STS, 26 de Enero de 1996

El Procurador de los Tribunales don Alberto del Cid Majoral, en nombre y representación de don Juan Alberto y don Federico , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Seo de Urgel, demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre vigencia de contrato y otorgamiento de escritura pública, contra doña Montserrat doña Asunción , don Jesús María y don Clemente : estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia declarando: 1º) la plena vigencia del contrata privado de compraventa de fecha 16 de febrero de 1978, suscrito por don Juan Alberto y don Federico , de una parte y doña Montserrat y don Carlos Daniel de otra, ratificado por los herederos éste, doña Asunción , don Jesús María y Clemente mediante contrato de fecha 21 de marzo de 1980. 2º) Que consecuentemente don Juan Alberto y don Federico son dueños por mitades partes indivisas de las líneas descritas en el Registro de la Propiedad de Solsona al tomo NUM000 , folio NUM001 , finca NUM002 , y tomo NUM003 , folio NUM004 , finca NUM005 , respectivamente. 3º) Que se condene a los demandados doña Montserrat , dona Asunción , don Jesús María y don Clemente , a estar y pasar por la les declaraciones y, en consecuencia, a otorgar escritura pública de compraventa a favor de don Juan Alberto y don Federico de las líneas a que se refiere el apartado 2 procedente, en cuyo momento se les hará pago de las cantidades aplazadas. 4º) Que se condene a doña Montserrat , doña Asunción , don Jesús María y don Clemente , al pago de los daños y perjuicios ocasionados a don Juan Alberto y don Federico por el incumplimiento de las obligaciones contraídas por aquéllos y a merma de la riqueza forestal de las fincas por la tala de árboles efectuada en ellas, a determinar en ejecución de Sentencia, cuya indemnización de danos y perjuicios se deducirá del resto del precio aplazado a percibir por los demandados en el momento del otorgamiento de a escritura pública. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados por ser de rigor. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en lee autos en su representación la Procuradora doña Montserrat Rebés Gomá, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia por la que no dando lugar a la demanda se absolviera de la misma a los demandados con expresa imposición de costas a la actora, que seguidamente formuló demanda reconvencional que tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho en que se basaba termino en suplica de que se dictara Sentencia dando lugar a la demanda reconvencional, a) En aplicación de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil , se declare resuello el contrato privado de compraventa de fecha 16 de febrero de 1978 de don Juan Alberto y don Federico como compradores y doña Montserrat y don Carlos Daniel , como vendedores, y rectificado parcialmente por otro de 21 de marzo de 1980 suscrito por los mismos compradores, doña Montserrat y doña Asunción y don Jesús María y don Clemente referidos a dos fincas radicadas en el término municipal de Llobera del partido judicial de Solsona descritas en los citados fundamentos, con la obligación de mis representados de reintegrar a don Juan Alberto y don Federico la cantidad de 2.375.000 ptas que éstos tienen entregadas a cuenta del precio, con los intereses devengados por dicha cantidad desde la lecha de su entrega hasta la de su devolución, b) Se condene a los demandados reconvencionales, a pasar por tales declaraciones y al pago de las cosías de es la reconvención. Conferida traslado de la demanda reconvencional a la contraparte, por la misma se manifestó oposición solicitándose desestimara la misma. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convoco a las parles a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia de los de Seo de Urgel, dictó Sentencia de fecha 3 de febrero de 1992 , con el siguiente fallo: "Que rechazando como rechazo la demanda interpuesta por el Sr. Procurador de los Tribunales don Albert del Cid Majora, en la representación que ostenta, he de absolver y absuelvo a doña Montserrat , a doña Asunción y a don Jesús María y don Clemente , y admitiendo como admito la demanda reconvencional formulada por la Sra. Procuradora de los Tribunales doña Montserrat Rebés Gomá, en representación de los que se acaba de nombrar, he de declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 16 de febrero de 1978, suscrito por don Juan Alberto y don Federico como compradores, y por doña Montserrat y don Carlos Daniel como vendedores, así como el contrato privado de lecha de 21 de marzo de 1980 suscrito por los mismos compradores y por doña Montserrat , doña Asunción y don Jesús María y don Clemente como vendedores, con obligación de estos últimos de reintegrar a don Juan Alberto y a don Federico la cantidad de 2.375.000 ptas., debiendo, a su vez, condenarles al pago de las costas causadas".Segundo: Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia, por la representación de la parte actora principal y demandados en reconvención y tramitado recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de lo Civil de la Audiencia Provincial de Lérida, dictó Sentencia con fecha 7 de mayo de 1992 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Juan Alberto y don Federico contra Sentencia de fecha 3 de febrero de 1992 del Juzgado de Primera Instancia de La Seu d'Urgell que confirmamos íntegramente, e imponemos a los apelantes las costas de esta alzada".

El Procurador de los Tribunales don Isacio Calleja García, en nombre y representación de don Juan Alberto y don Federico , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Lérida en lecha 7 de mayo de 1992 . con apoyo en los siguientes motivos: Único: Por infracción de norma del Ordenamiento jurídico y su jurisprudencia, al amparo del art 1.692, ordinal cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del art. 1.504, párrafo único, del Código Civil , infringido por violación, va que la resolución de una compraventa de bienes inmuebles, por el vendedor, precisa, como requisito esencial, el requerimiento resolutorio, al vendedor, una vez expirado el término convenido para el pago y no antes; sin que sea admisible la interpretación de la Sentencia recurrida la cual, con exégesis atentatoria tanto a la letra como al espíritu y a la jurisprudencia del citado artículo, tiene por cumplimentado el requisito del requerimiento resolutorio, en base a una comunicación de los vendedores a los compradores, practicada antes de la finalización del plazo fijado por las partes para el pago del precio".

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en nombre y representación de los demandados, se impugnó el mismo. No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 1996, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Por Sentencia del Juzgado de La Seu d'Urgell de 3 de febrero de 1992 , se resuelve el juicio declarativo de menor cuantía interpuesto por los actores contra los codemandados, a los fines de que se declare la plena vigencia el contrato suscrito en fecha 16 de febrero de 1978 de compraventa de fincas, posteriormente modificado en 21 de marzo de 1980, con las demás pretensiones que constan: a cuya demanda se opusieron los codemandados, que asimismo reconvinieron a los fines de que entre otras, se declarase resuelto dicho contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones del pago del precio aplazado; en aquella Sentencia se desestima la demanda y se estima plenamente la reconvención, con la parte dispositiva que queda transcrita; decisión que apelada por los actores, se resolvió por Sentencia de la Audiencia Provincial de Lérida, de 7 de mayo de 1992 , desestimando el recurso y confirmando íntegramente la apelada, con base a la siguiente línea decisoria: En el fundamento jurídico 3º se analizan los hechos "El contrato se suscribió en documento privado el día 16 de febrero de 1978 (folios 22 y 23), si bien con posterioridad falleció uno de los vendedores, don Carlos Daniel , que fue sustituido por sus herederos, esto es, su esposa, doña Asunción y sus hijos, don Jesús María y don Clemente , en el posterior contrato de fecha 21 de mano de 1980 (folio 24), también formalizado en documento privado. Conviene aclarar que este segundo negocio jurídico sólo supuso la novación meramente modificativa del originario contrato (arte. 1.203.1 y 1.204 del Código Civil), pues se mantuvo el precio inicial 23.000.000 de pesetas y demás estipulaciones del mismo, excepto el modo de pago. Los vendedores reconocieron haber recibido 1.725.000 ptas aparte de las 250.000 ptas abonadas a la firma del primer documento, mientras que la cantidad de 21.025.000 ptas. restantes debía ser satisfecha de la siguiente forma: a) 7.025.000 ptas dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que los vendedores notifiquen a los compradores figurar inscritas en el Registro de la Propiedad de Sobona las fincas a nombre de aquellos, b) Otros 7.000.000 de péselas, por lodo el mes de agosto del año en curso c) Y los restantes 7.000.000 de péselas, al hallarse las líneas libres de ocupantes. Como cláusulas que merecen destacarse del primer contrato para determinar las obligaciones de los vendedores se encuentran la tercera, cuarta y quinta, según las cuales éstos debían instar la desocupación de los terceros que circunstancialmente y sin título la ocupaban; asimismo debían inscribirla en el Registro de la Propiedad a su nombre, y, por último, debían solicitar, dentro del plazo de un mes con los gastos a cargo de los adquirientes, permiso de tala de pinos de dicha finca en núm de 7.000, y facultaban a los compradores para proceder a su corta (sic), si bien no podían retirar la madera mientras no hubieran efectuado el primero de los pagos convenidos y cuidando que en momento alguno el valor de los pagos convenidos y cuidando que en momento alguno el valor de la madera retirada excediera de las cantidades entrega das a cuenta por el precio de la finca"; en el fundamento jurídico 4º y tras admitir que los compradores satisficieron únicamente 400.000 ptas el 12 de julio de 1985, se analizan las obligaciones quelos vendedores tenían que cumplir en las cláusulas indicadas, así con respecto, a la cláusula quinta , en cuanto a la obligación de la correspondiente inscripción registral se dice "...es evidente que los propios vendedores decían estar interesados en cumplimentar tan trascendente formalismo con independencia del contrato de compraventa, dados los importantes efectos que nuestro Derecho otorga al acceso del derecho de propiedad a los libros del Registro. Por otro lado, las certificaciones regístrales unidas a los autos (folios 83 y 150 y siguientes) acreditan que en fecha 30 de noviembre de 1982. se practicó la última inscripción de dominio en favor de los vendedores en cuanto a la finca " DIRECCION000 ", y que respecto a la finca " DIRECCION001 ", después de varias realizadas en el año 1982, se formalizó la última el 9 de abril de 1987. De todos estos datos resulta tanto la voluntad de cumplimiento de los vendedores, como la credibilidad de la versión que dan de los hechos en la que alegan los diversos inconvenientes planteados por uno y otro de los registradores de Solsona para inscribir el dominio sobre la totalidad de las fincas como consecuencia de problemas propios de esta relación dominical y derivados del embargo judicial de una parle de la finca acordado en un sumario por asesinato cuya existencia no pueden negar los propios compradores antes de celebrarse el contrato, a tenor de los términos en que se encuentra redactado, como tampoco pueden ignorar la efectiva inscripción registral a que se refería el contrato, y que parecen negar todavía en la propia demanda, a pesar de la publicidad inherente al Registro de la Propiedad y de que por carta remitida por conducto notarial, según diligencia de 20 de mayo de 1987 (folio 41 en relación con el folio 40), los vendedores les comunicaron la práctica de las inscripciones pendientes, tal como reconocen en el acta notarial levantada a su Instancia el 10 de junio de 1987 (folio 42 y siguientes), sin que del contrato se deduzca que también tuvieran como carga acompañar a la comunicación o notificación un certificado del Registro de la Propiedad. En definitiva, los vendedores no incumplieron esta obligación y sólo dilataron su cumplimiento por causas a ellos no imputables y por tanto, no le son reprochables contractualmente de conformidad con la institución del caso fortuito o de la fuerza mayor (art. 1.184 del Código Civil , en relación con su art. 1.105 ) además este retraso en modo alguno perjudicó a los compradores pues una parte importante del precio no debían satisfacerlo antes de que este requisito se hubiera cumplimentado" y, en consecuencia, se añade, se remitió carta por conducto notarial, según diligencia de 20 de mayo de 1987 (folios 41 y 40), por lo que los vendedores comunicaron a los compradores la práctica de las inscripciones pendientes, razón por la que los primeros no incumplieron esta obligación; en el apartado b) de ese fundamento jurídico, en cuanto al contenido de la cláusula cuarta respecto al permiso para la tala de árboles, se resalta el carácter accesorio de la obligación principal de esta circunstancia, como se desprende de su mismo contenido, pues su finalidad era la de garantizar las cantidades que los compradores habían adelantado, y así lo reconocen las partes; en la letra c) en cuanto a la cláusula tercera , respecto a que la línea quedase libre de precarista, se concreta que no había precarista alguno (tras relatar las circunstancias precisas) en la época en que las partes tenían que cumplir definitivamente las respectivas obligaciones; en su apartado d) se hace constar, que, en cualquier caso, un eventual incumplimiento de esta última obligación sería formal y provocada por el incumplimiento de los compradores por impago de las importantes sumas aplazadas; por lo que acreditada la voluntad de incumplimiento, fundamento jurídico 5º, y teniendo en cuenta que se plantea la resolución contractual en la reconvención, y que se efectuó el debido requerimiento a través de la carta que por conducto notarial remitieron los vendedores a los compradores, en fecha 20 de mayo de 1987, se deriva en la procedencia de acceder a la resolución instada, por lo que se dicta dicha decisión, objeto del presente recurso de casación con base a un único motivo, que se examina por la Sala.

En línea de principio se subraya al ampararse ambas acciones la demanda y la reconvención en los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil , cuanto se decía entre otras en Sentencia de 22 de enero de 1991 "...el art. 1.504 , como norma específica, fija las consecuencias resolutorias de la compraventa de bienes inmuebles por impago del precio, precepto éste que como una copiosa jurisprudencia muestra que huelga mencionar, es singular y complementa lo relativo; la sanción anterior del art. 1.124 , en la idea de que al tratarse de la compraventa de bienes inmuebles, se precisa antes de la resolución, a requerimiento efectuado judicial o notarialmente a los vendedores; sobre esa yuxtaposición se decía en Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de septiembre de 1990 que: "Es amplísima la doctrina de esta Sala que los declara compatibles y complementarios, entendiendo que el 1.504 constituye una especialidad de la regía general contenida en el 1.124. Cuando se trata de la falta de pago del precio en la venta de bienes inmuebles, y ha existido un correcto requerimiento judicial o notarial, queda vedado para el Juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los términos del 1.504 , pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria regulada en este artículo, sea Indispensable que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1.124 ..." y es que la interrelación de los arts 1.124 y 1.504 del Código Civil , reiterando una decantada jurisprudencia, es bien elemental, contrastando las respectivas sanciones de uno y otro, en el bien entendido que ambos contemplan la posibilidad resolutoria de los contratos u obligaciones bilaterales o sinalagmáticas a causa de incumplimiento por alguno de los obligados o contratantes, pudiendo destacarse: a) que el art. 1.124 , como precepto genérico, y aparte de otras alternativas frente a ese incumplimiento, se refiere a todo tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe, en cuyo caso, automáticamente, el perjudicado,en su caso, podrá instar la resolución, aunque, claro es, ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una "facultad resolutoria implícita en las recíprocas"; b) el art. 1.504 , como norma específica, sólo juega en la venta de inmuebles, y sólo ante la clase de incumplimiento por impago del precio -total o parcial, por supuesto- sancionándose, entonces, que "aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador podrá pagar aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido...hecho el requerimiento del Juez no podrá concederle nuevo término", norma pues, que claramente, viene a aplicar en tema de inmuebles la anterior genérica del art. 1.124 . al que de alguna manera excepcional pues son sus consecuencias: 1) Que, incluso, aunque así se haya pactado, por lo que evidentemente en mejor modo si no se ha pactado nada; entre varias la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1967 en la que se argumentaba "la implícita facultad de resolución de todas las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados incumpliere lo que le incumbe, autoriza a los Tribunales a señalar nuevo plazo para el cumplimiento, cuando concurran circunstancias justificadas para ello, en cuyo desarrollo la constante jurisprudencia ha declarado que se precisa para llegar a la resolución, no el mero incumplimiento, sino faltar a los deberes libremente contraídos por el incumplidor pero este principio de carácter general, cede y desaparece en la venta de bienes inmuebles ante el precepto terminante y especifico del art. 1.504 en cuya virtud se establece que háyase o no convenido pacto comisorio, el comprador a precio aplazado podrá pagar aun después de expirado el término interín no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añadiendo el precepto que después del requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término, de donde se desprende que ante la redacción dada a esta norma es más benévola en principia que la del art. 1.124, pues autoriza a pagar después de vencido el termino aunque concurra el pacto comisorio, pero una vez practicado este, resulta de mayor severidad que el citado 1.024 y determina la resolución, sin admitir aquella apreciación de causas justificadas de incumplimiento y prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de un nuevo término para cumplir la obligación"; en la hipótesis de impago del precio, no podrá pues el vendedor recurrir la norma general del art. 1.124 y exigir la resolución, va que entonces, se permite, sin duda, como criterio de equidad que flexibiliza aquel automatismo, al comprador que pueda cumplir o pagar aún después de expirado el término o tras el vencimiento va operado. 2) Que siempre, se haya o no pactado, se repite, esa posibilidad de pago tardío, en cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma, judicial o notarialmente, a dicho comprador, si bien tras el requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago "tardío". 3) Que de consiguiente, ni ese requerimiento ni la eventualidad resolutoria, en materia de venta de inmuebles, para el caso de impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las partes, pues, opera ope legis por la directa subsunción del supuesto en ese art. 1.504 que por ello, aporta la inmediata proyección del 1.124 , y por ende, en caso alguno, en la venta de inmuebles cabe la discrecionalidad judicial de señalar nuevo plazo, que permita al penúltimo párrafo de susodicho art. 1.124.4. Y como presupuesto común por el juego de esta facultad resolutoria, que siempre se trate de un incumplimiento imputable al comprador con la necesaria integración que al respecto ha efectuado la línea evolutiva de la jurisprudencia de esta Sala... en la idea de que no se precisa esa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se haya constatado con evidencia, la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin específico perseguido por las partes al contratar: al respecto, en Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1990 se dice: "Se denuncia por los recurrentes interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 1.504 y 1.124 del Código Civil, en relación con el 7 del mismo texto. La doctrina de esta Sala viene exigiendo como requisito necesario para acordar la resolución contractual contemplada en el art. 1.504 del Código Civil , la constancia de una voluntad por parte del contratante al que se demanda rebelde al cumplimiento de su obligación, si bien la doctrina jurisprudencial reciente ha venido a matizar tal concepto, aclarando que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar tal incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria, y no sanada por una justa causa que la origine, obstativa al cumplimiento de contrato en los términos en que se pactó (Sentencias de 19 de enero, 6 y 20 de octubre de 1984; 26 de enero de 1988; 2 de junio y 13 y 21 de octubre de 1989 )". 5) En definitiva la primacía del seguimiento del art. 1.504 sobre el 1.124 a los fines de accionar en vía resolutoria por el incumplimiento del o de los plazos pendientes en la compraventa de inmuebles es inconcusa, en el bien entendido que se han de cumplir los dos presupuestos de partida del pacto comisorio: A saber que exista un auténtico incumplimiento por parle del comprador , de ahí los numerosos litigios en que se débale esta premisa nuclear, y que exista ese requerimiento resolutorio, es decir, no de pago o de concesión de nuevo plazo para pagar, salvo cortos aplazamientos que la jurisprudencia en su afán de laxitud entiende no desnaturalizar el prístino requerimiento comisorio, sino expositivo de la voluntad del vendedor de apartarse del negocio así trabado.

En el único motivo de casación, se denuncia por la vía del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la infracción del art. 1.504, párrafo único, del Código Civil , infringido por violación, ya que la resolución de una compraventa de bienes inmuebles, por el vendedor, precisa, como requisito esencial, el requerimiento resolutorio, al vendedor, una vez expirado el término convenido para el pago y noantes; sin que sea admisible la interpretación de la Sentencia recurrida la cual, con exégesis atentatoria tanto a la letra como al espíritu y a la jurisprudencia del citado artículo tiene por cumplimentado el requisito del requerimiento resolutorio, en base a una comunicación de los vendedores a los compradores, practicada antes de la finalización del plazo fijado por las partes para el pago del precio"; todo ello, porque el requerimiento preceptivo "no cabe duda que ha de hacerse después de finalizado el plazo fijado por los partes para el pago del precio, que es cuando se ha producido realmente el incumplimiento por parte del comprador, pues hasta que ese incumplimiento no existe no cabe que se resuelva el contrato"; dedicándose el motivo a analizar el contenido de dicho requerimiento en relación con lo razonado por la Sentencia recurrida, (fundamentos jurídicos 2º y 3º), afirmándose que la Sentencia impugnada concede eficacia resolutoria al requerimiento practicado por los vendedores con 30 días de antelación al de la expiración del primero de los plazos convenidos para el pago del precio de la compraventa"; todo ello, en relación a lo convenido por las partes, en el documento privado de 16 de febrero de 1978 (folios 22 y 23), al posterior contrato de 21 de marzo de 1980 (folio 24), y sobre todo, las modalidades de pago que se especifican en ese contrato posterior de 21 de marzo de 1980, en relación con el contenido expresivo de la carta de requerimiento de 4 de mayo de 1987; transcribiendo el contenido de este requerimiento, en donde se hace constar que los compradores disponen de 30 días "a la fecha de recepción de la presente" para la realización de los pagos pactados, por lo que en ese momento aún no había expirado el término convela la realización del pago de donde se desprende que el requerimiento fue realizado con notoria anterioridad a la expiración del plazo convenido para la realización del primer pago, y que en aplicación del art. 1.504 del Código Civil este requerimiento es ineficaz a tales efectos; y ello, con independencia de que en ese plazo contractual concedido, de 30 días, sus principales contestaron a la mencionada carta, también por conducto notarial en el que se exponían las fundadas razones en base a las cuales, al amparo del art. 1.502 del Código Civil, suspendían el pago del precio, -documento 9 de la demanda-. El motivo merece esta reflexión: Por un lado, es evidente que el pacto del lex comissoria base de la cobertura jurídica de la pretensión reconvencional del art. 1.504 del Código Civil, sugiere que el requerimiento preceptivo deberá tener lugar, una vez expirado el término para haber procedido al pago del precio aplazado, lo cual se desprende de su elemental hermenéutica, esto es, porque, en su primer párrafo, se dice que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por taita de pago del precio en el tiempo convenido (que es siempre el ineludible supuesto de hecho), o sea que por el comprador se haya faltado a su obligación de pago en el tiempo convenido; en segundo lugar, que la modalidad excepcional resolutoria de este art. 1.504 , permite la posibilidad de pagar al comprador después de haber incurrido en esa falta de pago, en tanto en cuanto no haya sido requerido judicial o notarialmente aún después de expirado el término: quiere decirse que tanto esta falta del pago del precio en el tiempo convenido, o bien tras ese requerimiento posterior habilitante de que, entre tanto el mismo no se practique se pueda pagar aún después de expirado aquel término, son supuestos de esa proposición normativa, que indiscutiblemente, como dice el motivo, están encaminados a entender que el requerimiento siempre habrá de practicarse una vez vencida la obligación de pago y no haya sido satisfecho el mismo y con el propósito bien explícito y expreso de dar por resuelto el contrato en cuestión sin posibilidad pues de permitir cualquier eventual pago tardío: ello aplicado al caso de autos, deriva en que (como acertadamente dice el motivo) es en el propio requerimiento remitido por carta de 4 de mayo de 1987 (folio 40) por conducto notarial en 20 de mayo de 1987, en donde se efectúa la presente notificación de los vendedores a los compradores, "recordándoles, literalmente, que dentro de los 30 días siguientes a la fecha de recepción de la presente, deben hacer el pago de las cantidades indicadas en los apartados a) y b) del documento privado suscrito en Mantesa en 21 de marzo de 1980", debiendo hacer la transferencia; igualmente, se reitera, se les recuerda que de la total cantidad resultante de la suma de los apartados a) y b) del documento privado citado (deben deducirse las 400.000 ptas.); apartados a) y

2. que, sin lugar a dudas, se refiere a las obligaciones de pago aplazados concertados en el documento de 21 de marzo de 1980; en el apartado a) se especifica que los compradores harán efectivas 7.025.000 ptas., dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que los vendedores notifican a los compradores figuran inscritos en el Registro de la Propiedad de Sobona las fincas a nombre de aquellos, y en el b) los otros

7.000.000 de pesetas "por todo el mes de agosto del año en curso"; luego es indiscutible, sin que pueda cuestionarse, que el requerimiento se hacía en lecha anterior al vencimiento de esas respectivas obligaciones de pago pendientes, y que incluso, se podía entender como que a través del mismo a los compradores, se les fijaba el plazo de vencimiento de las cantidades aplazadas, o se clarificaba el plazo convenido; de cualquier forma, el tantas veces repelido requerimiento H efectúa cuando todavía no era exigible la deuda por no haba vencido el plazo convenido en el susodicho documento de 21 de marzo de 1980, pues cualquiera que sea su inexpresividad, queda perfectamente delimitado en cuanto al tiempo, por esa taxativa referencia a los 30 días siguientes a la fecha de recepción según esa carta requerimiento de 4 de mayo de 1987; en consecuencia, es llano que no siendo el requerimiento el pertinente, al menos, a los fines comisorios requerido por el precepto de cobertura de la acción art. 1504 del Código Civil , decae por ello la observancia de lo dispuesto en citado precepto (al punto se decía entre otras en Sentencia de 18 de octubre de 1995 , "...conforme al art. 1.504 del Código Civil y declaran numerosas Sentencias del Tribunal Supremo...para que pueda declararse resuelto un contrato de compraventa de bienes inmuebles por impago del precio, es absolutamente preciso que se haya formulado el requerimiento por vía judicial o por actanotarial a que dicho precepto se refiere, el cual ha de ser previo y anterior a la fase en que se litiga, siendo así que dicho requerimiento brilla en este caso por su ausencia...") que ampara la pretensión resolutoria instada por los demandados reconvinientes, lo cual pues conduce a que, con la admisión del motivo y actuando a tenor de lo dispuesto en el art. 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según los términos en que está planteado el debate, se admita en parte la demanda accediendo, básicamente, a las peticiones de sus apartados 1 y 3 con la puntualización que el previo pago del precio aplazado precederá el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin que por los demás tampoco se acceda al apartado 4º, por cuanto no se han acreditada los daños y perjuicios ocasionados por los conceptos inmersos en él, con la estimación del recurso y demás efectos derivados sin que a tenor del art. 1.715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , proceda imposición de costas en ninguna de las instancias al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que preceptuan los arts. 523, 710 y 873 de dicha Ley , aplicables en su caso, al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

; Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan Alberto y don Federico contra la Sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Lérida en fecha 7 de mayo de 1992 , que dejamos sin efecto, estimando en parte la demanda declaramos la vigencia del contrato de compraventa de 16 de febrero de 1978, condenando a los vendedores a que previo pago del precio aplazado que se acredite, otorguen la correspondiente escritura pública. Sin imposición de costas en ninguna de las instancias ni en las de este recurso. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Jesús Marina Martínez Pardo Teófilo Ortega Torres Luis Martínez Calcerrada Gómez Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.