STS, 24 de Marzo de 1988

El Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de don Plácido, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid n.° 15, demanda de Proceso especial de Retracto contra doña Almudena y don Everardo, sobre retracto de Arrendamiento Urbano, estableciendo los siguientes hechos: Su representado es arrendatario del piso 3.° derecha de la calle de Juan de Mena n.° 10, firmado por término de 20 años y se encuentra actualmente en situación de prórroga forzosa. El piso se encuentra ocupado por don Plácido . Segundo: En 16 de junio de 1983, don Plácido fue emplazado para contestar demanda de resolución de contrato de arrendamiento del piso de autos, promovida por don Everardo, teniendo conocimiento entonces de los siguientes: A) Con anterioridad al día 26 de junio de 1972, los hermanos Almudena Everardo eran dueños en pleno dominio de la finca, perteneciendo una mitad indivisa a doña María Antonieta . B) En 26 de junio de 1972, ante Notario se constituye dicho inmueble en régimen de propiedad horizontal. C) En 24 de octubre de 1977, por escritura notarial don Valentín, don Gonzalo vendía a los hermanos Gonzalo Almudena Everardo una treceava parte de su partición indivisa en los pisos. D) Por escritura de 24 de octubre de 1977, ante notario, doña María Antonieta, propietaria de la mitad indivisa de los pisos, vendió 1/13 parte de dichos pisos a cada uno de los trece hermanos Gonzalo Almudena Everardo que continuaban siendo propietarios en tal momento. E) Finalmente, por escritura ante Notario el 17 de marzo de 1982, doña Almudena vendió a cada uno de sus doce hermanos, que mantenían el proindiviso, los 2/26 partes que a ella le correspondían sobre los pisos. Ninguna de estas transmisiones fue notificada al arrendatario. Tercero: Por escritura de 3 de junio de 1982, los doce hermanos propietarios, procedieron a la disolución del proindiviso y en pago de sus participaciones fue adjudicado a doña Almudena y don Everardo, el piso arrendado a don Plácido, el piso citado juntamente con la participación en los sótanos es valorado en 3.792.090 ptas. No obstante ello, es de hacer constar que en la descripción del piso contenida en la propia escritura concede un valor individualizado a dicho piso de 3.580.947 ptas. Esta adjudicación en disolución de proindiviso tampoco fue notificada al señor Plácido . Quinto: El valor del piso que se retrae asciende a 3.580.947 pesetas, aun cuando dicho piso conjuntamente con una participación en sótanos, se valora en la escritura en la suma de 3.792.090 pesetas, y aun cuando el retractor se ejercita con respecto al piso el señor Plácido, consigna en este acto, la suma de 3.792.090 ptas. Alega los Fundamentos de Derecho que estima de aplicación y suplica: Sentencia por la que se declare el derecho de su representado a retraer la finca que se cita, condenando a los demandados a que otorguen la oportuna escritura suficiente para transmitir el piso en favor de su representado en el precio consignado bajo apercibimiento de otorgarla de oficio, con expresa imposición de costas a dichos demandados.

Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en su representación el Procurador doña María Teresa Margallo Rivera, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma. Primero. El demandante, es arrendatario del piso de autos, por término de veinte años, y en la actualidad está en situación de prórroga legal. Segundo. El conocimiento de adjudicación del piso a su representado no es lo que se pretende, puesto que la fecha de 26 de mayo de 1982, conoció la misma a través de conducto notarial que recogía el requerimiento de denegación de la prórroga que se le efectuaba. Las participaciones de los hijos es absolutamente indivisible. Se verifica la permuta de la cuota, y en segundo lugar, la donación de la madre a los 13 de los hermanos del resto de su mitad. Como contrapartida la madre dona al hijo renunciante el citado piso. El error que ahora no comprende es disfrazar a esta renuncia de compraventa al igual que la donación de la madre. Cuarto. Todo deviene de la masa hereditaria de su padre, y en realidad nunca hubo contraprestación económica ni se quiso revestir de compraventa. Quinto. Claro que ha quedado dicho el valor del piso, pero, precisamente, unido a cuotas de propiedad en los sótanos. Alega los Fundamentos de Derecho que estima de aplicación al caso y dice Sentencia que ponga fin al litigio desestimando la demanda articulada de contrario y absolviendo a su parte con la expresa imposición de costas del presente procedimiento al demandante.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Y unidas a autos las practicadas se celebró vista en la que las partes informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.

El señor Juez de Primera Instancia de Madrid n.° 15, dictó Sentencia con fecha nueve de enero de mil novecientos ochenta y cuatro, cuyo fallo es como sigue: Primero. Desestimo la excepción dilatoria de defecto legal en el modo de proponer la demanda. Segundo. Desestimo la excepción perentoria de caducidad de la acción. Tercero. Juzgo y declaro que don Plácido tiene derecho a retraer de doña Almudena y don Everardo el piso tercero derecha de la casa número diez de la calle de DIRECCION000, Madrid, a los que habrá de pagar: 1.°) El justo precio del piso obtenido por el común acuerdo de las partes y en su defecto por la forma que establecen los artículos mil cuatrocientos ochenta y cinco y siguiente de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para el avalúo de bienes. 2.°) Los gastos correspondientes a doña Almudena y don Everardo como consecuencia de la escritura de división con todos los que haya generado, tales como inscripción en el Registro de la Propiedad, Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales, arbitrio de plus valía y cualesquiera otros pagos legítimos. Cuarto. Condeno a doña Almudena y don Everardo a que otorguen la escritura de transmisión y realicen cuantos actos sean necesarios para la efectividad de los anteriores pronunciamientos; pero con la salvedad de que los gastos de la escritura de transmisión a favor de don Plácido serán de cuenta de éste, así como todos los gastos e impuestos, inclusive los que por disposición legal graven o sean repercutibles sobre el transmitente, tal que las plus valías o cualesquiera otros. Quinto. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes.

Que interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de 1.ª Instancia por la representación de ambas partes litigantes, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó la Sentencia con fecha veintisiete de mayo de mil novecientos ochenta y seis, con la siguiente parte dispositiva: Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Plácido contra la Sentencia dictada por el limo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número quince de esta Capital, con fecha nueve de enero de mil novecientos ochenta y cuatro y con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Almudena y don Everardo, contra la misma sentencia, debemos revocar y revocamos dicha resolución; y desestimando las excepciones de caducidad de la acción, defecto legal en el modo de proponer la demanda y falta de litisconsorcio pasivo necesario alegadas por los demandados, y desestimando igualmente la demanda interpuesta por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona en nombre de don Plácido contra doña Almudena y don Everardo, debemos declarar y declaramos no haber lugar a la acción de retracto ejercitada por el demandante con referencia al piso tercero derecha de la casa sita en la DIRECCION000 n.º 10 de esta Capital, absolviendo de todas las peticiones de la demanda a los demandados y ordenando que una vez alcance firmeza esta Sentencia, se devuelva al demandante don Plácido, la cantidad de 3.792.060 pesetas consignadas a efectos de retracto; todo ello con expresa imposición de las costas consignadas a efectos de retracto; todo ello con expresa imposición de las costas de la primera instancia de este juicio al demandante y sin que proceda hacer imposición de costas, causadas en la presente apelación.

El Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de don Plácido, ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: Al amparo del número 4 del artículo

1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, error en la apreciación de la prueba basado en documento público obrante en autos. El documento público es la escritura de 3 de junio de 1982, escritura de disolución de proindiviso. En la Sentencia recurrida, se expresa que tal adjudicación se realiza valorándose en esta escritura el piso citado conjuntamente con la participación en los sótanos en la suma de 3.792.090 pesetas. La Sentencia recurrida incide en error, ya que en la escritura de disolución de proindiviso figura valorados en forma independiente los sótanos en la suma de 422.286 pts., y el piso objeto del retracto valorado independientemente en la suma de 3.580.947 ptas. II. Al amparo del n.° 5 del art.º 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, citando como infringido el artículo 47 de la Ley vigente de Arrendamientos Urbanos . Sostiene la sentencia recurrida que es improcedente el retracto si el objeto de la venta fueron además del piso del que es arrendatario el retrayente, otros locales o partes indivisas del mismo edificio de los que aquél no es arrendatario. Ya hemos visto que no existió adjudicación conjunta y sí adjudicaciones separadas pero aun así la Sentencia recurrida viola, el art.° 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que concede el derecho de retracto arrendaticio aun cuando los pisos «se transmitan por plantas o agrupados a otros». III. Al amparo del n.° 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil citando como infringido el art.° 50 de la Ley vigente de Arrendamientos Urbanos y los artículos 1.521 y 1.522 del Código Civil . La Sentencia recurrida mantiene que el retracto del arrendatario, debe ceder frente al retracto de comuneros. Aplica por tanto, indebidamente los términos del art.º 50, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los que determinan en favor del inquilino el derecho de retracto en caso de adjudicación de vivienda por extinción de proindiviso, así como la Jurisprudencia contenida en Sentencias de 7 de junio y 26 de diciembre de 1968 de la Ley de Enjuiciamiento Civil citando como infringido el n.º 3 del art.° 47 de la Ley vigente de Arrendamientos Urbanos, el artículo 3.° del Código Civil y la Jurisprudencia contenida en Sentencias de fecha 26 de marzo de 1960 y 11 de octubre de 1966 las que determinan que los derechos de preferencia adquisitiva establecidos a favor del arrendatario por la Ley no pueden ser interpretados restrictiva, sino extensivamente, en consideración a su notoria finalidad social.

Admitido el Recurso e instruidas las partes los autos se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. don Antonio Sánchez Jáuregui.

Es incuestionable realidad la de que el origen inmediato de la titularidad dominical que sobre el piso objeto del retracto corresponde a los demandados y que se le atribuye en la escritura pública de disolución de proindiviso otorgada el día 3 de junio de 1982, lo es, de una parte, las participaciones indivisas que sobre dicho piso y la totalidad de la casa en que radica correspondían a los referidos demandados por herencia de su padre don Rafael, y, de otra, las participaciones de igual carácter que con posterioridad habían adquirido de personas su madre y dos hermanos -a quienes les habían sido adjudicadas al óbito del esposo y padre, respectivamente, de lo que resulta que en la división de cosa común operada en virtud de la escritura pública de 3 de junio de 1982 y que es fundamento de la acción de retracto ejercitada por el inquilino del piso tercero de la casa objeto de la misma, la adjudicación que de dicho piso se hizo a los citados demandados en lo afectante a lo que constituía la materialización de las participaciones indivisas heredadas de su padre quedaba incardinada en un supuesto de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia y exceptuada, por ende, de conformidad a lo preceptuado en el apartado 3 del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del derecho de retracto que atribuye al inquilino, por lo que, también, es obvio que los demandados en lo que afecta a tales participaciones adquirieron una titularidad dominical que, inatacable por el inquilino, les convierte en comuneros respecto a las restantes porciones indivisas que con aquéllas integraban la totalidad del dominio del piso, lo que conduce a la consecuencia de que incluso en relación con las participaciones indivisas sobre las que teóricamente podía operar el derecho de retracto del arrendatario, asistiría a los demandados el retracto de condueños, con la preferencia que le otorga sobre el arrendaticio el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

La denotada incuestionable realidad que resulta del acerbo documental puesto de relieve en el séptimo considerando de la sentencia recurrida, priva de virtualidad a las infracciones que se denuncian por el inquilino retrayente en los motivos primero y segundo de su recurso, por cuanto en lo que respecta al primer motivo en el que con amparo procesal en el ordinal 4.°, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acusa a la sentencia recurrida de haber incidido en error en la apreciación de la prueba, el hecho que se trata de fijar con el mismo, concretamente el de que al otorgarse la escritura pública de disolución del proindiviso, el 3 de junio de 1982, se adjudicaron a los dos hermanos aquí demandados el piso tercero derecha objeto de la controversia y una cuarta parte de los sótanos, 6, 7, 8 y 9 de la finca, no lo desconoce la sentencia recurrida, ni en su décimo considerando lo atribuye a la circunstancia de que a efectos de la adjudicación en pago de sus participaciones que ello significa se le fije a piso y locales el valor, conjunto que la suma del que individualmente se le atribuye a cada uno representa, trascendencia alguna, ya que como es de ver en la argumentación que el inciso final del considerando dicho contiene, lo que la resolución impugnada matiza es lo que ya expresó la sentencia de esta Sala de 14 de marzo de 1956 en el sentido de que al condueño del piso como entidad independiente objeto de propiedad, bien lo sea específicamente del mismo o bien de toda la finca, le corresponde como tal una porción indivisa en todas y cada una de sus partes, lo que no significa la vulneración del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, por el cauce del número 2° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia en el segundo motivo del recurso, habida cuenta de que la resolución impugnada al entender que la acción de retracto no es viable en el caso concreto aquí contemplado lo verifica en atención a que, como ya se ha argumentado en el fundamento de derecho que antecede, sobre el piso objeto del retracto ostentan los demandados una titularidad dominical en parte derivada de porciones indivisas que le fueron adjudicadas por herencia de su padre, lo que hacía que al no poder operar sobre dichas partes indivisas la acción de retracto y tener respecto al resto de las porciones indivisas, con motivo de ello, la cualidad de condueños, su derecho a retraer estas últimas porciones era preferente al del inquilino que, en razón a ello, quedaba enervado; procede, en su consecuencia, la desestimación de los dos motivos analizados.

En el motivo tercero del recurso, denunciando con amparo procesal en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción por la sentencia recurrida del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 1.521 y 1.522 del Código Civil, se plantea por el recurrente el tema de que en razón a no haber operado, al disolverse con la escritura pública de 3 de junio de 1982 el proindiviso existente sobre el piso, enajenación de clase alguna en favor de tercero, no podía originarse el derecho de retracto de comuneros que requería la transmisión a persona extraña a la comunidad, lo que no acontecía cuando las adjudicaciones se efectuaban a favor de los que formaban parte de la misma. El procedente rechazo del motivo lo determina el hecho de que en supuesto como el que aquí nos ocupa no origina infracción de la preceptiva contenida en los artículos 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y

1.521 y 1.522 del Código Civil, la circunstancia de que concretado que los demandados a virtud de ser propietarios de porciones indivisas del piso heredadas por su padre y exceptuadas, por ende, del retracto arrendaticio urbano, ostentando con respecto a las otras porciones indivisas del piso heredadas de su padre y exceptuadas, por ende, del retracto arrendaticio urbano, ostentando con respecto a las otras porciones sobre las que era posible tal retracto la cualidad de condueños, se defina la preferencia de su derecho a retraer sobre el que asiste al inquilino, preferencia cuya existencia no puede cuestionarse y conlleva la consecuencia de tener virtualidad suficiente para enervar la acción de retracto ejercitada por el locatario, habida cuenta, además, de que admitir lo contrario significaría privar en absoluto al condueño que adquirió sus participaciones por herencia de la posibilidad de retraer como tal convirtiendo la excepción que la norma consagra en letra muerta.

En el motivo cuarto del recurso, por el cauce del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acusa la infracción por la sentencia recurrida del número 3 del artículo 47 y del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como de la Jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 7 de junio y 26 de diciembre de 1968, pero como ello se verifica con olvido de lo que es el supuesto de hecho de la presente controversia y sobre la base de que en la disolución del proindiviso no operó la excepción contenida en el apartado 3 del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto no atribuye al inquilino facultad para retraer en el caso de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia, el motivo no puede prosperar, habida cuenta, también, de lo argumentado en los fundamentos de derecho que anteceden respecto a la falta de viabilidad de la acción ejercitada por el inquilino.

De igual efecto que el antes analizado adolece el quinto y último motivo del recurso, pues en el mismo, con base en denunciar la infracción del número 3 del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del artículo 3.° del Código Civil y de la Jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 26 de marzo y 11 de octubre de 1966, se viene a propugnar, en definitiva, una interpretación inadmisible del número 3 del articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto al alcance de la excepción que contiene respecto a los supuestos de división de cosa común adquirida por herencia, entendiendo que la excepción no podía operar cuando las porciones indivisas de la cosa común adquiridas por herencia significaban un porcentaje muy inferior a las adquiridas a título oneroso, lo que al significar una limitación del alcance de la norma conduciría a la consecuencia de privar al adquirente por herencia de porciones indivisas de una cosa poseída en común de su cualidad de condueño.

La desestimación de los cinco analizados motivos y la del recurso en su totalidad determina la consecuencia, por imperativo de lo preceptuado en el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de imposición de costas al recurrente; no habiéndose constituido depósito dada la disconformidad de las sentencias recaídas en las dos instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.