Remedios y plazos
| Autor | Pedro Juan Cabán Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid Catedrático Auxiliar de la Facultad de Derecho de la Universidad Interamericana de Puerto Rico |
| Páginas | 251-267 |
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La parte demandante que sale airosa en una reclamación civil por la existencia de vicios de construcción tiene fundamentalmente dos remedios a su alcance: la reparación in natura y la indemnización de los daños y perjuicios causados. Hasta el año 2000, tanto en España como en Puerto Rico, la obtención de remedios se regía, principalmente, por el Código Civil. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la LOE, en España la obtención de toda la gama de remedios e indemnizaciones que el ordenamiento jurídico tiene que ofrecer, requiere necesariamente que la reclamación se fundamente simultáneamente en esa Ley y en el Código Civil. En Puerto Rico, tanto el Código Civil como la Ley del Oficial de Construcción permiten la obtención tanto del remedio de reparación, como de la indemnización de una amplia gama de daños y perjuicios.
Un aspecto novel que las leyes especiales identificadas han añadido a la regulación del Código Civil es la creación de mecanismos para garantizar que las partes obligadas a la reparación o indemnización tengan bienes suficientes con los cuales responder. En el caso español, la LOE establece un sistema obligatorio de aseguramiento de los daños materiales causados en las edificaciones, que es el único tipo de daño sancionado por esa ley. La póliza correspondiente debe ser suscrita por el promotor inmobiliario en la mayoría de los casos, y por el constructor. Su beneficiario será el adquirente o propietario de la vivienda. Para asegurar el cumplimiento de la obligación de constituir este seguro, la LOE establece unos mecanismos de sanción adicionales que están ligados al Registro de la Propiedad y al Registro Mercantil. En Puerto Rico, la Ley del Oficial de Construcción confiere a la Administración la potestad de solicitarle a los constructores una fianza que sirva como garantía de cumplimiento con la obligación de reparar o indemnizar en la eventualidad de que surjan vicios o defectos de construcción.
En el presente capítulo se analizan las correspondientes disposiciones legales que en ambos establecen los remedios y las garantías aludidas. Se especifican con claridad: qué tipo de remedios se pueden obtener y conforme a cuál disposición legal; en qué casos está permitida la concurrencia o acumulación de remedios y en cuáles está vedada; qué clases de daños pueden ser indemnizados en cada legislación; y cuáles son los requisitos establecidos para que se constituyan las garantías mencionadas.
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Una parte importante de la discusión de estos temas radica en la deter-minación precisa de cuál es la ley u ordenamiento jurídico aplicable a cada situación. Este examen requiere, necesariamente, establecer, de forma precisa también, cuál es el ámbito temporal de aplicación de cada una de las normas en juego. Tras haber considerado primero los remedios disponicbles en casos de vicios de construcción y los mecanismos que garantizan su efectividad, los momentos en que cada una de las normas legales puede invocarse.
La cuestión de si ante la existencia de vicios de construcción procede la reparación de los defectos, o una indemnización de los daños causados, o ambos remedios, ha sido objeto de consideración tanto por la doctrina y jurisprudencia española como por la jurisprudencia puertorriqueña. Se han identificado varias soluciones posibles a este conflicto,690las cuales se exponen según el orden de preferencia mostrado por la jurisprudencia.
Como norma general, la jurisprudencia tradicional española ha indicado que la reparación in natura es el remedio preferente en casos de vicios de construcción, siempre que ese tipo de remedio sea posible. En esta situación, la indemnización de los daños perjuicios, que es el cumplimiento de la obligación por equivalencia, es un remedio subsidiario a ser aplicado solamente cuando la reparación en especie resulte imposible.691Esta solución se basa en la concepción del contrato de obra como una obligación de hacer. De ahí se deduce, por aplicación de las normas generales del Código Civil,692que el remedio predilecto para sancionar el incumplimiento de ese tipo de obligaciones es la reparación in natura.693A manera de corolario, la jurisprudencia ha indicado también que una vez se condena al demandado a hacer la reparación, corresponde a éste, no a la parte actora, determinar
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los medios, empresas o técnicos que habrán de realizar las reparaciones; y que la reparación no puede suponer un enriquecimiento injusto para el demandante, lo que implica que esta debe estar limitada a defectos cuya subsanación sea necesaria para que se estime cumplido el contrato de obra, ni uno más.694A pesar de lo anterior, existen situaciones en las cuales la reparación in natura presenta problemas especiales, o resulta imposible. La primera situación ocurre, por ejemplo, si el agente de la edificación demandado y condenado no tiene entre sus funciones ejecutar materialmente la construcción de la obra.695En esta situación el remedio, al menos en contra de esa persona, será la indemnización de daños y perjuicios.696Otra instancia de excepción a esa regla general ocurre cuando el dueño se ve obligado a realizar o encargar la ejecución de las reparaciones antes de que se establezca la responsabilidad del técnico correspondiente o del pro-motor por el carácter necesario e inaplazable de éstas. Son situaciones en que el dueño de la edificación ha solicitado a los constructores que reparen los vicios de construcción, pero éstos desoyen los requerimientos. Si la realización de las reparaciones es urgente, bien porque podrían agravarse los vicios y comprometerse la estabilidad y seguridad pública, o por cualquiera otra circunstancia meritoria,697entonces, y sólo entonces, el dueño de la edificación podría realizar las reparaciones por su cuenta y posteriormente obtener del agente de la edificación que corresponda las cantidades que haya invertido.698También se ha exceptuado la preferencia por la reparación in natura, y la subsidariedad de la indemnización de daños y perjuicios cuando la reparación resulta imposible; o cuando el costo y las dificultades de hacerla hagan procedente equiparar esa circunstancia con la de imposibilidad.699
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A pesar de que las soluciones expuestas hasta ahora constituyeron por mucho tiempo la interpretación dominante, en tiempos más recientes los tribunales, especialmente los españoles, han comenzado a hilvanar una línea jurisprudencial conforme a la cual la parte actora tiene la opción de escoger un remedio u otro, a su conveniencia, indicándolo así en el súplico de la demanda.700En Puerto Rico, se aprecia una cierta laxitud o ambivalencia pues, a pesar de que existen casos en los que el Tribunal ha optado por el remedio de los daños o la resolución701sólo después de concluir que la reparación in natura no era posible, existen otros casos en los que ha permitido la acumulación o selección de remedios. El freno a la acumulación de remedios lo ha constituido la doctrina del enriquecimiento injusto, así como la deter-minación de si, en el caso concreto, se presentó prueba que acreditara la existencia de los daños.702Por lo que respecta a las leyes especiales, en la LOE la situación discutida no tiene tanto desarrollo, pues solamente contempla el remedio de la indemnización de los daños materiales que se hayan causado al edificio. En esa legislación no se contempla con carácter general el remedio de la reparación in natura para cuya obtención resulta necesaria acudir, todavía, a las normas del Código Civil. El único supuesto en el cual se produce un conflicto análogo, aunque no idéntico, al discutido en esta sección, es cuando se condene a la compañía aseguradora. En ese supuesto, la LOE, de modo un tanto desconcertante, concede a la compañía aseguradora las alternativas de: «optar por
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el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos».703Por otra parte, el Tribunal Supremo de Puerto Rico no ha establecido diferencia alguna en cuanto a su interpretación de la Ley del Oficial de Construcción y la interpretación del Código Civil. A pesar de que la Ley del Oficial de Construcción solamente contempla de modo expreso el remedio de la reparación in natura o corrección de los vicios, el Tribunal ha interpretado que el Departamento de Asuntos del Consumidor, organismo administrativo encargado de administrar el estatuto, tiene la facultad de conceder indemizaciones de daños y perjuicios por cualquier concecpto de los reconocidos en el ordenamiento jurídico.704
La norma de responsabilidad decenal establece expresamente que los sujetos responsables de la ruina responderán de los daños y perjuicios que esta ocasione. Por esta razón, doctrina y jurisprudencia coinciden en que a través de esa disposición «se podrán reclamar cualesquiera quebrantos patrimoniales o, incluso, morales, que la ruina hubiese producido».705En este punto existe concordancia entre la jurisprudencia española y la puertorriqueña que han interpretado de forma amplia el derecho de las partes perjudicadas a obtener la indemnización de todas aquellas clases de daños que efectivamente hayan sufrido.
En concordancia con lo anterior, se ha resuelto que al amparo de la norma de responsabilidad decenal se podrá obtener el resarcimiento de una gama amplísima de daños.706Así, por ejemplo, se podrá obtener indemnización por daños...
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