SAP Lleida 470/2009, 18 de Diciembre de 2009
| Ponente | ANA CRISTINA SAINZ PEREDA |
| ECLI | ES:APL:2009:961 |
| Número de Recurso | 85/2008 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 470/2009 |
| Fecha de Resolución | 18 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Lleida, Sección 2ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE LLEIDA
Sección Segunda
El Canyaret, s/n
Rollo nº. 85/2008
Procedimiento ordinario núm. 806/2006
Juzgado Primera Instancia 5 Lleida (ant.CI-5)
SENTENCIA nº 470/09
Ilmos./as. Sres./as.
PRESIDENTE
D. ALBERT GUILANYÀ FOIX
MAGISTRADOS
D. ALBERT MONTELL GARCIA
DÑA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
En Lleida, a dieciocho de diciembre de dos mil nueve
La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 806/2006, del Juzgado Primera Instancia 5 Lleida (ant.CI-5), rollo de Sala número 85/2008, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 13 de noviembre de 2007. Es apelante BETRIAN LARA, S.L., representado/a por el/la procurador/a JOSÉ LUIS RODRIGO GIL y defendido/a por el/la letrado/a Fernando Aragón Miguel. Es apelado/a TARAU, SL, representado/a por el/la procurador/a MªTERESA FELIP ASEGUINOLAZA y defendido/a por el/la letrado/a JORDI SOLDUGA SALSE. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.
VISTOS,
La trascripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2007, es la siguiente: " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Rodrigo Gil, en nombre y representación de "Betrián-Lara,S.L", DEBO ABSSOLVER Y ABSUELVO a la demandada "TARAU, SL " de las pretensiones contra ella formuladas en el escrito rector del presente procedimiento, con imposición al demandante de las costas causadas en esta instancia. [...]"
Contra la anterior sentencia, BETRIAN LARA, S.L. interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.
La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el día 18 de diciembre de 2009 para la votación y decisión.
En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.
La mercantil actora ejercita en su demanda acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre las partes y, al haberse ejercitado ésta, de cumplimiento del contrato de compraventa, y acumuladamente acción declarativa de dominio y de determinación de rentas, todo ello en relación con el edificio que es objeto de la opción, que se describe en el contrato concertado entre las partes.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda argumentando que el edificio en cuestión forma parte de la finca registral nº 544 en la que existen dos edificaciones - una casa propiedad de la demandada y el edificio objeto de la opción, en el que se ubica un restaurante explotado por la actora-, no siendo posible aislar la edificación del suelo sobre el que se levanta, y como para llevar a cabo la venta es necesario proceder previamente a la segregación y el Ayuntamiento ha denegado la licencia de segregación porque la parcela está incluida en un Plan Parcial y la segregación no se adapta al planeamiento urbanístico porque la finca resultante tendría una superficie inferior a la mínima exigida por la normativa urbanística, se acaba acogiendo la tesis de la demandada, concluyendo la sentencia que estamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, derivada del carácter imperativo de la normativa urbanística.
Contra esta resolución se alza la parte actora alegando, en síntesis:1º) que la edificación objeto del contrato era y es una prestación posible puesto que es perfectamente compatible con el procedimiento de reparcelación y no se verá afectado por la actividad urbanística, de forma que la reparcelación operada no ha generado ninguna imposibilidad ni ha modificado la prestación u objeto del contrato. 2º) Que en virtud del principio de subrogación real las titularidades y derechos compatibles con el planeamiento no desaparecen por el hecho de que se produzca un reparcelación urbanística sino que subsisten y se trasladan a las fincas de reemplazo. 3ª) Que esta parte no ha solicitado en el presente procedimiento que se practique ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad, ni tampoco ninguna segregación administrativa, que resulta innecesaria tanto desde el punto de vista civil como administrativo, a los efectos de la prestación debida en el contrato y de lo solicitado en la demanda. No se pactó ninguna segregación en el contrato y a efectos urbanísticos no es preciso que el edificio tenga una determinada superficie, siendo que en las Bases de la Junta de Compensación y en la normativa urbanística ya se prevén las soluciones administrativas para todo tipo de situaciones dominicales que puedan darse. 4º) la sentencia de instancia aplica indebidamente la doctrina jurisprudencial sobre la imposibilidad sobrevenida, sin que concurran los requisitos de los arts.
1.182 y 1.184 del C.C . porque la prestación debida consiste en la entrega de una edificación perfectamente determinada en el contrato, sin que exista imposibilidad para su entrega. Esta parte ya viene poseyendo el edificio en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y una vez ejercitada la opción de compra se ha producido una mutación del título posesorio pasando esta parte de ser arrendataria a ser propietaria del edificio en cuestión. 5º) La sentencia de instancia declara la resolución del contrato de opción de venta sin que la parte demandada haya formulado reconvención, por lo que no es posible resolver este procedimiento en función de la pretendida imposibilidad de cumplimiento de la prestación alegada de contrario, porque no es suficiente su alegación como simple excepción.
La parte apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida, alegando en primer término que el recurso debe ser desestimado sin entrar a resolver sobre el fondo del asunto porque la parte actora ha incumplido su obligación de pago del precio, siendo ilógico, incoherente e inadmisible que se pretendan mantener las peticiones del suplico de la demanda cuando tras la sentencia de primera instancia la parte actora ha solicitado y obtenido la entrega de la cantidades consignadas, dejando subsistente la obligación de pago.
Con carácter previo al análisis del recurso procede examinar estas alegaciones de la parte apelada que, de prosperar, convertirían en estéril cualquier discusión sobre el fondo de la cuestión debatida.
No cabe compartir la tesis de la parte demandada. Es doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS 6 de julio de 2001, 11 de octubre de 2002, 19 de mayo de 2003 y 27 de octubre de 2005 ) la que señala que el ofrecimiento de pago, o el pago, al tiempo en que se ejercita la opción sólo puede exigirse como requisito simultáneo para el ejercicio de la opción cuando así se hubiera pactado expresa y terminantemente en el contrato, pero no en otro supuesto, porque como dice la STS de 11-10-2002 la regla general es que no es exigible la entrega de la cosa ni el pago del precio para que el ejercicio de la opción de lugar a la perfección del contrato de compraventa (STS 6-7-2001 ).
En el presente caso las partes acordaron en la estipulación cuarta del contrato de opción que "el precio de compra para ejercitar la acción es de 192.320 euros, más el IVA o impuesto correspondiente que lo sustituya, que deberán satisfacerse íntegramente y al contado en el momento de ejercitar la opción de compra". Antes de la fecha límite pactada para poder ejercitar el derecho de opción la optante ejercitó dicho derecho comunicándolo a la actora por conducto notarial (documento nº3 de la demanda) al tiempo que procedía a la entrega de un cheque emitido a favor de la concedente por importe de 223.091,20 euros, que incluye el precio de la adquisición (192.230 euros) más el IVA al tipo del 16%. La concedente contestó al requerimiento notarial en los términos que constan en el acta notarial y, por lo que ahora interesa, en cuanto al precio, renunció a percibir cantidad alguna.
En el hecho séptimo de la demanda la actora anunciaba que una vez se repartiese la demanda y se conociese el juzgado y número de procedimiento procedería a consignar en la cuenta de depósitos y consignaciones el precio de venta pactado (y así lo hizo) indicando que dicha consignación se efectúa a pesar de que no es un requisito necesario para interponer la demanda, en el entendimiento de que esta parte ya ostenta la posesión de la edificación a que se contrae la opción de compra, y con el fin de que una vez ejercitada ésta y perfeccionada la compraventa, quede plenamente consumado el contrato de compraventa.
En su contestación al hecho séptimo de la demanda la parte demandada manifestó que estaba disconforme con el correlativo, reiterando que esta parte ha renunciado a percibir cantidad alguna como precio o contraprestación de la compraventa. Una vez dictada la sentencia de primera instancia la parte actora solicitó la devolución de la cantidad consignada, al amparo de lo dispuesto en el Art. 1.180-2 C.C . y sin perjuicio de que quede subsistente la obligación de pago, para el caso de que en la instancia o instancias sucesivas se estime la demanda interpuesta por esta parte.
Ha de concluirse, por tanto, que la demandante ejercitó la opción de compra dando cumplimiento a lo pactado en cuanto al pago del precio, renunciando la contraparte a percibirlo. En esta situación no cabe imputar a la parte compradora incumplimiento alguno respecto de su obligación de pago simultáneo del precio, y tampoco...
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