STS 927/2002, 11 de Octubre de 2002

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella, fueron vistos los autos, juicio de mayor cuantía, promovidos a instancia de Don Luis , contra Don Juan Carlos y Don Ángel Jesús .

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "... dicte Sentencia estimatoria de la presente Demanda que contenga los siguientes pronunciamientos: A) Reconocer la propiedad de mi representado sobre la parcela de terreno de 1.500 m2., objeto del contrato de compraventa de fecha 23 de Marzo de 1.983, condenando a Don Juan Carlos a otorgar al Sr. Luis la correspondiente Escritura Pública de Propiedad de la citada parcela, mandando ejecutarlo a su costa si no lo hiciere. B) Declarar válidamente ejercitada el día 20 de Julio de 1.988 por Don Luis la opción de compra contenida en el contrato de fecha 23 de Marzo de 1.983, y en consecuencia perfeccionada y firme la compraventa contemplada en el mismo, condenando a Don Juan Carlos a otorgar a favor de mi mandante la correspondiente Escritura Pública de Compraventa, y a transmitirle la finca objeto de la opción libre de cargas y gravámenes por el precio pactado en el contrato, ordenando ejecutarlo a su costa si no lo hiciere. C) Condenar a Don Ángel Jesús a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a solicitar en consecuencia la cancelación de la anotación preventiva de demanda existente sobre dichas fincas. D) Condenar a los demandados, Don Ángel Jesús y Don Juan Carlos , a indemnizar a mi representado los daños y perjuicios que le han ocasionado, quedando su determinación y cuantificación para ejecución de Sentencia. E) Condenar a los demandados al pago de las costas y gastos que se originen como consecuencia de este procedimiento".

Admitida a trámite la demanda, ésta fue contestada por la representación de Don Juan Carlos , formulando al propio tiempo reconvención, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "... dictar sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma a mi representado, con expresa imposición al demandante de todas las costas causadas, asimismo, y estimando la reconvención formulada se sirva dictar sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: a) se declare caducado el derecho de opción de compra derivado del contrato de 23 de Marzo de 1.983; b) se declare ejercido por mi mandante en tiempo y forma el retracto convencional sobre la parcela transmitida a Don Luis por contrato privado de compraventa de 23 de Marzo de 1.983: c) se condene a Don Luis a restituir a mi mandante en la posesión de dicha parcela, previo pago por mi representado de la suma de cien mil marcos alemanes que en este momento ofrecemos nuevamente; d) se condene a Don Luis al abono de las costas originadas en la presente reconvención".

Asimismo, fue contestada la demanda por la representación de Don Ángel Jesús , formulando los hechos que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se desestimara la demanda interpuesta contra su representado.

Mediante providencia dictada por el Juzgado con fecha 2 de Julio 1996 se acordó tener por evacuado, en tiempo y forma, el traslado que para contestar la demanda se confirió y por formulada reconvención por la parte demandada representada por el Procurador Sr. Palma Robles, dándose traslado del escrito a la parte actora para réplica por término de diez días.

Por la representación de la parte actora se presentó escrito en el que renunciaba al trámite de réplica y contestaba a la reconvención planteada de contrario, alegó los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado: "... dicte Sentencia en la que se desestime íntegramente dicha demanda reconvencional, imponiendo expresamente las costas al demandante reconviniente".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 24 de Marzo de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando como desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Porras Estrada, en nombre y representación de Don Luis , debo absolver y absuelvo a los demandados Don Juan Carlos , representado por el Procurador Don José Antonio Palma Robles, y Don Ángel Jesús , representado por el Procurador Don Carlos Serra Benítez, de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda. Y estimando como estimo íntegramente la demanda reconvencional planteada por el Procurador Don Jose Antonio Palma Robles en nombre y representación de Don Juan Carlos , contra Don Luis representado por el Procurador Don Manuel Porras Estrada, debo declarar y declaro caducado el derecho de opción de compra derivado del contrato de 23 de marzo de 1.983, y ejercido por Don Juan Carlos en tiempo y forma el retracto convencional sobre la parcela transmitida a Don Luis por el referido contrato, condenando al referido Sr. Luis a restituir a Don Juan Carlos en la posesión de dicha parcela previo pago por el Sr. Juan Carlos de la suma de cien mil marcos alemanes, con condena al demandante reconvenido al pago de las costas causadas".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª) dictó sentencia con fecha 2 de Mayo de 2000, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Luis contra la sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 1.998 por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Marbella del que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en consecuencia estimando la demanda, acordamos declarar y declaramos validamente ejercitado el derecho de opción otorgado en el contrato de 23 de marzo de 1.983 entre el demandante Don Juan Carlos , condenando a este a otorgar escritura de compraventa sobre el inmueble sobre el que se ejercitó la opción. Al mismo tiempo se declara la propiedad del demandante sobre la parcela de 1.500 m2 que se describe en el contrato suscrito el 23 de marzo de 1.983, entre las referidas partes, desestimando en consecuencia la reconvención interpuesta así como el pedimento relativo a dejar sin efecto la anotación preventiva, condenando al demandado Don Juan Carlos al pago de las costas causadas en la instancia por la demanda dirigida contra él así como por las de la reconvención, y condenando al demandante al pago de las costas causadas por la demanda en cuanto al demandado Don. Ángel Jesús . En cuanto a las causadas por el recurso no se hace especial pronunciamiento".

La Procuradora Doña Beatriz Ruano Casanova, en representación de Don Juan Carlos , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Motivo Primero: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como normas del ordenamiento jurídico que se consideran infringidas hemos de citar los artículo 1.281, 1º, 1.091 y 1.258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial relativa al ejercicio de la opción de compra, en particular y a modo de ejemplo citamos las sentencias de este Tribunal de fecha 9 de Octubre de 1.989, 1 de Diciembre de 1.992, 24 de Junio de 1.993, 4 de Febrero de 1.995 y 25 de Febrero de 1.996, por entender que en la medida en que el contrato establecía la necesariedad del pago del precio de la compraventa simultáneamente al ejercicio de la opción, no puede interpretarse dicho contrato de otra manera, y la opción no puede entenderse debidamente ejercitada por el Sr. Luis por no haber realizado dicho pago".

Motivo Segundo: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. como normas del ordenamiento jurídico que se consideran infringidas hemos de citar el artículo 1.502 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial relativa al mismo, por entender que no estaba facultado el derecho optante para suspender el pago del precio por habérsele garantizado suficientemente su devolución".

Motivo Tercero: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como normas del ordenamiento jurídico que se consideran infringidas hemos de citar los artículo 1.258 y 1.124 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial relativa a los mismos, por entender que el actor no ha cumplido con las obligaciones impuestas por la buena fe contractual, incumpliendo igualmente los términos del contrato suscrito por las partes".

Motivo Cuarto: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como doctrina jurisprudencial que se considera infringida hemos de citar la doctrina de los actos propios, contenida entre otras en sentencias de 17 de Noviembre de 1.994 y 10 de Junio de 1.994, toda vez que el actor ha venido prorrogando la opción de compra concedida y abonando los importes correspondientes a dichas prórrogas sin hacer referencia alguna a la anotación preventiva de demanda, solicitó el otorgamiento de escritura pública sobre la parcela vendida a pesar de existir dicha anotación preventiva de demanda y posteriormente en el momento en que tiene que abonar el precio se ampara en la anotación preventiva de demanda para negarse a su pago".

Motivo Quinto: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como norma del ordenamiento jurídico que se considera infringida hemos de citar el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la condena en costas de la primera instancia, toda vez que en el presente supuesto existen circunstancias que justifican su no imposición a mi mandante".

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido, la Procuradora Doña María del Carmen Azpeitia Bello, en nombre y representación de Don Luis , presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "... dicte sentencia desestimando los motivos de casación y declarando no haber lugar al recurso".

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 26 de Septiembre de 2002, en que ha tenido lugar

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. TEÓFILO ORTEGA TORRES

Son antecedentes de este recurso, que conviene reseñar para la mejor comprensión de los términos como se plantea, los siguiente: A) Don Juan Carlos , demandado y recurrente, y el actor, Don Luis , celebraron, en documento privado de fecha 23 de Marzo de 1983, un contrato de compraventa que tuvo por objeto una parcela segregada de una finca del Sr. Juan Carlos y estipularon, en lo que ahora interesa, que si la opción de compra acordada el mismo día sobre el resto del terreno de la finca matriz no se ejercitara según lo pactado, el Sr. Juan Carlos podría "una vez caducada la acción y durante treinta días a partir de ese momento ejercitar el derecho de retracto sobre la finca vendida"; B) En la misma fecha y también en documento privado, el Sr. Juan Carlos había concedido al Sr. Luis una opción de compra sobre la parte de la finca no segregada, habiéndose pactado (estipulación segunda) que "el precio se establece en un millón cuatrocientos cincuenta mil marco alemanes que se harán efectivos al contado en el momento y caso de ejercicio de la opción que en este documento se establece" y asimismo que "en el momento de ejercitar la opción" el Sr. Luis debería abonar además del principal los incrementos de precio que se determinan (estipulación quinta) y también que la finca se "transmitirá en su día, al ejercitarse la opción libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y personal" (estipulación octava); C) En 20 de Julio de 1988, el Sr. Luis notificó notarialmente al Sr. Juan Carlos que ejercitaba el derecho de opción de compra y que designara fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y el pago del precio convenido, pero también hizo constar que "con arreglo a la condición octava del contrato de opción, Don Juan Carlos debe transmitir la finca el día del otorgamiento de la escritura pública libre de cargas y gravámenes. Dado que según consta en el Registro de la propiedad de Marbella existe en este momento una anotación preventiva de demanda sobre la finca objeto de la opción..., dicha anotación deberá estar cancelada con anterioridad a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor del Sr. Luis . En el supuesto de que en la fecha del otorgamiento de la citada escritura pública no esté cancelada la referida anotación preventiva en el registro de la propiedad, quedará válidamente ejercitado el derecho de opción"; D) El Sr. Juan Carlos hizo saber, también notarialmente, al Sr. Luis que se daba por notificado del ejercicio del derecho de opción debiendo "llevar consigo el pago del precio en los términos pactados" y le requirió para que el próximo día 22 de Septiembre de 1988 compareciera en la Notaría que indica para la firma de la escritura de compraventa derivada de la opción debiendo simultáneamente "hacer efectivo el precio convenido", advirtiéndole que "la falta de cumplimiento por el requerido provocará la caducidad automática del derecho de opción pese a la declaración (no hecha efectiva por el requerido) consignada en el acta de 20 de Julio de 1988"; E) Llegado el 22 de Septiembre de 1988, el Sr. Luis no se personó en la Notaría y el Sr. Juan Carlos requirió al Notario para que le notificase que daba por caducado el derecho de opción, a lo que el Sr. Luis respondió, el día 26 siguiente, que el derecho de opción no había caducado y que "ha sido la actitud del Sr. Juan Carlos , lo que ha impedido que hasta la fecha no se haya podido otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa en favor del Sr. Luis y pagarse el precio pactado, al no haber liberado la finca de los gravámenes que en la actualidad existen sobre ella según el Registro de la Propiedad"; y F) La Audiencia, en la sentencia ahora impugnada, revocatoria de la dictada en primera instancia, declaró válidamente ejercitado el derecho de opción con todas sus consecuencias.

El primer motivo del recurso, amparado, como los siguientes, en el núm. 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cita como infringidos los arts. 1281-1º, 1091 y 1258 del Código civil y doctrina jurisprudencial relativa al ejercicio de la opción de compra, alegándose que "en la medida en que el contrato establecía la necesidad del pago del precio de la compraventa simultáneamente al ejercicio de la opción, no puede interpretarse dicho contrato de otra manera, y la opción no puede entenderse debidamente ejercitada por el Sr. Luis , por no haber realizado dicho pago".

La Audiencia, advirtiendo que "sin desconocer que efectivamente es cierto se pactó entre las partes que a la fecha en que se ejercitare el derecho de opción se abonaría el precio de la compraventa del inmueble", declaró que la opción se había ejercitado válidamente porque a tal efecto considera suficiente "que en el plazo pactado el optante manifieste su voluntad al optatario", tesis ésta inaceptable cuando, como sucede en el caso, se pactó expresamente que el precio de la finca objeto de la opción de compra se abonaría en el momento de ejercitarse ésta, lo que resulta claramente de las cláusulas segunda y quinta del contrato, por lo que nos hallamos ante una excepción a la regla general según la cual no es exigible la entrega de la cosa ni el pago del precio para que el ejercicio de la opción dé lugar a la perfección del contrato de compraventa (Sª de 6 Julio 2001).

En el escrito de impugnación del recurso, se insiste en que no era exigible el pago del precio al ejercitarse la opción porque el concedente, el Sr. Juan Carlos , estaba obligado a entregar la finca libre de cargas y gravámenes y se ha probado que "se produjo una anotación preventiva de demanda sobre los terrenos objeto de la opción". A este respecto, ha de partirse de que la anotación preventiva de demanda (art. 42-1º de la Ley Hipotecaria) es, desde la perspectiva procesal, una medida cautelar que publica la pendencia de un proceso asegurando su efectividad, pero sin alterar la existencia y virtualidad de los derechos, o sea que, en definitiva, habrá de estarse al resultado del juicio y, siendo así, deberá concluirse que no afecta a los derechos del optante, el Sr. Luis , ni a las acciones que pudieran asistirle frente al vendedor en el caso de prosperar la acción reivindicatoria ejercitada por el codemandado Don Ángel Jesús en la demanda anotada, que se incardinan en la normativa propia del contrato de compraventa, por lo que es compatible con el cumplimiento de lo pactado sobre el pago del precio en el momento de ejercitarse la opción, tanto más cuando el Sr. Juan Carlos ofreció la posibilidad de que el precio se depositase para su eventual devolución al Sr. Luis si prosperase la demanda del Sr. Ángel Jesús .

Lo expuesto determina el acogimiento del motivo examinado.

La estimación del motivo primero hace innecesario el examen de los restantes debiendo la Sala resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate (art. 1715-1-3º LEC), que ha de ser -habida cuenta también de la inaplicabilidad al caso del art. 1502 C.c. al no haberse pactado el aplazamiento del pago del precio- lo decidido por el Juzgado de Primera Instancia.

En materia de costas, han de imponerse al actor reconvenido las causadas en primera instancia (art. 523 LEC) sin que, dado el sentido de la presente sentencia, proceda declaración especial alguna sobre las de apelación, y debiendo cada parte satisfacer las suyas en el recurso de casación (art. 1715-2 LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español