STS, 23 de Octubre de 1995
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1995:7948 |
| Fecha de Resolución | 23 de Octubre de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 898.-Sentencia de 23 de octubre de 1995
PONENTE: Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
MATERIA: Arrendamiento de local de negocio: resolución pretendida por instalación de sociedad.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.158. 1.281 y 1.282 del Código Civil, y arts. 22.1 y 114.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 7 de abril de 1960, 9 de mayo de 1977, 9 de junio de
1980 y 8 de febrero de 1993. que cita las de 25 de enero de 1988 y 7 de enero y 4 de abril de 1991.
DOCTRINA: Siendo uno de los socios de la entidad demandada como introducida clandestinamente
en el local de negocio, hijo del propietario arrendador, ocupando dicho local la sociedad por contrato
verbal y cuando se plasmó por escrito el contrato de arrendamiento el hijo del arrendador y su
esposa transmitieron por documento notarial sus participaciones en la sociedad limitada, si bien
solamente figuraba como arrendatario uno de los otros socios de la entidad mercantil pero ton
constancia para el dueño de que la ocupante y explotadora del negocio del local era la sociedad
hasta el extremo de que recibió y aceptó transferencias bancarias para pago de rentas de dicha
mercantil, todo lo cual supone que no hay introducción subjetiva y subrepticia extraña al contrato de
arrendamiento por no estimarse tercera a la sociedad que ocupaba y explotaba el local desde un
principio.
En la villa de Madrid, a veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Alicante -Sección Quinta-, en fecha 7 de febrero de 1992 , como consecuencia de los autos de juicio incidenlal sobre resolución de arrendamiento de local de negocio por instalación de sociedad, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante, cuyo recurso fue interpuesto por don Jose Augusto , representado por el Procurador de los Tribunales don Antonio del Castillo- Olivares Cebrián asistido del Letrado don Antonio Salmerón Ruiz. No comparecieron el recurso los demandados en el pleito don Cosme y la entidad "Comercial Jaiferr. S. L.».
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante tramitó el juicio declarativo de menor cuantía núm. 675 1990 que promovió la demanda que planteó don Jose Augusto , en la que, tras exponer hechos y fundamentos jurídicos, suplicó: "En su día dictar Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio sito en esta cuidad, calle de Portugal. 16, bajo, y condenando a los demandados a dejar libre, vacuo y a disposición de mi mandante el referido local, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciere, y con imposición de costas».
Los demandados don Cosme y Comercial "Jaiferr. S. L.» se personaron en el pleito y contestaron a la demanda, a la que se opusieron con las razones fácticas y jurídicas que tuvieron por conveniente, para suplicar al Juzgado: "Dictar Sentencia en su día desestimando totalmente la demanda y pretensiones del Sr. Jose Augusto e imponiéndole las costas de estas actuaciones por su evidente temeridad y mala fe».
Unidas las pruebas que fueron practicadas, el Magistrado-Juez titula del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 dictó Sentencia el 15 de marzo de 1991 cuyo fallo literalmente dice: "Que estimando íntegramente el suplico de la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Palacios Cerdán, en nombre de don Jose Augusto debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento urbano estipulado entre las partes. Apercibiendo de lanzamiento a la parte demandada del local de negoció sito en c/ Portugal, 16, bajo, en esta ciudad. Imponiéndose las costas procesales a la parte demandada».
La referida Sentencia fue recurrida por los demandados que plantearon apelación ante la Audiencia Provincial de Alicante, cuya Sección Quinta tramitó el rollo de alzada núm. 616-C-91 en el que pronunció Sentencia con fecha 7 de febrero de 1992 , cuya parte dispositiva declara: "Fallamos: Que con estimación del recurso de apelación deducido contra Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante de fecha 15 de marzo de 1991 en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por don Jose Augusto contra don Cosme y "Comercial Jaiferr. S. L.». imponiendo al actor las costas de la primera instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada.
El Procurador don Antonio del Castillo-Olivares Cebrián en nombre y representación de don Jose Augusto , planteó recurso de casación ante esta Sala contra la Sentencia de apelación y el que integró con los siguientes motivos todos ellos al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 2º Infracción del art 1.281 del Código Civil . 4.º Error de Derecho, con infracción del art 1.158 del Código Civil . 5." Infracción del art. 22.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . 6.° Inaplicación del art. 114.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Por Auto de esta Sala de 21 de enero de 1993. se decreto la inadmisión de los motivos 1." y 3.°, aportados por la vía del número 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Debidamente convocadas las partes personadas, la vista pública y oral del recurso tuvo lugar el pasado día 9 de octubre de 1995, con asistencia e intervención del Letrado Sr. Salmerón Ruiz por la parte recurrente, no compareciendo a dicho auto las partes recurridas.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
Los hechos declarados probados ponen de manifiesto que no se produjo efectiva introducción de tercero, en este caso "Comercial Jaiferr, S. L.», en el local arrendado silo en la calle Portugal, 16. bajo, de la ciudad de Alicante, y en relación al contrato locativo celebrado en fecha 8 de junio de 1982 entre el recurrente, como arrendador-propietario, don Jose Augusto y el demandado don Cosme socio de la entidad mencionada, también interpelada en el proceso. A tales efectos la resultancia táctica incólume es acreditativa de que la sociedad venía ocupando como arrendataria el local, por contrato verbal, desde el año 1980, ya que uno de los socios que la integraban don Jose Augusto era precisamente hijo del propietario. Dicho ente societario se había constituido a medio de escritura pública de lecha 21 de diciembre de 1979 y en la fecha en que el arrendamiento preexistente -es decir el 8 de junio de 1982- se plasmó por escrito, dicho don Luis Andrés y su esposa trasmitieron por documento notarial sus participaciones en la sociedad, apartándose de la misma y con ello de las actividades comerciales que se desarrollaban en el local objeto del arriendo.
Lo que se deja dicho es determinante para la desestimación de los motivos admitidos y al efecto, en el segundo se denuncia infracción del art. 1.281 del Código Civil en relación a la literalidad del contratoarrendaticio suscrito, pues en el mismo solamente figura como arrendatario don Cosme , al que le correspondía la condición de socio de "Comercial Jaiferr, S. L.». que continuaba en la posesión y explotación del local. De esta manera los términos del contrato no se acomodan a la verdadera intención de los otorgantes, que no era otra que la continuidad arrendaticia de hecho, externamente expresada, sin interrupción alguna a cargo de la sociedad. La Sala sentenciadora llevó a cabo labor interpretadora de la relación negocial de referencia en los términos que autoriza el art 1.282 del Código Civil , alcanzando la conclusión suficientemente probada de que electivamente, con posterioridad a la fecha 8 de junio de 1982. "Comercial Jaiferr, S. L.» no fue introducida clandestinamente en el local, ni se produjo sustitución alguna en la persona de quien figuraba como arrendatario, ya que se limitó a mantener y permanecer en una situación posesoria de la que venía disfrutando con anterioridad, consentida y aceptada por el recurrente, conformando actos anteriores y coetáneos suficientemente acreditados.
De esta manera la interpretación llevada a cabo por el Tribunal de apelación, como actividad juzgadora que le incumbe, se presenta la correcta y ajustada a la ley y realidad de las cosas, por lo que ha de ser mantenida en casación.
También integran actos posteriores, declarados probados, que en el año 1983 el recurrente recibió y aceptó transferencias bancadas remitidas a nombre de "Comercial Jaiferr. S. L.» por el concepto de mensualidades de rentas devengadas.
El que recurre ataca tales abonos alegando en el motivo cuarto infracción del art. 1.158 del Código Civil que autoriza el pago por otro, ya lo conozca, lo apruebe o ya lo ignore el deudor. Tal situación jurídica exige la corroboración probatoria correspondiente, que no ha tenido lugar, pues, aparte de no haber llevado a cabo manifestación alguna al respecto, tampoco se acreditó que los recibos de renta se hubieran girado a nombre de don Cosme como presupuesto elemental para poder constituir relación de pago a cargo de persona ajena a la obligada. Asimismo no se puede desconocer el efectivo interés que tenía la sociedad en satisfacer las rentas al asistirle condición de poseedora del local como arrendataria preexistente a la formalización del contrato y continuadora del mismo, con lo que le alcanzaba la condición de deudora del precio arrendaticio (Sentencias de 7 de abril de 1960. 9 de mayo de 1977 y 9 de junio de 1980). Los motivos se desestiman.
Lo que se deja sentado es determinante para producir el rechazo de los motivos quinto y sexto en los que se aduce infracción del art. 22.1 y doctrina que lo interpreta e inaplicación del art. 114.2. ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al tiempo de los hechos .
No se trata de una efectiva situación de subarriendo inconsentido que autorízala la resolución del contrato y la recuperación del local cedido v por tanto, resulta inoperante el alegato de que faltó consentimiento del arrendador cuando ya lo había prestado con anterioridad a favor de la sociedad de referencia para que disfrutara del local como efectiva arrendataria, lo que posteriormente no admite y rechaza contradiciendo así abiertamente sus propios actos, en este caso vinculantes, y que le obligan a mantener y respetar la situación locativa a la que accedió y otorgó con toda libertad y en la amplitud de sus facultades dispositivas. Si se ostenta condición de arrendatario por acto negocial inicial válido, no se puede alegar darse situación de subarriendo, por contradecirse los conceptos y las situaciones.
Lo que resulta determinante para la operatividad positiva de la resolución postulada, al amparo del art. 114.2 de la Ley arrendaticia de 1964 , es que se produzca una efectiva y acreditada modificación subjetiva, introduciendo a terceros, ajenos a la relación arrendaticia ya que lo prohibido es el beneficio o ventaja que pueden obtener dichos terceros que se presentan en el contrato en forma sorpresiva o con pretensiones impositivas, sin respetar la voluntad del arrendado, pues el goce o disfrute corresponde al arrendatario y no a los terceros extraños contractuales y desconocido) para el propietario (Sentencia de 8 de febrero de 1993, que cita las de 25 de enero de 1988, y 7 de enero y 4 de abril de 1991).
Esta situación no es la de autos, conforme se deja analizado, y los motivos claudican, pues no desvanecen lo que la Sala sentenciadora sienta como resultancia táctica probada suficientemente acreditada, en relación al arrendamiento concertado) mantenido sin interrupción acreditada alguna por "Comercial Jailen. S.L"
No se ha producido transmisión alguna operativa del goce del local de autos (Sentencias de 18 de junio de 1991 y 27 de junio de 1994). ni tampoco acto dispositivo de cesión a cargo del arrendatario- socio que a efectos formales figura en el contrato (Sentencia de 29 de septiembre de 1994) y que represente situación de efectivo subarriendo o cesión inconsentida.
La no acogida del recurso lleva consigo la imposición de las costas correspondientes almismo al litigante que lo formalizó, conforme dispone el precepto 1.715 de la Ley procesal civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación que formalizó don Jose Augusto contra la Sentencia pronunciada en las actuaciones procedimentales de referencia, por la Audiencia Provincial de Alicante, en fecha 7 de febrero de 1992 .
Se imponen a dicho recurrente las costas de esta casación.
Expídase certificación de esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndose los autos y rollo que remitió en su día.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. José Almagro Nosete. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excma Sr don Alfonso Villagómez Rodil. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
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