STS, 15 de Junio de 1993

El Procurador de los Tribunales don Carlos de Zulueta Cebrian en nombre y representación de "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de los de Madrid, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra "Mare Rich, S. A.", sobre reclamación de cantidad, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a abonar la cantidad de 4.663.139 ptas. más los intereses legales correspondientes desde la fecha de emisión de los recibos impagados todo ello de conformidad con lo manifestado en los hechos y fundamentos legales alegados en su escrito: con expresa imposición de todas las costas que se causen, a los demandados.

Admitida la demanda y emplazada la demandada "March Rich, S. A.", se personó en autos el Procurador don Jose Luis Ortiz-Cañavate y Puig-Mauri, en su representación, alego los hechos yfundamentos de Derecho que consten en autos y termino suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestime los pedimentos formulados en el escrito de demanda, y con la absolución de la demandada, con expresa condena en costas de la actora formuló a su vez reconvención por la que se alegaron los hechos y fundamentos de Derecho que obran en autos y termino suplicando se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: a) La obligación de "Inisa" de devolver el importe de la fianza en su día pagado por "Marc Rich". al firmar el contrato de arrendamiento de los módulos B y C de la planta 18 del Edificio Cuzco, 4. b) Declarando que "Inisa" debe a "Marc Rich. S. A.", la cantidad de 1.688.000 ptas. por tal concepto, más los intereses legales que correspondan en concepto de mora e indemnización de daños y perjuicios, c) Condenando a la demandante y demandada reconvencional a estar y pasar por esas declaraciones, con expresa condena en costas a la misma por su temeridad, si se opusiere a las justas pretensiones deducidas en esta demanda reconvencional, y por ser preceptivas.

El Procurador Sr. De Zulueta Cubrían contestó a la demanda reconvencional y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, terminó suplicando se dicte sentencia en virtud de la cual se desestime la misma, habida cuenta de que se trata de asunto ya planteado en la demanda inicial, con imposición de costas a "Marc Rich, S. A.".

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practico la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 26 de junio de 1989 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando totalmente la demanda formulada por "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", contra compañía "Marc Rich, S. A.", debo condenar y condeno a la demandada a que abone la cantidad de 4.663.139 ptas. más los intereses legales desde el 15 de febrero de 1989. Respecto a la reconvención formulada por la compañía "Marc Rich, S. A.".debo desestimar su pretensión contra "Inversiones Inmobiliarias, S. A", por cuanto la fianza constituida ya fue compensada en la reclamación que se formula por la actora. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada por imperativo legal. Se condena a las partes a estar y pasar por la anterior declaración."

Apelada la sentencia de primera instancia por compañía "Marc Rich. S. A.", la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, dicto Sentencia en lecha 12 de junio de 1990 . cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad "Marc Rich, S. A.", contra la sentencia dictada en estas actuaciones por el Juzgado de Primera Instancia num. 14 de los de esta capital en fecha 26 de junio de 1989, debemos revocar y revocamos la citada resolución en el sentido de no hacer condena a la demandada empresa "Marc Rich, S. A.", a hacer pago a la actora de la cantidad de 4.663.139 ptas., sino de la que en trámites de ejecución de esta sentencia se determine conforme a lo anteriormente razonado, y asimismo debemos condenar y condenamos a la demandante "Inversiones Inmobiliarias. S. A", a hacer pago a la demandada entidad "Marc Rich. S. A", de la fianza que en su día prestó por importe de 1.688.000 ptas. Sin hacer a ninguno de los litigantes concreta imposición de las costas causadas en las dos instancias de este procedimiento."

El Procurador don Carlos de Zulueta Cebrián, en nombre y representación de "Inversiones Inmobiliarias, S. A." ("Inisa"), interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del art. 1.692.5 de la lev de enjuiciamiento Civil, se denuncia infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al no haberse aplicado por la Sala de instancia el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para resolver las cuestiones objeto de debate. 2 .º Al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de enjuiciamiento Civil, se denuncia error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos y que demuestran la equivocación del juzgador, al entender que "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", ha revelado criterio distinto respecto a la resolución del contrato llevado a cabo por "Marc Rich, S. A.". 3.º Al amparo del art. 1.692.5 de la Ley procesal, se denuncia infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al haberse aplicado por la Sala de instancia indebidamente el art. 1.154 del Código Civil .

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 27 de mayo de 1993.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1.º Con fecha 1 de junio de 1980, las entidades mercantiles "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", como arrendadora, y "Marc Rich, S.

A.", como arrendataria, celebraron contrato de arrendamiento de las oficinas o módulos B y C en la planta dieciocho, y diez plazas de aparcamiento en el sótano primero, del Edificio Cuzco IV, paseo de la Castellana, núm. 141, de Madrid, con una duración o vigencia de tres años y por la renta anual de

10.128.000 ptas., pagadera por meses anticipados, a razón de 844.000 ptas. mensuales, 2.º En la cláusula adicional cuarta y bajo la rubrica "Duración del contrato" las partes estipularon lo siguiente: "El presente contrato entrara en vigor el día 1 de agosto de 1980 y tendrá la vigencia señalada en el impreso oficial: tres años. Se prorrogará tácitamente de año en año, salvo que la arrendataria notifique fehacientemente a la arrendadora, con tres meses de antelación, su propósito de rescindir el contrato al termino de la prorroga".

3. En el momento de celebración del referido contrato, la arrendataria entregó a la arrendadora una fianza por importe de 1.688.000 ptas. 4.º Vencido (en 31 de julio de 1983) el plazo estipulado de duración o vigencia del contrato (tres años), el mismo se fue prorrogando tácitamente, de año en año, desde el 1 de agosto de 1983 al 31 de julio de 1986. 5.º Con fecha 30 de abril de 1986, la arrendataria "Mate Rich. S. A.", dirigió a la arrendataria "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", una carta del siguiente tenor literal: "Por la presente confirmamos nuestras conversaciones sobre la posibilidad de modificar determinadas condiciones de nuestro contrato de arrendamiento de los módulos B y C de la planta 18 del Edificio Cuzco IV, tales como por ejemplo la superficie del local arrendado. En tanto estas negociaciones se llevan a cabo, entendemos que existe una suspensión del plazo de preaviso previsto en dicho contrato". En la citada fecha (30 de abril de 1986) la arrendadora recibió la expresada carta, sin que contestara nada a la misma. 6.º Con fecha 21 de mayo de 1986, la arrendataria dirige otra carta a la arrendadora, en la que entre otras cosas que no interesan a los electos de este litigio, le comunica: "Como continuación a nuestra carta del pasado día 30 de abril, en la que les confirmábamos nuestras conversaciones para la terminación de nuestro contrato de arrendamiento de los módulos B y C, de la planta 18, del Edificio Cuzco IV, por la presente les comunicamos la rescisión de dicha contrato... Tal como estipula nuestro contrato de arrendamiento citado, esta rescisión tendrá lugar a partir del próximo día 1 de agosto de 1986". En la misma fecha citada (21 de mayo de 1986) la arrendadora recibió la expresada carta. 7.º A la referida carta de la arrendataria, la arrendadora contestó con otra de fecha 17 de julio de 1986, siguiente tenor literal: "Nos referimos a la suya del día 21 de mayo del corriente año y a la visita de su Sr. Ibarguren a nuestro Sr. Toca, sobre rescisión del contrato de arrendamiento relativo a los módulos B y C de la planta 18 en el Edificio Cuzco IV. Tal y como les tenemos manifestado, dicho contrato se prorroga tácitamente de año en año (1 de agosto a 31 de julio del año siguiente), salvo que la arrendataria notifique fehacientemente a la arrendadora, con tres meses de antelación, su propósito de rescindir el contrato al término de la prórroga. Habiéndosenos notificado el 21 de mayo de 1986 el propósito de compañía "Marc Rich, S. A.", de rescindir el citado contrato, entendemos que opera su estipulación cuarta y consecuentemente, quedaría automáticamente prorrogado el mismo hasta el 31 de julio de 1987. No obstante, les significamos que se están llevando a cabo activas gestiones para alquilar los locales de los que ustedes son arrendatarios. Tan pronto como se otorgue el nuevo contrato, dejarán de devengarse rentas por compañía "Marc Rich, S. A.", correspondientes a los módulos referenciados". 8.º Con fecha 31 de julio de 1986, "Marc Rich, S. A." (con su nueva denominación social de "Marc Rich + Co., S. A."), requirió por acta notarial a "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", para comunicarle que había desocupado los módulos arrendados, se hiciera cargo de los mismos y de sus llaves, así como de las diez plazas de aparcamiento y diera por resuelto el contrato de arrendamiento desde dicha fecha. A dicho requerimiento y formando parte de la misma acta de requerimiento notarial. "Inversiones Inmobiliarias, S.

A.", por medio de su Letrado-Asesor, contestó (el mismo día 31 de julio de 1986) lo siguiente: "1.º "Inversiones Inmobiliarias, S. A." ("Inisa"), procederá seguidamente a tomar posesión de las fincas desalojadas por "Marc Rich + Co., S. A.". y a acelerar las gestiones encaminadas a un nuevo arrendamiento de ellas. 2.º Al hacerse cargo de las citadas fincas no supone de ningún modo conformidad con la resolución unilateral del contrato por "Marc Rich + Co., S. A.", por cuanto este se encuentra en situación de prórroga de acuerdo con lo pactado por las partes". 9.º Con fecha 7 de noviembre de 1986, "Inversiones Inmobiliarias. S. A.", arrendó los referidos módulos B y C (y diez plazas de aparcamiento) a "Lexington, S.

A.", por plazo de tres años, con efectos el arrendamiento desde el día 20 de noviembre de 1986, y por una renta anual de 13.197.600 ptas.

El proceso de que este recurso dimana fue promovido por "Inversiones Inmobiliarias. S. A.", contra "Marc Rich. S. A." (hoy denominada "Marc Rich + Co., S. A."), en el que alegando que, al no haber la demandada-arrendataria hecho el preaviso oponiéndose a la prórroga del contrato con los meses de antelación a la finalización de la prórroga anterior, cuyo último día para el preaviso fue el 30 de abril de 1986, sino que lo hizo el 21 de mayo siguiente, entiende que el contrato quedó tácitamente prorrogado por un año mas (del I de agosto de 1986 al 31 de julio de 1987), por lo que postula se condene a la demandada a abonarle las rentas devengadas desde el I de agosto al 19 (inclusive) de noviembre de 1986 (pues el nuevo arrendamiento a "Lexington, S. A.", comenzo el 20 de noviembre), cuya cuantía de las releí idas rentas (incluidos también los gastos comunes y el IVA), después de deducir la fianza que tenia prestada lademandada-arrendataria (por importe de 1.688.000 ptas.), la fija en la suma total de 4.663.139 ptas., divo pago es el que reclama: por su parte, la demandada "Marc Rich, S. A.", además de oponerse a la demanda y pedir su absolución de la misma, formulo reconvención en la que postuló se condene a la actora (demandada reconvencional) a pagarle la cantidad de 1.688.000 ptas., importe de la fianza que en su día le entregó. La sentencia de primera instancia, estimando totalmente la demanda y desestimando la reconvención (por cuanto la fianza constituida va fue compensada en la reclamación formulada por la actora), condena a la demandada "Marc Rich, S. A.2, a que abone a la actora "Inversiones Inmobiliarias, S.

A.", la cantidad de 4.663.139 ptas. más los intereses legales desde el 15 de febrero de 1989. En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por "Marc Rich, S. A.", recayó sentencia de la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, por la que, revocando la de primera instancia, hace los siguientes pronunciamientos: a) Estimando parcialmente la demanda principal, condena a la demandada "Marc Rich. S. A.". a que abone a la actora la renta de veintiún días, a calcular en fase de ejecución de sentencia, sobre la base de la nueva renta pactada con "Lexington, S. A.", más los intereses legales de dicha suma desde el 1 de agosto de 1986 b) Estimando la reconvención, condena a la actora "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", a que abone a la demandada "Marc Rich. S. A." (demandante reconvencional), la fianza que, en su día, prestó esta, por importe de 1.688.000 ptas. Contra la referida sentencia de la Audiencia, la demandante principal "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", interpone el presente recurso de casación, que articula a través de tres motivos.

La sentencia aquí recurrida (que, por cierto, en su motivación no cita ni un solo precepto jurídico que pueda ser aplicable o dejar de serlo al presente supuesto litigioso), después de declarar probado que la arrendataria "Marc Rich, S. A.", no hizo a la arrendadora, hasta el 21 de mayo de 1986, el preaviso denunciador u opositivo a la prórroga contractual, cuando el plazo para ello, según lo pactado en el contrato, había terminado el 30 de abril de dicho año llega a la conclusión (y esta es la ratio decidendi e su original pronunciamiento respecto a la demanda principal) de que la entidad arrendadora "procedió seguidamente (el 31 de julio de 1986) a tomar posesión de las fincas desalojadas y a acelerar las gestiones encaminadas a un nuevo arrendamiento, lo que no hubiese efectuado si su voluntad fuese la de dar por prorrogado el contrato arrendaticio, de ahí que deba concluirse que este quedó resuelto el 31 de julio de 1986, sin posibilidad, por tanto de reclamar rentas por mensualidades posteriores", no obstante lo cual sigue diciendo la referida sentencia, dichas consideraciones "no impiden apreciar las posibles consecuencias económicas que para la arrendadora pudo suponer el tardío preaviso de resolución contractual, esto es, los veintiún días que transcurrieron entre las dos cartas citadas de 30 de abril y 21 de junio de 1986 y que supusieron un retraso en su iniciativa de buscar nuevo arrendatario, el cual retraso y como criterio orientativo podría cuantificarse en la renta que a esos días le correspondería la pactada en el nuevo contrato más sus intereses legales desde el día 1 de agosto de 1986 en que dejo de percibir renta por el hoy demandado" (fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida).

Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal quinto del art. 1.692 de Ley de Enjuiciamiento Civil ( en su redacción anterior a la hoy vigente), la entidad recurrente acusa a la sentencia recurrida de no haber aplicado al presente supuesto litigioso el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , "que impone al arrendatario, dice la recurrente, la obligación de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, queda por cumplir". La cuestión única, aunque verdadero y básico punto modular sobre el que descansa la solución que haya de corresponder al tema litigioso aquí debatido (que ni siquiera ha atisbado la sentencia recurrida), radica en determinar las sucesivas prórrogas de que (desde el 1 de agosto de 1983) ha venido siendo objeto, de año en año, el arrendamiento litigioso, han de conceptuarse como plazo de duración estipulado en el contrato o si, por el contrario, han de merecer la conceptuación de prórrogas forzosas ex lege (art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), de la fecha de celebración de dicho contrato, anterior a la vigencia del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (supresor de la prórroga forzosa), pues la solución legal, según se trate de uno u otro de dichos supuestos, es diametralmente distinta, ya que si a las aludida prórrogas ha de corresponder la primera de las apuntadas conceptuaciones (plazo de duración estipulado en el contrato) habrá de estarse forzosamente a lo que establece el art. 56 de la citada ley , mientras que si nos hallamos en presencia de prórrogas forzosas "ex" art. 57 (que se virtualizan "llegado el día del vencimiento del plazo pactado"), aquel precepto (art. 56 ) carecería en absoluto de aplicación del presente supuesto litigioso, ya que a dichas prórrogas que aunque forzosas para el arrendador, son plenamente potestativas para el arrendatario, podría este ponerles fin en cualquier momento, sin que al hacerlo así el citado art. 57, ni ningún otro de la ley locativa urbana, le impongan obligación indemnizatoria alguna, ni de permanencia en dicha situación de prórroga. La apuntada cuestión ha de resolverse en el sentido de que la prórroga convencional, libremente pactada en el contrato que, como en el caso concreto que nos ocupa, se produce automáticamente si el arrendatario no la denuncia ("notificación fehaciente" se dice en la cláusula cuarta del contrato) con tres meses de antelación a la finalización del plazo originario de vigencia o de cualquiera de sus anteriores prórrogas convencionales, de año en año, ha de conceptuarse como plazo de duraciónestipulado en el contrato, pues dicha prórroga, una vez omitido por la arrendataria el expresado preaviso o denuncia ("notificación fehaciente") dentro del plazo convenido para ello, deja de ser potestativa para dicha arrendataria (como lo sería la producida "ex" art. 57 ), para convertirse en forzosa u obligatoria para ella, a virtud de la fuerza vinculante que para las partes contratantes tiene lo estipulado por ellas en los contratos (art. 1.258 del Código Civil ), cuyo cumplimiento y validez no pueden quedar al libre arbitrio de una de ellas (art. 1.250 del mismo Cuerpo legal). Como en el caso que nos ocupa, la arrendataria "Marc Rich, S. A.", no preavisó o notificó fehacientemente a la arrendadora su decisión de no hacer uso de una nueva prórroga ("rescindir el contrato", se dice en la repetida cláusula cuarta del mismo) dentro del plazo que para ello tenían estipulado, cuyo plazo finalizó el 30 de abril de 1986, sino que lo hizo extemporáneamente (el 21 de mayo siguiente), es evidente que consintió en que se iniciara, de modo automático, una nueva prorroga anual, conforme a lo pactado, la cual ha de conceptuarse, según antes se ha dicho, como plazo de duración estipulado en el contrato y siendo ello así le es de plena aplicación lo preceptuado en el art. 56 de la Ley arrendaticia, con arreglo al cual el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que según el contrato, quedare por cumplir, indemnización que en el presente caso ha de entenderse limitada al tiempo en que los módulos (o fincas) permanecieron sin ser nuevamente arrendados (meses de agosto a octubre y diecinueve días de noviembre de 1986), pues extenderla al importe de toda la anualidad de la prórroga convencional ya iniciada (en 1 de agosto de 1986), cosa que, con encomiable criterio jurídico, no pretende la arrendadora, aquí recurrente, implicaría un enriquecimiento injusto para ésta, a cusa indemnización, dentro de los límites temporales ya dichos, no se opone el hecho de que la arrendadora recuperara (en 31 de julio de 1986) la posesión de la cosa arrendada, como parece entender la sentencia recurrida pues el tantas veces repetido art. 56 condiciona la aplicabilidad de la sanción indemnizatoria que establece a que el arrendatario "desaloje" el local (o la vivienda) arrendado, cuyo desalojo presupone necesariamente su recuperación posesoria por el arrendador, impuesta por dicha conducta abandonista del arrendatario. Todo lo anteriormente expuesto pone de manifiesto que la sentencia recurrida (que como ya se ha dicho, en su motivación no cita ni un solo precepto jurídico) dejó de aplicar el art. 56 de la citada ley locativa, que debió haber aplicado para la resolución del presente supuesto litigioso, por lo que ha de ser estimado el motivo primero al que nos hemos venido recurrido cuya estimación hace innecesario el estudio de los dos restantes.

El acogimiento del motivo primero, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme preceptúa el núm. 3.º del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate, lo que ha de hacerse en el sentido de estimar totalmente la demanda formulada por la actora "Inversiones Inmobiliarias, S. A.", y desestimar la reconvención deducida por la demandada "Marc Rich, S. A". pues la fianza cuyo importe se reclama en dicha reconvención ya ha sido deducida por la actora de la cantidad por ella reclamada, como acertadamente razona la sentencia del Juez, que es la que aquí debe ser confirmada: con expresa imposición a la demandada de las costas de ambas instancias, por precepto imperativo de los arts. 523 y 710, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : sin expresa imposición de las costas de este recurso y sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que estimando el presente recurso, interpuesto por el Procurador don Carlos de Zulueta Cebrián, en nombre y representación de la entidad mercantil "Inversiones Inmobiliarias, S. A." ("Inisa"), ha lugar a la casación y anulación total de la Sentencia de fecha 12 de junio de 1990, dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid y, en sustitución total de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos confirmar y continuamos íntegramente la Sentencia de fecha 26 de junio de 1989, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de Madrid ni el proceso a que este recurso se refiere (Autos núm. 195/1989 ): con expresa imposición a la demandada "Marc Rich. S. A." (hoy denominada "Marc Rich + Co., S. A."), de las costas de primera y de segunda instancia; sin expresa imposición de las del presente recurso; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertara en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagomez Rodil. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales. Ponente que ha sido en el tramite de los presentes autos, estando celebrando audiencia publica la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy de lo que como Secretario de la misma certifico.Clemente Crevillén Sánchez. - Rubricado.