevado precio, al que hay que añadir la situación minifundista de la estructura de la propiedad, anulan las posibles transacciones derivadas de un aconsejable aumento de la superficie agraria de aquellas unidades de explotación en desarrollo.

   Este problema tratado hasta la saciedad, y en coincidencia plena, por expertos agraristas y economistas gallegos (ver Beiras, González Lage, Gonzalo Fernández, Flores, Azcárate, Abad, etc), les lleva a la conclusión palpable de la inexistencia, como tal, de un mercado de tierras y, en consecuencia, de unos "precios de mercado". Las transacciones se llevan a cabo por lo que podíamos calificar "compras de oportunidad", en muchas ocasiones buscando un destino, de la superficie adquirida, distinto del agrario.

   Se valora, sobre el tipo adoptado, la circunstancia de quedar la finca inicial dividida en dos, con pérdida de la unidad de explotación.

   Ello obliga a este Jurado a valorar de la siguiente forma:

   Valoración de los bienes:

   7.800m2 de terreno x 1.750 ptas/m2 = 13.650.000 ptas.

   1 ud de castaño grande x 15.000 ptas/ud = 15.000 ptas.

   4 ud de castaño joven x 1.500 ptas/ud = 6.000 ptas.

   10 ud de laurel x 7.500 ptas/ud = 75.000 ptas.

   2 ud de árbol frutal joven x 2.500 ptas/ud = 5.000 ptas.

   6 ud de sauce grande x 7.5000 ptas/ud = 45.000 ptas.

   1 ud de pozo artesano sin revestir x 500.000 ptas/ud = 500.000 ptas.

   Suman por tanto los bienes expropiados: 14.296.000 ptas.

Disconformes con lo anterior, acudieron los expropiados a la vía jurisdiccional. En su demanda, entre otras cosas, contestaban la consideración del terreno expropiado como suelo no urbanizable, la fecha tenida en cuenta para la valoración y la falta de indemnización de los daños ocasionados por la expropiación parcial. En el proceso fue nombrado un perito judicial. Su informe consideraba el terreno expropiado como suelo urbanizable, pero lo valoraba con arreglo a los criterios establecidos por el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992 . De este mismo informe resulta que, según las arriba citadas Normas Subsidiarias de 1986, el terreno expropiado se hallaba en un sector que debía ser objeto de un plan parcial, si bien éste nunca llegó a aprobarse. El pleito fue resuelto por la sentencia ahora impugnada, que confirma plenamente la validez de la resolución del Jurado.

Los expropiados interponen este recurso de casación, que consta de ocho motivos: los tres primeros "por infracción de normas del ordenamiento jurídico", y los restantes por "infracción de actos y garantías procesales que han producido indefensión". No se cita el concreto apartado del art. 88 LJCA en que se apoya cada uno de los motivos. En cuanto a su contenido, los tres primeros motivos denuncian genéricamente la infracción de la legislación de expropiación forzosa por no haberse dado la oportunidad de adecuar la hoja de aprecio a la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998, por confusión en la fecha de iniciación del expediente de determinación del justiprecio, y por no haberse utilizado el método residual para hacer la valoración. En los demás motivos, se alega que no hubo trámite de audiencia tras la entrada en vigor de la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998 ; que la Administración expropiante fue contra sus propios actos por no haber estado a la fecha de 23 de abril de 1997, por ella misma señalada para el inicio del expediente de determinación del justiprecio; que se ha vulnerado los arts. 24, 25 y 33 CE, por haber aplicado una ley no vigente en el momento de la expropiación; y que no hubo acta de ocupación.

En su escrito de oposición, además de combatir las pretensiones de los expropiados, la beneficiaria indica que este recurso de casación debe ser inadmitido por no identificar en qué apartados del art. 88 LJCA se basa, ni qué concretas normas jurídicas o doctrinas jurisprudenciales reputa infringidas.

Abordando ya las cuestiones planteadas, es preciso comenzar por la petición de inadmisión formulada por la beneficiaria. Es verdad que este recurso de casación no está correctamente formulado: no indica con claridad cuál es el fundamento de cada motivo y, sobre todo, es absolutamente genérico e impreciso en cuanto a las normas que considera infringidas. Procede, por tanto, acordar la inadmisión, si bien con una salvedad: en el motivo segundo, aun no mencionándose expresamente ningún precepto legal, se alega a una infracción lo suficientemente concreta y delimitada como para que esta Sala la examine. En efecto, se dice en ese motivo que la fecha tomada para la valoración por el Jurado de Expropiación -y dada por buena la sentencia impugnada- no está justificada a la vista de los datos que obran en el expediente administrativo. Esta alegación, aunque no esté bien expresada técnicamente, es inequívoca; y ello porque sólo puede referirse al art. 36 LEF, que establece que "las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio". Si a ello se añade que dicho motivo segundo se halla entre los que este recurso de casación incluye bajo la rúbrica "por infracción de normas del ordenamiento jurídico" y que esta expresión coincide en gran medida con la utilizada por la letra d) del art. 88.1 LJCA, hay que concluir que se dan las condiciones mínimas exigibles para su admisión.

Ya se ha visto que, de conformidad con el art. 36 LEF, la valoración del bien expropiado debe referirse al momento de inicio del expediente de justiprecio. Y es cierto que, una vez acordada la expropiación, la Administración expropiante no debe demorarse, por lo que el inicio del expediente de justiprecio debería, en principio, coincidir con el acto expropiatorio, que viene dado por la declaración de necesidad de ocupación. Ello explica lo dispuesto por el inciso inicial del art. 28 REF : "El expediente de justiprecio a que se refiere el capítulo III de la Ley se entenderá iniciado, a todos los efectos legales, el día siguiente a aquél en que haya adquirido firmeza el acuerdo declaratorio de la necesidad de la ocupación, con independencia de la fecha en que la Administración expropiante extienda la correspondiente diligencia de apertura." Ocurre, sin embargo, que esta presunción absoluta de coincidencia de la fecha de inicio del expediente de justiprecio con el día en que el acuerdo de necesidad de ocupación adquiere firmeza ha venido siendo considerada ilegal por numerosas sentencias de esta Sala. La razón es que, si se produce un retraso en el comienzo de las actuaciones tendentes a la determinación del justiprecio, como a menudo sucede, la aplicación de esa presunción absoluta obligaría al expropiado a soportar las consecuencias negativas de una tardanza que no le es imputable; o, dicho de otra manera, se privaría al expropiado del incremento de valor que durante el período de retraso haya podido experimentar el bien expropiado, del que se aprovecharía injustificadamente el beneficiario. Dado que esta consecuencia sería inaceptable por justificar tardanzas no reprochables al expropiado y dado, asimismo, que la mencionada presunción absoluta de ninguna manera es prevista -ni siquiera implícitamente- por la Ley de Expropiación Forzosa, la jurisprudencia viene entendiendo que la citada disposición reglamentaria de desarrollo es ilegal, al menos en la medida en que la presunción por ella establecida es absoluta. Véanse, entre otras, las sentencias de esta Sala de 19 de febrero de 1976, 26 de abril de 1986, 5 de noviembre de 1991, 22 de septiembre de 1997 o 31 de diciembre de 2002 .

Pues bien, en el presente caso, del examen del expediente administrativo, permitido por el art. 88.3 LJCA, resulta inequívocamente que la resolución de la Demarcación de Carreteras del Estado en Galicia de 23 de abril de 1997 acordó la iniciación del expediente de justiprecio, requiriendo a los expropiados que presentasen su hoja de aprecio. Este es, por tanto, el momento en que debió considerarse iniciado el expediente de justiprecio y, al no haberlo hecho así, la sentencia impugnada infringe el art. 36 LEF y debe ser casada.

La anulación de la sentencia impugnada conduce, con arreglo al art. 95.2.d) LJCA, a resolver ahora el fondo del litigio en los términos en que quedó planteado en la instancia. Es claro que la fecha de inicio del expediente de justiprecio ha de ser, por las razones ya expuestas, el 23 de abril de 1997. De este solo dato se desprende que la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de La Coruña de 8 de mayo de 2001, que refiere la valoración a una fecha anterior a la mencionada, debe ser anulada.

Hay que proceder, así, a la fijación de un nuevo justiprecio. Para ello, hay que comenzar estableciendo la clasificación urbanística del terreno expropiado. Pocas dudas ofrece que es la de suelo urbanizable: como tal figuraba en las Normas Subsidiarias de 1986, vigentes en el momento en que se inició el expediente de justiprecio. Frente a esto no cabe argüir, como hizo el tribunal a quo, que una instrucción de la Administración autonómica conduce a tener dicho terreno como suelo no urbanizable; y ello no sólo porque dicha instrucción es posterior al momento de iniciación del expediente de justiprecio, sino también porque la clasificación del suelo ha de ser hecha por el instrumento municipal de planeamiento correspondiente -en este caso, las Normas Subsidiarias de 1986- y no por actos de las Administraciones estatal o autonómica. Que el planeamiento urbanístico municipal deba adecuarse, so pena de invalidez, a las correspondientes normas estatales o autonómicas es otra cuestión, que no ha sido en absoluto debatida en este proceso. De aquí que haya que estar a la clasificación del suelo vigente en el momento a que se refiere la valoración. Obsérvese, por lo demás, que la revisión de las Normas Subsidiarias que preveía la clasificación del terreno expropiado como suelo urbano no había entrado aún en vigor en el momento de inicio del expediente de justiprecio, pues había sido sólo objeto de aprobación inicial, faltando la aprobación definitiva.

Si a todo lo anterior se añade que la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998 preveía su aplicación transitoria a los expedientes de justiprecio en curso a su entrada en vigor, la valoración del terreno expropiado debe ajustarse a lo previsto por el art. 27 del mencionado texto legal, relativo al suelo urbanizable. Para el suelo urbanizable no delimitado o sectorizado -como es el terreno expropiado que ahora se examina, ya que el plan parcial previsto por las Normas Subsidiarias de 1986 nunca llegó a ser aprobado- dicho precepto establece los mismos criterios que para el suelo no urbanizable, es decir, el método comparativo y subsidiariamente el de capitalización de rentas. Pues bien, el método comparativo es el que -por otras razones- siguió el Jurado de Expropiación, llegando a la conclusión de que el valor de fincas análogas era de 3.000 pesetas por metro cuadrado. Es verdad que llamaba la atención sobre las peculiaridades de la estructura de la tierra en Galicia, señalando la inexistencia de un verdadero mercado de tierras, por lo que "las transacciones se llevan a cabo por lo que podíamos calificar 'compras de oportunidad', en muchas ocasiones buscando un destino, de la superficie adquirida, distinto del agrario." De aquí hay que inferir que esa cifra de 3.000 pesetas por metro cuadrado de las fincas análogas incluía posibles destinos distintos del agrario, si bien estos otros destinos no pueden ser el propiamente urbanístico, que depende de la clasificación del suelo otorgada a cada terreno por el correspondiente instrumento municipal de planeamiento. Así las cosas, es claro que no puede aceptarse la cifra de 1.750 pesetas por metro cuadrado que finalmente establece el Jurado de Expropiación, ya que ésta sólo tiene sentido una vez detraídos esos posibles destinos distintos del agrario. Esto contradice la esencia misma del método comparativo: si las fincas análogas son valoradas teniendo en cuenta esos otros posibles usos, no se comprende por qué la valoración del terreno expropiado en el presente caso no debería tenerlos en cuenta. Hay que estar así, en principio, a la cifra de 3.000 pesetas por metro cuadrado, reconocida con carácter general para fincas análogas por el Jurado de Expropiación.

No obstante, esta cifra ha de ser objeto de dos correcciones. Por un lado, el terreno expropiado poseía evidentes expectativas urbanísticas: pocos días antes de iniciarse el expediente de justiprecio se produjo la aprobación inicial de una revisión de las Normas Subsidiarias, que preveía su clasificación como suelo urbano; es decir, el terreno expropiado estaba a punto de convertirse en suelo urbano. Además, ya las Normas Subsidiarias de 1986 contemplaban la aprobación de un plan parcial para el sector donde se halla el terreno expropiado, que, si se hubiese llevado a cabo, lo habría transformado en suelo urbanizable delimitado o sectorizado y, por consiguiente, habría debido ser valorado conforme al método residual. No cabe ninguna duda, en suma, sobre la existencia de expectativas urbanísticas. A efectos de su evaluación, sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de expectativas específicamente "urbanísticas"; esto es, expectativas diferentes de los "posibles destinos distintos del agrario" arriba examinados. Esto significa que el valor a dar a dichas expectativas debe ser menor que el que usualmente reconoce esta Sala en el supuesto de un terreno meramente agrario que tiene fundadas probabilidades de ser urbanizado. Por ello, el valor de las expectativas urbanísticas debe situarse en el presente caso sólo en el 50% de la tasación del terreno expropiado, porcentaje en que aquélla habrá de ser incrementada. Aún con respecto al reconocimiento de estas expectativas urbanísticas, conviene observar que, si bien no fue pedido en la demanda, no da lugar a incongruencia por exceso; y ello porque la cifra final del justiprecio que así resulte será necesariamente menor que la pedida en la demanda, que ascendía a 488.382.004 pesetas, basada en una valoración según el método residual.

Por otro lado, no hay que olvidar que la valoración realizada por el Jurado de Expropiación va referida a una fecha anterior a la correcta, por lo que no puede ser directamente dada por buena. Será preciso, más bien, realizar una nueva pericia en vía de ejecución de sentencia, para establecer el justiprecio del terreno expropiado ajustándose a las bases que se desprenden de cuanto se ha dicho.

Para evitar cualquier duda, las bases a que deberá ajustarse dicha pericia son las siguientes:

1. La fecha de inicio del expediente de justiprecio, a que debe ir referida la valoración, es el 23 de abril de 1997.

2. La clasificación urbanística del terreno expropiado es la de suelo urbanizable no delimitado o sectorizado.

3. La tasación que se efectúe, siguiendo el método comparativo, no podrá en ningún caso ser inferior a tres mil euros por metro cuadrado, ya reconocidos por el Jurado de Expropiación. D) La cifra que se obtenga deberá ser incrementada en un 50% por expectativas urbanísticas. E) Los demás conceptos indemnizatorios tenidos en cuenta por el Jurado de Expropiación -es decir, los árboles y el pozo- habrán de ser también tasados, siguiendo el mismo criterio utilizado en su día por áquel pero refiriendo la valoración al 23 de abril de 1997. F) Se añadirá el 5% de premio de afección. A la cifra total resultante habrá que añadir los intereses correspondientes.

Queda sólo por analizar la cuestión relativa a la indemnización solicitada por daños derivados de la denegación de expropiación total. Hay que tener presente que, si bien el art. 46 LEF establece que debe incluirse en el justiprecio "la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca", dicha indemnización no es automática. Esos perjuicios deben existir y ser acreditados, lo que no ha ocurrido en el presente caso. A mayor abundamiento, no cabe ignorar que el reconocimiento de expectativas urbanísticas compensa con creces los hipotéticos perjuicios que, en cuanto terreno simplemente rústico, haya podido sufrir la parte no expropiada de la finca.

Con arreglo al art. 139 LJCA, no procede hacer imposición de las costas de este recurso de casación y, en cuanto a las costas de la instancia, no cabe apreciar temeridad o mala fe que justifiquen la condena al pago de las mismas.

Declaramos inadmisible el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Eloy, doña Eva, don Leon y doña Sagrario contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 3ª) del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 30 de septiembre de 2005, excepto en cuanto a su motivo segundo, que es admitido.

Ha lugar al mencionado recurso de casación en cuanto a su motivo segundo, por lo que anulamos la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 3ª) del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 30 de septiembre de 2005 .

En su lugar, estimando parcialmente el recurso contencioso-administrativo formulado por don Eloy, doña Eva, don Leon y doña Sagrario, anulamos la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de La Coruña de 8 de mayo de 2001 y declaramos el derecho de los actores a recibir un justiprecio que deberá ser fijado mediante pericia en ejecución de sentencia, ajustándose a las siguientes bases: A) La fecha de inicio del expediente de justiprecio, a que debe ir referida la valoración, es el 23 de abril de 1997. B) La clasificación urbanística del terreno expropiado es la de suelo urbanizable no delimitado o sectorizado. C) La tasación que se efectúe, siguiendo el método comparativo, no podrá en ningún caso ser inferior a tres mil euros por metro cuadrado. D) La cifra que se obtenga deberá ser incrementada en un 50% por expectativas urbanísticas. E) Los árboles y el pozo habrán de ser también tasados, siguiendo el mismo criterio utilizado en su día por áquel pero refiriendo la valoración al 23 de abril de 1997. F) Se añadirá el 5% de premio de afección. A la cifra total resultante habrá que añadir los intereses correspondientes.

No hacemos imposición de las costas.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos