STS, 2 de Diciembre de 1994
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1994:21790 |
| Fecha de Resolución | 2 de Diciembre de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.090.-Sentencia de 2 de diciembre de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos rústicos.
MATERIA: Retracto de parcelas. Venta en documento privado. Procedencia del retracto.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 6.°4.° y 7.º, y 6.°, 87 y 88 de la Ley 1 de Arrendamientos Rústicos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 21 de marzo de 1990, 20 de mayo de 1991 y 19 de mayo de 1992.
DOCTRINA: De una manera plena y cumplida se puede afirmar, que el retrayente no tuvo el conocimiento exigido, hasta que se
aportó a los autos la escritura de fecha 10 de noviembre de 1988, pues allí es donde de una vez por todas se habla: De las
participaciones en la copropiedad, del consentimiento prestado por todos los partícipes, del precio en
que se vendió la totalidad
de la finca, de la falta de titulación, de la ausencia de inscripción registral, etc. y todos estos requisitos constituyen las
condiciones que tiene que conocer el arrendatario, para que empiece a correr en su contra el plazo
de caducidad establecido
legalmente. Al no entenderlo así la Audiencia ha infringido el art. 88 de la Ley Arrendaticia , debiendo por esta causa estimarse
también la denuncia que se hace en el segundo motivo del recurso. Se estima el recurso.
En la villa de Madrid, a dos de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, como consecuencia de juicio de retracto arrendaticio, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Jaén, cuyo recurso fue interpuesto por don Carlos Francisco
, representado por la Procuradora doña Elena Palombí Alvarez y defendido por el Letrado don Miguel Sánchez Cañete Salazar, en el que son recurridos don Andrés , representado por el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna y asistido del Letrado don Emiliano Sánchez Muñoz, y doña Aurora , no comparecida en este recurso.
Antecedentes de hecho
1. La Procuradora doña Esperanza Vílchez Cruz, en nombre y representación de don Carlos Francisco , formuló demanda de juicio de retracto arrendaticio, contra don Andrés y su esposa doña Aurora , en la que tras exponer los hechos y alegar los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se declare el derecho del actor a retraer las parcelas de tierra que los demandados dicen haber comprado a don Bernardo en virtud de contrato privado concertado con dicho señor el 29 de junio último, y a don Luis María en virtud de contrato verbal, pertenecientes a las dotaciones del Cortijo de DIRECCION000 en término del Noalejo, y al Cortijo de DIRECCION001 en término de Campillo de Arenas, cuyas fincas lleva a arrendamiento el actor, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración, teniendo por subrogado a su mandante en sus derechos derivados de los referidos contratos de compraventa, sobre lo que en definitiva haya sido objeto de la venta de las parcelas descritas en el hecho primero de la demanda, de conformidad con los arts. 1.511 y 1.521 del Código Civil , previo abono de los gastos previstos en el art. 1.518 , y todo ello con expresa imposición de las costas a los demandados que tan obstinadamente nos han ocultado los datos necesarios para que mi parte pudiera ejercitar su legítimo derecho de retracto, llevándonos así a este litigio.
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Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en su representación la Procuradora doña María Lourdes Romero Martín, quien contestó a la demanda, solicitando su desestimación, con absolución de sus mandantes, con expresa imposición de costas a la parte actora.
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Tramitado el procedimiento el Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Jaén, dictó Sentencia el 14 de junio de 1989 , que contenía el siguiente Fallo: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por don Carlos Francisco contra don Andrés y doña Aurora , debo declarar y declaro el derecho del actor a retraer las parcelas de tierra que los demandados dicen haber comprado a don Bernardo en virtud de contrato privado concertado con dicho señor el 29 de junio último y a don Luis María en virtud de contrato verbal, pertenecientes a las dotaciones del Cortijo de DIRECCION000 en término del Noalejo, y al Cortijo de DIRECCION001 en término de Campillo de Arenas, cuyas fincas lleva en arrendamientos el actor, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración, teniendo por subrogado al actor en sus derechos derivados de los referidos contratos de compraventa, sobre lo que en definitiva haya sido objeto de la venta de las parcelas descritas en el hecho primero de la demanda, y ello debiendo realizar al actor el pago en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión y abonar los reembolsos determinados en el art. 1.518 del Código Civil , debiéndose otorgar la correspondiente escritura según lo dispuesto en el art. 90 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , y todo ello con imposición a los demandados de las costas".
Apelada la anterior sentencia por la representación de la demandada y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, dictó Sentencia el 11 de diciembre de 1991 , cuya parte dispositiva era la siguiente: Fallamos: "Que revocando como revocamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. I de Jaén, debemos absolver y absolvemos a don Andrés y doña Aurora de la demanda contra ello interpuesta por la Procuradora doña Esperanza Vílchez Cruz en nombre y representación de don Carlos Francisco , con imposición a éste de las costas de primera instancia y sin hacer expresa condena de las de esta alzada".
1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Carlos Francisco , con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del art. 1.692.4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basada en documentos que obren en los autos que demuestren la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Segundo. Al amparo del art. 1.692.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones del debate. Como normas del ordenamiento jurídico infringidas se citan: El art. 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , el art. 14 de la Constitución, en relación con el 24 .
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Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el día 22 de noviembre del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Ha versado la presente litis sobre el ejercicio de una acción de retracto de finca rústica, amparado por el art. 86 y siguientes de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre . Los adquirentes demandados alegaron frente al arrendatario de la finca las siguientes oposiciones: Ausencia de la relación arrendaticia;aplicación en su caso a la existente de los apartados 4.° y 7.° del art. 6.° de la Ley Especial ; y caducidad del plazo concedido para ejecutar la acción. El Juzgado desestimó todas y cada una de las oposiciones dando lugar a la demanda; en apelación la Audiencia estima la alegada caducidad del plazo, y sin pronunciarse sobre las restantes alegaciones, revoca la sentencia de primera instancia; ahora en casación sólo se discute el transcurso de los sesenta días fijados en el art. 88 de la Ley, habiendo quedado consentido el rechazo tácito del resto de las cuestiones que fueron denegados por el Juzgado.
El recurrente plantea su denuncia casacional a través de dos motivos, íntimamente relacionados entre sí, subordinándose el segundo al éxito del primero. El fundamental motivo se articula utilizando la vía procesal del antiguo núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y citando como documento de apoyo la escritura pública de compraventa de la finca, fechada en 10 de noviembre de 1988, y a la que se ha incorporado el documento privado de fecha 29 de junio anterior.
El Tribunal a quo entiende, y fundamenta en ello la revocación de la sentencia apelada, que el arrendatario-demandante conoció en los primeros días del mes de julio de 1988 las condiciones de la venta, y que a la fecha de la presentación de la demanda habían transcurrido con exceso los sesenta días del plazo legal.
Conviene empezar señalando que los dueños de la finca dejaron de cumplir la obligada notificación que señala el art. 87 de la Ley , y que en todas las conversaciones o preámbulos previos a esa litis, sólo intervino don Bernardo , actuando como si fuera el propietario único de los predios. Cronológicamente los hechos aparecen probados en autos por el siguiente orden: A) Con fecha 29 de junio de 1988 don Bernardo
, manifestando "ser dueño en pleno dominio de varios pedazos de terreno en erial", se los vende a don Andrés , en la cantidad de 2.400.000 pesetas, recibiendo a cuenta del precio 800.000 pesetas, y aplazando el resto para cuando se firme la escritura pública; B) En los primeros días del siguiente mes de julio se celebra una reunión en el Ayuntamiento de la villa de Noalejo, estando presente el Sr. Alcalde, los Sres. Andrés y Carlos Francisco , así como otros testigos, y después de afirmarse la condición de comprador por Sr. Andrés , se trata de poner de acuerdo al comprador y al arrendatario para que este último abandone la finca, cosa que no se consigue, y sin que conste que allí expusieran las condiciones de la enajenación; C) En los días 4 y 5 de julio el Sr. Carlos Francisco , acompañado del Sr. Bernardo , visitan al Sr. Cornelio (Secretario de la Cámara Agraria) con el propósito de que redacte un documento privado semejante al de fecha 29 de junio de 1988, en el que el propietario vendía la finca al arrendatario: No se consigue este propósito, pues el amanuense conoce la existencia del documento de fecha 29 de junio, y les advierte de la ilegalidad de una doble venta; D) Con fecha 8 de julio el Sr. Carlos Francisco requiere notarialmente al Sr. Andrés para que le manifieste las condiciones del contrato de venta; el requerido contesta por el mismo conducto con fecha 22 del mismo mes, y sin referirse a las condiciones de la enajenación, exige al arrendatario la entrega del contrato de arrendamiento y demás documentos justificativos de su condición; E) Los requerimientos notariales continúan produciéndose en las fechas de 1 de agosto y 6 de agosto, pero en ninguna de tales comunicaciones se mencionan las condiciones que se pactaron en el primitivo contrato de fecha 29 de junio; F) La demanda de retracto se presenta el día 27 de septiembre* y al contestar a la misma, la parte demandada aporta la escritura pública de venta, fechada en 10 de noviembre de 1988 (documento de apoyo) en la que aparece que las fincas pertenecen pro indiviso a los siguientes propietarios: A don Bernardo una cuarta parte, a su hermano don Manuel otra cuarta parte, y a don Luis María una mitad; don Bernardo rectifica las afirmaciones de propietario único que hizo en el documento privado; su hermano don Manuel ratifica la venta de su cuarta parte; y aparece un mandatario verbal de don Luis María que vende en su nombre la mitad correspondiente a este otro propietario; el precio finalmente se fija en 4.800.000 pesetas, que los vendedores confiesan tener recibido.
La realidad de estos hechos conduce necesariamente a disentir de la apreciación probatoria efectuada por la Audiencia. El análisis pormenorizado de los mismos evidencia, que el arrendatario Sr. Carlos Francisco no puedo tener, en los primeros días del mes de julio de 1988, el conocimiento exacto de las condiciones del contrato que exige la doctrina y la jurisprudencia; en las negociaciones sólo intervino don Bernardo , y aun suponiendo que éste obrara representando a la participación de su hermano don Manuel, lo que nadie ha hecho figurar en ningún sitio, es que también tuviera la representación del Sr. Luis María , hecho negativo que resulta evidente con la circunstancia de haberse fijado en el documento privado sólo el precio de la mitad de la finca, y la significativa intervención del mandatario verbal en el otorgamiento de la escritura pública. En la reunión del Ayuntamiento no consta que se expusieran las condiciones del contrato, y en la entrevista con Don. Cornelio , aun suponiendo que se conociera el precio que figuraba en el documento privado de 29 de junio, este precio sólo se refería a la mitad de la finca perteneciente a los hermanos Luis María Bernardo , pero ninguna alusión se hizo constar respecto a las demás condiciones, entre ellas las que podía exigir el copropietario Sr. Luis María , residente en Granada y ausente en todas estas negociaciones.Así pues, el arrendatario desconocía el día 8 de julio las condiciones completas del contrato, y otra explicación no tienen la serie de requerimientos notariales cruzados a partir de esta fecha, así como la tozudez del comprador ocultando estos requisitos esenciales, exigidos reiteradamente, no sólo por la jurisprudencia que se cita en el recurso, sino por la más reciente de 21 de marzo de 1990; 20 de mayo de 1991; 19 de mayo de 1992, etcétera.
De una manera plena y cumplida se puede afirmar, que el retrayente no tuvo el conocimiento exigido, hasta que se aportó a los autos la escritura de fecha 10 de noviembre de 1988, pues allí es donde de una vez por todas se habla: De las participaciones en la copropiedad, del consentimiento prestado por todos los partícipes, del precio en el que se vendió la totalidad de la finca, de la falta de titulación, de la ausencia de inscripción registral, etc. y todos estos requisitos constituyen las condiciones que tiene que conocer el arrendatario, para que empiece a correr en su contra el plazo de caducidad establecido legalmente. Al no entenderlo así la Audiencia, ha infringido el art. 88 de la Ley Arrendaticia , debiendo por esta causa estimarse también la denuncia que se hace en el segundo motivo del recurso.
Admitidos los dos motivos del recurso, procede la casación y anulación de la sentencia que dictó la Audiencia, y juzgando en la instancia, la confirmación íntegra de la que dictó el Juzgado; y todo ello con la especial condena en las costas de apelación al demandado, y sin hacer mención de las correspondientes a este recurso (art. 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña Elena Palombí Alvarez, en nombre y representación de don Carlos Francisco , casando y anulando la Sentencia que dictó la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada el 11 de diciembre de 1991 , y juzgando en la instancia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Jaén el 14 de junio de 1989 , condenando a los demandados en las costas de apelación y sin hacer mención de las correspondientes a este recurso. Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a la referida Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandarnos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Eduardo Fernández Cid de Temes. Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Llórente García.-Rubricado.
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