SAP Girona 339/2010, 15 de Octubre de 2010
| Ponente | MARIA ISABEL SOLER NAVARRO |
| ECLI | ES:APGI:2010:936 |
| Número de Recurso | 417/2010 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 339/2010 |
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION PRIMERA
GIRONA
APELACION CIVIL
Rollo nº: 417/2010
Autos: procedimiento ordinario nº: 364/2009
Juzgado Primera Instancia 2 Girona (ant.CI-6)
SENTENCIA Nº 339/10
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE
Don Fernando Lacaba Sánchez
MAGISTRADOS
Doña María Isabel Soler Navarro
Don Fernando Ferrero Hidalgo
En Girona, quince de octubre de dos mil diez
VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 417/2010, en el que ha sido parte apelante D. Jaime, representada esta por la Procuradora Dña. MAITE DE BEDOYA BANÚS, y dirigida por el Letrado D. FERNANDO VILALRROYA ARTIGAS; y como partes apeladas D. Ovidio y Dña. Marí Juana, representadas por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REINER, y dirigidas por el Letrado D. JOSEP JUVÉ CARBÓ.
Por el Juzgado Primera Instancia 2 Girona (ant.CI-6), en los autos nº 364/2009, seguidos a instancias de D. Jaime, representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y bajo la dirección del Letrado D. FERNANDO VILLARROYA ARTIGAS, contra D. Ovidio y Dña. Marí Juana, representados por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REYNER, bajo la dirección del Letrado D. JOSEP JUVÉ CARBÓ, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Javier Sobrino Cortés en nombre y representación de D. Jaime, debo absolver y absuelvo a los demandados D. Marí Juana y D. Ovidio de la pretensión ejercitada, con expresa imposición de costas a la parte actora". SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 6/4/10, se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. María Isabel Soler Navarro.
Se alza Dº Jaime, contra la sentencia que desestima la demanda por el mismo interpuesta contra Dña. Marí Juana y D. Ovidio, en la que se instaba la resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 5 de mayo de 2006 y se condenara a los demandados al pago de la suma de 24.000 euros, más intereses legales y costas, por estimar que la Juez "a quo" ha incurrido en una errónea valoración de la prueba, en cuanto a estimar acreditado un incumplimiento del recurrente y no de la parte vendedora.
La parte recurrente no discute ni que el contrato suscrito entre las partes era un contrato de compraventa perfeccionado ni que las cuantías entregadas a cuenta 24.000 euros lo eran en concepto de arras confirmativas del precio, discrepando exclusivamente en que fue el comprador y ahora recurrente quien incumplió el contrato, reiterando en esta alzada que fue el vendedor, alegando una errónea valoración de la prueba por parte de la Juez " aquo " y una errónea aplicación de la normativa, invocando por último una incongruencia de la sentencia.
En realidad la única discrepancia que mantiene la parte recurrente, esta en las consecuencias jurídicas que la sentencia aplica respecto a dos hechos que estima probados, que en relación a los cuales no discrepa y en concreto respecto a no estimar un incumplimiento contractual el vender la finca a un tercero, sin haber mediado requerimiento alguno, en concreto sin haber ejercitado la facultada resolutoria del Art. 1.504 del CC .
Discrepando del pronunciamiento de la sentencia que no estima un incumplimiento contractual, la venta de la finca a un tercero sin previa resolución contractual, por haber existido un previo incumplimiento de la parte compradora, concretada en no haber podido obtener la financiación para el pago del resto del precio, a cuyo hecho la sentencia le atribuye la consecuencia jurídica del previo incumplimiento del contrato por parte del comprador lo que excluye que el mismo pueda instar la resolución por incumplimiento del vendedor y en consecuencia aplica la cláusula novena del contrato que faculta a los vendedores a hacer suyas las cantidades entregadas.
En primer lugar señalar que la parte recurrente cuando ejercita la acción de resolución contractual, lo hace, no sobre la base de un desistimiento del contrato sino sobre la base de un incumplimiento contractual, si bien la misma ya manifiesta que solo reclama 24.000 euros y no la cuantía duplicada que la cláusula décima del contrato que le facultaba a reclamar según se alega en la demanda, con lo cual ya en la demanda se parte no de la existencia de un desistimiento por parte del vendedor sino de un incumplimiento del vendedor por la venta a un tercero sin resolver previamente el contrato suscrito. Con lo cual la parte en si demanda parte de cierta confusión ya que, como recoge la sentencia de Instancia, la cláusula novena y décima del contrato no se concibió como unas arras penitenciales, vinculadas exclusivamente a la posibilidad de desistimiento de cualquiera de las partes del contrato y desvinculada de cualquier incumplimiento contractual alguno, con las consecuencias del Art. 1454, sino que la misma se vinculo a la existencia de un incumplimiento contractual por alguna de las partes, debiendo en consecuencia calificarse las misma como arras penales. Ya que los términos en que la misma fue pactada supone una garantía para el cumplimento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las recibió; suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni, en el marco de ésta, el cumplimento forzoso en forma específica, si ello es posible. Y esto es precisamente lo que se pacto en dichas cláusulas novena y décima del contrato.
Sentado lo anterior y teniendo en cuanta que el contrato de compraventa es un contrato consensual, bilateral y que comporta obligaciones recíprocas, (cosa por precio, artículo 1445 del Código Civil ), y susceptible de resolución por su incumplimiento por aplicación del artículo 1.124 del Código Civil . El artículo
1.504 del Código Civil, añade un requisito mas para el supuesto de la venta de bienes inmuebles, precepto que complementa el anteriormente indicado 1.124 del Código Civil (STS de 21-6-96 ), pero cuyo requisito sólo opera para que pueda prosperar la acción resolutoria del contrato de compraventa por falta de pago del precio convenido, o lo que es igual para la resolución del contrato de venta de inmueble postulada por el vendedor, y no es necesario para la resolución por incumplimiento cuando quien la ejercita es el comprador. Así dice la STS de 10-12-2001, que "El requerimiento a que se refiere el articulo 1.504de presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor dar por resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento del comprador del pago del precio sin que al mismo tiempo pueda imponérsele la obligación de requerir previamente al pago. En todo caso debemos insistir en que para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria. Como dice la STS de 9-5-96, se exige a quien pretende resolver el contrato, que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones que le correspondan y con mayor incidencia si se trata de esenciales.
En el caso presente, es evidente que el comprador, por haberlo reconocido el mismo recurrente en el acto de la vista, no consiguió la financiación para efectuar el pago del resto del precio, es más al día de la vista todavía no lo había conseguido. Ahora bien debemos concretar las consecuencias de tal actuación, lo que requiere que con carácter previo y después de una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
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-En fecha 5 de mayo de 2006, D Marí Juana y D Ovidio, como vendedores y D. Jaime como comprador suscribieron un contrato de compraventa de una finca rústica por el precio de 420.708 euros, entregando el comprador a cuenta...
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