STS, 30 de Abril de 1991

El Procurador don Antonio José López Alvarez, en nombre y representación de don Luis Pablo y su esposa doña Blanca , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola, demanda de retracto contra don Alvaro , doña Marina , doña Verónica , viuda de Constantino y a los herederos de don Jesús en ignorado paradero, alegando los hechos que en síntesis son: El actor se ha dedicado siempre a las faenas agrícolas en la finca "La Alberquilla" residiendo en su modesta casa-cortijo, y continuó después de su matrimonio naciendo allí también sus hijos. El 4 de enero de 1985, doña Verónica y los herederos de don Jesús , vendieron dicha finca, por el precio de 1.200.000 pesetas, según consta en escritura pública aladministrador don Alvaro , por lo que el actor y su esposa doña Blanca , ejercitaron acción de retracto rústico por el referido precio, que consignaron en el Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola. Alegó los fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al retracto y se condene a don Alvaro y su esposa a otorgar escritura pública de compraventa a favor de su mandante, previo pago del precio, que consignamos y que los gastos e intereses que correspondan y que se fijarán en ejecución de sentencia; con expresa condena en costas a los demandados.

Presentado por el retrayente certificación del acto de conciliación intentado sin efecto, se dio lugar al traslado de la demanda a los demandados, compareciendo en el Juzgado el Procurador don Francisco Eulogio Rosas Bueno en nombre y representación de don Alvaro y doña Marina , quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminaba suplicando en su día se dicte sentencia por la que se absuelva a su parte de las pretensiones deducidas en suplico de la demanda, por entender que la acción de retracto es extemporánea por estar caducada al tener conocimiento exacto los retrayentes de la transmisión efectuada, siendo el precio real de la compraventa efectuada por su representado el de 26.500.000 pesetas, y por tanto, la consignación efectuada totalmente insuficiente; alternativamente y para el caso de que se estime el derecho del actor a retraer, se reconozca que el precio real de adquisición de la finca por su parte es de 26.500.000 pesetas, de las cuales tiene pagadas 17.022.000 pesetas, que tendrán que satisfacer los actores, y declarar igualmente que deberán pagar el resto, 9.478.000 pesetas a la codemandada Sra. viuda de Constantino , y por subrogarse en los derechos del demandado y concederles el mismo plazo de que goza esta parte para el pago de la aludida cantidad, esto es, conforme al contrato privado que le une con la codemandada hasta el día 1 de enero de 1988, con un interés del 12 por 100 anual. Igualmente y sólo para este último puesto, se declare el derecho que asiste al demandado, para recibir los gastos derivados de la compraventa, más las inversiones y mejoras realizadas en la finca, que se acreditarán, en este caso, en ejecución de sentencia.

La Procuradora doña María Eulalia Duran Freiré en nombre y representación de doña Verónica y los herederos de don Jesús se personó dentro del término concedido, contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminaba suplicando se dicte sentencia que declare que el ejercicio de la acción de retracto es extemporáneo, por haber caducado el plazo para ejercitar el mismo y además ser insuficiente la suma consignada y para el caso de estimarse la acción de retracto, se declare expresamente que el precio real de la transmisión fue el de 26.500.000 pesetas, por lo que habiendo recibido esta parte hasta el día de la fecha la suma de 17.022.000 pesetas a cuenta de dicha transmisión, y en este caso subrogarse los actores en el lugar del comprador Sr. Alvaro , éstos adeudarían a la demandada la cantidad de 9.478.000 pesetas, concediéndoles el Juzgado a dichos retrayentes un plazo de hasta el día 3 de enero de 1988 , de acuerdo en un todo con el contrato privado, y a un interés del 12 por 100, para satisfacer íntegramente dicha suma, y con expresa condena en costas para los actores.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se mandó traer los mismos a la vista para sentencia con citación de las partes.

El Juez de Primera Instancia dictó Sentencia de fecha 28 de julio de 1987 , cuyo fallo es el siguiente: "Que admitiendo como admito íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Antonio José López Alvarez, en nombre y representación de don Luis Pablo y doña Blanca , debo declarar y declaro haber lugar al retracto y en consecuencia debo condenar y condeno a don Alvaro y a su esposa doña Marina , a otorgar escritura pública de compraventa a favor de los actores, previo pago de la cantidad consignada y pago de gastos e intereses que serán fijados en ejecución de sentencia, imponiéndole las costas a los demandados, debiéndose mantener los actores en el dominio directo e indirecto durante el plazo de seis años."

Apelada la sentencia de Primera Sentencia, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada dictó Sentencia de fecha 17 de abril de 1989 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Alvaro y doña Verónica , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola de fecha 28 de julio de 1987 , debemos revocar dicho pronunciamiento para dictar éste por el que, desestimando la demanda interpuesta por don Luis Pablo y doña Blanca contra los hoy recurrentes y, además, contra doña Marina y los ignorados herederos de don Jesús , declaramos no haber lugar al retracto postulado por los demandantes, a quienes imponemos las costas del proceso de instancia, sin haber especial mención acerca de las costas causadas en esta alzada."

El Procurador don José Luis Muriel de los Ríos en nombre y representación de don Luis Pablo y de doña Blanca , interpuso recurso de casación en apoyo a cuatro motivos, el tercero de los cualesno fue admitido por esta Sala: 1." Al amparo de lo dispuesto en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC. La sentencia recurrida incide en infracción de las normas del ordenamiento jurídico y, en particular, en violación de lo dispuesto en el art. 1.618 de la LEC. en relación con el art. 24 de la Constitución. 2.° Al amparo del núm. 5 de la LEC. La sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el art. 1.230 del CC. aplicable para resolver las cuestiones objeto de demanda. 4 .º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC. La sentencia recurrida incide en infracción de normas del ordenamiento jurídico al violar lo dispuesto en los arts. 86 y 90 , en relación con el art. 106 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR.) de 31 de diciembre de 1980 y el art. 1.521 del CC.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 18 de abril de 1991.

Ha sido Ponente, el Excmo. Sr don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Sobre la base de que la finca rústica denominada "La Alberquilla", en término municipal de Mijas, de la que don Luis Pablo era aparcero, había sido vendida en escritura pública de fecha 4 de enero de 1985, por el precio escriturado de 1.200.000 pesetas, el referido Sr. Luis Pablo , y su esposa doña Blanca , ejercitando acción de retracto rústico, por el referido precio, que consignaron en el Juzgado, promovieron el proceso de que este recurso dimana contra el comprador (don Alvaro ) y los vendedores (doña Verónica y los herederos de don Jesús ) de la expresada finca. En dicho proceso, y en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, por la que, revocando la de primer grado (que había estimado el retracto por el precio de 1.200.000 pesetas), desestimó la demanda y declaró no haber lugar al referido retracto. Contra dicha sentencia de la Audiencia, los demandantes don Luis Pablo y su esposa doña Blanca interponen el presente recurso de casación, que si bien lo articularon a través de cuatro motivos, el tercero de ellos fue inadmitido, en su momento, por esta Sala.

Antes de entrar en el examen de los motivos admitidos han de dejarse consignados los hechos fundamentales y básicos que la sentencia recurrida declara probados, que en esta vía casacional han de ser mantenidos invariables, al no haber sido impugnados por cauce procesal adecuado, y que son los siguientes: 1.° El aparcero Sr. Luis Pablo fue encargado por los dueños de la finca para que buscara comprador de la misma, iniciando dicho aparcero gestiones a tal fin, que resultaron infructuosas. 2.º El precio real y verdadero en que los dueños (por su propia gestión y sin mediación del aparcero) vendieron la finca a don Alvaro fue el de 26.500.000 pesetas y no el escriturado de 1.200.000 pesetas, lo que "permite comprender", dice textualmente la sentencia recurrida, por qué los aparceros no adquirieron la finca cuando les fue encargado gestionar su venta, máxime mediando entre ellos y los propietarios tan buenas relaciones como de consuno reconocen las partes". 3.° Una vez conocido por los retrayentes, en el curso del proceso, el precio real de la venta, no han afianzado, ni ofrecido afianzar, la diferencia entre dicho precio real y el escriturado, que fue el que consignaron. 4.° Los demandantes insisten en su pretensión de retraer la finca por el precio figurado en la escritura pública de 1.200.000 pesetas.

Por el motivo primero, con sede procesal en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley adjetiva civil y diciendo textualmente denunciar "violación de lo dispuesto en el art. 1.618 de la LEC. en relación con el art. 24 de la Constitución", los recurrentes vienen a sostener, por un lado, que el número 2 de la LEC. "no exige, como presupuesto de la acción de retracto, más que consignar el precio conocido o afianzarlo, en el caso de que tal precio se desconociera", a lo que agregan que la Audiencia introduce un requisito adicional (afianzamiento de la diferencia entre el precio consignado y el verdadero luego conocido) "que el precepto legal no considera, por lo cual se viola la Ley", y, por otro lado, que dicha exigencia de la Audiencia "es, además, un requisito absolutamente desproporcionado y arbitrario, por lo que, al hacer depender de él el otorgamiento de la tutela judicial efectiva, se viola el derecho fundamental a ésta establecido en el art. 24 de la Constitución ". El motivo ha de ser desestimado con base en las consideraciones siguientes: a) Porque esta Sala tiene declarado (Sentencias de 14 de junio de 1982 y 14 de marzo de 1985 ) que el art. 1.618 de la LEC., al ser norma procesal, carece de efectos sustantivos para poder servir de soporte a una denuncia de error in iudicando, pues se limita a hacer constar los requisitos que las demandas de retracto han de reunir para darles curso, b) Porque habiendo de pagar el retrayente, como seguidamente se dirá, el precio real de la venta, no el simulado e inferior figurado en la escritura pública correspondiente, aparece evidente que el requisito establecido por el núm. 2 del art. 1.618 de la LEC. ha de comportar también la exigencia de que tan pronto como el retrayente conozca dicho precio real, aunque lo sea en el curso del proceso, afiance u ofrezca afianzar el pago de la diferencia entre la cantidad por él consignada y el precio real, y ya conocido de la venta, c) Porque la verdadera y fundamental ratio decidendi que la sentencia recurrida ha tenido en cuenta para desestimar la acción de retracto ejercitada no ha sido el incumplimiento de dicho afianzamiento,sino la persistente, y no modificada a lo largo del proceso, pretensión de los retrayentes de adquirir la finca litigiosa por el precio hecho figurar en la escritura pública de venta (1.200.000 pesetas) y no por el verdaderamente pactado y efectivamente pagado por el comprador (26.500.000 pesetas), cuando es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala 1ª de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta (Sentencias de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 14 de marzo de 1985, 19 de junio de 1986, 20 de septiembre de 1988 , entre otras), d) Porque la también invocada infracción del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el art. 24 de la Constitución , carece en este supuesto de la más mínima consistencia jurídica, ya que los propios recurrentes, a lo largo de la tramitación de este proceso, por ellos promovido, con las sentencias respectivas en sus dos instancias y su posterior llegada a esta casación, han constatado y comprobado la prestación de dicha tutela judicial efectiva, entendida correctamente en el sentido de que lo que tal principio garantiza es que en ningún supuesto pueda producirse denegación de justicia, obteniéndose dicha tutela también en los casos en que se rechace lo interesado por la parte en el proceso, siempre que concurra y se exprese la causa legal correspondiente.

Con el motivo segundo, articulado por el mismo cauce procesal que el anterior, después de reconocer expresamente, en su desarrollo, que "el precio del retracto debe ser el precio real de la compraventa", parece que los recurrentes acusan a la sentencia recurrida de haber atribuido, en perjuicio de tercero, a un documento privado (el de fecha 3 de enero de 1985, suscrito entre el comprador y los vendedores de la finca litigiosa, en el que pactan el precio de la venta de la misma en 26.500.000 pesetas) eficacia desvirtuadora de la escritura pública de venta de dicha finca, otorgada entre las mismas partes, y en la que figura el precio de 1.200.000 pesetas, por lo que denuncian la infracción del art. 1.230 del CC ., que priva de eficacia contra tercero a los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública. El motivo ha de ser también desestimado, pues en el proceso a que este recurso se refiere, dado el muy específico objeto del mismo (la subrogación en el lugar del comprador, en que todo retracto consiste), es requisito esencial y decisivo, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, el conocimiento del precio real y verdadero en que fue vendida la finca que se trata de retraer, que es el que ha de pagar el retrayente, y dicho conocimiento lo ha obtenido la Sala a quo, a través de la valoración de la prueba practicada en autos, entre la que figuran la pericial y el referido documento privado, de las que ha obtenido la conclusión de que el precio en que realmente fue vendida la finca litigiosa ha sido el de

26.500.000 pesetas, que es el que aquí ha de ser mantenido, al no haber sido desvirtuada dicha conclusión probatoria por los recurrentes, quienes simplemente tratan de ampararse en lo que expresa la referida escritura pública, cuando la sentencia recurrida declara probado que el precio (simplemente confesado) que se hizo figurar en la misma fue simulado y no coincidente con la verdad y que el verdadero y real ha sido el anteriormente expresado, sin que con ello haya cometido infracción alguna del invocado art. 1.230 del CC.

Por el mismo cauce procesal que los dos anteriores aparece formulado el motivo cuarto y último del recurso (el tercero, como ya se dijo, fue inadmitido por esta Sala), por el que los recurrentes acusan a la sentencia recurrida de haber violado "lo dispuesto en los arts. 86 y 90 , en relación con el art. 106 de la LAR. de 31 de diciembre de 1980 y el art. 1.521 del CC ", al no haber estimado la acción de retracto por el precio real y verdadero en que la finca fue adquirida por el comprador, con base, dicen los recurrentes, en no haber afianzado el pago de la diferencia entre lo consignado y dicho precio real. El motivo tampoco puede tener favorable acogida, pues la sentencia recurrida no desestima la acción de retracto ejercitada, como dicen los recurrentes, por el simple hecho de no haber éstos afianzado, ni ofrecido afianzar, dicha diferencia de precio, sino porque, como ya se ha dicho en los fundamentos de Derecho segundo y tercero de esta resolución y así lo declara expresamente la sentencia que aquí se recurre, la única pretensión que los actores, aquí recurrentes, han venido sosteniendo durante todo el proceso ha sido exclusivamente la de retraer la finca por el precio que figura en la ya referida escritura pública de venta

(1.200.000 pesetas), pretensión única acerca de la que, por la congruencia exigida a toda sentencia, podían pronunciarse los juzgadores de la instancia (para estimarla o desestimarla), pero no conceder algo que nunca fue pedido (el retracto por el precio real y verdadero), por lo que no puede estimarse cometida la infracción que ahora denuncian los recurrentes con base exclusivamente en una pretensión no deducida en el proceso y aducida por primera vez en esta vía casacional, lo que en ningún caso es permisible.

El decaimiento de los tres motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del presente recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a los recurrentes, sin que haya lugar a la pérdida del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre de su Majestad el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador don José Luis Muriel de los Ríos, en nombre y representación de don Luis Pablo y de doña Blanca , contra la Sentencia de fecha 17 de abril de 1989, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada , con expresa imposición de las costas de este recurso a los recurrentes; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Alfonso Villa gómez Rodil.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Matías Malpica González Elipe.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.- Clemente Crevillén Sánchez.- Rubricado.