STS, 16 de Noviembre de 1995
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1995:7978 |
| Fecha de Resolución | 16 de Noviembre de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 982.-Sentencia de 16 de noviembre de 1995
PONENTE: Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Juicio ordinario declarativo de menor cuantía
MATERIA: Compraventa. Otorgamiento de escritura pública. Resolución del contrato.
NORMAS APLICADAS: Arts. 523, 710,1.692.5 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 1.124.1.174,1.285 y 1.504 del Código Civil, así como el art. 1.256 del mismo cuerpo legal .
DOCTRINA: Imputados los pagos efectuados por el comprador al precio de la compraventa, resuelta evidente que no hubo incumplimiento de clase alguna por su parte, más bien existe un exceso de dinero en poder del vendedor en relación con lo estipulado en el contrato cuya resolución se pide.
El cumplimiento del contrato ha de hacerse a tenor de lo convenido, sin que una de las partes pueda pretender modificar una determinada estipulación. Como en el contrato privado se pacta una subrogación (en el pago de la hipoteca) a ello se puede condenar a la parte obligada a ello, pero no a que efectúe una cancelación gravosa y no convenida.
No se puede conceder la devolución del exceso de dinero entregado por no haberse solicitado en el suplico de la demanda, por lo que se reservan las acciones a ello conducentes.
En la villa de Madrid, a dieciséis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Vélez-Málaga, sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.», representadas por el Procurador don Isacio Calleja García. defendida por el Letrado don Ricardo Guerrero Revuelta, en el que es recurrido don Joaquín , representado por el Procurador don Fernando Díaz-Zorita.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador Sr. Moreno Kustner en nombre y representación de don Joaquín , formuló demanda de juicio de menor cuantía, contra "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.», sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara Sentencia por la que se condene a la entidad mercantil referida, en la persona de su representante legal, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la vivienda de que se trata, descrita en el hecho primero a favor de su representado don Joaquín en las mismas condiciones, compromisos y pactos señalados en el contrato de compraventas firmado entre ambas partes el 8 de agosto de 1989, previa cancelación total de la hipoteca que afecta a la vivienda por parte de la entidad demandada y pago por mi mandante de la cantidad de 2.036.000 ptas pendientes de abonar hasta la suma total de 9.168.000 ptas., cantidad que se entregará en el acto de lafirma de la escritura; todo ello con expresa imposición de costas.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación el Procurador Sr. Aranda Alarcón, quien contestó a la demanda suplicándose declare no haber lugar a la demanda, y desestimando íntegramente las pretensiones del actor, con expresa imposición de costas al mismo. En el propio escrito formuló mediante otrosí petición de acumulación de autos, respecto al procedimiento de menor cuantía núm. 221/1990 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de esa ciudad, lo que fue igualmente interesado por escrito presentado en este Juzgado por la parte actora, acordándose por Auto de fecha 5 de marzo de 1991 haber lugar a la acumulación de autos solicitada.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia e Instrucción de Vélez-Málaga, dictó Sentencia el 26 de diciembre de 1991 , que contenía el siguiente:
"Fallo: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.» contra Joaquín , absuelvo íntegramente la interpuesta por don Joaquín contra "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.» condeno a esta última en la persona de su legal representante a que otorgue escritura pública de compraventa de la vivienda núm. 18 de la Urbanización Condal de Nerja, a favor de don Joaquín en las mismas condiciones que recoge el contrato privado de compraventa de fecha 8 de agosto de 1989 y ello previa la cancelación de la hipoteca que afecta a la vivienda por "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.» y al pago por el comprador de la cantidad de
2.036.000 ptas., con imposición de costas a la parte vencida».
Apelada la anterior Sentencia por la representación de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó Sentencia el 2 de abril de 1992 , que contenía la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. González González, en nombre y representación ya indicados contra la Sentencia dictada en su día por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Vélez-Málaga, en autos de juicio de menor cuantía núm. 86/1990 debemos confirmarla en todas sus partes, condenando al recurrente al pago de las costas causadas en el presente recurso».
1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.», con apoyo en los siguientes motivos: 1." Inadmitido por Auto de esta Sala de fecha 15 de abril de 1993. 2° En base al ordinal 5." del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.256 del Código Civil . 3.° En base al número 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del párrafo primero del art. 1.281 del Código Civil . 4." En aplicación del ordinal 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la norma contenida en el art. 1.504 del Código Civil y el desarrollo jurisprudencial de la misma.
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Admitido el recurso por los motivos restantes, se confirió traslado a la recurrida para que formalizase impugnación, haciéndolo mediante escrito del Procurador don Fernando Díaz Zorita, por el que solicita se desestime el recurso de casación instado sin haber lugar a estimar procedente ningún motivo de los alegados y confirmándose la Sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, con expresa imposición de costas, quedando señalado el recurso para votación y fallo el día 30 de octubre del presente, fecha en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Se han declarado como hechos probados sin contradicción los siguientes: Con fecha 8 de agosto de 1989 las partes ahora litigantes suscribieron un documento privado de compraventa de un chalet situado en una urbanización de Nerja (Málaga); esta vivienda estaba siendo construida por la empresa vendedora, pero se adquiere como cuerpo cierto, pues el comprador declara conocer y aceptar el proyecto; se fija como precio el de 9.168.000 ptas., que se abonarían de la siguiente forma: 1.000.000 de pesetas a la firma del contrato, 2.468.000 ptas a la entrega de la vivienda, y el resto de 5.700.000 ptas subrogándose el comprador en un préstamo a trece años concedido por la Caja de Ahorros de Antequera. Al margen de este contrato, el comprador encarga a la constructora- vendedora que realice ciertas ampliaciones de obras en el chalet, contratación que obedeció a un pacto verbal, no constando en las actuaciones su alcance, presupuesto, forma de pago, plazo de ejecución, etc. de cualquier forma, la ejecución y cumplimiento de este contrato de arrendamiento de obras no ha sido objeto de esta litis, planteada exclusivamente pidiéndose, por una parte el otorgamiento de la escritura pública de venta del chalet, y postulándose por la contraria la resolución del contrato por incumplimiento del comprador.No obstante la forma de pago que aparece recogida en el contrato de 8 de agosto de 1989, objeto de la litis, el comprador ha entregado a la entidad vendedora las si guantes cantidades de dinero: Con fecha 9 de agosto de 1989, un total de 4.000.000 de pesetas. con fecha 24 de agosto de 1989, la cantidad de
1.132.000 ptas. y mediante una letra, vencimiento 24 de abril de 1990, otros 2.000.000 de pesetas, que hacen un total de 7.132.000 ptas.
Con fecha 30 de abril de 1990 la entidad vendedora requiere por carta al comprador, para que comparezca en la Notaría con el fin de otorgar la escritura pública de la venta del chalet, entregándole la posesión del mismo, debiendo colisionar 2.468.000 ptas., más el IVA, y subrogándose en el préstamo. A este requerimiento contesta el Sr. Gómez Morejón dejando constancia del dinero que tiene pagado, y dándole al vendedor la opción de cancelar la hipoteca, pagando el resto que quede pendiente, o subrogándose en la misma, mediante la devolución del exceso que tenía entregado. El vendedor decide por carta de fecha 10 de mayo de 1990 resolver el contrato citando el art. 1.504 del Código Civil . En los dos pleitos acumulados, cada una de las partes formula las peticiones anteriormente reseñadas.
El Juzgado de Nerja absuelve al comprador de los pedimentos que figuran en la demanda interpuesta por "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L»; y dando lugar a la demanda que inició el Sr. Joaquín , condena a su oponente a otorgar la escritura pública de venta del chalet y a cancelar la hipoteca consumida, previo el pago de la cantidad que falte por abonar. Esta Sentencia es confirmada en apelación sin argumentación alguna, ante la incomparecencia del recurrente.
El Juzgado aplica, para llegar a la conclusión reseñada, el contenido del art. 1.174 del Código Civil ; razonamiento y aplicación que la parte ahora recurrente combate en el motivo segundo de este recurso, alegando que de las dos deudas pendientes (pago del precio fijado en la compra del chalet, e importe de las obras de ampliación) la más onerosa o gravosa es la segunda y no la primera. Esta opinión no puede ser compartida por una serie de razonamientos que pasamos a exponer: ya hemos dicho que se desconocen todas y cada una de las condiciones convenidas por las partes cuando se pactó el arrendamiento de obra, constando por el contrarío la existencia legal de la cláusula resolutoria tácita de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil ; cuando se empieza a pagar, y se entregan por el comprador las cantidades más importantes (9 y 24 de agosto de 1989) no podía estar aún consumado el arrendamiento de obra pactado verbalmente, pues habían transcurrido solamente un día o quince días, respectivamente desde la fecha del contrato privado de compra, luego la acuda derivada del contrato de arrendamiento, ni era líquida ni estaba vencida; y finalmente no es procedente hablar de la onerosidad del gravamen de la hipoteca, pues este préstamo debía asumirlo contractualmente el comprador subrogándose en el mismo, y tenía trece años para cancelarlo.
Los motivos tercero y cuarto vienen referidos a la interpretación de los contratos, y al alcance jurisprudencial que deba darse al art. 1.504 del Código Civil . Invirtiendo el orden de los mismos para un más sistemático estudio, conviene aclarar que imputados los pagos efectuados por el comprador al precio de la compraventa resulta evidente que no ha existido incumplimiento de clase alguna por su parte, más bien al contrario, existe un exceso de dinero en poder del vendedor, en relación con lo estipulado en el contrato cuya resolución se pide; y al no existir falta de pago, no es aplicable ninguna de las Sentencias que se citan en el recurso, y que se refieren a los supuestos de incumplimiento.
Tratamiento distinto merece la interpretación literal del contrato, que se denuncia como infringida en el motivo tercero, por haber sido desconocida esta interpretación en la Sentencia del Juzgado. Contractualmente se convino una forma de pago en unas condiciones determinadas, que han sido transcritas al inicio de esta resolución, y las partes contratantes sólo pueden compelirse al cumplimiento de lo expresamente pactado, así como a las consecuencias que de ello se deriven ( art. 1.285 del Código Civil ), de tal forma que una de las partes no puede pretender que se modifique a su conveniencia una determinada estipulación contractual. En el requerimiento notarial que se efectúa a instancia del Sr. Joaquín con fecha 14 de mayo de 1990, con absoluta corrección se le concede al vendedor la opción de que facilite los medios para la subrogación del comprador en la hipoteca, devolviendo el exceso recibido, o que esta carga sea cancelada abonando el requirente el resto que falta. En la demanda de este pleito se prescinde de la opción, y se solicita imperativamente la condena del demandado a cancelar el préstamo, petición que es acogida por el Juzgado sin motivación alguna, estando en abierta contradicción con la anterior súplica, de que "se otorgue la escritura pública de compraventa de la vivienda... a favor de mi representado don Joaquín , en las mismas condiciones, compromisos y pactos señalados en el contrato de compraventa firmado entre ambas partes el 8 de agosto de 1989».
En el contrato privado se habla y se pacta una subrogación, y a eso se puede condenar a la parte contraria, pero no a que efectúe una cancelación gravosa y no convenida; si al derecho del compradorconviniere, puede a su costa y expensas realizar respecto a la carga que se comprometió a asumir las operaciones de reducción, modificación o cancelación que crea convenientes. En este sentido procede admitir el motivo tercero, casando la Sentencia recurrida, que confirma íntegramente la de primera instancia; pero sin hacer pronunciamiento alguno en relación con la devolución del exceso del dinero entregado, ya que tal petición no figura en el suplico de la demanda formulada por el Sr. Joaquín , incurriéndose en otro caso en el vicio de incongruencia; debiendo asimismo aclarar que se le reservan a las partes las acciones que puedan corresponderles en relación con el cumplimiento y liquidación del contrato de arrendamiento de obras, cuestión extraña a esta litis.
Por lo expuesto procede la casación de la Sentencia recurrida, y juzgando en la instancia, confirmar la Sentencia del Juzgado sólo parcialmente, revocándola en el sentido de eliminar de la misma todo lo relativo a la cancelación de la hipoteca, en la que debe subrogarse el comprador. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias, y en este recurso, con la preceptiva devolución del depósito constituido ( arts. 523, 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "Construcciones J. A. Ramos Guerrero, S. L.» contra la Sentencia dictada con fecha 2 de abril de 1992 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, y juzgando en la instancia, debemos confirmar y confirmamos sólo parcialmente la dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Vélez-Málaga el 26 de diciembre de 1991 , revocándola en el sentido de eliminar de la misma todo lo relativo a la cancelación de la hipoteca, en la que deberá subrogarse el comprador, No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias, ni en este recurso, devolviéndose a la recurrente el depósito constituido. Notifiquese esta Sentencia a las partes y comuníquese a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos-Alfonso Villagómez Rodil. Eduardo Fernández Cid de Temes. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
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